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不動産投資 新築アパート

土地から新築アパート建築の手順8つ完全ガイドの不動産投資ブログ

困っている人
土地から新築アパートを建築するための方法を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

新築アパート建築は多くの不動産投資家の夢ですが、実際建てるとなると、中古のアパートを購入するよりもはるかに難易度が上がります。

そのため私の不動産投資コミュニティでも、よく質問をいただきます。

土地から新築アパートを建築する際は、まず正しい順序を頭に入れておく必要があります。

順序は以下の通りです。

土地から新築アパート建築の順序

step
1
建築会社や銀行融資の目星を付けておく

step
2
土地を探す

step
3
建築会社にプランや見積もり依頼をする

step
4
融資依頼および承認をうける

step
5
土地を契約する

step
6
建物プランを決める

step
7
土地の決済(引き渡し)を行う

step
8
アパートを建築する

※土地の契約に融資特約が使える場合は、土地を契約した後に融資承認を受けることも可能です。

工程が多いですよね。

最も重要かつ難しいのは、良い土地が見つかって契約するまでの時間をいかに早くできるかです。

建築プランや見積もり、融資承認はどうしても時間がかかりますが、その間に良い土地であればあるほど、他の人に取られる可能性がありますからね。

当ブログでは、私が新築アパートを建築した経験を基に、上記順序の通りにそれぞれ解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

私が土地からアパート建築をした体験記は、下のブログ記事をご覧ください。

土地から新築アパート建築リアル体験記|新築AP投資のポイント8選
土地から新築アパート建築投資リアル体験記|新築投資のポイント8選

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こんな方におすすめ

  • 土地から新築アパート建築の手順や方法を知りたい
  • 不動産投資の知識を身に付けたい

建築会社や銀行融資の目星を付けておく

まずは建築会社や銀行融資の目星を付けておく必要があります。

良い土地が出てきた時に、早く土地を契約できる状態にすることが最も重要だからです。

土地を契約するためには、以下の問題を解決する必要があります。

  1. 建物プランを入れて採算が合うか確認する
  2. 建築会社から見積もりをもらう
  3. 銀行融資の承認を受ける

土地を既に保有している人は、冒頭に紹介した「土地から新築アパート建築の順序」のステップ3からスタートすることができます。

土地を持っていなくても、検討している土地が融資特約を付して契約できる仲介会社の場合は、上記1の採算が合うかだけ確認すればOKです。

融資特約とは?

融資特約とは、買主が融資を利用する予定で不動産を購入する契約を結んだ後で、融資先の金融機関の最終承認が得られずに融資が組めなかったときは、「売買契約を契約解除できる」という特約です。

融資が通らなければ、融資特約を使って契約解除すればよいわけですからね。

ここでは土地を持っていないし、融資特約も使えない場合の解説をしていきます。

建築会社や金融機関を探すときは、紹介してもらうのが一番ですが、ネットで情報を得ながら探してもいいでしょう。

紹介してもらう場合は、紹介者と紹介先に迷惑がかからないよう心掛けてください。

自分でネットで探した場合は、コンタクトを取っても、まともな対応をしてくれないことがほとんどだと思います。

これは相手の立場になって考えてみたらわかります。

土地を保有しているわけでもなく、本当にアパートが建築できるか分からない人に、貴重な時間を使いたくないのがビジネスマンの本音です。

そのため現実的には、ある程度不動産投資の経験を積んでからでないと難しいです

経験を積めば、自分がどのくらい融資してもらえるか分かりますし、建築会社に対しても既に不動産投資していることで、話を聞いてもらえるようになります。

具体的には、建築単価(建築坪単価)と建物の特徴や仕様を聞くだけでも大丈夫です。

金融機関の目星が付かなかったら、そもそも新築アパート建築は難しいので、今の時点では諦めましょう。

 

土地を探す

建築会社と金融機関の目星を付けたら土地を探します。

土地探しのポイントはエリアによって異なりますが、基本的には以下の通りです。

土地探しのポイント

  • 駅から徒歩10分圏内(主要駅であれば15分圏内)
  • 2階建てなら容積率80~150%、3階建てなら150~200%
  • 大学周辺など家賃単価が低いエリアは避ける

駅の近くにすることや家賃単価が低いエリアを避けるのは、賃貸経営をラクにするためです。

容積率は採算が合いやすいエリアを示しています。

そして良いと思う土地が見つかったら、自分である程度建物プランを入れてみて、採算が合うか計算できるようにしておくことも重要です。

 

自分で建物プランを入れてみて採算が合うか試算する方法

例えば土地(角地)50坪、建ぺい率60%、容積率200%、前面道路幅員4mの土地で計算してみましょう。

まずは把握しておきたい数値を算出します。

  • ㎡数=50坪÷0.3025=165.28㎡
  • 1階部分最大面積=165.28㎡×建蔽率70%(角地緩和※)=115.70㎡
  • 2階建ての場合の最大容積率=115.70㎡×2階=231.40㎡(容積率140%)
  • 3階建ての場合の最大容積率=115.70㎡×3階=347.10㎡(容積率210%)
  • この土地の最大容積率=前面道路幅員4m×0.4(道路幅員制限※)=160%

※建ぺい率の角地緩和とは

角地緩和とは、街区の角地又はこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定する角地の場合、建ぺい率の上限が緩和されることです。

※道路幅員制限とは

前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域ごとに定められている容積率(指定容積率)と、下記の表の前面道路幅員による容積率限度の低い方が容積率の上限となります。

用途区分用途地域前面道路幅員による容積率限度
住居系の地域第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域前面道路幅員 × 0.4
第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域前面道路幅員 × 0.4(※)(※ 0.6とする場合あり)
住居系以外の地域近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域前面道路幅員 × 0.6(※)(※ 0.4または0.8とする場合あり)

2階建ての場合、最大容積率160%に対して建築面積140%がMAXなので、3階建ての方が効率的と考えます。

しかし3階建ての場合、1階部分を最大(建ぺい率70%)で建築してしまうと容積率がオーバーするので、プランの練り直しをします。

  1. 1フロア当たり最大容積率=最大容積率160%÷3階=53.3%
  2. 1フロア当たり最大面積=土地面積165.28×53.3%=88.09㎡
  3. 間取り1LDKの場合⇒88.09㎡÷3戸=1戸当たり29.36㎡が3戸
  4. 間取り2LDKの場合⇒88.09㎡÷2戸=1戸当たり44.04㎡が2戸

エリアにもよりますが、ほとんどのエリアで1LDK3戸の方が利回りは高くなりそうですので、1LDK3戸の計9戸で想定年間収入を算出します。

あとは想定家賃の年額を、投資総額(概算建築見積もり+土地代+諸費用)で割れば、表面利回りが算出できます。

こうやってある程度自分で試算することができます。

しかし実際には、さらにややこしい高さ制限(絶対高さ制限、各種斜線制限、日影規制、高度地区)などが絡んできますので、興味がある方は下記サイトで勉強してみてください。

参考

MEGASOFTというサイトで、分かりやすく解説されています。

建築士レベルの内容で、私自身も細かくは理解できていませんし、相当なボリュームになりますので、このブログでの解説は控えさせてもらいます。

 

建築会社にプランや見積もり依頼をする

自分の試算でも採算が合う土地が見つかったら、仲介会社に電話して、まだ申し込みは入っていないか、具体的に検討している人はいないか確認します。

まだ検討できることを確認してから、建築会社に建物のプランや見積もりを依頼します。

この時に建築会社へ、急ぎであることや建物の希望を伝えておきましょう。

急いでもらわないと、かなり時間がかかる建築会社も多く、その間に土地が他の人に買われてしまいます。

プランや見積もりが完成したら、とりあえず採算が合うかだけ確認します。

細かい間取りなどの変更を、この時点でする必要はありません。

それらは土地の契約が終わってから、決済(引き渡し)までの間に行えばよいからです。

とにかく各方面に、余計な手間をかけない(気遣い)ことが重要ですので、どのくらいでプランと見積もりが提示できるか確認し、例えば1週間ほしいと言われた場合は、3日後ぐらいに一度仲介会社へ土地の販売状況を確認するのも良いかと思います。

その時にもし申し込みが入ってしまっていた場合、建築会社に依頼のストップを伝えることができ、必要以上の負担をかけずに済むからです。

 

融資依頼および承認をうける

建築プランや見積もりが届いて採算が合うことを確認したら、それを持って金融機関に融資依頼を行います。

融資依頼を行う前に一度仲介会社へ連絡し、融資承認さえ得られれば購入する意思を伝えておきましょう。

意思を伝えておけば、購入希望一番手としてある程度融通してくれるかもしれませんし、融資特約を付けて契約ができるかもしれません。

ここでは融資特約を付けれず、契約前に融資承認が必要な場合を解説していきます。

金融機関に融資依頼をする時には、建築会社の時と同様に急ぎ案件であることを伝え、どのくらい時間がかかるか確認しておきましょう。

融資承認が取れる可能性が高い場合は1社のみでもいいと思いますが、難しそうな場合は2,3社同時並行で、他の金融機関にも融資依頼をしておくことをおすすめします。

1社ダメだと分かった後に次の金融機関へ打診だと、時間がかかりすぎてしまいますからね。

 

土地を契約する

融資の承認が下りたら、いよいよ土地の契約です。

土地の契約では、融資承認をもらっていたとしても、可能であれば「融資特約」と「建築確認が取得できなかった場合の白紙解除特約」を入れてもらうようにしましょう。

建築確認が取得できなかった場合の白紙解除特約とは

予定している建物の建築確認が取得できなかった時に、売買契約を白紙解除できる特約です。買主保護のための特約で、この特約を入れるためには、どういった建物を建築予定か明記する必要があります。

建築会社に建物プランを作ってもらった時に、既にその規模の建物は建築できることは分かっていますが、その時の建築・設計士のミスなど何が起こるかわかりません。

もし建築確認が取得できなかった時のリスクヘッジとして、白紙解除条項を入れてもらうようにしましょう。

融資特約に関しては、事前に金融機関の融資承認が下りている場合は、付してくれるケースも多々ありますので、確認するようにしてください。

こちらもリスクヘッジのために、可能であれば特約に入れてもらうようにしましょう。

 

建物プランを決める

土地の契約が終わったら、いよいよ具体的な建物プランを決めていきます。

新築アパート建築の魅力は、自分で好きな間取りやデザインを決めれることですので、建築士に迷惑がかからない範囲で妥協せずに決めていきましょう。

実際に私が建てたアパートも、建築士が作成してくれた間取りから、自分が考えた間取りへ大きく変更しました。

間取りは家賃にも大きな影響を及ぼしますので、より高い家賃が設定できるような間取りを考えましょう。

土地の決済(引き渡し)までに決定し、融資承認時点より変更した場合は、金融機関に再度承認を得る必要がありますので注意してください。

建物プランを決め、正式な見積もりや建物で融資承認を取得したら、土地決済の準備完了です。

 

土地の決済(引き渡し)を行う

土地の決済日が来たら、引き渡しを受けます。

ここでの注意点は特にありませんが、融資が実行されるので返済が始まることになります。

融資依頼の時に、返済開始は建物完成してからにしてもらうよう依頼することもできます。

それで承認が下りたら返済開始を遅らせることができるので、お願いするようにしましょう。

 

アパートを建築する

土地の決済も終わったら、いよいよアパート建築に取り掛かります。

すぐに建築に取り掛かれるように、事前に土地決済のスケジュールなどを建築会社に伝えておきましょう。

物件の規模にもよりますが、着工から4ヵ月~6ヵ月ほどで完成すると思います。

完成時期に近付いたら、賃貸募集の仲介会社や管理会社と募集開始の打ち合わせをして、無駄な期間が発生しないように動いていきましょう。

新築アパートは、いかに早く満室にできるかがポイントになります。

すぐに入居者を決めるための賃貸募集テクニックや、賃貸管理経営術については、下のブログ記事をご覧ください。

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満室になった後は、新築は管理がとてもラクであることを実感できるはずです。

早く満室にして、金融機関に賃貸経営能力をアピールしたいところですね。

 

おわりに

いかがでしたか?

不動産投資の中でも、土地から新築アパートの建築は最も難易度の高い投資です。

だからこそ達成感を得られますし、とても勉強になります。

私はRCの大規模マンションを建築するのが直近の目標ですが、流れはアパートと変わらないはずなので、新築アパート建築の経験が生かせると思っています。

まだアパートの建築をしたことがない方も、不動産投資家としてある程度経験を積めたら、ぜひチャレンジしてみてくださいね!

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土地から新築アパート建築のリスクに関しては、下のブログ記事をご覧ください。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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