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不動産投資 新築アパート 物件購入基準と指標

不動産投資の利回り最低ラインの目安とは?新築アパートの事例で検証

不動産投資は利回り8%以上必要である理由|新築アパート事例で検証
困っている人
不動産投資で必要な最低ラインの利回りを教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

現在売りに出されているアパートの利回りを見ていると、とてもじゃないけど利益なんか出ないであろう利回りの物件がたくさん出回っています。

新築で6%台、中古でも7%台ばかりですよね。

それでもたまに「申し込みあり」との表示に変わり、売れていく物件もあるのが不思議でなりません。

そういった物件を購入している投資家は、ちゃんと利益が出ているのでしょうか。

不動産投資で成功するために必要な、最低ラインの利回りをご存じですか?

この記事では、必要最低ラインの利回りを、実際の新築アパートの収支資料を使って解説していきますので、収支や事業計画の正しい考え方を身に付けることができます。

業者の資料に騙されて、収益性の悪い物件を掴まされないよう、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • 不動産投資の必要最低ラインの利回り目安を知りたい
  • 現在の不動産市況での不動産投資の実態を知りたい
  • アパート経営の収支や内訳を知りたい

新築アパート業者の収支資料と事業計画書

ここで紹介するのは、私が建売新築アパートの購入を検討していたときに、実際にあった物件です。

伝えておきたいのは、現在の建売新築アパートの利回りは7%を切ることも多く、7%を超えれば良いほうだという状況の中で、最も利回りの良かった業者さんの物件です。

  • 価格:5,550万円(税込)
  • 立地:福岡市内のJR駅徒歩6分
  • 利回り:7.07%
  • 戸数:6戸(1LDK×6戸)
  • 建物:木造3階建て準耐火構造
  • 資金内訳:自己資金350万円、借入5,200万円
  • 借入:35年、1.5%
  • 収入:327,000円/月、3,924,000円/年
  • 予定CF:167,784円/月

新築で利回り7%超、物件価格5,550万円に対して毎月167,784円も入ってくるなら良い物件だと思いませんか?

実際にこの業者さんは、最初の紹介段階では、ここまでの情報しか記載していない物件資料を送ってきました。

ところがです。

私がこれは良いと思って、さらに詳しい収支計算書をお願いしたら、次の内容の資料が送られてきました。

【年間収益状況】

(収入)

3,924,000円(327,000円/月)

(費用)

固定資産税:389,067円(32,422円/月)

火災保険料:77,400円(6,450円/月)

融資返済:1,910,592円(159,216円/月)

管理委託費:196,200円(16,350円/月)

定期清掃:79,200円(6,600円/月)

費用合計:2,652,459円(221,038円/月)

(収支)

1,271,541円(105,962円/月)

この時点で、月々105,962円までキャッシュフローが減りました。

とはいえ月々105,962円入ってくるのであれば、購入したいという人もいると思います。

新築であれば、ある程度長い期間修理などの心配もしなくていいですし、入居率も高いですしね。

ところが私はとても買う気になれませんでした。

理由は次項で説明します。

 

新築アパートを検討する際の注意点と問題点

私が新築アパート業者に紹介された物件を、購入しなかった以下の理由をそれぞれ解説していきます。

購入しなかった理由

  1. 借入期間が35年になっている
  2. 自己資金(頭金)を350万円入れている
  3. 必要経費が入っていない
  4. 保有中のシミュレーション

この理由が重要なポイントになりますので、しっかり押さえておいてくださいね。

 

借入期間が35年になっている

まず気になるのは、借入期間が35年で計算されているところです。

3階建ては準耐火構造なので、確かに35年の借り入れは可能かもしれませんが、木造の耐用年数は22年であることを考えると、最長でも25~30年までにしておくべきです。

できるだけ長く借りようとする人が多いですが、これはとても危険な考え方です。

なぜなら長く借りれば、いくらでも収支(キャッシュフロー)は良くなりますが、その分リスクが高くなるからです。

ポイント

融資期間は長期になるほど、建物の耐久性の問題や故障の増加、家賃下落や空室率上昇、減価償却後の問題や金利上昇などのリスクが発生し、購入時のシミュレーションとかけ離れた実態になっていきます。

正しい融資期間の算出方法や、長期間融資のリスクについては、下のブログ記事をご覧ください。

ちなみに30年で計算しなおすと、月々の収支は85,715円まで低下します。

借入期間は長ければよいというものではないことを、しっかり理解しておきましょう。

 

自己資金(頭金)を350万円入れている

先ほどのシミュレーションは、自己資金を350万円入れているシミュレーションです。

自己資金を入れれば、キャッシュフローが増えるのは当たり前です。

これも多くの人が勘違いしてますが、自己資金を入れて採算を合わせる行為は、自分が出した自己資金から毎月のキャッシュフローを捻出していることに他なりません。

そのため物件の購入判断をするためには、常に自己資金はゼロで計算するべきですし、金利や融資期間なども含めて、融資条件を固定して計算することが重要です。

自己資金を入れるとしても、物件の購入判断をする際には、必ずフルローンで計算するようにしてください。

ちなみに事例の物件を、融資期間30年のフルローンで計算しなおすと、キャッシュフローは月73,636円まで低下します。

 

必要経費が入っていない

収支計算の費用の項目に、インターネット料と光熱費が入っていないのも要チェックポイントです。

今はインターネットを無料で使えるのが当たり前になってきており、設備として必須の項目になっています。

そしてその費用負担は当然オーナーになります。

水道光熱費とあわせて15,000円だとすると、30年返済で月々の収支は58,636円まで低下します。

見落としがちなランニングコストなので、必ず収支計算するときは入れるようにしましょう。

また新築アパートの諸費用の中には、中古売買にはない「水道加入金および工事費」や「表題登記費用」がかかります。

表題登記とは

表題登記とは、まだ登記されていない土地や建物の登記を、新規で行う登記のことです。特に建物の場合は、新築した建物には登記記録がないので、完成時にどのような建物であるか、誰が所有者であるかを登記することになります。

これらの費用は、物件の規模にもよりますが、あわせて100万円を超える大きな諸費用ですので、必ず考慮して計算するようにしましょう。

 

保有中のシミュレーション

これまでのことを考慮すると、毎月167,784円だったはずの事例物件のキャッシュフローは、実は58,636円にしかならないことが分かったと思います。

この時点で既に手を出す人はいないのではないかと思いますが、もう一つ保有中のシミュレーションをしておかなくてはなりません。

保有中は経過期間が長くなるにつれ、以下のようなことが起こります。

注意ポイント

  1. 家賃の下落
  2. 空室率の上昇
  3. 設備故障の増加
  4. 減価償却後の経費消失
  5. 金利上昇リスク

ずっと満室で家賃も下落しないのであればよいのですが、そんな物件は存在しません。

不動産賃貸業は、実は右肩下がりのビジネスであり、特に新築時の収支は、最も良い条件の収支ということを忘れてはいけません。

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これらを考慮すると、毎月58,636円のキャッシュフローでは足りないことが、簡単に想定できますよね。

ポイント

最低でも月額家賃の30%は確保したいことを考えると、この物件の月額家賃は327,000円なので、月々98,100円は利益を確保しておかなくてはなりません。

 

不動産投資の利回り最低ラインの目安とは

以上のように、新築アパートですら利回り7%では採算が合わないことが、お分かりいただけたと思います。

私の考えでは新築でも8%は必要であり、中古の場合は築年数により10~12%以上を目安にした方が良いということです。

そもそも金利1.5%で借りれる人がどれだけいるか考えると、金利3%近くで借入している人はもっと厳しくなります。

低利回りの物件を購入してしまう人の多くは、初心者であることはもちろん、物件の購入がなかなかできなくて焦っている人です。

そして不動産投資は、検討し始めると気分が高揚してしまい、ついつい細かいところを見落としがちになります。

シミュレーションをする時は、自分が思っているより厳しめに試算することをおすすめします。

購入してすぐに修理が発生するなど、イレギュラーが生じることもありますからね。

自分の身は自分で守る、リスク管理は自分がしないと誰もしてくれないことを、強く認識しておきましょう。

具体的な購入判断指標が知りたい方は、下のブログ記事をご覧ください。

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おわりに

いかがでしたか?

不動産市況の活況に伴い、建売新築アパートの販売がすごい勢いで増えてきています。

しかし現在の利回りは決して儲かる投資とは言えず、購入当初からギリギリのキャッシュフローの中でのアパート経営を余儀なくされます。

そしてこれは中古物件でも同じことが言えます。

減価償却が終わる築20~25年ほどの売り出し物件をよく見かけますが、こういった物件ですら利回り6~7%台で売り出されている状況です。

この記事をご覧になった人ならもうお分かりだと思いますが、こういった低利回り物件には絶対に手を出さないようにしてくださいね!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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