不動産投資

不動産投資は利回り8%以上必要な理由~新築アパートの事例で検証~

不動産投資は利回り8%以上必要な理由~新築アパートの例で検証~
困っている人
不動産投資で最低限必要な利回りを教えて!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

現在売りに出されている中古アパートの利回りを見ていると、とてもじゃないけど利益なんか出ないであろう利回りのものが、たくさん出回っています。

それでもたまに「申し込みあり」との表示に変わり、売れていく物件もあるのが不思議でなりません。

そういった物件を購入している投資家は、ちゃんと利益が出ているのでしょうか・・

Twitterなどでも、「利回り7.5%、金利3.5%で購入できました~!」なんて投稿を見かけますが、余計なお世話とはいえ心配でなりません。

不動産投資を継続して続けていくためには、最低限確保すべき収益(利回り)があります。

今回は、その最低限必要な利回りを、実際の新築アパートの収支資料を使って解説していきます。

この記事をご覧いただければ、収支や事業計画の正しい考え方を身に付けることができます。

業者の資料に騙されて、収益性の悪い物件を掴まされないよう、ぜひ最後までご覧ください。

 

建売新築アパート業者の収支資料と事業計画

ここで紹介するのは、私が建売新築アパートの購入を検討していたときに、実際にあった物件です。

伝えておきたいのは、現在の建売新築アパートの利回りは7%を切ることも多く、7%を超えれば良いほうだという状況の中で、最も利回りの良かった業者さんの物件です。

  • 価格:5,550万円(税込)
  • 立地:福岡市内のJR駅徒歩6分
  • 利回り:7.53%
  • 戸数:6戸(1LDK×6戸)
  • 建物:木造3階建て準耐火構造
  • 資金内訳:自己資金350万円、借入5,200万円
  • 借入:30年、1.5%
  • 収入:327,000円/月、3,924,000円/年
  • 予定利益:147,537円/月

どうですか?

新築で利回り7.5%超、物件価格5,550万円に対して毎月147,537円も入ってくるなら相当良い物件だと思いませんか?

実際に業者は最初の紹介段階では、ここまでの情報しか記載していない物件資料を送ってきました。

ところがです。

私がこれは良いと思って、さらに詳しい収支計算書をお願いしたら、次の内容の資料が送られてきました。

【年間収益状況】

(収入)

3,924,000円(327,000円/月)

(費用)

固定資産税:389,067円(32,422円/月)

火災保険料:77,400円(6,450円/月)

融資返済:2,153,550円(179,462円/月)

管理費:196,200円(16,350円/月)

定期清掃:79,200円(6,600円/月)

費用合計:2,895,417円(241,284円/月)

(収支)

1,028,583円(85,715円/月)

この時点で、月々85,715円まで利益が減りました。

とはいえ、月々85,715円入ってくるのであれば、購入したいという人もいると思います。

新築であれば、ある程度長い期間修理などの心配もしなくていいですし、入居率も高いですしね。

ところが私はとても買う気になれませんでした。

理由は次項で説明します。

 

収益物件を検討する際の注意点と問題点

ここでは、私が上記物件を購入しなかった理由を解説していきます。

この理由が重要なポイントになりますので、しっかり押さえておいてくださいね。

理由①借入期間が30年になっている

まず気になるのは、借入期間が30年で計算されているところです。

準耐火構造なので、確かに30年の借り入れは可能かもしれませんが、木造の耐用年数は22年であることを考えると、最長でも25年までにしておくべきです。

よく長く借りれるだけ長く借りようとする人がいますが、これは間違った考え方です。

なぜなら、長く借りればその分いくらでも収支はよくなってしまうからです。

長期になれば、建物の耐久性の問題、修理の問題、家賃下落の問題、減価償却の問題が発生し、購入時のシミュレーションとかけ離れすぎた実態になってしまいます。

ちなみに25年で計算しなおすと、月々の収支は57,210円まで低下します。

借入期間は、長ければよいというものではないことは、しっかり押さえておきましょう。

理由②自己資金は350万円では済まない

資料上は自己資金350万円となっていますが、これはあくまで物件価格のみの内訳としての自己資金です。

実際には、購入時の初期費用178万円+不動産取得税75万円+水道加入金および工事費72万円の合計325万円が別途かかります。

自己資金350万円と合わせると675万円です。

こんなに現金を使ってしまうと手持ち資金がなくなってしまいますよね。

かといって借り入れにすると、またその分毎月の返済金が多くなり収支が悪化します。

新築のアパートは、取得税が大きくなりがちなこと、水道加入金が発生することを覚えておきましょう。

理由③費用にインターネット料や共有部光熱費が入っていない

収支計算の費用の項目に、インターネット料と光熱費が入っていないのも要チェックポイントです。

今は、インターネットを無料で使えるのが当たり前になってきており、設備として必須の項目になっています。

そしてその費用負担は当然オーナーになります。

水道光熱費とあわせて15,000円だとすると、25年返済で月々の収支は42,210円まで低下します。

見落としがちのランニングコストなので、必ず収支計算するときは入れるようにしましょう。

理由④入居率や今後の家賃下落を考えると平均家賃2戸分は必要

理由③までで、675万円手出ししたとしても月々の収支は42,210円にしかならないことが分かったと思います。

ここまでくると、さすがに手を出す人はいないのではないかと思いますが、もう一つ考えておくべきこととして、入居率と家賃下落があります。

ずっと満室で家賃も下落しないのであればよいのですが、そんな奇跡のような物件は存在しません。

この2つを考慮すると、月々42,210円ではトントンもしくは赤字になることが予想できます。

最低でも平均家賃の2戸分は確保することを考えると、この物件の平均家賃は54,500円なので、月々109,000円は利益を確保しておかなくてはなりません。

そういった意味においても、この物件は条件に合わない物件ということになります。

物件資料の確認事項が知りたい方は、収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめをご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ

困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでし ...

続きを見る

 

不動産投資は利回り8%以上必要

以上のように、新築アパートですら利回り7.5%では採算があわないことが、お分かりいただけたと思います。

私の考えでは、新築でも8%は必要であり、中古の場合は10%以上を目安にした方が良いということです。

そもそも金利1.5%で借りれる人がどれだけいるか考えると、金利3%近くで借入している人は自殺行為と言っても過言ではありません。

低利回りの物件を購入してしまう人の多くは、初心者であることはもちろん、物件の購入がなかなかできなくて焦っている人です。

そして不動産投資は検討をし始めると、気分が高揚してしまい、ついつい細かいところを見落としがちになります。

シミュレーションをする時は、自分が思っているより厳しめに試算しておくことも重要です。

不動産投資は購入してすぐに修理が発生するなど、イレギュラーが発生することもありますからね。

自分の身は自分で守る、リスク管理は自分がしないと誰もしてくれないことを、強く認識しておきましょう。

具体的な投資判断指標が知りたい方は、不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】をご覧ください。

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~

困っている人不動産投資で重要な指標はなに? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考に、購入するか判断して ...

続きを見る

 

まとめ

いかがでしたか?

戸建の新築建売が凄い勢いで増えているのと同時に、アパートの新築建売もすごい勢いで増えてきています。

しかし現在の利回りは、決して儲かる投資とは言えず、購入当初からギリギリのキャッシュフローの中での賃貸経営を余儀なくされます。

そしてこれは中古物件でも同じことが言えます。

減価償却が終わる築20~25年ほどの物件をよく見かけますが、こういった物件ですら利回り7%台で売り出されている状況です。

この記事をご覧になったあなたはもうお分かりだと思いますが、こういった物件には絶対に手を出さないようにしましょう。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました。

元大手不動産トップ営業マンの専業大家が教える不動産投資講座【全20本300時間の動画講座】

遂に完成しました!!

元大手不動産仲介トップ営業マンで現在専業大家である私MASAが作った、不動産投資をこれから始めたい人、うまくいっていない人、さらに学びたい人のための不動産投資オンライン教育プログラムです。

全20本300時間におよぶ動画講座ですので、気軽にストレスなく学ぶことができます。

また特典として、Zoomでのコンサルティングも1時間無料でお付けしています。

システムの関係上、限定5名ですので、興味のある方はお早めにどうぞ!

失敗しない不動産投資講座


【失敗しない不動産投資コンサルティング受付中】

不動産投資初心者やうまくいっていない方のために、正しい不動産投資の進め方や考え方をコンサルティングします。
2つのコースをご用意しました。

①100円/分(電話形式) 詳しくはコチラ
②30分2,000円(ビデオチャット) 詳しくはコチラ

時間制なので、できるだけ端的に解決できるよう利用者からの質問形式で行います。
不動産投資のことであれば何でも大歓迎ですので、ぜひご利用ください。

また不動産物件を購入する際、良いと思う物件を見つけたとしても、本当に大丈夫か誰かに相談したくなることもあるかと思います。
そこで、福岡市内全域および周辺地域に関しては、検討物件購入判断コンサルも行います。
知らない地域は助言が適切ではなくなるため、上記地域限定になりますがご了承ください。
その時に考え方も説明しますので、不動産のスキルも身に付けることができます。
ぜひお気軽にご利用ください。


【PR】
物件売却のための無料査定は、信頼と実績の東急リバブルがおすすめです!
1,顧客満足度92%達成!※
お取り引きいただいたお客様の9割以上がまた東急リバブルを利用したいと回答!
※2017年10月1日~2018年9月30日の間に当社売買仲介店舗にてお取引いただき、
アンケートにて再度当社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合
2,豊富な仲介実績
年間で25,570件の不動産売買を仲介しており、1日なら約70件、21分に1件の
売買を仲介している計算になります!(※2018年度実績)
3,安心の売却サポート
「あんしん仲介保証」や「リバブル売却保証システム」等、オーナー様に
ご安心いただけるようなサポート体制も充実しております!

-不動産投資

© 2021 ためなるブログ Powered by AFFINGER5