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不動産投資

不動産マンション投資は儲からない?失敗する?【実体験を元に検証】

不動産マンション投資は儲からない?失敗する?【実体験を元に検証】
困っている人
区分マンションの不動産投資は儲からないってよく聞くけどホント?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資で一般の投資家に人気がある手法は、ボロ戸建かボロアパートですよね。

これらの手法はSNSや書籍でもよく見かけますが、区分マンションの投資をおすすめしている人は少ないように感じます。

主な理由に、

  1. 管理費・修繕積立金があるため、手取りが少ない
  2. ボリュームが小さいため拡大に時間がかかる
  3. 収入が0か100なので、空室リスクが高い

がよく挙げられますが、これらは本当に正しい認識なのでしょうか?

結論から言うと、区分マンションは儲かります!

しかも儲かるだけではなく、メリットもたくさんあります。

そこでこの記事では、区分マンションの投資実体験を元に、儲かるかどうか検証していきたいと思います。

特にこれから不動産投資を始めようとしている方や、サラリーマンにはとてもおすすめの投資法です。

数多くあるメリットも解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • これから不動産投資を始めたい
  • マンション投資は儲かるのか知りたい
  • マンション投資の特徴を知りたい

 

 

不動産マンション投資は儲からない?失敗する?実体験を元に検証

まず最初に、私自身がこれまで購入してきた区分マンションを紹介することで、本当に儲かるのか、またどれくらい儲かるのかを検証していきたいと思います。

ちなみに提示しているキャッシュフローは、家賃から①管理費②修繕積立金③固定資産税④返済金⑤管理委託費を引いた純キャッシュフロー(手取り)です。

 

①福岡市西区マンション

私が投資家デビューした記念すべき一戸目のマンションです。

最初なので高買いしてしまいましたが、それでも失敗ではなく良い勉強になりました。

スペックは以下の通りです。

  • 購入時期:平成29年5月
  • 築年数:昭和59年
  • 専有面積:約63㎡
  • 最寄り駅:地下鉄空港線駅徒歩6分
  • 購入金額:870万円
  • 借入金額:750万円(15年、金利1.5%)
  • 家賃:72,000円
  • キャッシュフロー:315円/月
  • 表面利回り:9.9%

ポイント

本物件はキャッシュフローが出る物件ではありませんが、立地が良かったこと、実需売買の相場より安かったことを考慮して購入しました。

福岡市西区マンション

 

②北九州市マンション

2戸目のこのマンションは売却したため内容を忘れましたが、購入から約2年後に購入価格520万円に対して580万円で売却できました。

保有期間の毎月キャッシュフローは15,000円ほどだったと思います。

 

福岡市南区マンション

3戸目は立地が最高に良かった物件です。

ちなみにこの物件は、一度退去が出た際に買い取り業者へ打診してみたところ、購入価格の倍の値が付きました笑

短期譲渡だったので、税金が約40%かかるのが嫌で再度賃貸で回しています。

その際に70万円ほどのリフォームをして家賃が89,000円にアップしましたが、購入当初のスペックを記載しています。

  • 購入時期:平成29年11月
  • 築年数:昭和61年
  • 専有面積:約61㎡
  • 最寄り駅:西鉄天神大牟田線駅より徒歩4分
  • 購入金額:800万円
  • 借入金額:700万円(15年、金利1.3%)
  • 家賃:85,000円
  • キャッシュフロー:5,942円/月
  • 表面利回り:12.7%

ポイント

キャッシュフローは小さいですが、立地が良いことや返済期間を短くしていることを鑑みると良い物件です。
長く住んでもらっても毎月5,942円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方がはるかに高いので、大きな利益が期待できます。

福岡市南区マンション

 

福岡市東区マンション

4戸目は東京の仲介業者から買った物件です。

一度10万円ほどの修理依頼がありました。

  • 購入時期:平成30年2月
  • 築年数:昭和62年
  • 専有面積:約60㎡
  • 最寄り駅:西鉄貝塚線駅より徒歩3分
  • 購入金額:480万円
  • 借入金額:400万円(15年、金利1.0%)
  • 家賃:52,000円
  • キャッシュフロー:8,599円/月
  • 表面利回り:13%

ポイント

キャッシュフローは小さいですが、駅から近いことや総額が小さいこと、返済期間を短くしていることを鑑みると良い物件です。

長く住んでもらっても毎月8,599円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので利益を出せます。

福岡市東区マンション

 

福岡市西区マンション

最初はキャッシュフロー15,000円ほどありましたが、修繕積立金値上がりの為、7,839円になってしまいました。

また、一度台風の際にルーフバルコニーが水浸しになり、当物件と下の階に被害が出ましたが、管理組合の保険で対応できたので負担はありませんでした。

  • 購入時期:平成30年5月
  • 築年数:1990年
  • 専有面積:約79㎡
  • 最寄り駅:JR筑肥線駅より徒歩13分
  • 購入金額:650万円
  • 借入金額:550万円(15年、金利1%)
  • 家賃:73,000円
  • キャッシュフロー:7,839円/月
  • 表面利回り:11.2%

ポイント

返済期間が短い割には、キャッシュフローを生んでくれる良い物件です。
長く住んでもらっても毎月7,839円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので利益を出せます。

ちなみに当物件は2022年に960万円で売却しましたので、単純計算で310万円の売却益が出ました。

福岡市西区マンション

 

福岡市東区マンション

初めて団地っぽい物件を購入しましたが、こういった物件は実は土地の持ち分が多く、管理組合もしっかりしているのでお得です♪

月々のキャッシュフローも初めて2万円越えで、目線が上がってきました。

  • 購入時期:平成30年12月
  • 築年数:1979年
  • 専有面積:約87㎡
  • 最寄り駅:JR香椎線駅より徒歩3分
  • 購入金額:500万円
  • 借入金額:400万円(15年、金利1%)
  • 家賃:73,000円
  • キャッシュフロー:24,362円/月
  • 表面利回り:15.6%、実質利回り:11.5%

ポイント

実質利回りが高く、キャッシュフローを生んでくれる良い物件で、修繕積立金が何億円もあることも魅力でした♪
長く住んでもらっても毎月24,362円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので利益を出せる物件です。
初めて自主管理ではなく、そのまま管理会社に管理をお任せすることにしました。

福岡市東区マンション

 

福岡市博多区マンション

初めて現金で購入した物件で、鬼の指値を通すこともできました。

賃借人さんが平気で滞納する物件で、保証会社や連帯保証人を確保する必要性をひしひしと感じることができました^^;

今考えると、滞納する賃借人だから鬼の指値が通ったんだなと・・

滞納が発生した時の対応については、下の記事をご覧ください。

家賃滞納が発生した時の対処方法完全ガイド【強制退去・保証会社・裁判】
家賃滞納が発生した時の対処方法完全ガイド【強制退去・保証会社・裁判】

困っている人家賃滞納されて困ってるんだけど、どう対処すればいいの? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 家賃の滞納問題は、費用や労力がかかるうえ長期化することがあるた ...

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  • 購入時期:令和元年8月
  • 築年数:1978年
  • 専有面積:約64㎡
  • 最寄り駅:西鉄天神大牟田線雑餉隈駅より徒歩4分
  • 購入金額:350万円
  • 借入金額:なし
  • 家賃:64,405円
  • キャッシュフロー:44,739円/月
  • 表面利回り:22.0%、実質利回り:15.3%

ポイント

利回りが高く、大きなキャッシュフローを生んでくれる良い物件です♪
金額が小さかったので初めて現金で買いました。

福岡市博多区マンション

 

福岡市南区マンション

こちらも鬼の指値が通って安かったので現金で買いました。

鬼の指値の通し方については、下の記事をご覧ください。

鬼指値も可能!?不動産売買の㊙価格交渉術|値引き可物件の特徴8選
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困っている人不動産売買で少しでも安く買うための価格交渉術を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「物件を少しでも安く買うための価格交渉術が知りたい・・」 「大 ...

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団地の佇まいですが、管理組合がしっかりしていてとても満足しています。

  • 購入時期:令和2年3月
  • 築年数:1973年
  • 専有面積:約65㎡
  • 最寄り駅:西鉄天神大牟田線駅より徒歩15分
  • 購入金額:400万円
  • 借入金額:なし
  • 家賃:65,000円
  • キャッシュフロー:45,659円/月
  • 表面利回り:19.5%、実質利回り:13.6%

ポイント

利回りが高く、大きなキャッシュフローを生んでくれる良い物件です♪
金額が小さかったので現金で買いました。

福岡市南区マンション

 

⑨福岡市城南区マンション

この物件は東京の業者の三為契約でした。

三為契約とは

三為契約とは「第三者のためにする契約」のことで、例えば売主Aと買主Bがいて、買主Bが所有権移転を受ける前に別の買主Cを見つけた場合、所有権を持つ前提で売主として買主Cと売買契約を結びます。それぞれ普通の売買契約を行った場合は、必ずA→B→Cと所有権移転登記をしなければなりません。しかし所有権移転をする度に登録免許税や不動産取得税がかかるため、三為契約にすることで合法的にAからCへダイレクトに所有権移転登記ができ、Bには登録免許税や不動産取得税をかからなくすることができます。

立地が良く将来の転売が楽しみな物件の一つです。

  • 購入時期:令和2年12月
  • 築年数:1978年
  • 専有面積:約65㎡
  • 最寄り駅:地下鉄七隈線駅より徒歩4分
  • 購入金額:500万円
  • 借入金額:400万円
  • 家賃:50,000円
  • キャッシュフロー:11,418円/月
  • 表面利回り:12.0%、実質利回り:8.4%

ポイント

利回りが高く、キャッシュフローを生んでくれる良い物件です♪
さらに賃借人が退去後、実需で売却する際に大きなキャピタルゲインが狙える物件です。

グリーンマンション別府

 

全物件のトータルと総評

1戸~9戸の期間:約3年半

現保有物件数:7戸(うち2戸現金買い計750万)

売却済物件数:2戸(売却益370万円※保有時の家賃収入考慮せず)

キャッシュフロー:月141,034円(年1,692,408円)

修理などの出費:2戸修繕依頼で計20万円

いかがですか?

現金で2戸(計750万)買ってはいますが、たったの3年半で約170万円の年間キャッシュフローと370万円の売却益を作ることができました。

これを良しとするかは人それぞれですが、私はサラリーマンの方であれば十分だと思います。

しかも今までの購入物件の推移を見てわかる通り、最初は慣れてないのでキャッシュフローが少ない物件を買ってしまっていました。

経験値やこれらの物件から生まれるキャッシュフローを考えると、この先は2年ほどで200万円のキャッシュフローを作れると思います。

このペースでいけば、6,7年で平均年収である500万円の年間キャッシュフローを達成してセミリタイアすることも可能ということになります。

ちなみにこれらの物件は、ほぼすべてネットに掲載されていた物件です。

そして気付いた方もいるかと思いますが、すべてファミリータイプの物件です。

なぜならワンルームタイプは、東京や大阪のようなワンルームでも高い家賃が取れるエリアでないと儲からないからです。

ワンルーム投資に関しては、下の記事をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
【暴露】不動産投資でワンルームマンション投資は失敗するのでやめたほうがいい理由5選

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検証結果として、このように区分マンション投資でも十分に稼ぐことは可能です!

少しはセミリタイアが現実的なものとなったでしょうか?

 

区分マンション不動産投資のメリット

収支の面でどのくらい稼げるかは理解できたと思いますので、次に区分マンション投資のメリットを解説していきます。

マンション投資のメリット

  1. 退去後は実需物件として高値で売却することができる
  2. 入居期間が長い
  3. 自主管理が可能(トラブルが少ない)
  4. 分散投資でリスクヘッジになる
  5. 長期融資を受けやすい
  6. 故障による修理負担が少ない
  7. 火災保険料が安い

以下、それぞれ解説します。

 

退去後は実需物件として高値で売却することができる

ファミリータイプの区分マンションは入居者が一組だけなので、退去後は実需物件として売却することができます。

私がよくやるのは、長期譲渡になったら売却、短期譲渡の場合は再度賃貸で回すというやり方です。

こうすることで税金を抑えることができますし、売却をしていくことでキャッシュを積み増し、さらに大きな物件を購入することができるようになっていきます。

売却の際には、費用対効果を考えてリフォームすることをおすすめしますが、再度賃貸の場合の考え方については、下の記事をご覧ください。

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入居期間が長い

これはマンションに限らずですが、ファミリータイプの物件であれば入居期間は長くなる傾向にあります。

なんだかんだ出費が多くなるのは入退去が発生する時ですので、入居期間が長い物件は助かります。

 

自主管理が可能(トラブルが少ない)

戸建やマンションはアパートと違って、騒音などの近隣トラブルが発生しにくいと言えます。

また定期清掃の必要や共用部の管理も必要ないので、とても管理しやすく、初心者の人でも自主管理ができるので、管理委託費を削減することができます。

入居者から連絡があるのは、何かが故障した時と退去時くらいです。

管理委託か自主管理については、下の記事をご覧ください。

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分散投資でリスクヘッジになる

マンション1戸だと収入が0か100になるので空室リスクが高いと言われますが、戸数を増やしていけばアパートと同じで空室リスクは分散されるので問題ありません。

むしろアパートの場合、そこで震災や事件事故などが発生した際に大きな損害を受けることになります。

マンションを分散して購入することは、こういった様々なリスクヘッジにもなるということです。

 

長期融資を受けやすい

マンションの場合、売却でも賃貸でも流動性が高く、立地が良い物件が多いので融資を受けやすい傾向にあります。

さらにマンションはRC造で建てられているため、法定耐用年数の期間が47年と長く設定されており、長期間の融資が期待できます。

分譲マンションは質も安定していて、耐久性、断熱性、防音性が優れているため、居住性が高い点も銀行としては融資しやすいと言えます。

 

故障による修理負担が少ない

マンションは戸建やアパートに比べ、故障による修理負担が少ないと言えます。

最も費用負担のかかる外壁や屋根の修理やシロアリの心配もありません。

故障の数でも費用負担の面でも、マンションは安心して運用することができます。

 

火災保険料が安い

マンションは火災保険が圧倒的に安いことも魅力の一つです。

火災保険料は値上がり傾向にあり、かつ5年以上の長期契約ができなくなったので、火災保険料の負担は増えていくことになります。

マンションであれば元々の金額が低いので、こういった負担増も軽減することができるでしょう。

 

区分マンション不動産投資のデメリット

デメリットについても解説しておきましょう。

ただしデメリットとして挙げられるのは、以下の1つくらいです。

 

管理費や修繕積立金が上がる可能性がある

私の保有物件でも2戸ほどありましたが、管理費や修繕積立金が上がることで、月々のキャッシュフローが減ってしまいます。

値上がりをコントロールすることはできませんので、受け入れるしかありません。

しかし購入する前に、管理費や積立修繕金の額は妥当なものか、すでにいくら積立金が貯まっているかを確認することで、このリスクはある程度ヘッジすることができます。

 

まとめ

いかがでしたか?

マンション投資が儲からないことはないですし、メリットがたくさんあって驚いた方もいるのではないかと思います。

逆にデメリットは、管理費・修繕積立金などのランニングコストが値上がりしてしまう可能性があることぐらいです。

規模拡大に時間はかかりますが、ここで紹介したようにリスクを最小限に抑えながら着実に増やしていけることを考えると、デメリットにはなりません。

これから不動産投資を始める人やサラリーマン、なかなか物件が買えない人などはぜひマンション投資に挑戦してみてくださいね。

最後にここでは解説できなかったマンションの選び方は、下の記事をご覧ください。

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