こんにちはMASA（＠2103ou_masuke）です。
最近の不動産投資市況は、物件価格は高いのに融資は厳しくなってきていて、投資家にとっては最悪の状況になっていますよね。
特に中古アパートは、築２５年前後でも利回り７％台で売り出しされているような状況です。
建売新築アパートも軒並み利回りが下がっており、私が３社ほどにヒアリングした調査では、「最近は７％に乗ればいい方です・・」といった状況です。
そこで投資家の中には、土地を購入して新築のアパートを建築する方法を模索している人も多くなってきたように感じます。
実際私も今の状況では、土地から新築アパートしか採算は合わないだろうと考えています。
そこで今回は、新築アパートの建築を考えている方のために、私のリアル体験記とポイントを解説していきます。
私は２０２０年３月の緊急事態宣言中にアパートを建てました笑
厳しい環境の中でも、大成功を収めることができたので、そのノウハウを共有したいと思います。
アパート建築を成功に導く、とても有益な内容になっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。
コンテンツ
新築アパート建築までの経緯（費用や収支も大公開）
まずは私がアパート建築にまで至った経緯をご紹介します。
とある土地が出たので、知り合いの業者さんに買ってもらったことから物語は始まります。
最初は私が購入する気はなかったのですが、買ってもらった後に、その土地の裏に袋地がゴロゴロあることに気付きます。
※袋地（ふくろち）とは・・建築基準法上は道路に接していないため、建物建築ができない土地のこと。
現地を確認すると空家ばかりで、これはイケる(￣ー￣)ﾆﾔﾘと思った私は、業者さんに転売を待っていただき、袋地を地上げした後、私に買わせてくださいと直談判します。
許可を得た私は、早速袋地合計５筆の所有者に手紙を送ります。
すると意外にも、すべての所有者から連絡をいただくことができ、交渉がスタートします。
当然袋地はほぼ無価値で、固定資産税だけ毎年払わなければならない「負動産」です。
本来は譲りうけるだけでも喜んでもらえるはずの土地なので、私は足元を見まくり（当然腹の中でだけですが・・笑）、金額を提示していきます。
すると当然相手も私が欲しがっているのが分かっているので（相手は購入した業者が欲しがっていると思っている）、誰一人としてそう簡単に首を縦には振りませんΣ(￣ロ￣lll)ｶﾞｰﾝ
ただそこで簡単に譲歩してしまうと、こちらが欲しがっているのがモロに出てしまうので、あくまで強気の対応を続けます。
「もう建物建てちゃうので、そしたら購入できなくなり、負動産のまま残ってしまうけどいいんですか？」
激しい攻防が１年ほど続き、ようやく５筆中４筆をまとめることができました。
これで合計５筆、約１５０坪の立派な大きい土地に仕上がりました。
そしてまとまった土地になったところで、業者さんからまとめて購入することになります。
土地が落ち着いてホッとするのもつかの間、建築できる土地がまとまったら、今度は建築会社選びと融資に奔走することになります。Σ(ﾟДﾟ；≡；ﾟдﾟ)Σ(ﾟДﾟ；≡；ﾟдﾟ)
建築会社は５社ほどに話を持っていきましたが、まともに取り合ってくれたのは３社。
２社は２階建てのアパート業者、１社は３階建てのアパート業者で、土地的には容積率２００％のため３階建てが良いのは分かっていたのですが、ボリュームが大きくなりすぎるため融資が付くか不安でした。
しかし、たまたま３階建てのアパート業者は、安価に良質なアパートを建築する業者で総額が抑えられたため、この業者さんにお願いすることに決めます。
金額は４０～４５㎡の１LDKと２LDKの計１２戸で、１戸当たり６０５万円です。
総額は、、
６０５万×１２戸＝７,２６０万円（税込）ﾄﾞﾄﾞﾝ!!!!
になります。
ちなみに設計士からあがってきた間取り、イケてなかったのですべて私が作り直しました^^;
さてここで問題が・・
いよいよ融資の打診！という時に、法人の設立が完了していませんでした。
しかも私が代表取締役になると会社にバレる恐れが・・(;´Д｀)
結局第３者にとりあえず代表取締役になってもらい、当然私は株主１００％ということで銀行は設立することを前提に審査を進めてくれ、承認がおりる頃には無事設立完了。
承認までの期間は１カ月半ほどかかったと思います。
そしてアパート建築にかかった費用内訳は以下の通りです。
土地・・・６,０００万円
建物・・・７,２６０万円
解体費用・・２３５万円
諸費用・・・３１５万円
合計・・・１億３,８１０万円
うち、借り入れ１億２,５００万円、自己資金１,３１０万円
私個人での借り入れ実績がたくさんあったのと、土地を安く地上げしていったため評価が高く出ていたことが、銀行さんを前のめりにさせた要因だと思っています。
しかし法人融資一発目で代表取締役が第３者にもかかわらず、よく１億４,０００万円近くの融資を承認してくれたなぁと思います^^;
融資がおりて土地の決済を完了し、いよいよ着工です！
着工してからは早い早い！
そんなに早くていいの？というくらいどんどん建ち上がっていきます。(＠_＠;)ﾄﾞﾝﾀﾞｹｰ!!!
途中コロナの影響で、キッチンなどが入らないかもしれない問題にも直面しましたが、アパート業者に確認すると、うちは大丈夫とのこと。(*´з`)ｳｰﾝ…ﾀﾉﾓｼｲ…
結局３階建て１２個の大規模アパートにも関わらず３～４カ月ほどで完成♪
初めての経験で大変だっただけに、ほんと感慨深いものがあります( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
しかーし！！！！建てることが目的ではありません。
家に帰るまでが遠足、満室にするまでが新築アパート経営です。
賃貸業者３社ほどに見積もりを出してもらい、平均値から全戸３,０００円ほどアップの強気家賃で、知り合いの賃貸業者にお願いし募集をスタートします。
条件は依頼した知り合いの業者が付けてくれたらAD１ヶ月分、他の業者が客付けの場合その業者にもAD１ヶ月分の計２ヶ月分です。
通常新築の場合、賃貸付けしやすいのでAD２ヶ月分も払うことは珍しいと思いますが、１２戸と大規模だったこと、コロナ禍で苦戦が予想されたことを理由に、他の業者にも積極的に客付けしてもらえる条件にしました。
すると、、、
コロナの緊急事態宣言下にも関わらず１カ月半で満室に。(;・∀・)ｱﾗ､ﾊﾔｲｺﾄ
今回賃貸業者が提案する家賃で募集してたら、３,０００円×１２戸＝月々３６,０００円も損していました・・
なんでもそうですが、業者の言うことを簡単に信じてはいけません。
自分でもしっかり調べるべきです。
この物件の収支も公開しておきます。
- 年間収入 12,120,000円
- 年間借入返済 5,653,080円
- ランニングコスト 291,430円
- 固定資産税 600,000円
年間収支合計 5,575,490円 - 表面利回り 8.7%
- 実質利回り 8.1%
- ROI 4.0%
- CCR 42%
いや～一発５６０万近くの年間キャッシュフローは大きいですよね♪
しかも新築なので、一時修理などの心配もいりません。
今回は物件をまとめて売ってくれた業者さん、銀行、建築会社、賃貸会社と多くの方に支えられ助けてもらい何とか大成功を収めることができました。
これを見て、今後新築アパート建築にチャレンジしようと考えている方の参考になれば幸いです。
では次に新築アパート投資のポイント９選を解説していきます。
①アパート建築のための土地探しの狙い目は容積率１５０～２００％
アパート建築のための土地を探す際は、容積率１５０～２００％の土地を探すと、採算に合う土地が見つかりやすいです。
なぜなら、一種低層のような容積率８０％の土地だと、戸数が取れないため採算が合わない可能性が高いだけでなく、実需で戸建てを建てたい人とも競合になるからです。
例えば同じ５０坪の土地でも、容積率が８０％だと４０坪までしか建てれませんので、１戸あたり３０㎡のアパートを建築しようとした場合、４戸しか作ることができません。
しかし、容積率が１５０％だと７５坪まで建てることができるので、１戸あたり３０㎡のアパートなら２倍の８戸も作ることができます。
当然１５０％の土地の方が土地値は高くなるのですが、かといって２倍にはならないことを考えると、費用対効果は高いということになります。
そしてこういった土地の容積率をMAXまで使うために、木造３階建てのアパートを建築するようにします。
例えば、建蔽率６０％・容積率１５０％の土地の場合、容積率５０％になるように１階部分を作り、それを３階建てにすればちょうど１５０％の容積率を使うことになります。
しかも３階建ては準耐火構造になるので、融資も３０年で依頼することができます。
ちなみに容積率３００％以上になると、マンション建設業者であるデベロッパーなどと競合になるので、なかなか勝ち目がありません・・
というわけで、最も土地が買える可能性が高く、採算も合いやすい１５０～２００％の土地に３階建てを建てる方法をおすすめします！
②アパート建築時の着工金や中間金の金額はできるだけ低くしてもらう
アパート建築の融資の流れは以下のようになります。
- 土地購入時
- 建築着工時
- 建築中間時
- 建築完了時
基本的には、この４段階でつなぎ融資をしていくことになります。
実は銀行は、土地と建築完了時までの１～３のつなぎ融資に対して、金利のみの支払いにしてくれます。
なので着工金と中間金を小さい額にすることで、金利支払いを少しでも少なくすることがポイントになります。
着工金と中間金の際、支払わなければならない割合は建築会社によって変わりますが、基本はそれぞれ２～３割程度です。
そこを１割にしてもらうことで、金利負担を小さくすることができますので、ぜひお願いするようにしてみてください。
③銀行に提出する見積もりは、大目に見積もってもらう
建築費見積りを何かあった時のために多めにし、建築会社への融資振込実行後、過入金として建築会社から返還してもらう方法があります。
例えば本来の見積もりは５,０００万円だとしても、何かあった時のために見積もりを６,０００万円で作ってもらい銀行で審査を受けます。
無事承認されると実行の際には、銀行から建築会社へ６,０００万円が振り込まれます。
しかし見積もり通りに建築が進んだ場合には、当然建築費用は５,０００万円になりますので、１,０００万円を建築会社から振り込んでもらうようにするわけです。
新築アパートを建築する際は、どうしても銀行から大きな頭金を要求されます。
ただ、今後も事業を拡大していきたい時に大きな額の現金は使いたくないですよね。
このようにすることで、貴重な現金を取り戻すことができます。
税務上も過入金ですので建築会社の利益にはならず、建築会社に迷惑をかけることもありません。
もちろん建築会社の同意が必要になりますので、建築会社とは仲良くなっておきましょう。
④アパート１戸当たりの広さのおすすめは、４０㎡以上の２LDK
土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームに合わせることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、１戸あたり４０㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。
すべての住戸を４０㎡以上にすれば不動産取得税は０円になりますが、例えば３０㎡×４戸、４０㎡×４戸にした場合は、ちゃんと５０％が免除になりますので、できる限りの戸数分でも有効です。
不動産取得税は何百万という規模の請求がきますので、本当に助かる制度です。
またメリットはこれだけではありません。
３０㎡前後の１LDKアパートはたくさんあるのですが、４０～５０㎡の２LDKアパートは少ないため、客付けしやすいという大きなメリットもあります。
実際に私のアパートは１LDK６戸２LDK６戸で建築しましたが、やはり２LDKから入居が決まっていきました。
ちなみに同じ㎡数でも１LDKではなく２LDKにするだけで３,０００円ほど高い家賃設定が可能になります。
２人で住む人や、家賃を抑えたい核家族に需要があり、現代にマッチした広さなんだと思います。
⑤設備でインターネットwi-fiは必ず導入
インターネット無料は、入居者の要望で常に上位ランクインしている設備です。
アパート全体でインターネット設備を導入すると、平均家賃２,０００円ほどアップが見込めます。
私はギガプライズという会社のインターネットを利用していますが、初期費用は４４万円ほどかかるものの、維持費用は１２戸で毎月８,８００円しかかからないため、コスパは最強です。
コロナ禍で自宅でのWi-Fi需要はさらに高まっていますので、必ず導入するようにしましょう。
⑥新築時は１年以内退去の違約金を２ヶ月分にしておく
新築１年目は意外に退去や問題が発生しやすいため、１年以内の退去違約金を２ヶ月分にしておくことをおすすめします。
正確にはクリーニング代１ヶ月分もあるので、３ヶ月分になりますね。
退去理由としては、
①思ったより月々の負担が重いので支払いが苦しい
②隣接住戸がうるさいので引越したい
が多いかと思います。
②に関しては問題を追及して、原因である賃借人には最悪退去してもらうなどの対処が必要ですが、違約金はその際の原資に充てることもできます。
決して喜べる収益ではありませんが、こちらも事業としてやっている以上、短期退去の違約金はきちんと設定し、リスクヘッジに努めましょう。
⑦家賃の新築プレミアムは嘘
「新築プレミアム」といって、新築は希少性が高く綺麗なので、高い家賃が取れると言われています。
しかし新築アパートの場合、戸数が多ければ多いほど、空室を早く埋めないといけないので、強気な高い家賃設定をすることが難しくなります。
実際に私のアパートでは、１年後に退去した部屋を、新築時より２,０００円高い家賃で募集をかけましたが、すぐに埋めることができました。
新築時の募集家賃は、賃貸会社３社に査定してもらい平均家賃の３,０００円アップで全戸募集しました。
家賃設定も賃貸会社に任せてはいけません。
必ず自分自身でも調査し、最終的には自分で決めるべきです。
しかし新築時の家賃が強気になれないのは、どのオーナーも同じ心理かと思います。
アパートが完成すると融資の返済が始まってしまうので、早く賃料を得なければ厳しい状況に追い込まれますからね。
２回転目は、少し強気の家賃設定で募集をかけてみることをおすすめします。
⑧早く入居を決めるためにAD（広告費）は２ヶ月分にする
先ほどもお伝えしたように、新築の場合は戸数が多いほど早く入居させることが大事になります。
そこで、入居者を募集してくれる賃貸会社にはADを２ヶ月分払うようにします。
具体的には、管理会社もしくは主に任せる賃貸会社にはAD１ヶ月分を約束し募集してもらいます。
もし管理会社が客付けしてくれたらADは１ヶ月分で済みますが、客付けしてくれた業者が別の会社の場合はその会社にもADを１ヶ月分支払うので、合計２ヶ月分といったやり方です。
これによって、他の賃貸会社も積極的に紹介してくれるようになりますので、早く客付けができるというわけです。
賃貸会社からしたら新築なので決めやすいですしね。
ちなみにこの２ヶ月分は、礼金もしくは敷引き２ヶ月分で募集することで、オーナーの実質負担を０にすることもできます。
このように効率的な賃貸募集を心掛けるようにしましょう。
⑨アパート管理は最初が重要と心得よ
アパートは様々な人が住むことになるので、最初が肝心です。
共用部にチラシを置く人、たばこの吸い殻を敷地内に捨てる人、ゴミ出し日を守らない人、騒音がうるさい人など、いろんな人が住んでいます。
そこで、最初だけでも厳しめに管理を徹底することで、このアパートは厳格に管理されているからヘタなことはできないなという感覚を持ってもらうわけです。
逆に共用部が汚いままになっていたり、騒音問題が発生しても注意したり張り紙をしない場合、満足度が下がるばかりか、そういった人が集まるアパートになってしまいます。
アパートは意外と共用部が汚れやすいので、定期的に清掃を行うようにしましょう。
まとめ
いかがでしたか？
アパート建築と管理の重要なポイントを解説してきました。
細かいところではもっと他にもありますが、今回は好みの問題でもある部分は解説を避けました。
大事なのは、自分が住みたいと思えるようなアパートを妥協なく作ることです。
建築会社に任せっきりにしては絶対にいけません。
アパート建築は大変ですが、その分楽しいですし、やりがいもありますし、勉強にもなります。
不動産投資をされる方にとっては良い経験になると思いますので、ぜひチャレンジしてみてくださいね！
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
