不動産投資で家賃５万円以下の物件は購入してはいけない理由４選

困っている人

低家賃の物件は買わないほうがいいって聞くけどなぜ？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資初心者を中心に、築古のアパートや戸建投資が流行っていますが、単純に高利回りだからといって購入してしまうと、後悔することになるかもしれません。

築古の低家賃物件は、購入して経営してみないと気付かない落とし穴がたくさんあります。

そこで当ブログでは、家賃5万円以下の物件は購入してはいけない理由を解説していきます。

不動産投資経験者でも知らない人が多い内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

家賃が低いとコスト負けしてしまう

価格や築年数、利回りが同じの以下の2つの物件、あなたならどちらの物件を買いますか？

おそらく多くの人が、家賃30,000円で8戸の方を選ぶと思います。

なぜなら戸数が多い方が、退去が発生したときに分散投資効果で損失が小さくなると思っているからです。

また戸数を増やしたいという気持ちもあるでしょう。

確かに退去が発生した時の損失は大きくなりますが、戸数が多いほど退去の発生は多くなりますので、結局同じことです。

そのため60,000円で4戸の方が、経営コストは小さく収益は大きくなります。

賃貸経営では、絶えず修繕やリフォーム、原状回復費用が発生します。

これらの費用は、家賃の大小問わず同じ金額です。

例えば給湯器が壊れたら10万円ほどかかりますが、家賃が低いから5万円にしておきます、とはならないですよね。

先ほどの例で、それぞれ10万円を回収するためには、家賃30,000円の方は家賃3ヵ月分以上になりますが、家賃60,000円の方は家賃2ヵ月分以下で済みます。

つまり家賃が高い方が、コストダメージが小さくなるわけです。

他の修繕やリフォーム、原状回復費においても同じことが言えます。

さらには、戸数が多いほど水回りの数も多くなるので、その分故障の可能性が高くなります。

私は地方でのワンルーム投資はおすすめしていませんが、それは地方のワンルームは5万円以下の物件が多く、コスト負けしてしまうことが理由の一つです。

家賃が低い物件は入居者属性が悪い

家賃が低い物件は、生活マナーが守れない人に遭遇する可能性が高くなります。

具体的には以下のような問題を起こす人です。

孤独死などが多いのも低家賃の物件です。

管理の手間がかかる物件は、本当にストレスになりますので、できるだけ避けたいところです。

とはいえ、悪いことだけではありません。

低家賃物件のメリットとして、生活保護者に入居してもらえる可能性があります。

生活保護者は行政から直接家賃を入金してもらうこともできますので、滞納のリスクがありません。

長期間の入居になる傾向があるのもメリットです。

しかし生活保護者ですから、管理上の問題が起こる可能性が高いことは覚悟しておきましょう。

家賃が低い＝賃貸需要が弱い可能性がある

家賃が低いということは、そのエリアの賃貸物件の供給が多いか、もしくは需要が弱いかのどちらかである可能性があります。

家賃を安くしないと入居者が借りてくれないエリアということです。

このような需給のバランスが乱れているエリアの場合、一度退去が発生すると、次の入居者がなかなか決まらないリスクがあります。

そういったエリアは需要自体がないので、家賃をいくら下げても決まらないという特徴があります。

Twitterで以下の投稿がバズってました。

ココ　家賃2万円
柏から電車で12分
駅から徒歩11分
6ヶ月埋まりません😆💦💦

事故物件じゃありませんよ〜👍
ノーマル物件で〜す！
🎵　🎵　🎵 pic.twitter.com/JNzZgUF82t

— ゆき (@Yuki_8204720) August 12, 2023

これは地方の田舎に多い現象です。

購入する物件は、一定の人口（賃貸需要）があるエリアにすることをおすすめします。

賃貸会社が積極的に客付けをしてくれない

賃貸仲介の手数料は、家賃の1ヵ月分が上限ですので、例えば家賃3万円の場合、仲介会社は3万円しか手数料をもらうことができません。

AD（広告料）を1ヵ月分支払ったとしても6万円です。

これだと正直ほぼ儲からないですよね。

そのため仲介会社は、より家賃の高い物件を積極的に紹介する傾向があります。

管理料も同じように、家賃に対して3～5%ですので、どこの管理会社も低家賃の物件は管理したがりません。

そのため、高家賃物件では管理料3%でも請け負ってくれる管理会社も、低家賃の物件では5%以上を求められる可能性が高くなります。

客付けのコツについては、下のブログ記事をご覧ください。

低家賃物件のメリット

一方で低家賃物件のメリットもあります。

一つはすでに家賃が下がりきっているため、家賃の大きな下落がありません。

不動産は築浅であるほど、一年あたりの家賃下落率は大きくなりますので、低家賃の築古物件はほぼ変わりません。

二つ目は、入居期間が長い傾向があることです。

低家賃の入居者は、頻繁に引越しをする資金を持っていない人が多いため、入居期間が長くなりがちです。

そのため孤独死につながっているとも言えますが・・

おわりに

いかがでしたか？

不動産投資を始めたばかりの人ほど、低家賃の築古物件を購入する傾向があり、思ったより現金が増えていかないことに気付く人もいるかと思います。

それは家賃がコスト負けしているからです。

家賃5万円以上を絶対に守る必要はありませんが、一つの目安として5万円にしました。

エリアによっても変わりますので、ご自身で最低家賃の条件を設定していただけたらと思います。

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