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不動産投資 物件購入基準と指標

不動産投資の重要指標2選ROIとCCR|表面・実質利回りは不要?

不動産投資の重要指標2選ROIとCCR|表面・実質利回りは不要?
困っている人
不動産投資で購入判断の重要な指標はなに?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考に購入するか判断していると思います。

利回りは不動産価格に対する家賃収入の割合を示し、投資額の回収期間が分かる最も基本的な指標です。

しかし不動産投資で大事なのは、利回りだけではありません。

実は不動産投資で物件購入の判断をするための指標はたくさんあります。

  • 表面利回り → 年間の家賃収入が不動産価格の何割であるかを示す指標
  • 実質利回り → 年間の純粋な利益が不動産価格の何割であるかを示す指標
  • NOI → 不動産が生み出す年間の純粋な利益
  • 返済比率 → 毎月の家賃収入に対する不動産投資ローンの返済割合を示す指標
  • DCSR → 年間の純粋な利益がローン返済額の何倍かを示す指標
  • ROI → 投資額に対してどれだけ利益を生み出しているかを示す指標
  • CCR(ROE) → 自己資本に対してどれだけ利益を生み出しているかを示す指標

ざっと挙げただけでもこれだけあり、他にもたくさんあります。

すべての指標を使いきれるわけではありませんし、どの指標を使えば良いのかわからないという方も多いかと思います。

そこで今回は、数多くの不動産投資指標のなかから、これだけ覚えておけばよい重要指標を2つご紹介します。

これだけ覚えておけば十分という指標です。

これから紹介する指標を使って、不動産投資を数字で捉えられるようになると、購入時の合理的判断がしやすくなるはずです。

難しい計算式が必要ない、誰でも簡単に使える指標を分かりやすく解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • 物件の購入判断ができない
  • 不動産投資の重要指標を知りたい
  • 不動産投資の重要な考え方を知りたい

表面利回りは必要ない?

まず基本となる「表面利回り」をおさらいしておきましょう。

表面利回りは、年間の家賃収入が不動産価格の何割であるかを示す指標であり、不動産の物件価格を何年で回収できるかを大まかに知りたい時に使われます。

表面利回りの計算式

表面利回り(%)= 年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

表面利回りが10%なら「10%×10年=100%」ですから、不動産を購入するための資金を家賃で回収できるのは10年後となります。

しかしこれには大きな欠点があります。

購入時の諸経費が入っていなければ、年間のランニングコストも入っていません。

諸経費や年間のランニングコストは物件によって大きく異なりますので、正しい判断をするための指標としては失格です。

表面利回りは、数ある不動産投資指標の中で最も基本的なもので、知っておかなければならない指標ではありますが、不動産投資で成功している人の中で使っている人はいないでしょう。

物件資料にも必ず表面利回りが記載されますが、初心者にとっては失敗の元ともなる指標ですので、表面利回りに惑わされないようにしてください。

 

検証すべきは実質利回りではなく実際の資金効率

表面利回りと同様に、基本の不動産投資指標と言えるのが「実質利回り」です。

実質利回りは、表面利回りでは補えきれていない「購入時の諸費用」と「ランニングコスト」を入れて計算します。

こちらも収入が投資価格の何割かを表す指標で、何年で投資額を回収できるかを知ることができますが、表面利回りよりも正確な回収期間を示す指標です。

実質利回りの計算式

実質利回り(%)=(年間の家賃収入-年間の経費)÷(不動産価格+不動産購入時の諸経費)×100

【例:物件価格5,000万円、諸費用400万円、年間家賃500万円、年間経費100万円の場合】

実質利回り=(500万-100万)÷(5,000万+400万)=7.4%

より不動産投資の実体に近づけるのが実質利回りの目的であるため、不動産取得税などの経費もすべて含めたうえで計算するようにしましょう。

実質利回りは、株式投資など他のアセットと比較する際には利用しますが、融資を利用する不動産投資では重要ではありません。

セミリタイアや事業拡大を目指している人が参考にすべきは、実質利回りよりも融資を考慮した実際の投資効率です。

では、不動産投資において使える指標は何なのか、以降紹介していきます。

 

不動産投資の重要指標2選|ROIとCCR

不動産投資で事業早期拡大を目指す人にとって最も重要な指標は、ROI(投資利益率)とCCR(自己資金収益率)です。

ROIで全体の投資効率を判断し、CCRで現金の投資効率を判断します。

以下それぞれ解説します。

 

ROIの計算方法と目安

ROIとは「Return On Investment」の略で、日本語では「投資利益率」と呼ばれます。

一般的なビジネスの世界でも、投資効率を図るためによく使われている財務指標で、不動産投資の世界では、キャッシュフロー利回りと同意語です。

ROIは投資額に対して、どれだけCF(キャッシュフロー)を生み出しているかを測る指標で、実質利回りに融資返済金を加えるので、より正確なCFベースでの回収期間を知ることができます。

ROIの計算式

ROI(%)=年間CF(年間の家賃収入-年間の経費-年間の返済額)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100

【例:物件価格5,000万円、諸費用400万円、年間家賃500万円、年間経費100万円、年間返済額300万円の場合】

ROI=(500万-100万-300万)÷(5,000万+400万)=1.8%

返済額が絡んでくるということは、融資内容によって数値が変わるということです。

例えば同じ物件でも、返済期間が長く取れる物件では、毎年の返済額が小さくなるためROIは高くなります。

融資が長い期間取れる物件ほど、ROIでは優秀な物件となります。

ROIは投下した資金から、どのくらい効率的に利益(CF)を得ているかを測るための指標であり、投資総額に対して1年あたり何%のキャッシュフローを生み出すかということです。

ROIが高ければ、それだけCFベースで効率の良い投資ができているということになります。

例えば同じ年間CFが200万円の物件でも、投資総額が5,000万円では4%、1億円では2%となり、当然5,000万円の方が投資効率は良いということになります。

数値の目安としては2.5~3%以上を基準にするといいでしょう。

注意ポイント

ROIを高くするために返済期間をむやみに長くするのは、多くの様々なリスクを伴いますので、必ずしも融資期間は長い方が良いわけではないことを認識しておいてください。
正しい融資期間の考え方については、下記ブログ記事をご覧ください。

 

CCRの計算方法と目安

CCR(Cash on Cash Return)は自己資金収益率と呼ばれ、不動産投資で投じた自己資金に対し、年間で得られる利益の割合を知ることができます。

ROIの(不動産価格 + 購入時の諸経費)の部分を自己資金に変えるだけですが、不動産価格は一切問わず、自己資金からの収益率だけを見る指標ですので、強烈にレバレッジを意識した指標と言えます。

CCRの計算式

CCR(%)=年間CF(年間の家賃収入-年間の経費-年間の返済額)÷自己資金×100

【例:年間CF100万円で自己資金200万円の場合】

CCR=100万÷200万=50%

この例では50%ですので、投資自己資金をたった2年で回収できることがわかります。

CCRが大きいほど、短い期間で自己資金が回収できることになります。

しかし、自己資金がいくら必要かはっきりしていない段階では計算できません。

CCRは株式投資では使われない指標なので、聞いたことがない人も多いと思いますが、株式投資でよく使われるROE(Return On Equity)とほぼ同義です。

不動産投資は、銀行からの借り入れによって投資できるのが魅力であり、大きなレバレッジをかけれることがメリットです。

そのため、メリットを最大限生かすために大きなレバレッジをかけ、早く事業拡大していきたい人は必ず意識すべき指標です。

レバレッジに関しての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資はレバレッジを意識し効率指標ROI・CCRを活用せよ!
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特に不動産投資を始めたばかりで現金がない段階では、できるだけCCRが高い投資を行い、キャッシュの回収を早めることが重要になります。

不動産投資で早く大きな収益を上げたいのであれば、投資を成長させる段階において、極力自己資金を使わない投資をすることが求められます。

たとえ利回りが15%を超える優良物件を持っていても、自己資金を物件価格の半分投下してCCRが10%以下になってしまうようであれば、投資自己資金回収までに10年もかかることになります。

これでは次の物件は当分の間、購入できなくなります。

CCRは25~30%以上を基準に、可能な限りCCRの高い物件を購入していくことで、自己資金に対する投資効率を高め、早期の事業拡大を目指しましょう!

 

ROIとCCRを使った物件購入判断の計算方法

最後にROIとCCRを、どのように使うのか解説していきます。

まず前提として、以下の通り融資の条件を固定して計算する必要があります。

融資条件の固定ポイント

  1. 融資金額はフルローン
  2. 融資期間は減価償却期間もしくは独自のルールに基づく期間

物件を比較検証する際に、物件によって融資条件を変えてたら、正しく比較検討できませんからね。

私が考える正しい融資期間の算出方法は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資における頭金と返済期間の落とし穴と正しい融資年数の算出方法
不動産投資における頭金と返済期間に注意!正しい融資期間の算出方法

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実例が分かりやすいと思うので、以下の条件で検討してみます。

物件価格:5,000万円
諸費用:300万円
年間家賃:600万円
年間経費:50万円
融資:フルローン、金利2%、期間15年
返済額:約35万/月、約420万/年

まずROIの計算方法です。

(年間家賃600万-年間経費50万-返済額420万)÷ 総額5,300万 ×100=ROI2.4%

ROIは2.5~3%の基準を下回るので、少なくともROI2.5%を確保できるまでの金額交渉が必要と判断できます。

この時の自己資金は、諸費用の300万のみだった場合のCCRは、以下の通りです。

(年間家賃600万-年間経費50万-返済額420万)÷ 自己資金300万 ×100=CCR43%

CCRはフルローンを組めたことで、目標である30%を大きく上回っています。

今回の例ではROIは2.5%を切っていますが、それを大きくカバーできるほどCCRの数値が高いので、買いという判断でも悪くはありません。

なぜなら自己資金をほとんど使わなくてよいため、年間CFはそんなに大きな額を必要としないからです。

またエリアや立地によって、目標数値に融通を持たせることも必要です。

例えば東京23区を中心とした首都圏は、全国的に資産価値が高く、利回りは低い傾向がありますので、ROIの目標値は2~2.5%でも良いかもしれません。

大きなキャピタルゲインが狙える物件の場合も、ROIは2%必要ないかもしれません。

このように慣れてきたら、立地や融資条件、物件の資産価値などの総合的判断によって、目標数値に融通を持たせることが必要です。

 

おわりに

いかがでしたか?

計算が必要な指標関係は苦手という方もいるかもしれませんが、こういった指標は客観的かつ具体的にその物件の収益性を教えてくれます。

しかし完全であるとも言えませんので、あくまで参考指標として活用すべきです。

不動産投資は物件や投資家によって、ニーズや重要視すべきポイントが変わります。

自分にあった基準や指標の目安を見つけ、より正確に購入判断ができるようにしてください。

また今回紹介した重要指標ROIとCCRは、インカムゲインの判断指標です。

実際に購入判断をする際には、もう一つ重要なキャピタルゲインの検証をする必要がありますので、詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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