不動産投資

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
困っている人
ワンルームマンション始めようかと思ってるんだけど、実際どうなの?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

ワンルームマンション投資は購入総額が安く、比較的始めやすいことからサラリーマンを中心に所有している人を見かけます。

しかし、物件価値の下落や空室リスクも大きく、デメリットやリスクに関する正しい知識を必要とする投資方法ともいえます。

結論から言うと、ワンルームマンション投資はおすすめしません。

というか、やめたほうがいいです。

私は大手不動産仲介会社で働いていましたが、熱心な業者さんにのせられて購入したものの、儲かるどころか返済が苦しいという人を何人も見てきました。

逆にワンルームマンション投資で儲かっている人は見たことがありません。

ではなぜこんなにも儲からないのか、なぜやめた方がいいのでしょうか。

今回の記事では、その理由を解説していきます。

早く不動産投資を始めたい!と焦っている人が手を出してしまいがちなのが、ワンルームマンション投資です。

不動産投資はスタートを間違ってしまうと、その後の不動産投資が大きく制限されてしまうことになります。

販売業者が言うことを鵜呑みにして失敗することのないよう、ワンルームマンション投資のリアルを知っていただけたらと思います。

 

ワンルームマンション投資は失敗する理由5選

では早速ワンルームマンション投資は失敗する理由を解説していきます。

収益性が低い

まず収益性の低さが挙げられます。

具体例のほうがわかりやすいので、

【新築から35年間保有した場合】

価格:1,500万

借入期間:35年

ローン金利:2%

平均家賃:5万円/月(新築時7万→35年目3万)

更新料:2万円(2年に1回)

平均管理費・修繕積立金合計:12,000円/月

平均固定資産税:5,000円/月

管理会社管理費:家賃の3%

※入居率95%と仮定

 賃貸募集広告費は礼金でまかなうものと仮定

 35年中、7回入退去があったと仮定

 リフォームは一度もしないと仮定

という好条件で試算してみました。

結果は以下の通りです。

項目収支
家賃19,950,000円
更新料350,000円
物件価格▲15,000,000円
購入時諸費用(保険料含む)▲400,000円
借入金の支払利息▲5,850,000円
固定資産税▲2,100,000円
管理費・修繕積立金・管理会社管理費▲5,670,000円
退去時原状回復費用×7回▲1,050,000円
合計▲9,770,000円

はい、これがリアルです。

もうこれ以上、説明しなくても儲からないことが分かるレベルですね・・

しかもこれ好条件かつ35年間一度もリフォームしない前提の試算です。

そして35年後売却したとしても、売却時にかかる諸費用含め、おそらく250万円残れば良い方なので、上記収支▲977万円から250万円を足しても▲727万円となります。

大赤字です。

この収支は中古でもほとんど変わりません。

よっぽど利回りが高くないと収支が合わないことがお分かりいただけたでしょうか。

経費比率が高い

先ほどの収支で気付いた方もいるかと思いますが、ワンルームマンションは経費比率が高くなります。

家賃のわりに、管理費・修繕積立金や、退去時の原状回復費用が大きいため、儲からない仕組みになっているんですね。

例えば、家賃が5万円で原状回復費用が15万円だった場合、家賃の3か月分になるばかりか、すぐに入居が決まるとも限りません。

この費用を取り返すための期間がどうしても長くなってしまうのです。

入退去が頻繁

ワンルームの場合、独身者がほとんどのため、入退去が頻繁にあることも問題です。

退去がある度に、収入が途絶えるばかりか、新たに入居させるための費用が発生します。

経費比率が高い物件で入退去が頻繁に行われると、かなりきつくなります。

入退去が多いことは、トラブルメーカーを入居させてしまう可能性も高めてしまいます。

減価償却が少ない

新築RCの場合、減価償却期間は47年と長期になってしまうので、1年間の減価償却費が少ない傾向にあります。

最初から返済額が減価償却費を上回ることもあるため、キャッシュフローがまったく出ない可能性が高いといえます。

中古の方が減価償却は大きく取れそうです。

どちらにせよ、不動産投資のメリットである魔法の経費が小さいことはよくありありません。

出口戦略が弱い

ワンルームマンションの場合、実需で探している人がほとんどいないため、オーナーチェンジ物件として売却する方法しか出口戦略がありません。

もし売却したい時に空家の場合は、賃借人をつけてから売却した方が高く売れる可能性は高くなります。

不動産投資の場合、出口戦略はたくさんある方が有利になります。

出口戦略に関しては、不動産投資の成功は出口戦略にあり!をご覧ください。

不動産投資の成功は出口戦略にあり!【ボロアパート物件大丈夫!?】
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新築1Rマンションの罠【よくあるセールストーク】

これまで、ワンルームマンション投資が儲からない理由を解説しましたが、これは販売業者も知っていることです。

知っていてあえて売っているわけですが、彼らも売るためにあれやこれやとセールストークを考えています。

ワンルームマンション投資の収益性の低さを心配する客へのセールストークとして、

・好立地だと長期的な賃貸需要が見込めるし、資産価値が高いから安心

・収支が多少赤字でも、将来の保険代わりになる

・収支が多少赤字でも、損益通算による税還付でトータルではプラスになる

といった内容が多く使われますが、これらを鵜のみにするのは危険です。

以下、その理由を説明します。

好立地だと長期的な賃貸需要が見込め、資産価値が高いから安心

賃貸需要があって空室リスクを抑えることができたとしても、購入時に既に収益性が低く、収支がトントンもしくは赤字であれば本末転倒です。

家賃は経年により必ず下落しますが、その下落率を抑えることができる程度です。

しかし新築ワンルームマンションだと、それも難しくなります。

新築時は新築プレミアムがあるので、家賃は高く設定できますが、新築から10年間で約20%近く家賃は下がると言われています。

資産価値に関しては、マンションの場合土地割合が少ないため、やはり高いとは言えません。

ワンルームマンションの場合、専有面積が小さく土地割合はファミリータイプより少なくなるので、なおさらです。

収支が多少赤字でも、将来の保険代わりになる

賃貸経営において月々の収支が赤字というのは、賃貸経営そのものがうまくいってないということです。

本業の給与などから赤字をまかなえているから、将来の保険代わりになるからいいという問題ではないのです。

そもそもワンルームマンション投資は保険代わりとして十分でない場合が多いです。

しかし営業マンは次のようなことを言ってきます。

・ローンの支払いが終われば家賃が全て収入となり、年金の足しになる

・売却すれば退職金代わりになる

しかし多くの場合は、物件の管理会社に管理費用を支払う必要がありますし、ワンルームマンションの場合は管理費・修繕積立金がかかりますので家賃が全て収入となるわけではありません。

固定資産税のことも考えておかなくてはなりません。

他にも、入退去があればその都度原状回復費用や入居付けに必要な広告料を支払わなければなりません。

保有すればするほど赤字になるといった状況もありえます。

また、物件購入のために35年ローンを組んでいたとすると、そのローンが払い終わる頃には築35年以上になっています。

突発的な修繕も増加しますし、リフォームも必要になってくるでしょう。

売却するとしても、築35年以上では市場価値はかなり下がっています。

かといって築浅の状態で売ろうとしても、プラスになる金額では買い手は付きません。

保険になるどころか、ワンルームマンション購入のためには、数千万円の借入と突発的な修繕費用等が発生するリスクを背負わなければなりません。

保険は本来リスクを排除するためにあるのに、これでは逆のことをやってしまっています。

数十年後に安定して保険金をもらえる保険の方がよっぽど安心ですよね。

しかも保険は途中で解約できますが、不動産は売却するしかありません。

このため、保険としても年金としてもリスクが高すぎて、ワンルームマンションを年金と保険代わりにするのは無理があります。

収支が多少赤字でも、損益通算による税還付でトータルではプラス

ワンルームマンションは減価償却期間が長く、年間の減価償却費が少額になるため、節税効果はそれほどありません。

また、あなたが年収900万円以下の場合、ほとんど節税効果は期待できないでしょう。

そもそも税金が減るのは、赤字になるからです。

確かに高額納税者はそのスキームを使って節税することもできますが、税金を減らすために赤字にすることは、「僕に100万円くれれば、経費になるから節税になるよ」と言ってるようなものです。

減価償却で節税と勧めてきますが、減価償却で節税した分は、不動産を売却した時に今度は利益となってそのまま跳ね返ってきます。

不動産投資で高い節税効果を実現するためには、

・減価償却期間が短く、減価償却費が大幅にとれる物件を購入すること

・所得税率が高い人が購入すること

この2点を覚えておきましょう。

 

新築ワンルームマンション販売業者の営業電話対処法

以前こんなツイートをしました。

あなたはワンルームマンション投資の営業マンから電話かかってきたことありませんか?

彼らは高所得者リストをリスト屋から買い、片っ端から電話をしていきます。

だから私のことを不動産屋とも知らずに、何度も電話をかけてきます。

しつこく電話がかかってくるのは、しつこく電話で営業して無理やり買わせないと買ってもらえないからです。

不動産投資では、良い物件は奪い合いになりすぐになくなります。

はじめての人に電話で「おすすめですよ~」なんてまずありえません。

よくよく考えてみれば、そのこと一つとっても、いかに儲からない投資かということが分かりますね。

 

まとめ

いかがでしたか?

ワンルームマンションの販売業者さんには申し訳ないのですが、これがリアルであり、儲かる投資ではありません。

中には利回りが高く、収益化できそうな物件もたまにありますが、それでも私は買いません。

入退去が頻繁なのと、出口戦略が弱いからです。

総額の低い買いやすいマンションを買いたいのであれば、築古のファミリータイプのマンションがおすすめです。

ワンルームマンション投資には手を出さないようにしましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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