不動産投資の手法は大きく分けて4種類！特徴とメリット・デメリット

困っている人

不動産投資は、築古戸建投資や新築アパート投資など様々な手法があるけど、それぞれの特徴を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資を勉強し始めると、不動産投資には様々な手法があって、先輩大家たちはそれぞれ自分にあった方法で成功していることがわかります。

また先輩大家によって薦める方法が違うため、勉強すればするほど、どの手法が最も良いのか混乱してしまうという声をよく聞きます。

中には自分の手法を正当化するため、他の手法を間違った認識によって批判している人もいるので注意が必要です。

この記事では、「区分マンション」「戸建」「中古一棟もの」「新築一棟もの」の大きく4つに分けて、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

不動産投資を始めるうえで、手頃な区分マンションや戸建で始めるのか、1棟アパートから始める方がいいのか迷うところです。

投資手法が異なれば、事業拡大のスピードやリスクの大きさも異なってきます。

どの手法が正解ということはなく、自分の属性や目標、投資エリアにマッチする手法を選ぶことが重要です。

すべての投資手法を把握し、自分に合った投資手法を見つけていきましょう！

不動産投資の種類① 区分マンション投資

分譲マンションの1室に投資する手法です。

区分マンション投資は、稼働率が0か100なのでリスクが高い、管理費や修繕費の負担が大きく儲からない、とよく聞きます。

本当にそうなのでしょうか？

私はこれは間違った認識だと思っています。

稼働率は確かに0か100になりますが、そもそも0が長く続くような物件を買わなければいいわけです。

しかも長い目で見ると、まともな物件を買えばどの物件も入居率は95%以上に収まります。

稼働率が0の時でも困らないような余裕資金を持って始めればよいのです。

また、区分マンションを6戸持てば6戸の1棟アパートを持つのと同じことになります。

むしろ同じエリア同じ物件ではないので、分散投資の効果は高まります。

管理費・修繕積立金に関しても、マンションの場合は強制的に徴収されているだけであり、戸建やアパートも自分で清掃や修繕の積立が必要です。

区分マンション投資に関する間違った認識を真に受けてしまうと、投資チャンスを見逃してしまうことにつながります。

区分マンション投資は儲かるか儲からないかに関しては、下の記事をあわせてご覧ください。

業者に騙されるな！新築ワンルームマンション投資

高所得者になると新築ワンルーム業者から電話がかかってくるようになります。

しかし新築ワンルームマンションは決して買わないでください。

なぜなら儲からないどころか毎月赤字に苦しみ、購入金額より高く売却することもできない最悪な投資だからです。

「老後の安心のため」「節税のため」「インフレに強い」「生命保険代わりになる」などの誘い文句に騙されないようにしましょう。

不動産投資は優良物件の取り合いであり、必死に営業なんかしなくても売れるのが良い物件です。

しかし新築ワンルームマンションは、営業マンが一生懸命営業してやっと売れる代物です。

ワンルームマンション投資に関しては、下の記事をご覧ください。

区分マンションは新築と中古どちらがおすすめ？

新築のメリットは担保評価が高いこと、融資期間が長く取れることです。

しかし一般的に、築浅であるほど利回りは低くなってしまうため、投資には向きません。

また築浅であるほど、1年あたりの建物価値や家賃の下落幅が大きくなる傾向があります。

そこで私のおすすめは、価格が1,000万以下の中古区分マンションへ投資する手法です。

この手法であれば、利回りがえげつなく低い現在の不動産市況でも、私が推奨している投資指標ROI3%以上かつCCR30%以上に当てはまる物件が見つかりやすいと思います。

不動産投資における重要指標であるROIやCCRに関しては、下の記事をご覧ください。

ワンルームマンションorファミリーマンション

私はファミリーマンションをおすすめしています。

理由は以下の通りです。

地方ワンルームマンションの場合、家賃が3万円ほどになるため、例えば給湯器が壊れたりするだけで、家賃の3ヶ月分がすぐになくなってしまいます。

退去時に行う原状回復工事やクリーニングなどについても同じことが言えます。

そのため家賃総額も重要であり、最低でも家賃5万円以上の物件を購入するようにしてください。

区分マンション投資は、退去後に売却することで早期の事業や資産拡大が狙える手法です。

しかし実需用の物件として高く売却できるのは、ファミリータイプのマンションだということも大きなポイントです。

区分マンション投資のメリットとデメリット

区分マンション投資のメリットとデメリットを、以下まとめておきます。

まずはメリットから。

最も大きなメリットは、入口も出口も強い点（リスクが低い）です。

入口は少額から始めやすく、かつ優良物件が見つけやすいと言えます。

出口は退去後に実需物件としても売却できるため、リスクが低く早期拡大が見込めます。

そして意外に盲点なのが、維持管理費が戸建やアパートなどに比べ、圧倒的にかからない点です。

次にデメリットを解説します。

区分マンション投資は銀行の担保評価が高くないため、個人の属性＝年収をベースに融資を行うことが多くなりますので、サラリーマンに向いている投資と言えます。

ただし戸建や一棟ものと比べCFが小さくなりがちで、売却を絡めない場合、早いペースでの事業や資産拡大には向かない手法となります。

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資に適しているのは、不動産投資の初心者やサラリーマン大家です。

理由は金額やリスク面から参入ハードルが低いことや、管理がラクなためです。

区分マンションであれば、賃借人退去後は居住目的で購入する人向けの売却もできるので、流動性が高く売却も容易です。

そのため、とにかくリスクを小さく始めたい、手間をかけたくないという人に向いています。

借金をしたくない人にとっても、頑張れば現金で買える価格帯です。

最初に買うべき物件が知りたい人は、下の記事をご覧ください。

不動産投資の種類② 戸建投資

戸建投資の良いところは、何と言っても減価しない土地が手に入るところです。

土地があるので担保評価も出やすくなりますし、土地は毎年減価しない資産であるため、借入して毎年返済が進むにつれ資産が増えていくことになります。

銀行は不動産の土地を担保として高く評価する傾向があるため、マンションよりも積極的に融資してくれる可能性が高いと言えます。

ただし戸建は基本的に木造の為、融資期間は短い傾向にあり、現金で購入する投資家も多いのが特徴です。

またマンションのように、管理費や修繕積立金が強制的に徴収されることもないので、キャッシュフローもある程度大きな金額を確保しやすいです。

しかし長期にわたって保有する場合は、将来的な大規模修繕などに備えてお金を蓄えておく必要があります。

戸建も築浅の物件は利回りが極端に低いため、投資用として向いているのは築古戸建になります。

賃借人退去後の出口戦略も、築浅戸建であれば実需用戸建、築古戸建であれば土地として売却ができるので、リスクは低いと言えます。

戸建投資のメリットとデメリット

戸建投資のメリットとデメリットを解説していきます。

少額から始めれてリスクが低く、手間はかからず多くのCFが期待できるため、優良物件さえ見つけることができれば、最も理想的な投資手法と言えます。

築古戸建投資は、初心者や属性が強くない投資家に最も人気のため、優良物件を見つけるのがとても難しくなっています。

また、土地や建物の調査が必要になるため、マンションよりも不動産の知識が必要で、不具合が起きた時の修繕費用も高い傾向があります。

買ってはいけない物件については、下の記事をご覧ください。

戸建投資に向いている人

戸建投資に適しているのは、区分と同じく不動産投資の初心者やサラリーマン大家です。

区分マンションと異なるのは、資産性を重視する人やDIYが好きな人により向いていることです。

利回りが低い現在の市況では、最も人気の手法と言えます。

そのため競合も多く、優良物件を購入するのは至難の業です。

自分でDIYできる人など、他の人にはない強みを持っていないと、なかなか難しいかもしれません。

また、再建築不可などの取り返しのつかない落とし穴もあるので、ある程度不動産の知識を身に付けた上で購入するようにしましょう。

不動産投資の種類③ 中古一棟もの投資

FIREを目指すなら、最短で実現できる可能性が最も高い方法です。

ただしその分、難易度やリスクが高いため、知識と経験が必要です。

また現在の不動産市況では、まともな利回りの中古アパートは出てこないので、競合が多いことも含めてとても難しい手法になります。

既に不動産の知識があり、優良物件を紹介してくれるルートを持っているような上級者向けの手法です。

中古一棟もの投資のメリットとデメリット

中古一棟もの投資のメリットとデメリットを解説します。

一棟ものは金額が大きいため、早期事業拡大を目指している投資家にとっては効率的な手法です。

意外とメリットは多くないことが分かります。

一棟ものは戸数が多いため、購入後に故障などのトラブルが発生することも多く、思わぬ大きな出費のために利回りが極端に低くなることがあります。

そのため購入前にしっかりとした調査が必須で、調査をするための不動産知識が必要です。

利回りが高い優良物件を見つけることができれば最も効率的な手法になる一方で、リスクが最も高い手法と言えます。

築古アパート投資のリスクについては、下の記事をご覧ください。

中古一棟もの投資に向いている人

メリットとデメリットの数を見てもわかる通り最も難しい手法なので、知識と経験がある上級者向けと言えます。

戸数やワンルームの間取りが多いため、その分入退去も多くなります。

自分でDIYできるような人はコストを削減しながら運営できますが、初心者はコスト負けする可能性もあります。

不動産投資上級者になるまでは、よっぽど優良物件でない限り手を出さない方が良いでしょう。

不動産投資初心者に築古アパートをおすすめしない理由は、下の記事をご覧ください。

不動産投資の種類④ 新築一棟もの投資

土地を購入してアパートやマンションを建築する、もしくは建売の新築アパートを購入する手法です。

ただし建売の新築アパートは、現在の不動産市況の利回りではおすすめしません。

私も何社もの新築建売アパート業者の物件を検討しましたが、どれも利回りが低すぎてまともにキャッシュフローが出る物件はありませんでした。

採算の合う物件を購入するためには、新築建売アパートでも利回り8％は必要だと考えていますが、そんな物件ないですからね。

利回りが最低でも8%以上必要である理由については、下の記事をご覧ください。

つまり新築アパート投資をする場合は、土地を購入し自ら建築する方法になります。

容積率150％～200％の土地に、3階建てのアパートを建築する方法がおすすめです。

なぜなら実需で住宅を建てたい個人や大手デベロッパーと競合になりづらく、容積率をすべて使うことで採算が合いやすいからです。

新築アパート投資法については、下の記事をあわせてご覧ください。

新築であれば賃貸需要も高く、当初10年間ほどは建物の問題が起きにくいため、管理もしやすいという特徴があります。

新築投資は銀行が融資しやすく、融資期間も長期間が可能なため、キャッシュフローが出やすい投資です。

新築一棟もの投資のメリットとデメリット

新築一棟もの投資のメリットとデメリットを解説していきます。

中古一棟ものと異なる点は、管理運営がラクでしやすいことです。

自分の好きな建物を建てれることも夢があっていいですよね。

新築の建築は、中古一棟ものとは違った知識や経験が必要になります。

多額の自己資金が必要な点や、完成までの手間がかかることがデメリットです。

新築一棟もの投資に向いている人

土地を取得し、建物を建築するので上級者スキルが求められます。

また多くの時間が必要なため、サラリーマンなどは難しいかもしれません。

資金的にも多くの自己資金が必要であり、資産に余裕がある人しかできません。

しかし満室になった後の管理はラクですし、何より建築する時に自分の好きなようにできるのが楽しく勉強にもなります。

不動産投資で大きく成功したい人や、事業を拡大していきたい人にとっては、いずれ通る道だと思います。

特にRC一棟マンションの建築は、多くの不動産投資家の夢ですので、早くこのレベルまで行きたいですよね。

とにかく早く事業拡大したい、FIREしたい人にとっては、最も魅力的な投資手法になるでしょう。

新築の建築に挑戦する人は、下の記事を参考にされてください。

おすすめの不動産投資手法

私自身は、サラリーマン時代に築古アパート投資から始めようと物件を探していましたが、なかなか良い物件が見つからず、区分マンションや戸建に条件を広げたところ購入できたという経験があります。

そして最初の区分マンションを購入できてからは、毎年3件ほどのペースで購入できるようになりました。

今まで戸建や区分マンション、新築アパートなどたくさん購入してきましたが、一度も失敗したことはありません。

なぜなら、リスクの少ない区分マンションや戸建を中心に購入してきたからです。

特にサラリーマンの場合は本業の収入があるため、急いで大きなキャッシュフローを得る必要はありません。

リスクが小さく堅実な、築古の戸建や区分マンションをコツコツ積み上げていくやり方が、最も確実に成功できる可能性が高いと言えます。

もちろん自己資金も豊富で、優良物件のルートを持っているような上級者は、早期の事業規模拡大が期待できる一棟ものがいいでしょう。

私も12戸の大規模新築アパートを建築できたので、早期にFIREできたと言っても過言ではありません。

ただし一棟ものは大きな損失が出る可能性もあるので、慎重に進めていってください。

その時々の不動産市況にマッチした手法で購入していくことも重要です。

例えば私が今築古アパートをおすすめできないのは、不動産市況が活況のために利回りがとても低くなっているからです。

逆に不況になるとアパートの利回りが高くなるため、多くのキャッシュフローが期待できるアパート投資が魅力的になってきます。

このように、不動産市況や自分にマッチした、独自の手法を確立していってください。

これから始める人や初心者は、下の記事もご覧いただくと参考になると思います。

まとめ

いかがでしたか？

不動産投資の手法に関しては、様々な間違った情報が拡散されてしまっています。

それは実際に不動産投資をしていない人が書いていたり、自分の手法を正当化したい人の情報だったりするからです。

このブログは、大手不動産売買仲介会社で6年半勤め、不動産投資でFIREを達成し、現在専業大家として事業拡大を続ける私MASAの情報ですので、信頼性は担保されていると思います。

最後に不動産投資手法それぞれの各項目ごとの評価をまとめましたので、参考にしてくださいね。

※〇＝良い、×＝悪い
区分マンション・戸建・中古一棟ものに関しては、築古物件を指します。

それぞれの手法の特徴やメリット・デメリットを正確に把握し、自分に合った手法を見つけていきましょう！