不動産投資の重要指標３選【実質利回り・ROI・CCR】｜表面利回りは不要？

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不動産投資で購入判断の重要な指標はなに？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考に購入するか判断していると思います。

利回りは不動産価格に対する家賃収入の割合を示し、投資額の回収期間が分かる最も基本的な指標です。

しかし不動産投資で大事なのは利回りだけではありません。

実は不動産投資で物件購入の判断をするための指標はたくさんあります。

ざっと挙げただけでもこれだけあり、他にもたくさんあります。

すべての指標を使いきれるわけではありませんし、どの指標を使えば良いのかわからないという方も多いかと思います。

そこで今回は、数多くの不動産投資指標のなかから、覚えておくと便利な重要指標を3つご紹介します。

むしろこれだけ覚えておけば十分という指標です。

これから紹介する指標を使って、不動産投資を数字で捉えられるようになると、購入時の合理的判断がしやすくなるはずです。

難しい計算式が必要ない、誰でも簡単に使える指標を分かりやすく解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

表面利回りは必要ない？考えるべきは費用対効果

まず基本となる「表面利回り」をおさらいしておきましょう。

表面利回りは、年間の家賃収入が不動産価格の何割であるかを示す指標であり、不動産の物件価格を何年で回収できるかを大まかに知りたい時に使われます。

表面利回りが10%なら「10%×10年=100%」ですから、不動産を購入するための資金を家賃で回収できるのは10年後となります。

しかしこれには大きな欠点があります。

購入時の諸経費が入っていなければ、年間のランニングコストも入っていません。

諸経費や年間のランニングコストは物件によって大きく異なりますので、正しい判断をするための指標としては失格です。

表面利回りは、数ある不動産投資指標の中で最も基本的なもので、知っておかなければならない指標ではありますが、不動産投資で成功している人の中に使っている人はいないでしょう。

物件資料にも必ず表面利回りが記載されますが、初心者にとっては失敗の元ともなる指標ですので、表面利回りに惑わされないようにしてください。

参考にすべきは表面利回りよりも実質利回りであり、セミリタイアや事業拡大を目指している人にとっては費用対効果（投資効率）です。

では、不動産投資において使える指標は何なのか、以降紹介していきます。

不動産投資の重要指標①実質利回り

表面利回りと同様に、基本の不動産投資指標と言えるのが「実質利回り」です。

実質利回りは、表面利回りでは補えきれていない「購入時の諸費用」と「ランニングコスト」を入れて計算します。

こちらも収入が投資価格の何割かを表す指標で、何年で投資額を回収できるかを知ることができますが、表面利回りよりも正確な回収期間を示す指標です。

より不動産投資の実体に近づけるのが実質利回りの目的であるため、不動産取得税などの経費もすべて含めたうえで計算するようにしましょう。

物件のボリュームや築年数などによって必要利回りは変わりますが、中古物件の場合は最低でも8%、基準としては10%以上を目途に判断していくと成功の確率は高まります。

ただし実質利回りが高い物件は、何かしらのリスクを抱えているから高く設定されていることが多いため、物件をしっかりとチェックするようにしましょう。

不動産投資の重要指標②ROI（投資利益率）

ROIとは「Return On Investment」の略で、日本語では「投資利益率」と呼ばれます。

一般的なビジネスの世界でも費用対効果を図るためによく使われている財務指標です。

ROIは投資額に対してどれだけCF（キャッシュフロー）を生み出しているかを測る指標で、実質利回りに融資返済金を加えるので、より正確なCFベースでの回収期間を知ることができます。

返済額が絡んでくるということは、融資内容によって数値が変わるということです。

例えば同じ物件でも、返済期間が長く取れる物件では毎年の返済額は小さくなるためROIは高くなります。

融資が長い期間取れる物件ほど、ROIでは優秀な物件となります。

ROIは、投下した資金からどのくらい効率的に利益（CF）を得ているかを測るための指標であり、投資総額に対して1年あたり何％のキャッシュフローを生み出すかということです。

ROIが高ければ、それだけCFベースで効率の良い投資ができているということになります。

例えば同じ年間CFが200万円の物件でも、投資総額が5,000万円では4%、1億円では2%となり、当然5,000万円の方が投資効率は良いということになります。

数値の目安としては3%以上を基準にするといいでしょう。

金利上昇リスクに関しては、下の記事をご覧ください。

減価償却終了によるデッドクロスに関しては、下の記事をご覧ください。

不動産投資の重要指標③CCR（自己資金収益率）

CCR（Cash on Cash Return）は自己資金収益率と呼ばれ、不動産投資で使った自己資金に対し、年間で得られる利益の割合を知ることができます。

ROIの（不動産価格 ＋ 購入時の諸経費）の部分を自己資金に変えるだけですが、不動産価格は一切問わず、自己資金からの収益率だけを見る指標ですので、強烈にレバレッジを意識した指標と言えます。

この例では50%ですので、投資自己資金をたった2年で回収できることがわかります。

CCRが大きければ大きいほど、短い期間で自己資金が回収できることになります。

しかし、自己資金がいくら必要かはっきりしていない段階では、計算できないことになります。

CCRは株式投資では使われない指標なので聞いたことがない人も多いと思いますが、株式投資でよく使われるROE（Return On Equity）とほぼ同義です。

不動産投資は、銀行からの借り入れによって投資できるのが魅力であり、大きなレバレッジをかけれることがメリットです。

そのため、このメリットを最大限生かすために大きなレバレッジをかけ、早く事業拡大していきたい人は必ず意識すべき指標です。

レバレッジに関しての詳細は、下の記事をご覧ください。

特に不動産投資を始めたばかりで現金がない段階では、できるだけCCRが高い投資を行い、キャッシュの回収を早めることが重要になります。

不動産投資で早く大きな収益を上げたいのであれば、投資を成長させる段階において、極力自己資金を使わない投資をすることが求められます。

たとえ利回りが15%を超える優良物件を持っていても、自己資金を物件価格の半分投下してCCRが10%以下になってしまうようであれば、投資自己資金回収までに10年も掛かることになります。

これでは次の物件は当分の間、購入できなくなります。

CCRは30%以上を基準に可能な限りCCRの高い物件を購入していくことで、自己資金に対する費用対効果を高め、効率よく事業拡大していきましょう！

実質利回り・ROI・CCRを使った物件購入判断の方法

これまで不動産投資における重要指標を説明してきましたが、ここではこれらの指標をどのように使うのか解説していきます。

イメージとしては、実質利回りでその物件の収益性を掴み、ROIとCCRを使って投資効率を測るようにしていきます。

実例が分かりやすいと思うので、以下の条件で検討してみます。

まず実質利回りですが、

で悪くない収益率であることが分かります。

次に条件①の自己資金を1,000万円入れないと買えない物件の場合、

で、ROIは基準を上回るもののCCRは基準を下回ることになります。

この時自己資金に余裕があって、1,000万円出しても今後の事業拡大に影響がない方であれば買っても良いという判断になります。

このようにCCRは自己資金をできるだけ使いたくない方向けの指標と言えます。

次に②の自己資金が100万円でよい場合、

となり、この場合はROIが3%を切っていますが、それを大きくカバーできるほどCCRの数値が高いので買いという判断になります。

なぜなら、自己資金をほとんど使わなくてよいため、年間CFはそんなに大きな額を必要としないからです。

このように手持ち資金は少ないが、早く事業を拡大させたい人にとっては、ROIよりもCCRの数値の方が重要です。

極論を言うと、実質利回りとCCRの2つの指標のみでも十分ですが、現金をたくさん持っていてレバレッジを意識しなくてよい方にとっては、実質利回りの1つだけで十分ということになります。

CFベースでの全体投資収益率が知りたいという方や、物件の融資能力も含めた投資収益率を知りたいという方、まだ自己資金をいくら要求されるか分からない場合は、ROIが活用できると覚えておくとすっきりするかもしれません。

まとめ

いかがでしたか？

計算が必要な指標は苦手という方もいるかもしれませんが、こういった指標は客観的かつ具体的にその物件の様々な収益性を教えてくれます。

しかし万能であるとも言えませんので、あくまで参考指標として活用すべきです。

不動産投資は物件によっても、投資家によってもニーズや重要視すべきポイントが変わります。

自分にあった基準や指標を見つけ、より確実に成功できるよう取り組んでくださいね。

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