不動産投資

不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
困っている人
不動産投資で重要な指標はなに?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考に、購入するか判断しているかと思います。

利回りは不動産価格に対する家賃収入の割合を示し、投資額の回収期間が分かる最も基本的な指標です。

ただ不動産投資で大事なのは利回りだけではありません。

実は、不動産投資を判断するための指標はとても多くあります。

  • 表面利回り → 年間の家賃収入が不動産価格の何割であるかを示す指標
  • 実質利回り → 年間の純粋な利益が不動産価格の何割であるかを示す指標
  • NOI → 不動産が生み出す年間の純粋な利益
  • 返済比率 → 毎月の家賃収入に対する不動産投資ローンの返済割合を示す指標
  • DCSR → 年間の純粋な利益がローン返済額の何倍かを示す指標
  • ROI → 投資額に対してどれだけ利益を生み出しているかを示す指標
  • CCR(ROE) → 自己資本に対してどれだけ利益を生み出しているかを示す指標

ざっと挙げてみただけでもこのくらいで、他にもたくさんあります。

これだけたくさんあるので、すべて使いきれるわけではありませんし、どれを使えば良いのかわからないという方も多いかと思います。

そこで今回は、数多くの不動産投資指標のなかから、覚えておくと便利な指標を3つご紹介します。

というか、これだけ覚えておけば十分という指標を解説していきます。

ここで紹介する指標を使って、不動産投資を数字として捉えられるようになると、購入時の合理的判断がしやすくなるはずです。

難しい計算式が必要ではない、誰でも簡単に使える指標を分かりやすく解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

表面利回りは必要ない?

まず基本となる「表面利回り」をおさらいしておきましょう。

表面利回りは、年間の家賃収入が不動産価格の何割であるかを示す指標であり、不動産の物件価格を何年で回収できるかを大まかに知りたい時に使われます。

【表面利回りの計算式】

表面利回り(%)= 年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

表面利回りが10%なら「10%×10年=100%」ですから、不動産を購入するための資金を家賃で回収できるのは10年後となります。

しかしこれには大きな欠点があります。

購入時の諸経費が入っていなければ、年間のランニングコストも入っていません。

諸経費や年間のランニングコストは物件によって大きく異なりますので、正しい判断をするための指標としては失格です。

表面利回りは、数ある不動産投資指標の中で基本中の基本となりますので、知っておかなければならない指標ではありますが、不動産投資で成功している人の中に使っている人はいないでしょう。

物件資料にも必ず表面利回りが記載されますが、初心者にとっては失敗の元ともなる指標ですので、表面利回りに惑わされないようにしてください。

では、不動産投資において使える指標は何なのか、以降紹介していきます。

 

不動産投資の重要指標①実質利回り

表面利回りと同様に、基本の不動産投資指標と言えるのが「実質利回り」です。

実質利回りは、表面利回りでは補えきれていない「購入時の諸費用」と「ランニングコスト」を入れて計算します。

こちらも収入が投資価格の何割かを表す指標で、何年で投資額を回収できるかを知ることができますが、表面利回りよりも正確な回収期間を示す実質利回りを使うようにしましょう。

【実質利回りの計算式】

実質利回り(%)=(年間の家賃収入-年間の経費)÷(不動産価格+不動産購入時の諸経費)×100

【例:物件価格5,000万円、諸費用400万円、年間家賃500万円、年間経費100万円の場合】

実質利回り=(500万-100万)÷(5,000万+400万)=7.4%

より不動産投資の実体に近づけるのが実質利回りの目的であるため、不動産取得税などの経費もすべて含めたうえで計算するようにしましょう。

物件のボリュームや築年数などによって必要利回りは変わりますが、中古物件の場合は最低でも8%、基準としては10%以上を目途に判断していくと成功の確率は高まります。

ただし、実質利回りが高い物件は、何かしらのリスクを抱えているから高く設定されている可能性があるため、物件をしっかりとチェックするようにしましょう。

 

不動産投資の重要指標②ROI(投資利益率)

ROIとはReturn On Investmentの略で、日本語では「投資利益率」と呼ばれます。

一般的なビジネスの世界でもよく使われている財務指標です。

ROIは、投資額に対してどれだけCF(キャッシュフロー)を生み出しているかを測る指標で、実質利回りに融資返済金を加えるので、より正確なCFベースでの回収期間を知ることができます。

【ROIの計算式】

ROI(%)= 年間CF(年間の家賃収入-年間の経費-年間の返済額) ÷(不動産価格 + 購入時の諸経費)×100

【例:物件価格5,000万円、諸費用400万円、年間家賃500万円、年間経費100万円、年間返済額300万円の場合】

ROI=(500万-100万-300万)÷(5,000万+400万)=1.8%

返済額が絡んでくるということは、融資内容によって数値が変わるということです。

例えば、同じ物件でも返済期間が長く取れる物件では毎年の返済額は小さくなるためROIは高くなります。

融資が長い期間取れる物件ほど、ROIでは優秀な物件となります。

また、ここでの年間の返済額は、物件価格から計算しておけばOKです。

ROIは、投下した資金からどれくらい効率的に利益(CF)を得ているかを測るための指標であり、投資総額に対して1年あたり何%のキャッシュフローを生み出すかということです。

この値が高ければ、それだけCFベースで効率の良い投資ができているということになります。

例えば同じ年間CFが200万円の物件でも、投資総額が5,000万円では4%、1億円では2%となり、当然5,000万円の方が投資効率は良いということになります。

数値の目安としては3%以上を基準にするといいでしょう。

ただし、返済期間を長く取れば、金利上昇リスクや減価償却終了によるデッドクロスなどのリスクが伴いますので、必ずしも融資期間は長い方が良いわけではないことは認識しておいてください。

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減価償却終了によるデッドクロスに関しては、不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選をご覧ください。

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ココに注意

投資利益率の「投資」部分の概念の違いにより、不動産投資の世界では自己資本のみで計算されることがあります。
しかしここでは、その役割はこれから説明するCCRに譲って、「投資」の部分を投資総額と捉え解説しています。
どちらが間違えというわけではないでしょうが、他のサイトなどでは自己資本で計算しているのを見かけましたので、混乱しないよう説明を付け加えておきます。

 

不動産投資の重要指標③CCR(自己資金収益率)

CCR(Cash on Cash Return)は自己資金収益率と呼ばれ、不動産投資で使った自己資金に対し、年間で得られる利益の割合を知ることができます。

ROIの(不動産価格 + 購入時の諸経費)の部分を自己資金に変えるだけですが、不動産価格は一切問わず、自己資金からの収益率だけを見る指標ですので、強烈にレバレッジを意識した指標と言えます。

【CCRの計算式】

CCR(%)= 年間CF(年間の家賃収入-年間の経費-年間の返済額) ÷ 自己資金 ×100

【例:年間CF100万円で自己資金200万円の場合】

ROI =100万 ÷ 200万 = 50%

この例では50%ですので、投資自己資金をたった2年で回収できることがわかります。

CCRが大きければ大きいほど、短い期間で自己資金が回収できることになります。

しかし、自己資金がいくら必要かはっきりしていない段階では、計算できないことになります。

CCRは株式投資では使われない指標なので聞いたことがない人も多いと思いますが、株式投資でよく使われるROE(Return On Equity)とほぼ同義です。

不動産投資は、銀行からの借り入れによってできるのが魅力であり、大きなレバレッジをかけることができるのがメリットです。

そのため、このメリットを最大限生かすために大きなレバレッジをかけ、早く事業拡大していきたい人は必ず意識すべき指標です。

レバレッジに関しては、不動産投資を早く拡大させるならレバレッジを意識せよ!ROI・CCRとは?をご覧ください。

不動産投資を早く拡大させるならレバレッジを意識せよ!CCRとは?
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特に不動産投資を始めたばかりで現金がない段階では、できるだけCCRが高い投資を行いキャッシュの回収を早くすることが重要になります。

不動産投資で早く大きな収益を上げたいのであれば、投資を成長させる段階でにおいて、極力自己資金を使わない投資をすることが求められます。

たとえ利回りが15%を超える優良物件を持っていても、自己資金を物件価格の半分投下してCCRが10%以下になってしまうようであれば、投資自己資金回収までに10年も掛かることになります。

これでは次の物件は当分の間、購入できなくなります。

CCRは30%以上を基準にし、可能な限りCCRの高い物件の買い方を進め、効率よく事業拡大していきましょう。

 

実質利回り・ROI・CCRを使った物件購入判断の方法

これまで不動産投資における重要指標を説明してきましたが、ここではこれらの指標をどのように使うのか解説していきます。

イメージとしては、実質利回りでその物件の収益性を掴み、ROIとCCRを使って投資効率を測るようにしていきます。

実例が分かりやすいと思うので、以下の条件で検討してみます。

物件価格5,000万円
諸費用400万円
年間家賃600万円
年間経費100万円
①年間返済額320万円(自己資金1,000万円)
②年間返済額380万円(自己資金100万円)

まず実質利回りですが、

(年間家賃600万-年間経費100万)÷(物件価格5,000万+400万)× 100=
実質利回り9.2%

で悪くない収益率であることが分かります。

次に条件①の自己資金を1,000万円入れないと買えない物件の場合、

(年間家賃600万-年間経費100万-返済額320万)÷ 総額5,400万 ×100=
ROI3.3%

(年間家賃600万-年間経費100万-返済額320万)÷ 自己資金1,000万 ×100=
CCR18%

で、ROIは基準を上回っているもののCCRは基準を下回ることになります。

この時、自己資金に余裕があって1,000万円出しても、今後の事業拡大に影響がない方であれば、買っても良いという判断になります。

このようにCCRは自己資金をできるだけ使いたくない方向けの指標と言えます。

次に②の自己資金が100万円で良い場合、

(年間家賃600万-年間経費100万-返済額380万)÷ 総額5,400万 ×100=
ROI2.2%

(年間家賃600万-年間経費100万-返済額380万)÷ 自己資金100万 ×100=
CCR120%

となり、この場合はROIが3%は切っていますが、それを大きくカバーできるほどCCRの数値が高いので買いという判断になります。

なぜなら、自己資金をほとんど使わなくてよいため、年間CFはそんなに大きな額を必要としないからです。

このように手持ち資金は少ないが、早く事業を拡大させたい人にとっては、ROIよりもCCRの数値の方が重要です。

極論を言うと、実質利回りとCCRの2つの指標のみでも十分ですが、現金をたくさん持っていてレバレッジを意識しなくて良いという方にとっては、実質利回りの1つだけで十分ということになります。

CFベースでの全体投資収益率が知りたいという方や、物件の融資能力も含めた投資収益率を知りたいという方、まだ自己資金をいくら要求されるか分からない場合は、ROIが活用できると覚えておくとすっきりするかもしれません。

 

まとめ

いかがでしたか?

計算が必要な指標は苦手という方もいるかもしれませんが、不動産投資においてこういった指標は、客観的かつ具体的にその物件の様々な収益性を教えてくれます。

しかし、万能であるとも言えませんので、あくまで参考指標として活用すべきです。

不動産投資は物件によっても、投資家によってもニーズや重要視すべきポイントが変わります。

自分にあった基準や指標を見つけ、より確実に成功できるよう取り組んでいってください。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました。

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