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ワンルーム 不動産投資

不動産投資でワンルームマンション購入は失敗するからやめたほうがいい理由5選

困っている人
ワンルームマンション投資は失敗するからやめたほうがいいって聞くけど、ほんと?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「ワンルームマンション業者から頻繁に営業の電話があるけど、儲かるの?」

「ワンルームマンションを購入して節税できるってほんと?」

「不動産投資のプロもワンルームマンションを買ってるの?」

ワンルームマンション投資は始めやすいことから、サラリーマンや高所得者を中心に、購入している人を見かけます。

しかし事業収支計画やリスクに関して、正しい知識を有している人はとても少ないように感じます。

結論から言うと、中古ワンルームマンション投資は、都心部などの高家賃エリア以外はおすすめしません。

高家賃エリアのみ検討しても良い理由は、後ほど解説します。

そして新築ワンルームマンション投資に関しては、すべてのエリアでやめたほうがいいです。

私は大手不動産売買仲介会社で働いていましたが、熱心なワンルーム業者にのせられて投資用ワンルームを購入したものの、儲かるどころか返済が苦しく、売ろうにも手出しが発生して売れないという人を何人も見てきました。

ワンルームマンション投資で儲かっている人は見たことがありません。

ではなぜこんなにも儲からないのか、なぜやめたほうがいいのでしょうか。

当ブログでは、その理由を解説していきます。

早く不動産投資を始めたい!と焦っている人が手を出してしまいがちなのが、簡単に購入できるワンルームマンション投資です。

不動産投資はスタートを間違ってしまうと、その後の資産形成に大きな悪影響を及ぼすことになります。

不動産業者が言うことを鵜呑みにして失敗することのないよう、ワンルームマンション投資はやめたほうがいい理由を知っていただけたらと思います。

こんな方におすすめ

  • ワンルームマンション投資を検討している人
  • ワンルームマンション投資は失敗する理由を知りたい人

不動産投資でワンルームマンション購入はやめたほうがいい理由5選

不動産投資でワンルームマンション購入は、失敗するのでやめたほうがいい理由は、以下の通りです。

やめたほうがいい理由

  1. 収益性が低い
  2. 経費比率が高い
  3. 入退去が頻繁
  4. 減価償却が少ない
  5. 出口戦略が弱い

それぞれ解説します。

 

収益性が低い

まず収益性の低さが挙げられます。

具体例の方がわかりやすいので、以下ご覧ください(ただし福岡の例)。

【新築から35年間保有した場合】

価格:1,500万

借入期間:35年

ローン金利:2%

平均家賃:5万円/月(新築時7万→35年目3万)

更新料:2万円(2年に1回)

平均管理費・修繕積立金合計:12,000円/月

平均固定資産税:5,000円/月

管理会社管理費:家賃の3%

※入居率95%と仮定
 賃貸募集広告費は礼金でまかなうものと仮定
 35年中、7回入退去があったと仮定
 リフォームは一度もしないと仮定

という条件で試算してみました。

結果は以下の通りです。

項目収支
家賃19,950,000円
更新料350,000円
物件価格▲15,000,000円
購入時諸費用(保険料含む)▲400,000円
借入金の支払利息▲5,850,000円
固定資産税▲2,100,000円
管理費・修繕積立金・管理会社管理費▲5,670,000円
退去時原状回復費用×7回▲1,050,000円
合計▲9,770,000円

これがワンルームマンション投資の実態です。

もうこれ以上説明しなくても、失敗するからやめたほうがいいことは分かりますよね。

しかも35年間一度もリフォームしない前提の試算です。

そして35年後売却したとしても、売却時にかかる諸費用含め、おそらく300万円残れば良い方なので、上記収支▲977万円から300万円を足しても▲677万円となります。

大赤字です。

ワンルーム投資の場合、よっぽど利回りが高い中古物件でないと採算が合わず、失敗することがお分かりいただけたでしょうか。

 

経費比率が高い

先ほどの具体例の通り、ワンルームマンション投資は経費比率が高くなります。

家賃の割に管理費や修繕積立金、退去時の原状回復費用が大きいため、コスト負けしてしまうわけです。

例えば、家賃が5万円で原状回復費用が15万円だった場合、家賃の3ヵ月分になるばかりか、すぐに入居が決まるとも限りません。

この費用を取り返すための期間が、家賃が低いワンルームだと長くなってしまうのです。

これが東京などの都心部であれば、家賃が高いので経費比率を抑えることができますし、ワンルーム賃貸需要も旺盛です。

そのため都心部などの高家賃エリアであれば、まだワンルームマンション投資も検討の余地があります。

低家賃の物件を購入するとコスト負けしてしまう理由についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

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入退去が頻繁

ワンルームの場合、独身者がほとんどのため、入退去が頻繁にあることも問題です。

退去がある度に収入が途絶えるばかりか、新たに入居させるための費用が発生します。

経費比率が高い物件で入退去が頻繁に行われると、金銭的にも精神的にもかなりキツくなります。

入退去が多いことは、トラブルメーカーを入居させてしまう入居者リスクを高めてしまうことにもなります。

 

減価償却が少ない

新築RCの減価償却期間は47年で長いので、1年あたりの減価償却費が少なくなる傾向にあります。

返済期間によっては、最初から返済額が減価償却費を上回ってしまうこともあります。

残耐用年数が短い中古物件であればあるほど、減価償却はより大きくなります。

不動産投資の魔法の経費である減価償却費が少ないことは、ワンルームマンション投資のデメリットです。

減価償却に関しては、下のブログ記事をあわせてご覧ください。

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出口戦略が弱い

ワンルームマンションは、実需(自分で住む)で探している人がほとんどいないため、オーナーチェンジ物件として売却する方法しか出口戦略がありません。

もし売却したい時に空家の場合は、賃借人をつけてから売却した方が、高く売れる可能性は高くなります。

不動産投資は、出口戦略がたくさんある方が有利です。

出口戦略に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

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ワンルームマンション投資でよくあるセールストーク

ワンルームマンション投資はやめたほうがいい理由を解説しましたが、これは販売業者も知っていることです。

知っていてあえて売っているわけですが、彼らも売るためにあれやこれやとセールストークを考えています。

ワンルームマンション投資の収益性の低さを心配する客の場合・・

  • 好立地で長期的な賃貸需要が見込めるし、資産価値が高いから安心
  • 収支が赤字でも、将来の保険や年金代わりになる
  • 収支が赤字でも、損益通算による税還付でトータルではプラスになる

といったセールストークが使われますが、これらを鵜呑みにするのは危険です。

以下、その理由を説明します。

 

好立地で長期的な賃貸需要が見込めるし、資産価値が高いから安心

賃貸需要があって空室リスクを抑えることができたとしても、購入時に既に収益性が低く、収支がトントンもしくは赤字であれば本末転倒です。

家賃は経年により下落しますが、旺盛な賃貸需要は、その下落率を抑えることができる程度です。

しかし新築ワンルームマンションだと、それも難しくなります。

新築時は新築プレミアムがあるので、最初の家賃は高く設定できますが、新築から10年間で10%~20%家賃が下がると言われています。

資産価値に関しては、そもそもワンルームマンションは資産価値は低いです。

 

収支が赤字でも、将来の保険や年金代わりになる

賃貸経営において月々の収支が赤字というのは、賃貸経営そのものがうまくいってないということです。

本業の給与などから赤字をまかなえているし、将来の保険代わりになるからいい、という問題ではないのです。

そもそもワンルームマンション投資は、収益性が低いため保険や年金代わりとして十分でない可能性が高いです。

しかし営業マンは次のようなことを言ってきます。

  • 死ぬようなことがあっても家族に資産を遺せる
  • ローンの支払いが終われば家賃のほとんどが収入となり、年金の足しになる
  • 売却すれば退職金代わりになる

しかし実際には、物件の管理会社への管理委託費、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかりますので、家賃すべてが収入となるわけではありません。

他にも入退去があれば、その都度原状回復費用や入居付けに必要な広告料を支払わなければなりません。

突発的な修繕も増加しますし、リフォームも必要になってくるでしょう。

そのため、保有すればするほど赤字になるといった状況もありえます。

また、物件購入のために35年ローンを組んでいたとすると、そのローンが払い終わる頃には、築35年以上になっています。

売却するとしても、築35年以上では市場価値はかなり下がっています。

築浅で売ろうとしても、購入価格より高い金額では買い手は付きません。

保険になるどころか、数千万円の借金と突発的な修繕費用等が発生するリスクを背負うことになります。

保険は本来リスクを排除するためにあるのに、これでは逆にリスクを背負うことになります。

そのため、保険としても年金としてもリスクが高すぎて、ワンルームマンションを保険や年金代わりにするのは無理があります。

 

収支が赤字でも、損益通算(節税)による税還付でトータルではプラス

ワンルームマンションは減価償却期間が長く、年間の減価償却費が少額になるため、節税効果はそれほどありません。

また高所得者でない場合、節税効果は期待できません。

そもそも税金が減るのは、赤字になるからです。

確かに高額納税者であれば、購入後数年は節税することもできますが、税金を減らすために赤字にすることは、「僕に100万円くれれば、経費になるから節税になるよ」と言ってるようなものです。

さらに減価償却で節税した分は、不動産を売却した時に利益とみなされ、譲渡税となってそのまま跳ね返ってきます。

つまり減価償却による節税は、税金の繰り延べでしかないわけです。

不動産投資で高い節税効果を実現するためには、以下の条件が必要です。

不動産投資で節税するためには

  • 減価償却期間が短く、減価償却費が大きな物件を購入すること
  • 所得税率が高い人が購入すること

つまり、不動産の譲渡税約20%(短期譲渡は約40%)よりも所得税率が高く、1年間の減価償却費が大きいために、会計上は赤字になる人だけが節税になることを覚えておきましょう。

 

ワンルームマンション不動産業者の営業電話対処法

以前こんなツイートをしました。

ワンルームマンション投資の営業マンから、電話がかかってきたことはありませんか?

彼らは高所得者リストをリスト屋から買い、片っ端から電話をしていきます。

だから不動産のプロである私のことを知らずに、何度も電話をかけてきます。

しつこく電話がかかってくるのは、しつこく電話で営業しないと買ってもらえない物件だからです。

本来不動産投資の世界では、良い物件は奪い合いになり、すぐになくなります。

不動産投資の初心者に、優良物件を紹介することなんてまずありえません。

このようにしっかり考えていけば、ワンルームマンション投資は失敗するのでやめたほうがいいことが、簡単に分かりますよね。

新築ワンルームマンション投資が儲からないからくりと業者の闇については、下のブログ記事をご覧ください。

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おわりに

いかがでしたか?

解説してきたように、失敗する可能性が限りなく高いのがワンルームマンション投資です。

中古であれば利回りが高く、収益化できそうな物件もたまにありますが、それでも私は買いません。

家賃が低く入退去が頻繁なのでコスト負けするのと、出口戦略が弱いからです。

総額の小さい買いやすいマンションを買いたいのであれば、築古のファミリータイプマンションがおすすめです。

初心者におすすめの物件は、下のブログ記事をご覧ください。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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