こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
先日こんなツイートをしました。
【私の買付申込方法】
①良さそうな物件を見つける
↓
②収支を計算
↓
③Googleマップで場所確認
↓
④仲介会社に電話
↓
⑤必要事項質問
↓
⑥すべて問題なければ買付提出要する時間は約15分。
基本的に現地は見ません…
実際にこうやって買ってます☝️
が、おすすめできる方法ではありません笑— 不動産投資家MASA (@2103ou_masuke) August 14, 2021
不動産を購入する際、気に入った物件が見つかったら購入申し込み書を提出するわけですが、この正しい手順がイマイチわからないという方も多いかと思います。
中には物件をとりあえず押さえておくために、軽い気持ちで申し込みを入れる人もいます。
しかしこれはNG行為です。
購入申し込みは、仲介会社や売主に迷惑がかからないよう、確実に気持ちが固まってから入れるようにしなければなりません。
そこで当ブログでは、良い物件が見つかった時の正しい購入申し込みの手順について解説していきます。
また、最後の方では私独自の申し込み方法も解説します！
購入するまでの一連の流れの中で、購入申し込み書を提出する前後あたりが、最も緊張して落ち着かなくなるところです。
購入申し込みを入れる際にドタバタしなくていいよう、知識をしっかり身に付けておきましょう！
こんな方におすすめ
- 不動産の正しい購入申し込み手順が知りたい
- プロの購入申し込み手順が知りたい
コンテンツ
不動産の購入申し込み書（買い付け証明書）を入れる際の正しい手順
不動産の購入にあたっては、買主が売主に対して購入したい旨の意思表示をする必要があります。
口頭で意思表示することもできますが、不動産は扱う金額が高額であることから、後のトラブルを避けるため、書面で行うことになっています。
その際、提出する書面のことを「購入申し込み書」や「買い付け証明書」と呼びます。
業界内では略して「買い付け」と呼ぶことが多いです。
購入申し込み書を提出する正しいタイミングは、物件情報をすべて把握して、購入したいという気持ちが固まった時です。
注意ポイント
行儀の悪い仲介業者の場合、「とりあえず購入申し込みだけでも入れませんか？」と提案してくることもありますが、その後強引に話を進められる可能性があるので、拒否するようにしてください。
購入申し込み書には、契約や引き渡し希望日、金額や融資特約の有無など、こちらの希望条件を提示することができます。
手付金に関しては、契約履行の安全性を保つためにも5～10％の範囲で決めるといいでしょう。
引き渡し日は、居住中の場合2,3ヵ月後、空家の場合1,2ヵ月後ほどで通常は設定します。
金額交渉の上手なやり方については、下の記事をご覧ください。
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購入申し込み時に融資の承認をもらっておく必要はありませんが、融資の事前審査承認を得ていないと、まだ買えるかどうかわからない状態ということになります。
そのため、売主に申し込みが入ったことを伝えない営業マンもいますし、交渉を有利かつスムーズに進めることができません。
ちなみに私が仲介していた時は伝えませんでした。
売主に交渉してOKもらった後に、「融資承認がおりませんでした」では売主に失礼ですし、時間の無駄になりますからね。
もちろん最悪現金でも買うという場合は話は別で、その場合はそもそも申し込み書に融資特約条件をいれずに申し込みます。
では、以下購入申し込みの流れをまとめておきます。
step
1物件購入の意思を固める
step
2購入申し込み書を提出する
step
3すぐに融資の事前審査を申し込む
参考
事前審査があるのは住宅ローンのみですので、不動産投資などの事業用融資の場合は、この段階で初めから本審査を受けることになります。
step
4事前審査の結果が出たら仲介会社に伝える
step
5条件が合意したら契約日程を決める
物件を押さえることができるのは、ステップ5の条件が合意した時です。
条件が合意した後は、他の人がさらに良い条件の購入申し込みを入れてきたとしても、仲介会社の営業マンが断ってくれるでしょう。
営業マンの中には、契約が終わるまではより良い条件のお客様に購入権利があるという考え方の人もいますが、民法では了承した時点で契約は成立しているわけですから、条件が合意した時ということになります。
他に良い条件が入ったからといって、合意したものを撤回するとなると、今度は買主に迷惑をかけることにもなります。
この購入申し込み書を提出する際の流れは、ぜひ覚えておいてください。
購入申し込み（買い付け）のキャンセルについて
購入申し込み書自体に、売買契約書のような法的拘束力はありませんので、キャンセルすることはできます。
ただしこれはモラルの問題になりますので、キャンセルはしないという固い意志の元に提出するようにしてください。
キャンセルできるからといって、安易な気持ちで申し込みしてはいけません。
どうしても必要な時だけにとどめるようにしましょう。
購入申し込み（買い付け）の順番に関するルール
購入申し込みの順番に関するルールについては、仲介会社や営業マンによって考え方が異なります。
ただし原理原則は、「売主が決める」です。
たまに1番手で申し込んだから、間違いなく買えると思っている人がいますが違います。
例えば同日に3人のお客様から購入申し込みがあったとしたら、仲介営業マンがそれぞれの条件や人柄などの内容を売主に伝え、売主に選んでもらうのが原則です。
しかし実際には、仲介会社の営業マンがコントロールしていることがほとんどです。
順番に関するルールや考え方についての詳細は、下の記事をご覧ください。
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私の購入申し込み方法
最後に私がよくやる購入申し込み方法、名付けて「ノールック買い付け」について解説します。
これは私の特殊能力ですので、良い子は決してマネしないでください。笑
私は以前、不動産売買仲介をしていたので、福岡市内とその近郊エリアであれば、大体土地勘やエリア特徴を把握しています。
しかも区分マンションを購入することが多いため、情報が来たら収支を計算し、グーグルマップで場所を確認し、仲介会社に必要事項を確認の上、問題なければすぐに購入申し込み書を提出しています。
その間なんと約15分！
戸建でもノールック買い付けをしてしまいますが、本来は戸建やアパートはリスクが高いので、現地をちゃんと確認した方がいいです。
ノールックで10件以上購入していますが、今のところ問題は発生していません。
マンションであれば、ある程度不動産投資に慣れた人であればやってもいいかと思いますが、不動産投資を教えている立場からすると、すべての物件で必ず現地確認を行うようにしてください。
ただし、ノールック買い付けは当然メリットがあるからやっているわけです。
それは競合になる前に決めることができることと、仲介会社に良い印象を与えることができることです。
私はいつも初めての仲介会社の時は、「購入判断は15分程度で行いますので物件情報をください」と伝えています。
このことは仲介会社の立場からすると、とても大きなアドバンテージになります。
業者でも稟議を通す時間などで、早くても2,3日はかかりますからね。
このように、物件の購入判断や申し込み方法についても、できるだけ早く、かつ好まれる自分独自の方法を見つけていきましょう！
さいごに
いかがでしたか？
今回解説したのは、物件の購入申し込みに関わる、あくまでも一般的なルールや原理原則についてです。
会社や営業マンによって変わることも多々ありますので、自分のやり方を押し付けようとするのではなく、臨機応変に対応していきましょう。
自分のやり方を押し付けようとすると、仲介営業マンに間違いなく嫌われますからね。
ただし一般的なルールや原理原則を知っておくことはとても重要ですので、ここでお伝えした内容はしっかりと頭に入れておいてください。
