FIREを達成したプロの専業大家が今から不動産投資を始めるなら・・

困っている人

不動産投資初心者の僕が今から不動産投資を始めるなら、どんな方法がいいと思う？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資を始めようとする時は、まず最初に勉強から始める人がほとんどだと思います。

しかし不動産投資の本はたくさんあり、どれも手法や主張していることが違って、結局何が正解なのかわからないという声をよく聞きます。

「地方築古高利回りアパート投資法」「都心ワンルーム投資法」「土地から新築アパート投資法」「築古戸建DIY投資法」など、このようなタイトルの本や記事を見かけたことがあるのではないでしょうか。

勉強することはもちろん必要ですが、投資方法がたくさんあるだけに、勉強するほど混乱してしまうのも事実です。

実は投資法に正解は存在しません。

自分の属性や得意不得意、性に合っているかどうかで投資手法を決めることをおすすめします。

様々な投資法は、既にその投資法で成功した人が言っていることですから、どのやり方でも成功できるのは間違いないでしょう。

しかしより確実に、より小リスクで、より稼げる方法があるなら、その方法を選んだ方が当然いいですよね。

そこで当ブログでは、専業大家の私が今から不動産投資を始めるならどういった方法で進めていくか解説していきます。

ちなみに普通のサラリーマンから始めることを想定していますので、既に資産をたくさん所有しているような人は他の手法の方がいいと思います。

今から不動産投資を始めようと考えている人、もしくは始めたばかりの人必見です。

まず最初に取り組むべきこと

まず最初に、私だったら不動産業界への転職を考えます。

冗談のように聞こえるかもしれませんが、将来不動産投資家として、もしくは専業大家として成功したいという人は、一度は不動産業界を経験しておくべきだと思っています。

不動産のことを勉強しながら、頑張れば大きな収入が得られて、物件情報も入ってくるわけですから、最も効率良く確実な方法であることは間違いありません。

詳しくは下の記事をご覧ください。

とはいえ、転職は現実的ではない人も多いかと思います。

転職が無理な人が最初にやるべきは、メンターを作ることです。

勉強ももちろん必要ですが、冒頭でもお伝えした通り混乱してしまうだけの可能性があります。

また本の著者でも間違っていることはありますし、そのやり方しかわからずその手法のみでやってきた不動産投資家が多いのも事実です。

そのためメンター選びは、不動産業界をバリバリ経験した人で、かつ自分でも大家業をバリバリしている人を選ぶようにしましょう。

困っている人

どうやってメンターを見つけたらいいの？

ブログやTwitterなどのSNSでもいいですし、地域の大家コミュニティ（オンラインサロンなど）に参加して見つける方法があります。

私も職場に大家業をやっている人がいたから、不動産投資を身近に感じることができましたし、具体的な行動を始めることができました。

まずは知識が豊富で実績もあり、信頼できるメンターを見つけることが成功への近道になります。

私もLINEのオプチャで不動産投資のコミュニティをやっているので、お気軽にご参加ください。

コミュニティについての詳細は、下の記事をご覧ください。

私がメンターだったら・・

さてメンターが見つかったら、そのメンターの言う通りに進めていけばいいわけですが、私がメンターだったら、その人の属性や目的、投資エリアを鑑みてどういう方法が良いか提案していきます。

不動産投資の場合、銀行でどのくらい借り入れができるかが重要ですし、地域によってエリア特性がありますからね。

例えば私はワンルームマンション投資をおすすめしていませんが、それは福岡だからです。

これがワンルームでも大きな家賃が取れる東京であれば、投資候補に入ります。

このように不動産投資は、様々な要素が絡み合っていますので、的確にアドバイスしてくれる人を探しましょう。

中には、不動産投資初心者から搾取することしか考えていない人が運営しているサロンやセミナーもありますので、十分注意してください。

私でよければ、不動産投資を始めるにあたっての悩み相談や、不動産投資全般の相談を受け付けていますので、お気軽にご利用ください。

私が今から不動産投資を始めるなら・・

ではいよいよ本題です。

特定の人に焦点を当てて、最も良い方法を説明することはできませんので、ここでは最も多いであろう一般サラリーマンを前提に、「私が一般サラリーマンで今から不動産投資を始めるなら・・」を解説していきます。

ずばり私なら、築古の「区分マンション」や「戸建」のオーナーチェンジ物件をターゲットに探していきます。

理由は以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

比較的簡単に物件を見つけることができる

初心者にとって、優良物件の情報を仕入れることは至難の業です。

ベテランであれば、すでに情報がもらえるルートを持っていたりしますが、初心者は不動産ポータルサイトを地道にチェックするしかありません。

その点アパートは、競争が激しいため利回りがとても低く、なかなか良い物件が出てきませんが、区分マンションや戸建であれば、不動産ポータルサイトでも見つけることができます。

まずは良い物件が見つからないことには始まりませんので、とても重要なメリットです。

優良物件の探し方については、下の記事をご覧ください。

リスクが限りなく小さい

築古の区分マンションや戸建のオーナーチェンジ物件を購入すれば、賃借人の入居が決まらないというリスクがありません。

マンションは災害リスクにも強く、戸建は災害で半壊や全壊しても、解体して土地売りができます。

退去があった際には、買った人が自分で住める実需物件として売却することができるため、購入価格よりも高く売れる可能性が高くなります。

これは、実需物件の方がオーナーチェンジ物件を探している人よりも多いためです。

そのためには、相場や成約事例を知っておく必要がありますが、初心者が分かるはずもないので、それこそメンターの出番です。

私でよければ、物件購入判断や相場の相談も受け付けておりますので、下記サービスをご利用ください。

築古の区分や戸建は、アパートや築浅の物件よりもリスクが低い投資方法なのです。

不動産投資全般のリスクについては、下の記事をご覧ください。

チェック項目が少ない

区分マンションや戸建は、購入判断のためのチェック項目が少ないので、初心者でも買いやすいと言えます。

おすすめはしませんが、私の場合は現地確認することなく購入しています。

そのくらいチェック項目が少なく、リスクも小さいということです。

一棟ものであれば、エレベーター、受水槽、消防点検、インターネット、ゴミ置場、ランニングコストなど調査しなくてはいけない箇所がとても多くなります。

物件種別ごとのチェック事項については、下の記事をご覧ください。

管理がラクかつ自主管理可能

区分マンションや戸建は、基本的に何もすることがないので、初心者でも自主管理が可能です。

その分管理費が浮きますので、キャッシュも残りやすいですよね。

アパートは入退去が多く、トラブルも頻繁に起きやすいですし、共有部の掃除やゴミ置場の管理も大変です。

区分マンションや戸建で入居者から連絡があるのは、何かが故障した時か退去がある時ぐらいです。

管理に時間を取られないことは、本業が忙しいサラリーマンにとっては大きなメリットですよね。

すぐに家賃収入を得ることができる

オーナーチェンジ物件を購入することで、引き渡しと同時に家賃収入を得ることができます。

賃借人がいない物件を購入した場合は、募集から始めなければならず、家賃収入も入居が決まるまで得ることができません。

アパートで空室がある場合も、賃貸募集から始めなければなりません。

すぐに家賃収入が入ることで、大家になった実感をすぐに味わうことができますし、何より金銭的に助かります。

募集の手間も省けますし、想定の家賃が得られなかったなんてこともありませんので、最初は特にオーナーチェンジ物件を購入しましょう。

日本政策金融公庫を利用しやすい

日本政策金融公庫は、これから始める人や規模が小さい大家さんの味方です。

なぜなら審査基準は、個人の属性や物件よりも、賃貸経営としての事業性を評価する傾向にあるからです。

そのため、他の金融機関では難しいような物件でも融資を受けれる場合があります。

融資期間は最大で10年、優遇措置適用でも15年と短いですが、金利相場は固定金利で1.2～2%ほどと低金利なのも魅力です。

トータル借り入れ額は上限4,800万円、優遇措置該当で上限7,200万円と決められているので、ずっと利用できるわけではありません。

国がやっている金融機関だけあって、属性調査や物件調査は他の金融機関より入念に行われます。

審査も都市銀行や地方銀行と同様に厳しく、物件によっては都市銀行よりも厳しい場合があります。

そのため銀行では、日本政策金融公庫で融資を受けた実績がプラス評価になることもあるようです。

リフォーム資金として取り組んでもらう方法もあり、その場合は審査が通りやすいうえに、融資金額が1,000万円以下の場合は、リフォーム後の現地調査もありません。

既に所有している物件のリフォーム資金を借りることもできます。

そもそも日本政策金融公庫は、政府全額出資の金融機関であり、新規開業資金などの融資を通じて新たに事業を始める人や、事業開始後おおむね7年以内の人のお手伝いをするための金融機関です。

基本理念の中に「民間金融機関の補完」も謳われており、一般の銀行では融資されないようなリスクがある事業への融資も行っています。

最初の頃は、大きな力になってくれるでしょう。

その後も不動産投資の事業を拡大したいなら・・

不動産投資は、始める前に目的やゴールを決めておくことが重要です。

なぜなら、目的や目指すゴールによって方法が変わってくるからです。

本業以外の収入で、お小遣い程度の収入でよければ、既述の方法で何件か購入したらそれで十分です。

しかしここでは、終わりなく事業を拡大していくという前提のもと話を進めていきます。

どのように事業拡大していくかについては、法人をいつのタイミングで作るかという議論が必要です。

法人設立のタイミングの考え方は主に3つあります。

1.は、とにかく税金負担を減らしたい人が考えるタイミングです。

法人は利益が800万円までは実効税率約25%なので、所得税＋住民税率が25%を上回る段階で法人を設立するという考え方です。

2.は、税金負担と法人維持費負担を減らしたい人が考えるタイミングです。

法人は物件を1件所有するだけで、法人税や法人住民税、税理士への決算報酬の費用負担が発生してしまいます。

そのため、そういった経費の割に合うような大きな物件を購入する時に、法人を設立するという考え方です。

3.は、退去したらとにかく転売して、手元資金を増やしていきたい人が考えるタイミングです。

個人であれば不動産を売却した時にかかる不動産譲渡税は、短期売買（取得から5年目を迎える年末まで）で約40％、長期譲渡（それ以降）で約20％と、税金負担が大きく異なります。

しかし法人であれば、一年間の利益が800万円以下の場合は、いつ売っても25％ほどで済みます（800万円以上では約35%）。

ここでは、限りなく事業拡大を目指す前提ですので、私だったら1件目から法人で購入するようにします。

そして退去したら転売を繰り返し、早いスピードで手元資金を厚くしていきます。

手元資金が大きくなれば、RC一棟ものや土地から新築アパート建築などの、大きな物件を購入することができるようになります。

しかし転売しなくても十分大きな資産は築けますし、5～10年ほどでFIREすることも可能です。

以上が、私が今から不動産投資を始めるなら行う手法です。

法人設立のベストタイミングについての詳細は、下の記事をご覧ください。

さいごに

いかがでしたか？

これまで解説した方法が、リスクを抑えながら確実に早く資産を築ける手法だとお分かりいただけたでしょうか。

しかもごく一般のサラリーマンが実現できる手法です。

この方法を成功させるためのポイントは、買うべき物件の判断になりますので、やはり近くに頼りになる存在が不可欠です。

これもお伝えした方法で、なるだけ早くメンターを見つけるようにしましょう！