不動産投資

不動産投資の手法は大きく分けて4種類!やり方とメリットデメリット

不動産投資の手法は大きく分けて4種類!やり方とメリットデメリット
困っている人
不動産投資っていろんな手法があるみたいだけど、詳しく教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資を勉強し始めると、不動産投資には様々な手法があって、先輩大家たちはそれぞれ自分にあった方法で成功していることがわかります。

また先輩大家によって言っていることが違うため、勉強すればするほど、どの手法が最も良いのか混乱してしまうという声もあります。

中には自分の手法を正当化するため、他の手法を間違った認識によって批判している人もいるので注意が必要です。

そこで今回は、「区分マンション」「戸建」「中古一棟もの」「新築一棟もの」の大きく4つに分けて、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

不動産投資を始める上で、手頃な区分マンションや戸建で始めるのか、1棟アパートから始める方がいいのか、迷うところです。

投資手法が異なれば、拡大のスピードやリスクの大きさも異なってきます。

すべての投資手法を把握し、自分に合った投資手法を見つけていきましょう!

 

不動産投資の種類① 区分マンション投資

マンションの1室に投資する手法です。

よく言われるのが、区分マンション投資は、複数所有するまでは空室かどうかで稼働率が0%か100%になるのでリスクが高い、管理費や修繕費の負担が大きく儲からない、ということです。

本当にそうなのでしょうか?

僕はこれは間違った認識だと思っています。

稼働率は確かに0か100になりますが、そもそも0が長く続くような物件を買わなければいいわけです。

しかも長い目で見ると、どの物件も入居率は90%前後に収まります。

稼働率が0の時でも困らないような余裕資金を持って始めればよいだけです。

また、区分マンションを6戸持てば6戸の1棟アパートを持つのと同じことになります。

管理費・修繕積立金に関しても、マンションの場合は強制的に徴収されているだけであり、戸建やアパートも自身で清掃や修繕の積立が必要です。

こういったご認識を簡単に真に受けてしまうと、投資チャンスを見逃してしまうことにもつながります。

業者に騙されるな!新築ワンルームマンション

高所得者になると新築ワンルーム業者から電話がかかってくるようになります。

しかし結論から言うと、新築ワンルームは決して買わないでください。

なぜなら、儲からないどころか毎月赤字に苦しみ、購入金額より高く売却することもできない最悪な投資だからです。

「老後の安心のため」「節税のため」「資産として残る」「インフレに強い」「生命保険代わりになる」などの誘い文句に騙されないようにしましょう。

よく考えたらわかるのですが、不動産は物件の取り合いであり、営業なんかしなくても売れるのが良い物件です。

新築ワンルームマンションは、営業マンが一生懸命営業してやっと売れる代物です。

ワンルームマンション投資に関しては、【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
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新築か中古か

新築のメリットは担保評価が高いこと、融資期間が長く取れることです。

しかし、築浅であればあるほど利回りは低くなってしまうため、投資には向きません。

そこで僕がおすすめしているのは、価格が1,000万以下の中古区分マンションへ投資する手法です。

表面利回りは最低でも12%以上で、CFが月20,000円以上出る物件を探すようにしてください。

中古区分投資は銀行の担保評価が高くないため、個人の属性=年収をベースに融資を行うことが多くなりますので、サラリーマンに向いている投資と言えます。

ただし、戸建や一棟ものと比べCFが小さいので、早いペースでの経営拡大には向かない投資手法となります。

ワンルームマンションかファミリーマンションか

僕はファミリーマンションをおすすめしています。

理由は以下の通りです。

  1. 供給がすくないので、賃借人が付きやすい
  2. 長期間入居が期待できる
  3. 高い家賃が取れる
  4. 退去後、実需用物件として売却可能
  5. 50㎡以上であれば税制上有利

地方ワンルームマンションの場合、家賃が3万円ほどになるため、例えば給湯器が壊れたりするだけで、家賃の3ヶ月分がすぐになくなってしまいます。

退去時に行うクリーニングなどについても同じことが言えます。

なので家賃総額も重要であり、最低でも5万円以上の家賃になるような物件を購入していきたいところです。

区分マンション投資のメリットとデメリット

メリット

  1. 少額の自己資金でスタートできる
  2. 管理の手間がかからない(自主管理可能)
  3. 室内の維持管理費が安い
  4. 良い立地の物件が手に入りやすい
  5. 災害に強い(火災保険料が安い)
  6. 出口戦略が強い(退去後、実需物件として売却可能)
  7. 家賃が高め、かつ長期入居が期待できる

デメリット

  1. キャッシュフローが少ない
  2. 建物の維持管理が管理組合の多数決により決まる
  3. 積立金などランニングコストが高くなる可能性がある
  4. 管理組合関係の書類が面倒

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資に適しているのは、不動産投資の初心者やサラリーマン大家です。

最大の理由は、金額やリスク面から参入ハードルが低いことですが、管理がラクなことや出口戦略を描きやすいということもあります。

区分マンションであれば、賃借人退去後は一般の居住目的で購入する人も対象になるので、流動性が高く売却も容易です。

なので、事業拡大が遅くてもいいからとにかくリスクを小さくしたいという人にも向いています。

借金をしたくない人にとっても、頑張れば現金で買える価格帯です。

最初に買うべき物件に関しては、不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件とよくある失敗をご覧ください。

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不動産投資の種類② 戸建投資

戸建投資の良いところは、何と言っても減価しない土地が手に入るところです。

土地があるので、担保評価も出やすくなりますし、土地は毎年減価しない資産であるため、借入して毎年返済が進むにつれ、どんどん資産が増えていくことになります。

それにつれて決算書もよくなっていくため、銀行が積極的に融資してくれる可能性が高まります。

ただし戸建は基本的に木造の為、融資期間は短い傾向にあり、現金で購入する投資家も多いのが特徴です。

また、マンションのように管理費や修繕積立金が強制的に徴収されることもないので、キャッシュフローもある程度大きな金額が出やすいです。

しかし、長い間保有する場合は、将来的な外壁工事などに備えてお金を蓄えておく必要があります。

戸建も区分マンションと同じように、築浅の物件は利回りが極端に低いため、投資用として向いているのは築古戸建になります。

賃借人退去後の出口戦略も、築浅戸建であれば実需用戸建、築古戸建であれば土地として売却ができるので、リスクは低いと言えます。

戸建投資のメリットとデメリット

メリット

  1. 資産性が高く、担保評価が出やすい
  2. 家賃が高めかつ長期入居が期待できる
  3. 少額の自己資金でスタートできる
  4. 管理の手間がかからない(自主管理可能)
  5. 出口戦略が強い(退去後、実需物件として売却可能)
  6. 木造の減価償却期間は22年のため、節税効果が高い
  7. 投資効率が高く、キャッシュフローが多い

デメリット

  1. 修繕費が高くなる可能性がある
  2. 不動産の知識が必要
  3. 人気投資手法のため、競合が多い
  4. 融資期間が短くなりがち
  5. 災害に弱い(火災保険料が高い)

戸建投資に向いている人

資産性を重視する人やとにかくリスクを小さくしたい人、DIYが好きな人に向いています。

利回りが低くなっている現在の市況では、最も人気の不動産投資手法と言えます。

そのため競合も多く、優良物件を購入するのは至難の業です。

自分でDIYできる人など、他の人にはない強みを持っていないとなかなか難しいかもしれません。

また、再建築不可などの取り返しのつかない落とし穴もあるので、ある程度不動産の知識を身に付けた上で購入するようにしましょう。

 

不動産投資の種類③ 中古一棟もの投資

リタイヤを目指すならこの手法が最短で実現できる可能性がある方法です。

しかし現在の不動産市況では、まともな利回りの中古アパートは出てこないので、競合が多いことも含めてとても難しい手法になります。

また、購入後に故障などのトラブルが発生することも多く、思わぬ大きな出費のために利回りが極端に低くなることがあります。

そのため、購入前にしっかりとした調査が必須であり、調査をするための不動産知識が必要となります。

無理に田舎の高利回り築古アパートを買おうとする人も多いですが、リスクがとても高い方法になるため、既に解説した戸建や区分マンションをコツコツ購入していく方法の方がおすすめできます。

既に不動産の知識があり、優良物件を紹介してくれるルートを持っているような上級者向けの手法と言えます。

中古一棟もの投資のメリットとデメリット

メリット

  1. 資産性が高く、担保評価が出やすい
  2. 大きなキャッシュフローが期待できる
  3. 大きなレバレッジを使って早期事業拡大可能
  4. 木造の減価償却期間は22年のため、節税効果が高い

デメリット

  1. 修繕費が高くなる可能性がある
  2. 不動産の知識が必要
  3. 人気投資手法のため、競合が多い
  4. 融資期間が短くなりがち
  5. 出口戦略が弱い
  6. 管理会社への管理費や清掃代などがかかる
  7. トラブルが多い
  8. 負債リスクが大きくなる(金利上昇など)
  9. 災害に弱い(火災保険料が高い)

中古一棟もの投資に向いている人

メリットとデメリットの数を見てもわかる通り、最も難しい投資になるので、専業大家などの上級者向けと言えます。

戸数やワンルームの間取りが多いため、その分入退去も多くなります。

自分でDIYできるような人はコストを削減しながら運営できますが、初心者はコスト負けする可能性もあります。

不動産投資上級者になるまでは、よっぽど優良物件でない限りは手を出さない方が良さそうです。

詳しくは、不動産投資初心者に高利回り築古アパートをおすすめしない理由5選をご覧ください。

不動産投資初心者に高利回り築古アパートをおすすめしない理由5選
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不動産投資の種類④ 新築一棟もの投資

土地を購入してアパートやマンションを建築する、もしくは建売の新築アパートを購入する手法です。

ただし建売の新築アパートは現在の不動産市況ではおすすめしません。

僕も何社もの新築建売アパート業者の物件を検討しましたが、どれも利回りが低すぎてまともにキャッシュフローが出る物件はありませんでした。

採算の合う物件を購入するためには、新築建売アパートでも利回り8%は必要だと考えていますが、そんな物件ないですからね。

詳しくは、不動産投資は利回り8%以上必要な理由~新築アパートの事例で検証~をご覧ください。

不動産投資は利回り8%以上必要な理由~新築アパートの例で検証~
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新築アパートを考える場合、土地を購入し自ら建築する方法になりますが、この方法であればまだチャンスはあります。

特に容積率150%~200%の土地に、3階建てのアパートを建築する方法がおすすめです。

なぜなら実需で住宅を建てたい個人や大手デベロッパーと競合にならないし、容積率をすべて使うことで採算が合いやすいからです。

新築アパート投資法については、土地から新築アパート建築リアル体験記~新築投資のポイント8選~をご覧ください。

土地から新築アパート建築リアル体験記①~新築投資のポイント9選~
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新築であれば賃貸需要も高く、当初10年間ほどは建物の問題が起きにくいため、管理もしやすいという特徴があります。

新築投資は銀行が融資しやすく、融資年数もMAXで引けるため、キャッシュフローが出やすい投資です。

とにかく早く事業拡大したい、リタイアしたい人にとっては、最も魅力的な投資手法になるでしょう。

新築一棟もの投資のメリットとデメリット

ポイント

  1. 資産性が高く、担保評価が出やすい
  2. 大きなキャッシュフローが期待できる
  3. 大きなレバレッジを使って早期事業拡大可能
  4. 自分の好きな建物や間取りにできる
  5. しばらくの間、修繕などがなく管理がラク
  6. 賃貸付けしやすい

デメリット

  1. 不動産の知識が必要
  2. 管理会社への管理費や清掃代がかかる
  3. トラブルが多い
  4. 負債リスクが大きくなる(金利上昇など)
  5. 災害に弱い(火災保険料が高い)
  6. 多額の自己資金が必要

新築一棟もの投資に向いている人

土地を取得し、建物を建築するので上級者スキルが求められます。

また資金的にも多くの諸経費が必要であり、土地取得から建物を建てて満室にするまでの期間の融資返済ができるような、自己資金に余裕がある人しかできません。

その分、満室になった後の管理はラクですし、何より建築する時に自分の好きなようにできるのが楽しいですし勉強にもなります。

不動産投資で大きく成功したい人や、事業を拡大していきたい人にとっては、いずれ通る道だと思います。

特にRC一棟マンションの建築は、多くの不動産投資家の夢ですので、早くこのレベルまで行きたいですよね。

 

MASAおすすめの不動産投資手法

僕自身は、サラリーマン時代に築古アパート投資から始めようと物件を探していましたが、なかなか良い物件が見つからず、区分マンションや戸建に条件を広げたところ購入できたという経験があります。

そして初めに区分マンションを購入できてからは、毎年3,4件ほどのペースで購入できるようになりました。

今まで13件ほど購入してきましたが、一度も失敗したことはありません。

なぜなら、リスクの少ない戸建や区分マンションを中心に購入してきたからです。

特にサラリーマンの場合は、本業の収入がある分急いで大きなキャッシュフローを得る必要はありません。

リスクが小さく堅実な築古の戸建や区分マンションをコツコツ積み上げていくやり方が、最も成功できる可能性が高いと言えます。

もちろん自己資金も豊富で、優良物件のルートを持っているような上級者は、早期の事業規模拡大が期待できる一棟ものに挑戦してもいいでしょう。

僕自身、12戸の大規模新築アパートを建築したので、若くしてセミリタイアできたと言っても過言ではありません。

ただし、一棟ものは大きな損失が出る可能性もあるので、慎重に進めていってください。

その時々の不動産市況にマッチした方法で購入していくことも重要です。

例えば僕が今築古アパートをおすすめしないのは、不動産市況が活況のため利回りがとても低くなっているからです。

不況になるとアパートの利回りが高くなるため、多くのキャッシュフローが期待できるアパート投資が魅力的になってきます。

このように、不動産市況や自分にマッチした、独自の手法を確立していってくださいね。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資の手法に関しては、様々な間違った情報が拡散されてしまっています。

それは実際に不動産投資をしていない人が書いていたり、自分の手法を正当化したい人の情報だったりするからです。

このブログは、大手不動産売買仲介会社で6年半勤め、不動産投資でセミリタイアを達成し、現在専業大家として事業拡大を続ける僕MASAの情報ですので、信頼性は担保されていると思います。

最後に不動産投資手法それぞれの各項目ごとの評価をまとめましたので、参考にしてくださいね。

区分マンション戸建中古一棟もの新築一棟もの
利回り
キャッシュフロー×
自己資金×
管理しやすさ×
修繕の多さ×
資産性×
必要知識量××
事業拡大スピード×
競合性××
出口戦略×
家賃×
節税効果×
空室リスク×
災害リスク××
賃料下落リスク×

※〇=良い、×=悪い
区分マンション・戸建・中古一棟ものに関しては、築古物件を指します。

それぞれの手法の特徴やメリット・デメリットを正確に把握し、自分に合った手法を見つけていきましょう!

 

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