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ワンルーム 不動産投資

新築ワンルームマンション投資は危険!儲からないからくりと業者の闇

新築ワンルームマンション投資は危険!儲からないからくりと業者の闇
困っている人
新築ワンルームマンション投資は、なぜ危険なのか具体的に教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

私は不動産投資コンサルティングサービスを行っていますが、最も多い物件診断の相談はワンルームマンションです。

結論から言うと、新築ワンルームマンション投資は、儲からないどころか危険な投資です。

しかし「節税になる」「保険代わりになる」「年金代わりになる」などと説得されて、騙される人が後を絶ちません。

幸いなことに、みなさん疑念を持たれているから私に相談してくれて、危機一髪のところで大きな損失を回避しています。

しかし私のコンサルを受けた人は回避できても、他の誰かが買って大きな損失を抱えているんですよね。

そこで当ブログでは、新築ワンルームマンション投資がいかに危険であるか、儲からないからくりや業者の闇を解説していきます。

騙される人がいなくなることは不可能かもしれませんが、当ブログをご覧になっている方には絶対に損してほしくありませんので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • 新築ワンルームマンション投資を検討している
  • 新築ワンルームマンション投資が儲からないからくりを知りたい
  • 不動産投資で損したくない

新築ワンルームマンション投資は危険!

新築ワンルームマンション投資がなぜ危険なのかというと、保有しても売却しても損失を抱えるからです。

つまり買った瞬間から損失が確定し、身動きが取れない状況になってしまいます。

ではなぜ騙される人が後を絶たないのでしょうか。

それは「節税になる」などの他の理由で、知識のない初心者が上手に騙されるからです。

また、渡されるシミュレーション資料を信じてしまうことも大きな理由です。

当ブログでは、実際に渡される資料を使って具体的に解説します。

新築ワンルームマンションが儲からないからくりを解説していきますが、正直なところ理由なんか知らなくても、買ってはいけない物件とだけ覚えておけば十分です。

それだけ危険な投資だということであり、ある程度知識がある人や不動産投資経験者はみんな知っていることです。

新築ワンルームマンション投資の闇については、有名なYouTube動画も紹介しておきますので、ぜひご覧ください。



 

新築ワンルームマンション投資が儲からないからくり

新築ワンルームマンション投資が儲からないからくりは、以下の通りです。

儲からないからくり

  1. 収益性が低い
  2. 入退去が頻繁
  3. 減価償却が少ない
  4. 出口戦略が弱い

それぞれ解説します。

 

収益性が低い

まず収益性の低さが挙げられます。

利回りは4%台の物件が多く、収益性が低いというより赤字になります。

具体例の方がわかりやすいので、以下ご覧ください。

【新築から35年間保有した場合】

価格:2,000万

借入期間:35年

ローン金利:2%

平均家賃:7万円/月(新築時8万→35年目6万)

更新料:2万円(2年に1回)

平均管理費・修繕積立金合計:12,000円/月

平均固定資産税:6,000円/月

管理会社管理費:家賃の3%

※入居率97%と仮定
賃貸募集広告費は礼金でまかなうものと仮定
35年中、7回入退去があったと仮定
リフォームは一度もしないと仮定

という条件で試算してみました。

結果は以下の通りです。

項目収支
家賃29,400,000円
更新料350,000円
物件価格▲20,000,000円
購入時諸費用(保険料含む)▲600,000円
借入金の支払利息▲7,826,260円
固定資産税▲2,520,000円
管理費・修繕積立金・管理会社管理費▲5,670,000円
退去時原状回復費用×7回▲1,050,000円
合計▲7,916,260円

これが新築ワンルームマンション投資の実態です。

これだけで、いかに危険な投資か分かりますよね。

しかもこの条件は、好条件かつ35年間一度もリフォームしない前提の試算です。

そして35年後売却したとしても、売却時にかかる諸費用含め、おそらく手取りで500万円残れば良い方なので、上記収支▲791万円から500万円を足しても▲291万円となります。

大赤字です。

 

入退去が頻繁

ワンルームマンションは、独身者を対象としている物件のため、入退去が頻繁にあります。

退去がある度に収入が途絶えるばかりか、新たに入居させるための費用が発生します。

また空室でも、マンションには管理費や修繕積立金の支払いがあるため、入退去が頻繁に行われると金銭的にも精神的にもキツくなります。

入退去が多いことは、トラブルメーカーを入居させてしまう入居者リスクを高めてしまうことにもなります。

 

減価償却が少ない

新築RCの減価償却期間は47年と長いので、1年あたりの減価償却費は小さくなります。

そのため新築ワンルームマンション投資では、経費にならない返済額が、経費になる減価償却費を最初から上回ってしまうことがほとんどです。

この状況をデッドクロスと言いますが、キャッシュフローよりも会計上の利益が大きくなるため、税負担が大きくなるわけです。

デッドクロスのイメージ図

出典:湘南不動産投資.com

減価償却に関しては、下のブログ記事をあわせてご覧ください。

不動産投資で節税できるは嘘!?不動産投資の税金対策と節税の仕組み

困っている人不動産投資は節税できるってほんと? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資は節税できるという話をよく耳にしますが、本当に節税できるのでしょうか? ...

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出口戦略が弱い

ワンルームマンションは、自分で住むために探している人がほとんどいないため、収益物件(オーナーチェンジ物件ともいう)として売却することになります。

基本的には、自分で住むための実需物件の方が、需要が多く高く売れるため、収益物件のワンルームは出口が弱いと言わざるを得ません。

もし売却したい時に空家の場合は、賃借人をつけてから売却した方が高く売れる可能性が高くなります。

ちなみに新築ワンルームマンションを購入して、すぐに売却しようとしたら、売却価格は購入価格の70~80%ほどになります。

不動産投資は、出口戦略がたくさんある方が有利になります。

出口戦略に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の成功は出口戦略にあり!築古ボロアパート投資は危険!?
不動産投資の成功は出口戦略にあり!築古ボロアパート投資は大丈夫?

困っている人不動産投資における出口戦略って何?築古ボロアパートの出口戦略はどうなの? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 先日こんなポストをしました。 ボロアパートを ...

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ワンルームマンション投資業者の具体的な販売事例と手口

私がコンサルで相談を受けた中で、相談者が実際に受けた、ワンルームマンション投資業者の販売手口を公開します。

ワンルームマンション投資を検討してしまう人は、「節税になる」「保険代わりになる」「年金代わりになる」などと説得されて、検討している人がほとんどです。

営業マンは「儲かる」とは言いません。

実際に儲からないから言えないわけですが、だからこそ「節税になる」などと他の買うべき理由を作って、無知な初心者を相手に販売します。

実際に毎月赤字のシミュレーション資料を渡して、赤字になった分だけ給与所得と相殺して税金が減るので節税になると説明してきます。

不動産投資は正確には不動産賃貸業という事業ですが、事業でも投資でも稼ぐために行うはずなのに、節税のためという他の理由で物件を購入すべきではありません。

毎月赤字になることが分かっている事業をする人なんていないはずなのに、なぜ不動産投資になるとやろうとするのでしょうか。

以下、不動産業者の具体的な販売事例と手口を解説していきます。

 

Aさんの事例

節税目的かつ不動産業者が作った、かなり甘いシミュレーションを信じてしまい、検討してしまった事例です。

資金計画書では、毎月のキャッシュフローは赤字になることが示されています。

資金計画書

サブリースの予定で、借上賃料95,850円での表面利回りは、たったの3.6%です。

超低利回りで毎月赤字になるのになぜ検討したかというと、「節税により毎月の手取りは黒字になる」「将来は資産として残る」という言葉を信じてしまったからです。

不動産投資シミュレーション

上記シミュレーションでは、まず赤枠の家賃収入が35年間変わらないシミュレーションになっています。

建物が35年経過し古くなっても、家賃が変わらない物件があるなら、私が買いたいくらいです。笑

黄色枠は売却できる予想利回りですが、こんな低利回りでは売却できません。

青枠はその甘い売却予想価格から残債を引いた金額が、あたかも儲かるかのように大々的に示されていますが、実際には保有時の赤字分も引いた金額が示されるべきです。

例えば61歳の時に売却したとしたら、15,590,495円のプラスと記載がありますが、一番右側の収支(オレンジ枠部分)が累積で-6,332,760円ですので、実際には9,257,735円ということになります。

ただし既述の通り、すべてが甘いシミュレーションの話であり、「家賃」「管理費積立金」「金利」が変わらない前提での試算で、なおかつ「空室」や「故障」「リフォーム」も加味されていません。

そのため実際には、9,257,735円プラスになるどころかマイナスになっている可能性が高いと言えます。

以下、購入を検討した人が言っていたことです。

営業マンからは、35年ローン支払い後の家賃収入が8万以上は固い、40,50年後に売却しても最低1600万円程度と言われています。
でも自分で類似物件調べた中では、そんな事例はありませんでした。
営業マンが正しいならば、1.7万/円の手出し分をインデックス投資で、利回り4%で35年間運用するのと同じくらいの効果があるので悪くないと思っています。

営業マンは売るためなら、平気で嘘を付きますので信じてはいけません。

 

Bさんの事例

美容外科医の若い女性が色恋営業を受けて、営業を受けた当日に契約してしまい、その日にコンサルで相談いただいた事例です。

当事例も資金計画書では、毎月のキャッシュフローは赤字になることが示されています。

新築ワンルームマンションの資金計画書

同じように赤字のおかげで節税になるし、将来の資産になるという勧誘で検討をしてしまったわけですが、当事例はさらに色恋営業という要素もありました。

以下、購入してしまった人が言っていたことです。

先日大阪で学会があったときに、会場の出口で不動産会社の人に声をかけられ、新築ワンルームマンションの2部屋を買う契約を結びました(当日契約すると諸費用160万をおまけしてくれるとのことで契約し、すでに20万円頭金を支払っています)。
まったく物件や資産運用などの知識が皆無なので、信用して良いものか分からず、少しでも助言をお願いしたく相談しました。
業者は「今日中に住民票と印鑑証明書を出してください」「親には相談しないでください」と言ってきたり、契約をとにかく急かすように促していて、少し不審な点があると感じました。
あまりに誠実かつ自信満々に話されたので、まだ悪い人だと信じきれない部分があって…
営業マンが、「入ってくるお金が増えることはないです。これを買ってなにか劇的によくなることはないです。減っていくお金が抑えられるものです」と言っていました。
あと「今日こんなにたくさん質問されて迷われたのを、いつか笑って話せる日が必ず来ます」「何年か前までは、正直よくない物件も売っていました。でもこの物件は本当にいい物件です」「美容皮膚科とか脂肪吸引も経費で出せます。200万脂肪吸引なら40万くらい戻ってきます」「少しでも不安なら買わなくていい」「収入少ない人には勧めません。先生の収入だから勧めています」などと言われました。
あと営業成績1位の時の賞状も見せられました。
話し方は一貫して真面目で真剣で誠実そうでした。
以下、営業マンから送られてきたLINEです。
『本日は夜分遅くまでお時間いただき、本当にありがとうございました。一日中お時間をもらって、ずっと一緒にいたので嬉しい気持ちでいっぱいです。お疲れの中、決めて頂きありがとうございました!これから末長いお付き合いになりますが、お伝えした通りの運営結果になるのでご安心下さい。どんな些細な事でも気になる点やご質問ありましたら、いつでもどこにいても何時でもご連絡下さい!しっかりサポートしていきます!先生と出会えて良かったです!今後とも宜しくお願い致します』
私のことを「人生で会った中でTOP3に入るくらい綺麗だ」と言ってきたり、「男としていいところを見せたいから、1番いい物件を持ってきた」「今度一緒にご飯行きましょう」とか、あとLINEの中の「ずっと一緒にいたので嬉しい気持ちでいっぱいです」のところとか少し気持ち悪く、後から考えると色恋営業系か?とも少し思いました。
あと「私の言うことには絶対に従ってください」「返事はスルーしないで必ず返すようにしてください」とか言ってきたり、営業マンの目の前で兄とLINEで相談していると、「決めるのは先生です、お兄さんではありません。先生が決めてください。何か引っ掛かることはありますか?」と言ってきたり、やはり契約を1人で早く決めさせようとしてきたのはおかしいと思いました。

本人も色恋営業かと疑っていたのに、まだ営業マンは誠実で良い人なのではないかと信じていました。

私は「買ってもらうためだったら、誰だって誠実に何でもしますよ、目を覚ましてください」と説得し、無事クーリング・オフを利用してキャンセルできましたが、色恋営業をしてくる営業マンもいます。

新築ワンルームマンション投資の営業マンは、若くてイケメンの誠実そうな人がたくさんいますので、騙されないように注意してくださいね。

ちなみに美容皮膚科の費用や、脂肪吸引費が経費で落とせるわけがありません。笑

 

Cさんの事例

当事例は中古ワンルームマンションですが、新築と同じ営業手法なので紹介します。

こちらも毎月赤字の事業計画です。

中古ワンルームマンションの資金計画書

そしてキャッシュフローは毎月赤字なのに、会計上は設備の減価償却が終わる3年目以降、黒字になっています(下表の赤枠)。

つまり手取りよりも会計上の利益が多くなるため、税金負担も大きくなる最悪な状況です。

中古ワンルームマンションのキャッシュフロー表

そして当事例も、甘すぎるシミュレーションが示されています。

中古ワンルームマンションのキャッシュフロー表

これも黄枠の家賃収入は、ずっと変わらないシミュレーションになっています。

赤枠は管理費および修繕積立金ですが、値上がりしていくはずなのにこれも変わらず。

青枠は売却予想価格ですが、築35年も経過して25%しか減価しない予測になっています。

このように不動産業者が作成している資金計画やシミュレーションは、とにかく信じてはいけません。

売るために業者にとって都合の良い試算になっているからです。

以下、購入を検討した人が言っていたことです。

知人から不動産業者を紹介されました。
知人も私もタイミング次第では、最高税率にかかる可能性のある年収なのですが、損益通算での税金還付があるからやらないと損だと思いました。
理屈自体は確かに優位ではあると思うのですが、損益通算できることが、どの程度の優位になるのか?実際に紹介されている物件の良し悪しはどの程度なのか?について教えてほしい。
損益通算で税金還付して、5年経ったら売却することで利益を出すという考え方が破綻するのは、概ねどのようなケースでしょうか?
シミュレーションでは2000万の物件買って、毎年40万円〜50万円の税金還付(キャッシュフローは毎年10万円程度のマイナス)。
5年経ってのローン残債よりも、物件価格の下落が少し優っても、実質利益が赤になることはないというロジックを提示されています。
詳細は約2000万円のうち建物割合約70%(1400万円)、うち300万円が設備費、設備は3年償却というシミュレーションから、年額損失がPL上では年間80万円は出るシミュレーションとなってますが、これはまずあり得ないと思っていいでしょうか?
減価償却は2年目以降で約130万円、家賃収入は年間約80万円、それに経費含めてPL上の年間赤字が80万円前後というシミュレーションになってます。
基本的な考え方としては、
①減価償却が計上できる期間だけ保有して、5年前後で売却。単純計算は赤字だけど、累計150万円~200万円の税金還付があるからトータルではプラス。※これを繰り返す。
②持ち続けることで利益を出す。長期保有で怖いところあるけど、税金還付のアドバンテージあるからとても有利。
概ねこんな感じの提案受けています。
「そんなうまい話しあるのか?」という前提もあり、売却価格が予測通りキープされるのか?デッドクロスになるとどうなるのか?など、そのあたりの見解が聞きたい。

デッドクロスを知っている、ある程度知識のある方でした。

いろいろとシミュレーションを基に考えられたようですが、「そもそものシミュレーションが甘すぎるので、考えられているようにはなりません」とお伝えしました。

そもそも3年以降は、減価償却費が大きく減るため、会計上は黒字になってしまうことに気付いていませんでした。


3つの実際にあった事例を紹介しましたが、不動産業者が作ったシミュレーションは、すべて不動産業者の都合の良いように作られた、初心者を騙すための資料でした。

当事例を参考に、同じ手口に引っかからないようにしてくださいね。

不動産業者がよく使うセールストークや、営業電話への対処法については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資でワンルームマンション購入は失敗するからやめたほうがいい理由5選

困っている人ワンルームマンション投資は失敗するからやめたほうがいいって聞くけど、ほんと? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「ワンルームマンション業者から頻繁に営業 ...

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新築ワンルームマンション投資業者の闇

次に新築ワンルームマンション業者および営業マンの闇を紹介します。

新築ワンルームマンション業者の闇

  1. 営業マンも儲からないことを知っている
  2. 売るためなら何でもする(平気で嘘をつく)
  3. 紹介料を支払って身近な人に紹介してもらう

それぞれ解説します。

 

営業マンも儲からないことを知っている

営業マン自身も、新築ワンルームマンション投資が儲からないどころか、損をすることを知っています。

儲かると思っているのなら、自分で買いますからね。

営業マンに「あなたは買っているのですか?」と聞いてみてください。

「買いました」といった場合、以下のどちらかです。

  • 本当は買っていない、つまり嘘
  • 営業成績の補填のために、上司に無理やり買わされた

そもそも営業マンは、お客様が儲かる儲からないには、一切興味がないことは覚えておいてください。

 

売るためなら何でもする(平気で嘘をつく)

成果報酬が高額のため、というより固定給が低いため、営業マンは売るためなら非人道的なことまで平気で行います。

平気で嘘もつきますので、営業マンの言うことは信じてはいけません。

先ほどの事例でもあった通り、営業マンのことを「誠実で一生懸命」と思う人もいるかもしれませんが、それはお客様のためではなく自分のためにやっているからです。

だから休日出勤や深夜に及ぶ仕事なんて、自分の収入のためなら当たり前にやります。

それで誠実な人だと勘違いしないように注意してください。

 

紹介料を支払って身近な人に紹介してもらう

新築ワンルームマンションを売るのは大変なので、紹介してもらった人には多額の紹介料を支払うからくりになっています。

私のコンサルでも、上司からの紹介や知り合いの社長からの紹介がきっかけで、検討してしまった人がたくさんいます。

紹介者は目の前の紹介料に目がくらんでしまったのだと思いますが、それで紹介された人が損をして人間関係が悪くなるのは避けたいですよね。

むしろ紹介されたら、紹介者にこのブログのことを教えてあげてくださいね。

 

騙されやすい危険な人

コンサルで相談してくれる方々の特徴は以下の通りです。

騙されやすい人の特徴

  1. 高収入などの高属性
  2. 不動産投資の初心者
  3. 仕事が忙しく時間がない
  4. 不動産業者からの提案で検討している

これらはまさに騙される人の特徴です。

というより、これらの方をターゲットに電話営業を行っています。

高収入の人は忙しい人が多く、勉強する時間も物件を探す時間もないため、不動産投資業者にお願いしてしまいがちです。

初心者が不動産業者から紹介される物件で、良い物件はないことを覚えておいてください。

特に不動産業者売主物件は危険です。

不動産業者売主物件とは

不動産業者売主物件とは、新築物件や不動産業者が一度買い取り、リフォームして再度販売しているような、不動産業者が売主の物件。

騙される人の特徴については、下のブログ記事をあわせてご覧ください。

不動産投資で騙される人やカモられた人の特徴と事例|サラリーマン・医師・公務員必見!
不動産投資で騙される人カモられた人の特徴と事例|サラリーマン・医師・公務員必見!

困っている人不動産投資で騙される人やカモられる人の特徴やパターンはなに? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 私は不動産業者に騙される人、カモられた人をたくさん見てき ...

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おわりに

いかがでしたか?

とにかく当ブログによって、新築ワンルームマンション投資は危険で、絶対に儲からない物件だと分かっていただけたら幸いです。

もしそれでも新築ワンルームマンション投資に誘われて、検討してみたいという方は、購入前に私の下記コンサルサービスを利用してください。

その他の不動産投資全般の相談も、下記より受け付けていますので、お気軽にご利用ください。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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