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不動産物件に購入申し込み(買い付け)を入れる際の正しい手順

不動産物件に購入申し込み(買い付け)を入れる際の正しい手順
困っている人
不動産を購入する時の正しい申し込み手順を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

先日こんなツイートをしました。

不動産を購入する際、気に入った物件が見つかったら購入申し込みを入れるわけですが、この正しい手順がイマイチわからないという方も多いかと思います。

中には物件をとりあえず押さえておくために、軽い気持ちで申し込みを入れる人もいます。

しかしこれはNG行為です。

購入申し込みは、仲介会社や売主に迷惑がかからないよう、確実に気持ちが固まってから入れるようにしなければなりません。

そこで今回は、良い物件が見つかった時の正しい購入申し込みの手順について解説していきます。

また、最後の方では僕独自の申し込み方法も解説します!

購入するまでの一連の流れの中で、購入申し込みを入れる前後あたりが、もっとも緊張して落ち着かなくなる部分です。

購入申し込みを入れる際にドタバタしなくていいよう、知識をしっかり身に付けておきましょう!

 

不動産物件に購入申し込み(買い付け)を入れる際の正しい手順

不動産の購入にあたっては、買主が売主に対して購入したい旨の意思表示をする必要があります。

口頭で意思表示することもできますが、不動産は扱う金額が高額であることから、後のトラブルを避けるため、書面で行うことになっています。

その際、提出する書面のことを「購入申込書」や「買付証明書」と呼びます。

業者うちでは略して「買付」と呼ぶことが多いです。

そして結論から言うと、購入申し込みを入れる正しいタイミングは、物件の情報をすべて把握して、購入したいという気持ちが固まった時です。

行儀の悪い仲介業者の場合、「とりあえず購入申し込みだけでも入れませんか?」と提案してくることもありますが、その後強引に話を進められる可能性があるので、拒否するようにしてください。

そしてこの時、価格は○○、引き渡し希望日は○○、融資が通ったらなど、こちらの希望条件を提示することができます。

手付金に関しては、契約履行の安全性を保つためにも5~10%の範囲で決めるといいでしょう。

引き渡し日は、居住中の場合2,3カ月後、空家の場合1,2ヵ月後ほどで通常は設定します。

金額交渉の上手なやり方については、鬼指値も可能!?不動産売買の㊙金額交渉術をご覧ください。

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融資条件を入れることができるので、事前に融資の事前審査承認をもらっておく必要はありません。

ただし融資の事前審査承認を得ていないと、まだ買えるかどうかわからないので、売主に申し込みが入ったことを伝え交渉しない営業マンもいますし、交渉を有利かつスムーズに進めることができません。

ちなみに僕が仲介していた時は伝えませんでした。

売主に交渉してOKもらった後に、「融資がおりませんでした」では売主に失礼ですし、時間の無駄になりますからね。

もちろん最悪現金でも買うという場合は話は別で、その場合はそもそも申し込み条件に「融資が通ったら」という条件をいれずに申し込みます。

では、以下購入申し込みの流れをまとめておきます。

step
1
物件購入の意思を固める

step
2
購入申し込みを入れる

step
3
すぐに融資の事前審査を申し込む

step
4
事前審査の結果が出たら仲介会社に伝える

step
5
条件が合意したら契約日程を決める

物件を押さえることができるのは、ステップ5の条件が合意した時です。

条件が合意した後は、他の人がさらに良い条件の購入申し込みを入れてきたとしても、仲介会社の営業マンが断ってくれるでしょう。

営業マンの中には、契約が終わるまではより良い条件のお客様に購入権利があるという考え方の人もいますが、民法では了承した時点で契約は成立しているわけですから、条件が合意した時ということになります。

他に良い条件が入ったからといって、合意したものを撤回するとなると今度は買主に迷惑をかけることになりますしね。

 

購入申し込み(買い付け)のキャンセルについて

困っている人
一度入れた購入申し込みをキャンセルすることはできるの?

これはモラルの問題になりますが、基本的にはキャンセルはできないと思っておいてください。

しかし実際には、購入申込書自体に売買契約書のような法的拘束力はありませんので、キャンセルすることはできます。

ただし、キャンセルできるからといって安易な気持ちで申し込みしてはいけません。

どうしても必要な時だけにとどめるようにしましょう。

 

購入申し込み(買い付け)の順番(番手)についてのルール

買付の順番(番手)のルールに関しては、仲介会社や営業マンによって考え方が異なります。

ただし、原理原則は「売主が決める」です。

たまに1番手で申し込んだから、間違いなく買えると思っている人がいますが違います。

例えば同じ日に3人のお客様から購入申し込みがあったとしたら、仲介営業マンがそれぞれの条件や人柄などの内容を売主に伝え、売主に選んでもらうというのが原則です。

実際には、仲介会社の営業マンがコントロールしていることが多いですけどね^^;

順番(番手)のルールや考え方についての詳細は、すぐ埋まる人気物件を買う方法をご覧ください。

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僕の購入申し込み方法(ノールック買付術)

最後に僕がよくやる購入申し込み方法(ノールック買付術)について解説します。

これは僕の特殊能力ですので、決してマネはしないでください。

こんな方法もあるのかぁ・・ぐらいでご覧ください。笑

僕は以前、不動産売買仲介をしていたので、福岡市内とその近郊エリアであれば、大体土地勘やエリア特徴を把握しています。

しかも区分マンションを購入することが多いため、情報が来たら収支を計算し、グーグルマップで場所を確認し、仲介会社に必要事項を確認の上、問題なければすぐに購入申し込みを入れています。

その間なんと10~15分!笑

戸建でもノールック買付をしてしまいますが、本来は戸建やアパートはリスクが高いので、現地をちゃんと確認した方がいいです。

ノールックで10件以上購入していますが、今のところ大丈夫です^^;

マンションであれば、ある程度不動産投資に慣れた人であればやってもいいかと思いますが、不動産投資を伝えている立場からすると、すべての物件必ず現地確認は行うようにしてください。

ただ、これには当然メリットがあるからやっているわけです。

それは、競合になる前に決めることができることと、仲介会社に良い印象を与えることができることです。

僕はいつも初めての仲介会社の時は、「購入判断は15分程度でできますので物件情報をください」と伝えています。

実はこれ仲介会社の立場からすると、とても大きなアドバンテージになります。

業者でも稟議を通すなどして、早くても2,3日はかかりますからね。

このように、物件の購入判断や申し込み方法についても、できるだけ早く、かつ好まれる自分独自の方法を見つけていきましょう!

 

まとめ

いかがでしたか?

今回解説したのは、物件の購入申し込みに関わる、あくまでも一般的なルールや原理原則についてです。

会社や営業マンによって変わることも多々ありますので、自分のやり方を押し付けようとするのではなく、臨機応変に対応していきましょう。

自分のやり方を押し付けようとすると、仲介営業マンに間違いなく嫌われますからね^^;

ただ一般的なルールや原理原則を知っておくことはとても重要です。

ここまでお伝えした内容はしっかりと頭に入れておいてくださいね。

 

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