不動産投資

アパートより築古の戸建や区分マンション投資をオススメする理由6選

アパートより築古の戸建や区分マンション投資をオススメする理由6選
困っている人
不動産投資なら、戸建・マンション・アパートのどれがオススメ?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「区分マンションは管理費・修繕積立金があるから儲からない」

「区分マンションは土地の持ち分がほとんどないから資産性が低い」

「築古高利回りアパート投資が一番儲かる」

こんな声をよく聞きませんか?

でも実はこれらすべて間違いです。

修繕積立金はアパートでも必要ですし、マンションは土地の持ち分がほぼない代わりに、建物と立地の資産性が高いと言えます。

そして表面だけ見れば、築古高利回りアパートが儲かりそうな収支にはなりますが、築古のアパートは家賃が低く、さらには賃貸付けが難しいため、退去があった際には思った以上に大きな損失が出てしまいます。

また故障やトラブルが多いのも築古アパートの特徴で、思わぬ出費にこんなはずじゃなかったと感じる投資家も多いのではないでしょうか。

決して築古アパートが悪いと言っているのではありません。

初心者ほど簡単に手を出しがちなのが築古アパートであり、かつ失敗しやすいのも築古アパートなので、もう一度物件種別ごとの収益性やリスク、特徴を正しく把握してもらいたいと思います。

この記事を読めば、自分がどういった戦略で不動産投資を進めていけば良いのかも見えてくると思います。

ぜひ最後までご覧ください。

※この記事でいう「区分マンション」は、ワンルームマンションを除く50㎡以上のマンションのことです。

 

アパートより築古の戸建や区分マンション投資をオススメする理由6選

戸建・区分マンション・アパートを6つの視点から比較していきたいと思います。

比較するのは以下の通りです。

  1. 収益性
  2. ランニングコスト
  3. 修繕の多さ
  4. 管理のしやすさ
  5. リスク
  6. 出口戦略

収益性

戸建や区分マンションは、家賃が安くても5万円以上のものが多いですが、アパートは5万円以下の物件が多くなります。

家賃が低いと、退去時の募集費用やリフォームおよびクリーニングなどの費用にコスト負けしてしまいます。

例えば、家賃20,000円の部屋が退去になって、原状回復費用に10万円かかったら、それだけで家賃の5ヶ月分が飛ぶことになります。

ところが家賃が50,000円であれば、2ヶ月分で済みますよね。

だから僕は、目安として家賃が50,000円以下の物件は極力買わないようにしています。

さらには、アパートは賃貸付けが難しい物件が多いため、空室期間が長くなりがちで、長くなればなるほど当然収益性は悪くなります。

しかしアパートの良いところは、全体の家賃ボリュームが大きいところです。

それぞれ良いところ悪いところがありますが、家賃の総額は収益性に大きく関わることを覚えておきましょう!

ランニングコスト

ここでは戸建、区分マンション、アパートにかかるランニングコストをあらためて確認したいと思います。

【戸建】

・固定資産税
・火災保険

【マンション】

・固定資産税
・火災保険
・管理費修繕積立金

【アパート】

・固定資産税
・火災保険
・水道光熱費
・管理費
・清掃費
・各種点検費
・インターネット代(物件による)
・受水槽清掃費(物件による)

どうですか?

区分マンションは管理費・修繕積立金がかかるから手残りが少ないと言われますが、実はアパートの方がコスト項目は圧倒的に多いんですよね^^;

特に管理費と清掃費は、家賃収入の5~10%ほどかかりますので、手残り額に大きく影響します。

戸建や区分マンションは、誰でも簡単に自主管理できますので、この費用を抑えることができるのは大きなメリットです。

さらには火災保険料もアパートが最も高いですよね。

こうやって詳細を見てみると、実は戸建以外は大きなランニングコストがかかるということがわかります。

修繕の多さ

修繕の多さを順に並べると、アパート→戸建→区分マンションの順になります。

アパートは戸数が多く水回りの数も多くなるので、その分故障の可能性が高くなります。

木造である戸建とアパートは、雨漏りなど外回りの修繕をする必要が出てくる可能性もあります。

区分マンションの場合は、毎月の積立金から支払われるので外回りの心配をする必要はありません。

ただ修繕積立金が足りなくなってきたら値上がりする可能性があるのがデメリットです。

購入する際には、積立金の残額や長期修繕計画を確認しておきましょう!

カラフルなアパート

管理のしやすさ

戸建と区分マンションは戸数が1戸で、退去後の売却も可能なため、簡単に自主管理で運営することができます。

やることと言えば、家賃の振込確認と、何か故障した時の連絡対応ぐらいです。

しかしアパートの場合は、以下の理由により管理会社に任せた方が好都合です。

  1. 全戸分の家賃振込確認は大変
  2. 故障やトラブルが多い
  3. 退去後は再度賃貸募集が必要
  4. 賃貸契約書や保証会社は1つの管理会社でまとめた方が良い
  5. 物件の掃除や共用部管理が必要

アパートを購入するとわかりますが、ゴミの問題が最も大変です。

ルール通りに出してくれない人が多く、段ボールをそのまま出す人も多いので、自主管理だとすべて自分で回収しないといけません。

特に築古のアパートは属性が低い人が多いので、ルールを守らなかったり、トラブルが多い傾向にあります。

また特定の管理会社がないと、賃貸募集の時に困ることになります。

アパートは管理会社に任せるようにしましょう!

管理会社の選び方は、下の記事をあわせてご覧ください。

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リスク

物件種別で比較できるリスクは以下の4つです。

  1. 天災リスク
  2. 滞納リスク
  3. 修繕リスク
  4. 事件・事故・トラブル

天災は、木造である戸建とアパートがリスクが高くなります。

滞納は、今は入居時に保証会社を付けるため問題になることは少ないですが、あえて順位を付けるなら低属性が多いアパートがリスクが高いと言えます。

修繕は、水回りの数が最も多いアパートが多くなりがちです。

水回りが多い分、配管系のトラブルが多くなりがちなのもアパートです。

外壁は木造である戸建とアパートの修繕リスクが高いでしょう。

事件・事故・トラブルは、セキュリティが弱い戸建とアパートに多いです。

さらにアパートの場合は、入居者同士の騒音トラブルなどもあります。

まとめると、やはりアパートが最もリスクが高いと言えるでしょう。

全物件に共通するリスクについては、下の記事をあわせてご覧ください。

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出口戦略

出口戦略が実は最も重要な部分であり、大きな違いになる部分です。

戸建や区分マンションの場合は、退去後に再度賃貸募集してもいいですし、実需用(購入者が自分で住む)の物件として売却することができます。

この時、購入価格より高く売ることができれば、キャピタルゲインも得ることができます。

しかしアパートの場合は、1部屋退去が出ても他の部屋に住人がいますので、収益用の物件としてしか売却することができません。

空室がある物件の評価は当然低くなりますので、退去が発生した時はマイナスにしかならないですよね。

要するに、戸建とマンションは出口戦略に実需物件として売るという選択肢がありますが、アパートの場合は収益物件として売るしかないということです。

このことはキャピタルゲインとリスク面において、大きな差を生み出すことをぜひ覚えておいてください。

不動産投資の出口戦略については、下の記事をあわせてご覧ください。

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木造の築古アパート

 

アパートより築古の戸建や区分マンションをオススメする理由まとめ

これまでの比較を表にすると以下のようになります。

戸建区分マンションアパート
収益性
ランニングコスト××
修繕の多さ×
管理のしやすさ×
リスク×
出口戦略×

意図的にやったわけではないのですが、アパートが全部×になってしまいました^^;

勘違いしてほしくないのは、アパートがダメだと言っているわけではないんです。

アパートの良さは、全体の家賃ボリュームが大きいので、これまで説明してきなようなデメリットがクリアできれば、大きな手残りが期待できることにあります。

実際に僕は1棟の新築アパートだけで、年間の手残りが600万円以上あります。

では、どのような物件であればクリアできるのでしょうか。

それは、新築アパートもしくは築10年までの築浅物件です。

新築もしくは築浅物件であれば、1戸当たりの家賃5万円以上が見込めますし、修繕などの心配も当分要りません。

賃貸付けに苦労することもなさそうですし、トラブルも築古物件に比べれば少ないと言えるでしょう。

問題は現在の不動産市況高騰により、このような物件で収支が合うような高利回り物件が出ないことにあります。

だから戸建と区分マンションをオススメせざるを得ないという状況なのです。

特にサラリーマンの場合は、融資が厳しいこと、手間がかけれないことから、戸建や区分マンション投資を強くオススメしています。

本などの影響からか、地方の築古高利回りアパートが人気ですが、こういった詳細な内容をしっかりと把握したうえで、購入判断するようにしましょう!

 

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