不動産投資で絶対に買ってはいけない失敗するリスクが高い物件12選

困っている人

不動産投資で失敗するリスクが高い物件ってどんな物件？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は金額が大きいため、失敗するリスクが高い物件を買ってしまうと、大きな損失に繋がってしまう恐れがあります。

また不動産投資を始めて最初の物件で失敗してしまうと、次の物件を買うことが難しくなり、事業拡大の大きな足かせとなってしまいます。

とはいえ、最初から失敗するリスクの高い物件を見分けることができる人はいません。

そこでこのブログでは、不動産投資において買ってはいけないリスクの高い物件を解説していきます。

私は不動産売買仲介歴6年半、現在はFIREして不動産投資からの家賃収入で生活している専業大家です。

今まで一度も不動産投資で失敗したことはありません。

なぜなら長年の豊富な経験から、買ってはいけない物件を知っているからです。

失敗を回避するための大事な知識を解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

リスクが高い物件①違反建築物

違反建築物とは、建築基準法に違反した建物や建築確認を取らずに増改築をした物件のことです。

最も多いのは、勝手に増築し建蔽率や容積率がオーバーしている物件です。

なかには新築時に建築確認を取った後、申請した図面とは違う建物を建てた悪質なケースもあります。

建築確認も取らずに、法令を無視して建物を建ててしまっているケースもあります。

違法建築かどうかの確認手段として、以下2つが発行されているか確認する方法があります。

特に確認済証がない物件は手を出すべきではありません。

検査済証は古い物件であるほど取得していない物件も多いので、気にしすぎる必要はありません。

また、建築確認や検査済証があったとしても、そのあと無断で増築している可能性があります。

無断増築については、「現地確認」および「固定資産税等納税通知書記載の面積と登記簿面積（もしくは建築確認の面積）の相違」から発見することができます。

違反建築物は基本的に銀行融資の承認がおりませんので、ノンバンクなどで融資を受けるか自己資金で購入するしか手段がありません。

そのため売却時に買い手がつきにくく、流動性が低い物件となります。

また、建物建築時には適法であったものが、その後の法律が変わってしまって法令不適格になってしまった「既存不適格」という物件があります。

この場合は、違反建築物には該当しませんので、融資も受けられる可能性は高くなります。

リスクが高い物件②道路や隣地と高低差がある

マンションは気にする必要はありませんが、戸建やアパートの場合、道路や隣地と高低差が大きくて擁壁のある物件は、再建築する際に造成工事が必要になる可能性があるので注意が必要です。

造成工事は数百万、あるいは数千万もすることがあるので、どうしても買いたい場合は専門家に見てもらってください。

将来土地として売る際に、造成工事が必要なためになかなか売れないということも考えておかなければなりません。

そもそも高低差がある物件は傾斜地が多く不人気ですので、避けた方がいいでしょう。

リスクが高い物件③事件・事故・自殺あり

いわゆる以前事件や事故があって、人が死んだりしている訳あり物件です。

物件資料に「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」と記載されていたら注意しましょう。

その分かなり安く買えるのであれば検討の余地はありますが、その物件を売る際になかなか売れないことも考えておくべきです。

ちなみにリスクがより高いものから順に、①事件→②自殺→③事故→④孤独死（病死）です。

事件の場合は治安という観点や、自殺の場合は怨念といったイメージがあるからです。

事件・事故物件は大島てるというサイトで確認できます。

このサイトは100%正確とは言えませんが、確認はしておいた方が良いでしょう。

リスクが高い物件④マンション管理費等が高い物件

区分マンションは、管理費や修繕積立金が高いとキャッシュフローが少なくなってしまいます。

また、マンションで管理費や修繕積立金がやけに高い物件は、管理組合の運営に問題がある可能性があります。

中には修繕積立金が足りずに、銀行から借り入れをしているマンション（管理組合）もあります。

戸数が少ない小規模マンションは積立金が貯まりにくく、タワーマンションは修繕費が高くなるという理由により、修繕積立金が値上がりしやすい傾向がありますので、注意が必要です。

管理組合の財務内容は、管理会社が発行する重要事項調査報告書（重要事項に関わる調査報告書）を見ることで確認できます。

リスクが高い物件⑤サブリース物件

サブリースとは、サブリース業者が物件オーナーから物件をまるごと借り上げし、それをサブリース業者から入居者に転貸（又貸し）する管理形態のことです。

問題が絶えないサブリースは、できれば避けた方が無難です。

サブリースというシステム自体は、悪いシステムではありません。

空室でも家賃保証してくれますので、条件によってはメリットがあるシステムです。

しかし問題は、突然かつ一方的な補償家賃の改悪やサブリース業者の経営破綻、所有者に不利益な契約内容などにあります。

また、売りたい時にサブリース契約が解除できないことが多く、物件の価値を下げることになります。

どうしても買いたい物件がサブリースだった場合は、契約内容をしっかり確認して購入するようにしましょう。

サブリースに関しては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

リスクが高い物件⑥再建築不可

建築基準法上の道路に接道していないなどの理由で、建て替えができない物件があります。

再建築不可の物件は、とても安く売りに出されることが多いですが、出口戦略が見えづらく融資が受けにくいためおすすめしません。

再建築不可物件をあえて購入するとすれば、高利回りで貸しに出せそうな物件で、投資額を短期間で回収できる物件です。

こういった物件であれば、再建築不可とはいえリスクを抑えることができるため、検討の余地はあります。

また中には、再建築不可と記載があるものの、建築審査会で承認が得られれば建築できる物件もあります。

この場合は「お宝物件」に変わる可能性があることは、知っておいても損はないでしょう。

再建築不可物件に関しては、下の記事で詳しく解説してますので、あわせてご覧ください。

リスクが高い物件⑦借地権

借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。

借地権には「賃借権」と「地上権」の2つがあり、賃借権の場合は、第三者に建物を売却する時に地主の承諾が必要となります。

一方で、地上権の場合は登記することができ、自由に売却や転貸することができます。

どちらにしても土地は他人のものですので、地代を払っていく必要がありますし、建物だけを所有することになります。

融資はとても厳しいですし、出口戦略が難しいので避けた方がよいでしょう。

リスクが高い物件⑧入退去が多いアパート

入退去が多い物件は、コスト負けしてしまう可能性があります。

例えば退去して3ヵ月入居がなかった場合、3ヵ月間家賃が発生しないばかりか、入居募集費用（原状回復費用や広告費）で3ヵ月以上の出費が発生します。

ということは、計6ヵ月分の家賃を失うことになりますので、入居から1年ほどでまた退去されると大赤字となります。

入退去が多い物件の見分け方としては、学生の賃借人が多い場合や、レントロールで入居年月日を確認したとき、直近で入居している部屋が多い物件などです。

賃貸需要の属性とレントロールの入居年月日は、必ず確認するようにしましょう。

リスクが高い物件⑨相場より家賃がやけに高い

相場よりも家賃が高いために高利回りになっている物件には注意が必要です。

よくあるのが、昔から入居している入居者が多い場合です。

購入後すぐに退去が発生した場合、同額の家賃で客付けができないと、利回りが大きく下がることになります。

家賃は昔に比べて値下がりしている地域が多く、現状家賃を頼りにしていると痛い目にあうことになります。

保有する目的で物件を購入する場合は、必ず事前に賃貸の市場調査を行い、今後の家賃相場を調べるようにしましょう。

リスクが高い物件⑩修繕がおこなわれていない

アパートは減価償却が終わる築22年頃に売りに出されることがよくあります。

しかし、22年間まったく修繕をしていない物件の場合、購入してすぐに様々な修繕が発生する可能性があります。

外壁塗装や給湯器、エアコンや水回りなど、すべての設備で問題が起き始める頃です。

修繕について把握するために、検討時に必ず修理履歴を確認するようにしてください。

そういった修繕があったとしても、補えるくらい安い物件でない限りは、手を出さないようにしましょう。

リスクが高い物件⑪傾き・シロアリ

傾いている物件やシロアリの害がある物件は、やめておいた方がいいでしょう。

傾きがある場合、直そうとしたら300万円以上の大きな費用がかかります。

また原因特定が難しいため、再度傾きが発生する可能性が高いといえます。

シロアリは軽微な害であれば防蟻処理をすれば問題ないのですが、被害が大きい場合、建物が傾き始めたり耐震強度に問題が発生している可能性があります。

建物の主要な部位の損傷は、取り返しのつかない事態を招く恐れがありますので、手を出さないようにしましょう。

リスクが高い物件⑫新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは、物件価格が高く利回りが低いので、投資家が利益を出せない物件です。

買ってすぐに売り出したとしたら、購入価格の8割ほどの金額でしか買い手が付かず、買った瞬間から損失を抱えることになります。

保有し続けたとしても、毎月赤字という仕組みになっています。

ワンルームマンション投資に関しては、下のブログ記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

おわりに

いかがでしたか？

買ってはいけない物件を紹介してきましたが、確認すべきポイントやリスクが高い理由が掴めたのではないでしょうか。

買ってはいけない物件を理解できれば、大きな失敗を防ぐことができます。

不動産投資において、大きな失敗をしないことはとても重要なことです。

銀行から融資を受け続けれるようにしないといけないからです。

不動産投資を早く拡大させるためにも、失敗するリスクの高い物件の特徴はしっかりと抑えておきましょう！

リスクが高そうな物件の相談や、不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。