福岡は不動産投資に向いている！？福岡の専業大家がわかりやすく解説

困っている人

福岡は良い街だって聞くけど、不動産投資の環境や市況はどうなの？

こんにちは、福岡の専業大家MASA（＠2103ou_masuke）です。

昨今の不動産価格高騰によって、地方で不動産投資の機会を探る動きも活発化しています。

2023年の公示地価では、地方の大都市が高い上昇率を牽引していて、住宅地では札幌市が＋15.0％、福岡市が＋8.0％、仙台市が＋5.9％、商業地では、福岡市が＋10.6％、札幌市が＋9.7％と、福岡市と札幌市が高い上昇率を見せています。

福岡市は令和2年の国勢調査でも、全国の政令市中で人口増加数と人口増加率が最も高い都市となっています。

福岡市は各メディアの「住みやすい街ランキング」でも常に上位にランクインするなど、都市として最も重要な要素である「地価上昇」「人口増加」「すみやすさ」すべてにおいて、福岡市は全国で最も高パフォーマンスを示し注目を浴びています。

そんな福岡市ですから、全国の投資家も黙って見ているはずはありません。

私も多くの人から「福岡は不動産投資の環境としてどうなの？」と聞かれます。

そこで当ブログでは、福岡が不動産投資に向いている環境や市場なのか、豊富な各種データを基に、メリットとデメリットを交え詳しく解説していきます。

福岡での不動産投資を検討している方や、既に福岡で不動産投資をしている方も参考になると思いますので、ぜひ最後までご覧ください。

福岡の魅力についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

福岡で不動産投資をするメリット

まずは福岡で、不動産投資を行うメリットを解説していきます。

メリットは以下の通りです。

以下、それぞれ解説します。

人口増加

福岡市は国内の政令指定都市20都市のうち、最も人口が増加している都市で、政令指定都市に東京23区を加えた国内21大都市のうち、最も人口増加率が高い都市です。

しかも国勢調査などの統計でも示されている通り、人口の増加は長期に渡る傾向です。

出典：Fukuoka Facts

福岡市は2035年まで人口が増加すると予測されており、今後も10年以上に渡って人口が増えていく予定です。

これだけ人口が増えているにもかかわらず、人口密度は東京の3分の1以下なので、住みやすいとの評価に伴って、まだまだ増える余地がありそうです。

ただし福岡県を「福岡市」「北九州市」「筑後地方」「筑豊地方」の4つに分けると、福岡市以外は大きく人口が減ってきていることに注意が必要です。

人口構成

福岡市の特徴は、九州各地から若者を中心に集まっていることです。

若者が多い街と言われるように、生産年齢人口が全体の人口のうち64.5％を占めている点も特徴的です。

生産年齢人口が多いということは、それだけ高い家賃を払える人が多いということです。

また福岡市の世帯全体のうち、単身世帯が50％以上を占めていることも特徴的で、それだけ世帯数が多いとともに、単身用の住宅需要が大きいということです。

出典：Fukuoka Facts

地価の上昇

不動産投資で重要なのが、不動産自体の価値です。

購入した金額より売却するときの金額が大きければ、転売利益を得ることもできます。

2023年の公示地価では、福岡県は福岡市を中心にとても高い上昇率を見せています。

出典：土地DATA

福岡市の地価上昇は11年前の平成25年から始まっており、バブル期に迫っています。

出典：福岡市ホームページ

天神ビッグバンと博多コネクティッド

福岡で最も注目されているのは、天神ビッグバンと博多コネクティッドと呼ばれる、福岡の中心商業地の再開発です。

これらの影響もあり、2022年の公示地価上昇率ランキング（商業地）では、全国上位10地点中、福岡市が7地点を占めました。

出典：Fukuoka Facts

地価上昇もですが、再開発によるハイスペックなオフィスビルに、今後誘致される世界的企業にも注目が集まっています。

テナント誘致されるのは一流企業ばかりなので、オフィス賃料の上昇はもちろん、優良企業に勤める高給取りサラリーマンが増え、高い家賃の住居を借りる人が増えることも大きなメリットです。

災害が少ない

日本一ビジネスしやすい都市を目指している福岡市ですが、それは地震をはじめとした災害が少ないエリアであることも影響しています。

2017年4月に地震調査研究推進本部が公表した「今後30年間における震度6弱以上の揺れに見舞われる確率」において、福岡の確率は8.3％と、全国主要都市と比較しても大幅に低い安全な都市となっています。

【2020年から30年間で震度6弱以上の揺れに見舞われる確率分布図】

出典：FUKUOKA GROWTH 2022

また沿岸は日本海に接しており、周辺にはプレート境界がなく水深も浅いため、津波の影響を受けにくい立地とされていて、福岡市は歴史上津波が発生した記録がありません。

災害の少なさは地震だけでなく、全国21大都市の中で火災による損害世帯の少なさは1位、出火率は3位、火災による負傷者数の少なさは3位と、火災被害の少なさも全国トップレベルです。

そのため2011年の東日本大震災以降、都心の企業が災害リスク分散のために、福岡市に本社機能や一部拠点を移す動きがあるほどです。

特に地震は、火災保険による補償の50%までしか補償されないため、不動産投資家にとっては大きな安心材料になっています。

実際に地震保険料は、都道府県別料率において1〜4等地の4つの区分のうち、福岡県は危険度が最も低い1等地に分類され優遇されています。

福岡で不動産投資をするデメリット

次に福岡で、不動産投資を行うデメリットについて解説します。

デメリットは以下の通りです。

以下、それぞれ解説します。

競合が多く利回りが低い

福岡市は都市メリットが多いだけに競合が多く、その分利回りが他の都市と比べても低いのがデメリットです。

出典：健美家 四半期レポート

福岡市の新築アパートは利回り6%台、築浅中古はなぜか新築より低い利回りの物件ばかりです。

そのためアパートよりも、戸建や区分マンションの方が投資妙味があります。

また福岡市内は利回りが低すぎて採算が合わないため、今投資するなら福岡市近郊の、人口が増えていて地価も上昇しているエリアが狙い目です。

地価が高く家賃は低い

福岡市は大学や専門学校などが多く、学生向けの住宅が多いため、もともと家賃が低い傾向にあります。

さらに福岡市は11年連続で地価が上昇しているため、不動産価格は高いのですが、家賃は低いままになっています。

ただし一般的には、地価が上がりだしてから家賃に反映されるまでには数年を要します。

実際に福岡も徐々に家賃が上がってきており、今後はさらなる家賃の上昇が期待できるでしょう。

参考までに下の図は、2023年2月全国主要都市における賃貸マンションとアパートの平均家賃（面積帯別）です。

出典：at home

福岡市の賃貸市況の傾向

福岡市では近年、マンションとアパートともに30㎡以下の単身用住宅の家賃が下落しており、30㎡以上の住宅については、すべての面積で上昇傾向にあります。

特に50㎡を超えるようなファミリー住宅は、高騰していることが見てとれます。

出典：at home

福岡市は単身世帯が多いにもかかわらず単身用住宅が下落しているのは、ワンルームの供給過剰と、単身でもゆったりとした30㎡以上の1LDKタイプを好む傾向が強まってきたことが挙げられます。

そのため今後福岡で不動産投資をするなら、30㎡以上の住宅が望ましいと言えそうです。

福岡でおすすめの不動産投資エリア

不動産投資をするエリアは、以下のポイントが重要です。

福岡で大きく地価が上昇しているのは以下のエリアで、大雑把ですが、これらの福岡市および福岡市近郊エリアであれば比較的安心だと言えそうです。

出典：福岡県令和5年地価公示の概要

人口の推移については下表の通りで、2045年時点で二桁の人口減予想になっているエリアは避けた方が良さそうです。

数値参考：GD Freak!

福岡市と大野城市と粕屋町は、2045年でも上昇が見込まれており、特に粕屋町は20%以上の増加が予想されています。

下図は福岡の家賃マップです。

出典：porty

福岡の中心地である天神を中心に、地下鉄空港線全駅、地下鉄七隈線の別府駅周辺まで、西鉄大牟田線の大橋駅周辺までは、家賃が高いことが見てとれます。

これらを基に、おすすめの投資エリアとおすすめしない投資エリアを解説します。

おすすめの投資エリア

福岡では何と言っても、天神エリアと博多エリアの大規模な再開発に注目が集まっています。

2024年までの天神ビッグバンでは、30棟のビルの建て替え誘導を目標に、2028年までの博多コネクティッドでは、20棟のビルの建て替え誘導が目標に掲げられています。

天神と博多の再開発によって、高所得労働者の増加が大きく見込まれているため、天神と博多へのアクセスがよいエリアの住宅需要は、今後ますます高まるでしょう。

ただしこれらのエリアは、競争が激しいうえに既に価格が高騰しているため、一般投資家はなかなか手が出せません。

そこで私は貝塚エリアと福岡市近郊エリアに注目しています。

貝塚エリアは福岡都心に近い好立地に、約50haという広大な敷地のある九州大学箱崎キャンパス跡地があり、福岡市内の今後の開発で最も注目されているエリアです。

六本松が九大跡地開発で人気のエリアになり、地価も高騰したことを考えると、それよりはるかに大きなインパクトのある九大箱崎キャンパス跡地の開発は、大いに期待が持てます。

そして福岡市近郊エリアでは、人口増加により地価が高騰している糟屋郡を筆頭に、春日市や大野城市などのエリアに注目しています。

糟屋郡の中では特に「粕屋町」「志免町」「新宮町」が良さそうです。

おすすめしない投資エリア

おすすめしないエリアは、広域では「北九州エリア」「筑豊エリア」「筑後エリア」です。

これらのエリアは人口が大幅減で過疎化が進み、地価が下がっているエリアです。

さらに賃貸住宅の空室等に関するアンケート調査でも、これらのエリアは賃貸付けが難しいエリアとされています。

出典：ふれんず（福岡）

ただし個人的には、北九州は政治がうまく運営すれば、将来性のある街に変貌を遂げるポテンシャルは備えていると思います。

福岡市は高島市長になってから、大きな成長を遂げましたからね。

高島市長がいかに優れているかは、下の動画を見ればすぐに分かると思います。

福岡市内では、駅徒歩10分圏外や大学や専門学校周辺の供給が多く、家賃が低いエリアはおすすめできません。

学校周辺でなくても、アパートが乱立しているような供給過剰エリアは注意が必要でしょう。

おわりに

いかがでしたか？

福岡は日本で最も注目されている都市だけに、競争が激しく地価が上昇しているため、県外の人にとってはとても厳しい投資環境だと思います。

そのため個人的には、福岡での不動産投資は、福岡在住の不動産投資家でないと難しいのではないかと感じています。

福岡に住む専業大家の私でも、福岡市内の優良物件情報をゲットするのは難しく、仕方なく福岡市近郊の物件を探している状況です。

とはいえ、魅力的な都市であることは間違いありませんので、時間と資金に余裕がある方はチャレンジしてみてくださいね！

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