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不動産投資

不動産投資は利回り8%以上必要である理由|新築アパート事例で検証

不動産投資は利回り8%以上必要である理由|新築アパート事例で検証
困っている人
不動産投資で最低限必要な利回りを教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

現在売りに出されている中古アパートの利回りを見ていると、とてもじゃないけど利益なんか出ないであろう利回りの物件がたくさん出回っています。

それでもたまに「申し込みあり」との表示に変わり、売れていく物件もあるのが不思議でなりません。

そういった物件を購入している投資家は、ちゃんと利益が出ているのでしょうか・・

Twitterなどでも、「利回り7.5%、金利3.5%で購入できました~!」なんて投稿を見かけますが、余計なお世話とはいえ心配でなりません。

不動産投資を継続して続けていくためには、最低限確保すべき収益(利回り)があります。

この記事では、その最低限必要な利回りを、実際の新築アパートの収支資料を使って解説していきますので、収支や事業計画の正しい考え方を身に付けることができます。

業者の資料に騙されて、収益性の悪い物件を掴まされないよう、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • 失敗しないために最低限必要な利回りを知りたい
  • 現在の市況での不動産投資の実態を知りたい
  • 賃貸経営の収支や内訳を知りたい

建売新築アパート業者の収支資料と事業計画

ここで紹介するのは、私が建売新築アパートの購入を検討していたときに、実際にあった物件です。

伝えておきたいのは、現在の建売新築アパートの利回りは7%を切ることも多く、7%を超えれば良いほうだという状況の中で、最も利回りの良かった業者さんの物件です。

  • 価格:5,550万円(税込)
  • 立地:福岡市内のJR駅徒歩6分
  • 利回り:7.07%
  • 戸数:6戸(1LDK×6戸)
  • 建物:木造3階建て準耐火構造
  • 資金内訳:自己資金350万円、借入5,200万円
  • 借入:35年、1.5%
  • 収入:327,000円/月、3,924,000円/年
  • 予定CF:167,784円/月

どうですか?

新築で利回り7%超、物件価格5,550万円に対して毎月167,784円も入ってくるなら良い物件だと思いませんか?

実際に業者は最初の紹介段階では、ここまでの情報しか記載していない物件資料を送ってきました。

ところがです。

私がこれは良いと思って、さらに詳しい収支計算書をお願いしたら、次の内容の資料が送られてきました。

【年間収益状況】

(収入)

3,924,000円(327,000円/月)

(費用)

固定資産税:389,067円(32,422円/月)

火災保険料:77,400円(6,450円/月)

融資返済:1,910,592円(159,216円/月)

管理委託費:196,200円(16,350円/月)

定期清掃:79,200円(6,600円/月)

費用合計:2,652,459円(221,038円/月)

(収支)

1,271,541円(105,962円/月)

この時点で、月々105,962円までキャッシュフローが減りました。

とはいえ月々105,962円入ってくるのであれば、購入したいという人もいると思います。

新築であれば、ある程度長い期間修理などの心配もしなくていいですし、入居率も高いですしね。

ところが私はとても買う気になれませんでした。

理由は次項で説明します。

不動産投資の重要指標の実質利回り

 

収益物件購入を検討する際の注意点と問題点

ここでは、私が上記物件を購入しなかった理由を解説していきます。

この理由が重要なポイントになりますので、しっかり押さえておいてくださいね。

 

理由①借入期間が35年になっている

まず気になるのは、借入期間が35年で計算されているところです。

準耐火構造なので、確かに35年の借り入れは可能かもしれませんが、木造の耐用年数は22年であることを考えると、最長でも25~30年までにしておくべきです。

よく長く借りれるだけ長く借りようとする人がいますが、これはリスクの高い考え方です。

なぜなら長く借りれば、その分いくらでも収支はよくなってしまうからです。

ポイント

長期になればなるほど、建物の耐久性の問題、修理の問題、家賃下落の問題、減価償却の問題が発生し、購入時のシミュレーションとかけ離れた実態になってしまいます。
正しい融資期間の算出方法や、長期間融資のリスクについては、下記ブログ記事をご覧ください。

ちなみに30年で計算しなおすと、月々の収支は85,715円まで低下します。

借入期間は長ければよいというものではないことは、しっかり押さえておきましょう。

 

理由②自己資金(頭金)を350万円入れている

先ほどのシミュレーションは、自己資金を350万円入れているシミュレーションです。

しかし多くの人が勘違いしてますが、自己資金を入れればキャッシュフローが増えるのは当たり前のことで、自分が出した自己資金から毎月のキャッシュフローを捻出していることに他なりません。

これは融資期間にも言えることで、長くするほどキャッシュフローは多くなるにきまってます。

しかし物件の購入判断をするためには、融資条件を固定しなければなりません。

自己資金を入れるにしても、物件の購入判断をする際には、必ずフルローンで計算するようにしてください。

ちなみに融資期間30年のフルローンで計算しなおすと、キャッシュフローは月73,636円まで低下します。

不動産投資は右肩下がりのビジネスモデル

 

理由③必要経費が入っていない

収支計算の費用の項目に、インターネット料と光熱費が入っていないのも要チェックポイントです。

今はインターネットを無料で使えるのが当たり前になってきており、設備として必須の項目になっています。

そしてその費用負担は当然オーナーになります。

水道光熱費とあわせて15,000円だとすると、30年返済で月々の収支は58,636円まで低下します。

見落としがちなランニングコストなので、必ず収支計算するときは入れるようにしましょう。

また新築アパートは購入時の諸費用で、中古売買にはない「水道加入金および工事費」や「表題登記費用」がかかります。

表題登記とは

表題登記とは、まだ登記されていない土地や建物の登記を、新規で行う登記のことです。特に建物の場合は、新築した建物には登記記録がないので、完成時にどのような建物であるか、誰が所有者であるかを登記することになります。

これらの費用は、物件の規模にもよりますが、あわせて100万円を超える大きな諸費用ですので、必ず考慮して計算するようにしましょう。

 

理由④入居率や今後の家賃下落を考えると平均家賃2戸分は必要

理由③までで、毎月167,784円だったはずのキャッシュフローは、正しく計算をすると実は58,636円にしかならないことが分かったと思います。

この時点で既に手を出す人はいないのではないかと思いますが、もう一つ考えておくべきこととして、入居率低下と家賃下落と修繕費増加があります。

ずっと満室で家賃も下落しないのであればよいのですが、そんな物件は存在しません。

不動産賃貸業は、実は右肩下がりのビジネスであり、特に新築時の収支は、最も良い条件での収支ということを忘れてはいけません。

不動産投資は儲からない!?実は賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル

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これらを考慮すると、毎月58,636円のキャッシュフローでは足りないことが予想できます。

ポイント

最低でも平均家賃の2戸分は確保することを考えると、この物件の平均家賃は54,500円なので、月々109,000円は利益を確保しておかなくてはなりません。

そういった意味においても、この物件は条件に合わない物件ということになります。

 

不動産投資は最低でも利回り8%以上が必要

以上のように、新築アパートですら利回り7%では採算があわないことが、お分かりいただけたと思います。

私の考えでは新築でも8%は必要であり、中古の場合は10~12%以上を目安にした方が良いということです。

そもそも金利1.5%で借りれる人がどれだけいるか考えると、金利3%近くで借入している人はもっと厳しくなります。

低利回りの物件を購入してしまう人の多くは、初心者であることはもちろん、物件の購入がなかなかできなくて焦っている人です。

そして不動産投資は、検討し始めると気分が高揚してしまい、ついつい細かいところを見落としがちになります。

シミュレーションをする時は、自分が思っているより厳しめに試算することも重要です。

購入してすぐに修理が発生するなど、イレギュラーが発生することもありますからね。

自分の身は自分で守る、リスク管理は自分がしないと誰もしてくれないことを、強く認識しておきましょう。

具体的な購入判断指標が知りたい方は、下のブログ記事をご覧ください。

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おわりに

いかがでしたか?

戸建の新築建売が凄い勢いで増えているのと同時に、アパートの新築建売もすごい勢いで増えてきています。

しかし現在の利回りは、決して儲かる投資とは言えず、購入当初からギリギリのキャッシュフローの中での賃貸経営を余儀なくされます。

そしてこれは中古物件でも同じことが言えます。

減価償却が終わる築20~25年ほどの売り出し物件をよく見かけますが、こういった物件ですら利回り6~7%台で売り出されている状況です。

この記事をご覧になった人ならもうお分かりだと思いますが、こういった物件には絶対に手を出さないようにしてくださいね!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年|不動産投資コンサルティング実績100件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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