不動産投資

FIREを達成した専業大家の僕が今から不動産投資を始めるなら・・

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困っている人
不動産投資初心者の僕が今から不動産投資を始めるなら、どんな方法がいいと思う?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資を始めようとする時は、まず最初に勉強から始める人がほとんどだと思います。

しかし不動産投資の本はたくさんあり、さらにどれも手法や言っていることが違って、結局何が正解なのかわからないという声をよく聞きます。

「地方築古高利回りアパート投資法」「都心ワンルーム投資法」「土地から新築アパート投資法」「築古戸建DIY投資法」など、あなたもこのようなタイトルの本や記事を見かけたことがあるのではないでしょうか。

勉強が大事なのはわかるけど、投資方法がたくさんあるだけに、勉強するほど混乱してしまうのも事実です。

しかも、投資法には正解は存在しません。

自分の属性や好き嫌い、性に合っているかどうかで判断しなければなりません。

既にその投資法で成功した人が言っていることですから、どのやり方でも成功できるのは間違いないでしょう。

しかし、より確実に、よりリスクを小さく、より大きく稼げる方法があるなら、その方法を選んだ方が当然いいですよね。

そこで今回は、僕が今から不動産投資を始めるならどういった方法で進めていくか解説していきます。

ちなみにイメージとしては普通のサラリーマンを想定していますので、既に資産をたくさんもっていたりするような人は他の手法の方がいいと思います。

今から不動産投資を始めようと考えている人、もしくは始めたばかりの人はぜひ最後までご覧ください。

 

まず最初に取り組むべきこと

まず最初に、僕だったら不動産業界への転職を考えます。笑

冗談のように聞こえるかもしれませんが、将来不動産投資家として専業大家として成功したいという人は、一度は業界を経験しておくことは必須だと思っています。

不動産のことを勉強しながら、頑張れば大きな収入が得られて、物件情報も入ってくるわけですから、最も効率良く確実な方法であることは間違いありません。

詳しくは、大家になりたいなら不動産売買仲介業をやりなさい!この仕事が最強である理由3選をご覧ください。

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とはいえ、転職は現実的ではない人も多いかと思います。

転職が無理な人が最初にやるべきは、メンターを作ることです。

勉強ももちろん大事ですが、冒頭でもお伝えした通り、混乱してしまうだけの可能性があります。

基本的に本の著者やブログの執筆者は、自分がやってきた手法を正当化するために発信している人が多いので、間違っていることもありますし、そもそも分からないことがあっても気軽に質問することができません。

そのやり方しかわからないから、それでやってきたという不動産投資家が多いのも事実です。

そうではなくて、不動産業界をバリバリ経験した人で、かつ自分でも大家業をバリバリしている人をメンターに選びましょう。

困っている人
どうやってメンターを見つけたらいいの?

それはTwitterなどのSNSでもいいですし、地域の大家コミュニティ(オンラインサロンなど)に参加して見つける方法があります。

僕も近くに大家業をやっている人がいたから、不動産投資を身近に感じることができましたし、具体的な行動を開始することができました。

まずは、知識が豊富で実績もあり、信頼できるメンターを見つけることが成功への近道になります。

僕も不動産投資のオンラインサロンをやっているので、福岡市やその近郊で不動産投資をする人は、ぜひご参加くださいね^^

詳しくは、福岡市および近郊で不動産投資する人限定の不動産投資オンラインサロン案内をご覧ください。

 

僕がメンターだったら・・

さて、メンターが見つかったら、そのメンターの言う通りに進めていけばいいわけですが、僕がメンターだったら、その人の属性や投資エリアを鑑みてどういう方法が良いか提案していきます。

不動産投資の場合、銀行でどのくらい借り入れができそうかが重要ですし、地域によってエリア特性がありますからね。

例えば僕はワンルームマンション投資はおすすめしていませんが、それは福岡だからです。

これがワンルームでも大きな家賃が取れる東京であれば、方法として候補に入るようになります。

このように、不動産投資は様々な要素が絡み合っていますので、的確にアドバイスしてくれる人を探しましょう。

中には、不動産投資初心者から搾取することしか考えていない人やサロン、セミナーもありますので、十分注意してください。

 

僕が今から不動産投資を始めるなら・・

ではいよいよ本題です。

特定の人の属性やエリアに焦点を当てて、最も良い方法を説明することはできませんので、ここでは最も多いであろう一般サラリーマンを意識して、「僕が一般サラリーマンで今から不動産投資を始めるなら・・」と題して解説していきます。

ずばり僕なら、中古の築古「区分マンション」や「戸建」のオーナーチェンジ物件をターゲットに探していきます。

理由は以下の通りです。

  1. 比較的簡単に物件を見つけることができる
  2. リスクが限りなく小さい
  3. チェック項目が少ない
  4. 管理がラクで、自主管理可能
  5. すぐに家賃を得ることができる
  6. 日本政策金融公庫を利用しやすい

それぞれ解説していきましょう。

比較的簡単に物件を見つけることができる

初心者にとって、優良物件の情報を仕入れることは至難の業です。

ベテランであれば、すでに情報がもらえるルートを持っていたりしますが、初心者は不動産ポータルサイトで地道に検索するしかありません。

その点、アパートは競争が激しいため利回りがとても低く、なかなか良い物件が出てきませんが、区分マンションや戸建であれば、まだ不動産ポータルサイトでも見つけることができます。

よい物件が見つからないことには話になりませんので、これはとても大きな理由になります。

優良物件の探し方については、優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~をご覧ください。

【不動産投資】優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~
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リスクが限りなく小さい

築古の区分マンションや戸建のオーナーチェンジ物件を購入すれば、賃借人の入居が決まらないというリスクがありません。

災害リスクにも強く、例えば地震があってもマンションは安心ですし、戸建は半壊や全壊しても、解体して土地売りができます。

退去があった際には、買った人が自分で住める実需物件として売却することができるため、購入価格よりも高く売れる可能性が高くなります。

これは、実需物件の方がオーナチェンジ物件を探している人よりも多いためです。

そのためには相場や成約事例を知っておく必要がありますが、それこそメンターの出番です。

例えば僕のサロンでは、業者しか見れない成約事例を基に正確な相場を教えることができるので、相場よりも安い物件を購入することができます。

この方法は、アパートや築浅の物件よりもリスクが低い投資方法なのです。

不動産投資のリスクについては、不動産投資で知っておくべき防ぎようのない大きな不可抗力リスク4選をご覧ください。

不動産投資で知っておくべき防ぎようのない大きな不可抗力リスク4選
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チェック項目が少ない

区分マンションや戸建はチェック項目が少ないので、初心者でも買いやすいと言えます。

おすすめはしませんが、僕なんかは現地確認することなく買ったりします^^;

そのぐらいチェック項目が少なく、リスクも小さいということです。

一棟ものであれば、エレベーター、受水槽、消防点検、インターネット、ゴミ置場、ランニングコストなど調査しなくてはいけない箇所がとても多くなります。

区分マンションや戸建であれば、基本的には入居者情報と建物状況だけのチェックで済むので、はるかに簡単だと言えます。

物件種別ごとのチェック事項については、収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめをご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
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困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでし ...

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管理がラクで、自主管理可能

区分マンションや戸建は、基本的に何もすることがないので、初心者でも自主管理が可能です。

その分管理費が浮きますので、キャッシュも残りやすいですよね。

アパートは入退去が多く、トラブルも頻繁に起きやすいですし、共有部の掃除やゴミ置場の管理も大変です。

区分マンションや戸建で入居者から連絡があるのは、何かが故障した時か退去がある時ぐらいです。

管理に時間を取られないのは、本業で忙しいサラリーマンにとっては大きなメリットですよね。

すぐに家賃収入を得ることができる

オーナーチェンジ物件を購入することで、引き渡しと同時に家賃収入を得ることができます。

賃借人がいない物件を購入した場合は、募集から始めなければならず、かつ家賃収入も入居が決まるまでは得ることができません。

アパートで空室がある場合も、賃貸募集から始めなければなりません。

すぐ家賃収入が入れば、大家になった実感をすぐに味わうことができますし、何より金銭的に助かります。

募集の手間も省けますし、想定の家賃が得られなかったなんてこともありませんので、最初は特にオーナーチェンジ物件を購入しましょう。

日本政策金融公庫を利用しやすい

日本政策金融公庫は、これから始める人や規模が小さい大家さんの味方です。

なぜなら、耐用年数が大きく超えているような物件でも、収益性や担保評価が高ければ喜んで貸してくれるからです。

しかも融資期間は10~15年程度、金利は2%前後という好条件で貸してくれます。

しかし、融資限度額が4,800万円であることを考えると、アパート一棟であれば1件で終わってしまう可能性があるため、1,000万円以下の築古区分マンションや戸建を購入する時に使う金融機関として最適です。

都市銀行や地方銀行の場合、耐用年数が残っていないような物件は嫌がりますし、その後の融資にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

そもそも日本政策金融公庫は、政府全額出資の金融機関であり、新規開業資金などの融資を通じて新たに事業を始める人や事業開始後おおむね7年以内の人のお手伝いをするための金融機関です。

基本理念の中に「民間金融機関の補完」も謳われており、一般の銀行では融資されないようなリスクがある事業への融資も行っています。

最初の頃は、大きな力になってくれるでしょう。

 

その後も不動産投資の事業を拡大したいなら・・

その後も不動産投資の事業を拡大したいなら・・

不動産投資は、始める前にゴールを決めておくことが重要になります。

なぜなら、目指すゴールによって方法が変わってくるからです。

本業以外の収入で、少しお小遣いが稼げたらいいなぐらいであれば、上記の方法で何件か購入したらそれで十分です。

しかしここでは、終わりなく事業を拡大していくという前提のもと話を進めていきます。

どのように事業拡大していくかについては、法人をいつのタイミングで作るかという議論が必要になってきます。

法人設立のタイミングの考え方は主に3つあります。

①個人税率が法人税率を上回る時
②規模の大きな物件を買う時
③5年以内に転売を繰り返したい時

①は、とにかく税金負担を減らしたい人が考えるタイミングです。

これは特に説明しなくてもわかるかと思います。

②は、税金負担と法人維持費負担を減らしたい人が考えるタイミングです。

法人は物件を1件所有するだけで、法人税や法人住民税、税理士への決算報酬の費用負担が発生してしまいます。

なので、その割に合うような大きな物件を購入する時に、法人を設立するという考え方です。

③は、退去したらとにかく転売して手元資金を増やしていきたいときに取る方法です。

個人であれば不動産を売却した時にかかる不動産譲渡税は、短期売買(取得から5年目を迎える年末まで)で約40%、長期譲渡(それ以降)で約20%となり、倍も税金負担が変わります。

しかし法人であれば、売り上げによりますが、いつ売っても25%ほどで済みます。

ここでは、限りなく事業拡大を目指すので、僕だったら③の1件目から法人で購入するようにします。

そして、退去したら転売を繰り返し、早いスピードで手元資金を厚くしていきます。

手元資金が大きくなれば、RC一棟ものや土地から新築アパート建築などの、大きな物件を購入することができるようになります。

しかし、そのままの方法を続けても十分大きな資産は築けますし、セミリタイアしたいのであれば5~10年ほどで可能でしょう。

以上が、僕が今から不動産投資を始めるなら行うであろう方法です。

 

まとめ

いかがでしたか?

ここで解説した方法が、いかに確実で、リスクが小さく、早く資産を築ける方法かお分かりいただけたと思います。

しかもごく一般のサラリーマンでも可能な方法です。

この方法を成功させるためのポイントは、買うべき物件の判別になりますので、やはり近くに頼りになる存在が不可欠です。

これもお伝えした方法で、なるだけ早くメンターを見つけるようにしましょう!

 

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