こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資は投資金額が大きいため、失敗する可能性が高いハイリスク物件を買ってしまうと、大きな損失に繋がります。
また不動産投資を始めて最初の物件で、こういった物件を買ってしまうと、2件目を買うことが難しくなり、事業拡大の大きな足かせとなってしまいます。
とはいえ、最初から失敗する可能性の高いハイリスク物件を見分けることができる人はいません。
そこでこの記事では、不動産投資において買ってはいけないリスクの高い物件を解説していきます。
僕は不動産売買仲介歴6年半、現在はセミリタイアして不動産投資からの家賃収入で生活している専業大家です。
今まで一度も不動産投資で失敗したことはありません。
それは長年の豊富な経験から、買ってはいけない物件を知っているからです。
今回は失敗を回避するための大事な知識をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
コンテンツ
- 1 失敗するリスクが高い物件① 違反建築物
- 2 失敗するリスクが高い物件② 道路や周囲土地と高低差がある
- 3 失敗するリスクが高い物件③ 事件・事故・自殺あり
- 4 失敗するリスクが高い物件④ マンション管理費等が高い物件
- 5 失敗するリスクが高い物件⑤ サブリース物件
- 6 失敗するリスクが高い物件⑥ 再建築不可
- 7 失敗するリスクが高い物件⑦ 借地権
- 8 失敗するリスクが高い物件⑧ 入退去が多いアパート
- 9 失敗するリスクが高い物件⑨ 相場より家賃がやけに高い
- 10 失敗するリスクが高い物件⑩ 修繕がおこなわれていない
- 11 失敗するリスクが高い物件⑪ 傾き・シロアリ
- 12 失敗するリスクが高い物件⑫ 新築ワンルームマンション
- 13 まとめ
失敗するリスクが高い物件① 違反建築物
違反建築物とは、建築基準法に違反した建物や建築確認を取らずに増改築をした物件のことです。
最も多いのは、勝手に増築し建蔽率や容積率がオーバーしている物件です。
なかには新築時に建築確認を取った後、確認図面とは違う建物を建てた悪質なケースもあります。
また、建築確認も取らないで、まったく法令を守らずに建物を建ててしまっているケースもあります。
その確認手段として、
- 確認済証・・・建築物の工事に着手する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し（建築確認申請）、内容が確認された場合に発行されるもの。
- 検査済証・・・建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付されるもの。
この2つが発行されているかを確認する方法があります。
特に確認済証がない物件は手を出すべきではありません。
検査済証は古い物件であるほど取得していない物件も多いので、気にしすぎる必要はありません。
無断増築については、「現地確認」および「固定資産税等納税通知書記載の面積と登記簿面積の相違」から発見することができます。
違反建築物は基本的に銀行融資の承認がおりませんので、ノンバンクなどで高金利な融資を受けるか自己資金で購入するしか手段がありません。
そのため売却時に買い手がつきにくく、流動性が低い物件となります。
また、建物建設時には適法であったものが、その後の法律が変わってしまって法令不適格になってしまった「既存不適格」という物件があります。
この場合は、違反建築物には該当しませんので、金融機関の融資も受けられることが多いでしょう。
失敗するリスクが高い物件② 道路や周囲土地と高低差がある
マンションはいいのですが、戸建やアパートの場合、道路や周辺の土地と高低差が大きくて擁壁のある物件は、再建築する際に造成工事が必要になる可能性があるので注意が必要です。
造成工事は何百万、あるいは何千万もすることがあるので、どうしても買いたい場合は専門家に見てもらってください。
将来土地として売る際に、造成工事が必要なためになかなか売れないということも考えておかなければなりません。
そもそも高低差がある物件は傾斜地が多く不人気ですので、避けた方がいいでしょう。
失敗するリスクが高い物件③ 事件・事故・自殺あり
いわゆる以前事件や事故があって、人が死んだりしている訳あり物件です。
物件資料に「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」と記載されていたら、注意しましょう。
その分かなり安く買えるのであれば検討の余地はありますが、その物件を売る際になかなか売れないことも考えておくべきです。
ちなみに安くなる可能性が高いものから順に①事件→②自殺→③事故→④孤独死（病死）です。
事件の場合は治安という観点や、自殺の場合は怨念といったイメージがあるからです。
事件・事故物件は大島てるというサイトで確認できます。
このサイトは100%正確とは言えませんが、確認はしておいた方が良いでしょう。
失敗するリスクが高い物件④ マンション管理費等が高い物件
区分マンションは、管理費や修繕積立金が高いとキャッシュフローが少なくなってしまいます。
また、マンションで管理費や修繕積立金がやけに高い物件は、管理組合に問題がある可能性があります。
中には修繕積立金が足りずに銀行から借り入れをしているマンション（管理組合）もあります。
戸数が少ないマンションは積立金が貯まりにくく、タワーマンションは修繕費が高くなるという理由により、修繕積立金がすぐ値上がりしていく傾向がありますので、注意が必要です。
管理組合の財務内容は、仲介会社に聞くか、管理会社が発行する重要事項調査報告書を見ることで確認できます。
失敗するリスクが高い物件⑤ サブリース物件
サブリースとは、不動産管理会社が物件オーナーから物件をまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）する管理形態のことです。
問題が絶えないサブリースは、できれば避けた方が無難です。
サブリースというシステム自体は、悪いシステムではありません。
空室でも家賃保証してくれますので、条件によってはメリットがあるシステムです。
しかし問題は、突然かつ一方的な補償家賃の改悪や管理会社の経営破綻、所有者に不利益な契約内容などにあります。
また、売りたい時にサブリース契約が解除できないことが多く、物件の価値を下げることになります。
どうしても買いたい物件がサブリースだった場合は、契約内容をしっかり確認して購入するようにしましょう。
サブリースに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。
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失敗するリスクが高い物件⑥ 再建築不可
建築基準法上の道路に接道していないなどの理由で、建て替えができない物件があります。
再建築不可の物件は、とても安く売りに出されることが多いですが、出口戦略が見えないのと融資が受けにくいため購入してはいけません。
再建築不可物件をあえて購入するとすれば、高利回りで貸しに出せそうな物件で、投資額を短期間で回収できる物件です。
こういった物件であれば、再建築不可とはいえリスクを抑えることができるため、検討の余地はあります。
また中には、再建築不可と記載があるものの、建築審査会で承認が得られれば建築できる物件もあります。
この場合は「お宝物件」に変わる可能性が高いことは、知っておいても損はないでしょう。
再建築不可物件に関しては下の記事で解説してますので、あわせてご覧ください。
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失敗するリスクが高い物件⑦ 借地権
借地権とは、建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。
借地権には「賃借権」と「地上権」の2つがあり、賃借権の場合は第三者に建物を売却する時に地主の承諾が必要となります。
一方で、地上権の場合は登記することができ、自由に売却や転貸することができます。
どちらにしても土地は他人のものですので、地代を払っていく必要がありますし、建物だけを所有することになります。
銀行融資はとても厳しいですし、出口戦略が難しいので避けた方がよいでしょう。
失敗するリスクが高い物件⑧ 入退去が多いアパート
入退去が多い物件は赤字になってしまう可能性があります。
例えば退去して3ヶ月入居がなかった場合、3ヶ月間家賃が発生しないばかりか、入居募集費用（原状回復費用や広告費）で3ヶ月以上の出費が発生します。
ということは、計6ヶ月分の家賃を失うことになりますので、入居から1年ほどでまた退去されると、ローン返済がある分大赤字となります。
入退去が多い物件の見分け方としては、学生の賃借人が多い場合や、レントロールで入居年月日を確認したとき、直近で入居している部屋が多い物件などです。
賃貸需要の属性とレントロールの入居年月日は、必ず確認するようにしましょう。
失敗するリスクが高い物件⑨ 相場より家賃がやけに高い
相場よりも家賃が高いために高利回りな物件には注意が必要です。
よくあるのが、昔から入居している入居者が多い場合です。
購入後すぐに退去が発生した場合、同額の家賃で客付けができないと、利回りは大きく下がることになります。
家賃は昔に比べて値下がりしている地域が多く、現状家賃を頼りにしていると痛い目にあうことになります。
ホールドする目的で物件を購入する場合は、必ず事前に賃貸の市場調査を行い、今後の家賃相場を調べるようにしましょう。
失敗するリスクが高い物件⑩ 修繕がおこなわれていない
アパートは減価償却が終わる築22年頃に売りに出されることがよくあります。
しかし、22年間まったく修繕をしていない物件の場合、購入してすぐに様々な修繕が発生する可能性があります。
外壁塗装や給湯器、エアコンや水回りなど、すべての設備で問題が起き始める頃です。
修繕について把握するために、検討時に必ず修理履歴を確認するようにしてください。
そういった修繕があったとしても補えるくらい安い物件でない限りは、手を出さないようにしましょう。
失敗するリスクが高い物件⑪ 傾き・シロアリ
傾いている物件やシロアリの害がある物件は控えた方がいいでしょう。
傾きがある場合、直そうとしたら300万円以上の大きな費用がかかります。
また原因特定が難しいため、再度傾きが発生する可能性が高いといえます。
シロアリは軽微な害であれば防蟻処理をすれば問題ないのですが、被害が大きい場合、建物が傾き始めたり耐震強度に問題が発生している可能性があります。
建物の主要な部位の損傷は、取り返しのつかない事態を招く恐れがありますので、手を出さないようにしましょう。
失敗するリスクが高い物件⑫ 新築ワンルームマンション
新築ワンルームマンションは物件価格が高いので、投資家は利益が出せないようになっています。
買ってすぐに売り出したとしたら、良くても7,8割ぐらいの金額でしか買い手が付かず、買った瞬間から損失を抱えることになります。
保有し続けたとしても利益が出ない仕組みになっています。
ワンルームマンション投資に関しては、下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
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まとめ
いかがでしたか？
この記事では買ってはいけない物件を紹介してきましたが、確認すべきポイントやハイリスク物件が掴めたのではないでしょうか。
買ってはいけない物件を理解できれば、大きな失敗を防ぐことができます。
不動産投資において、大きな失敗をしないことはとても重要なことです。
銀行から融資を受け続けることができるようにしないといけないからです。
不動産投資を早く拡大させるためにも、失敗するリスクの高い物件の特徴はしっかりと抑えておきましょう！
