不動産投資は利回り８%以上必要である理由｜新築アパート事例で検証

困っている人

不動産投資で最低限必要な利回りを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

現在売りに出されている中古アパートの利回りを見ていると、とてもじゃないけど利益なんか出ないであろう利回りの物件がたくさん出回っています。

それでもたまに「申し込みあり」との表示に変わり、売れていく物件もあるのが不思議でなりません。

そういった物件を購入している投資家は、ちゃんと利益が出ているのでしょうか・・

Twitterなどでも、「利回り7.5%、金利3.5％で購入できました～！」なんて投稿を見かけますが、余計なお世話とはいえ心配でなりません。

不動産投資を継続して続けていくためには、最低限確保すべき収益（利回り）があります。

この記事では、その最低限必要な利回りを、実際の新築アパートの収支資料を使って解説していきますので、収支や事業計画の正しい考え方を身に付けることができます。

業者の資料に騙されて、収益性の悪い物件を掴まされないよう、ぜひ最後までご覧ください。

建売新築アパート業者の収支資料と事業計画

ここで紹介するのは、私が建売新築アパートの購入を検討していたときに、実際にあった物件です。

伝えておきたいのは、現在の建売新築アパートの利回りは7%を切ることも多く、7%を超えれば良いほうだという状況の中で、最も利回りの良かった業者さんの物件です。

どうですか？

新築で利回り7.5%超、物件価格5,550万円に対して毎月147,537円も入ってくるなら相当良い物件だと思いませんか？

実際に業者は最初の紹介段階では、ここまでの情報しか記載していない物件資料を送ってきました。

ところがです。

私がこれは良いと思って、さらに詳しい収支計算書をお願いしたら、次の内容の資料が送られてきました。

この時点で、月々85,715円まで利益が減りました。

とはいえ、月々85,715円入ってくるのであれば、購入したいという人もいると思います。

新築であれば、ある程度長い期間修理などの心配もしなくていいですし、入居率も高いですしね。

ところが私はとても買う気になれませんでした。

理由は次項で説明します。

収益物件購入を検討する際の注意点と問題点

ここでは、私が上記物件を購入しなかった理由を解説していきます。

この理由が重要なポイントになりますので、しっかり押さえておいてくださいね。

理由①借入期間が30年になっている

まず気になるのは、借入期間が30年で計算されているところです。

準耐火構造なので、確かに30年の借り入れは可能かもしれませんが、木造の耐用年数は22年であることを考えると、最長でも25年までにしておくべきです。

よく長く借りれるだけ長く借りようとする人がいますが、これはリスクの高い考え方です。

なぜなら、長く借りればその分いくらでも収支はよくなってしまうからです。

ちなみに25年で計算しなおすと、月々の収支は57,210円まで低下します。

借入期間は長ければよいというものではないことは、しっかり押さえておきましょう。

理由②自己資金は350万円では済まない

資料上は自己資金350万円となっていますが、これはあくまで物件価格のみの内訳としての自己資金です。

実際には、購入時の初期費用178万円＋不動産取得税75万円＋水道加入金および工事費72万円の合計325万円が別途かかります。

自己資金350万円と合わせると675万円です。

こんなに現金を使ってしまうと手持ち資金がなくなってしまいますよね。

かといって諸費用まで借り入れにすると、またその分毎月の返済金が多くなり収支が悪化します。

新築のアパートは、取得税が大きくなりがちなこと、水道加入金が発生することを覚えておきましょう。

理由③費用にインターネット料や共有部光熱費が入っていない

収支計算の費用の項目に、インターネット料と光熱費が入っていないのも要チェックポイントです。

今はインターネットを無料で使えるのが当たり前になってきており、設備として必須の項目になっています。

そしてその費用負担は当然オーナーになります。

水道光熱費とあわせて15,000円だとすると、25年返済で月々の収支は42,210円まで低下します。

見落としがちなランニングコストなので、必ず収支計算するときは入れるようにしましょう。

理由④入居率や今後の家賃下落を考えると平均家賃2戸分は必要

理由③までで、675万円手出ししたとしても月々の収支は42,210円にしかならないことが分かったと思います。

この時点で既に手を出す人はいないのではないかと思いますが、もう一つ考えておくべきこととして、入居率と家賃下落があります。

ずっと満室で家賃も下落しないのであればよいのですが、そんな奇跡の物件は存在しません。

この2つを考慮すると、月々42,210円ではトントンもしくは赤字になることが予想できます。

そういった意味においても、この物件は条件に合わない物件ということになります。

物件資料の確認事項が知りたい方は、下の記事をご覧ください。

不動産投資は最低でも利回り８%以上が必要

以上のように、新築アパートですら利回り7.5%では採算があわないことが、お分かりいただけたと思います。

私の考えでは新築でも8%は必要であり、中古の場合は10～12%以上を目安にした方が良いということです。

そもそも金利1.5%で借りれる人がどれだけいるか考えると、金利3%近くで借入している人は自殺行為と言っても過言ではありません。

低利回りの物件を購入してしまう人の多くは、初心者であることはもちろん、物件の購入がなかなかできなくて焦っている人です。

そして不動産投資は、検討し始めると気分が高揚してしまい、ついつい細かいところを見落としがちになります。

シミュレーションをする時は、自分が思っているより厳しめに試算しておくことも重要です。

購入してすぐに修理が発生するなど、イレギュラーが発生することもありますからね。

自分の身は自分で守る、リスク管理は自分がしないと誰もしてくれないことを、強く認識しておきましょう。

具体的な購入判断指標が知りたい方は、下の記事をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか？

戸建の新築建売が凄い勢いで増えているのと同時に、アパートの新築建売もすごい勢いで増えてきています。

しかし現在の利回りは、決して儲かる投資とは言えず、購入当初からギリギリのキャッシュフローの中での賃貸経営を余儀なくされます。

そしてこれは中古物件でも同じことが言えます。

減価償却が終わる築20～25年ほどの売り出し物件をよく見かけますが、こういった物件ですら利回り7%台で売り出されている状況です。

この記事をご覧になった人ならもうお分かりだと思いますが、こういった物件には絶対に手を出さないようにしてくださいね！