【不動産投資】土地から新築アパート建築の失敗リスク6選

困っている人

新築アパートの建築を検討してるんだけど、リスクを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産市況が高騰してなかなか良い中古物件がないため、土地から新築アパート建築がにわかにブームとなっています。

確かに新築アパートは、うまくいけば大きな利益（キャッシュフロー）を得ることが可能です。

実際に僕もたった一棟（12戸）で、年間500万円ほどのキャッシュフローを得ることに成功しています。

一方で、知識のない投資家が安易に手を出すと、大きな失敗をするリスクも抱えています。

特に2022年1月現在は要注意と言えそうです。

そこでこの記事では、土地から新築アパート建築の際のリスクについて解説します。

今ちょうど検討していた人、そうでない人も、不動産投資をする上では欠かせない知識がたくさん詰まっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

土地から新築アパート建築のリスク① 建築会社の破綻

建築会社の破綻リスクは、最も可能性が低いものの、もし遭遇してしまった時には大きな損害を被る可能性が高いリスクです。

なぜなら建築会社が破綻してしまうと、着工金など既に支払い済みのお金が返ってこないばかりか、施工途中からの建築は請け負ってくれない建築会社がとても多いからです。

破綻直前の建築会社の施工は、手抜き建築をしている可能性も高いので、施工途中から請け負っても最終的に責任をすべて取らないといけない立場からしたら、当然と言えば当然ですよね^^;

もし請け負ってくれる建築会社が見つかったとしても、とても高い金額でしか請け負ってくれない可能性が高くなります。

損害の二重パンチ状態です...

このリスクを回避するためには、建築会社を選ぶ際に、これまでの実績や財務内容をしっかりとチェックするようにしましょう！

土地から新築アパート建築のリスク② 建物が建築できない

新築の場合は、土地に欠陥があり、建物が建築できないリスクが挙げられます。

例えば、埋蔵文化財が見つかったり（時間とお金があれば解決できる）、建築基準法の接道義務を満たしていなかったり、土地の下に第三者の配管が通っていたり・・

どれも基本的には仲介会社や建築会社の調査不足によるものなので、責任を負ってくれるとは思いますが、中には断固として責任を負わない業者もいます。

最悪のケースとして、建物を建築できないことがはっきりしたら売却するしかないのですが、既に建築できない土地であることが分かっている以上、当然買った金額では売却できません。

このリスクを回避するためには、自分でも十分に知識武装をして、さらに入念な調査をするしかありません。

特に接道義務とボリュームチェック（どのくらいの規模の建物が建つか）は入念にチェックするようにしましょう！

土地から新築アパート建築のリスク③ 想定より建築費が高くなる

建築した後に、もらった見積もりもより高く請求された、なんて話も珍しい話ではありません。

特に2022年1月現在は、資材価格の高騰によって、建築契約後に建築価格が上がってしまうことが十分に考えられます。

見積もりより高くなってしまう可能性が、見積もりに小さい字で書いてあったりする場合もあります。

もちろんほとんどの会社は、見積もり通り建ててくれますし、中には「思ったより安く収まったので」と言って残った分を返してくれる誠実な会社もあります。

このリスクを避けるためには、見積もりをもらった段階でヒアリングすること、および記載してもらうなどして証拠を残すことが重要です。

本当に想定外の出費が発生して見積もり通りにいかなかったとしても、やはり後から言われて気持ちよく払える人はいません。

資金的にも大きな問題につながる可能性がありますので、曖昧にせず明確にしておきましょう！

土地から新築アパート建築のリスク④ 金利上昇

新築の場合は、木造でも最低25年以上の長期融資になります。

融資が長期間になればなるほど、当然金利が上昇する局面に遭遇するリスクは高くなります。

まさに2022年1月現在は、アメリカが利上げを開始することが明確になりましたので、日本も近い将来、金利が上昇していく可能性が高まっています。

ほとんどの融資金利は、政策金利に影響を受ける短期プライムレートに連動するようになっていますので、今後は特に要注意です。

少なくとも金利が2%上昇しても耐えられるぐらいの試算はしておく必要がありそうです。

土地から新築アパート建築のリスク⑤ 工期が伸びる

2022年1月現在、サプライチェーンの乱れによって、工期が伸びるケースが増えています。

他にも天候や想定外の出来事により、工期が伸びるケースは多々あります。

新築アパートの建築では、こういった工期が伸びるリスクも想定しておかなくてはなりません。

工期が伸びても融資の返済や、金利支払いは待ってはくれません。

家賃は入らないのに支払いは発生するという最悪の事態にも耐えれるような想定をしておきましょう！

土地から新築アパート建築のリスク⑥ 家賃発生まで時間がかかる

新築は全空室からのスタートになるため、最初の値付けがうまくいかないと、家賃収入発生までに想定外の期間がかかる可能性があります。

そうなると工期が伸びるリスクと同じように、融資返済の負担が重くのしかかることになります。

とはいえ、新築後初めての入居は新築プレミアムがありますので、安い家賃設定にはしたくないものです。

仲介会社へのヒアリングや管理会社との打ち合わせを入念に行うことで、できるだけは早く空室を埋めれるよう動いていきましょう！

まとめ

いかがでしたか？

まとめると新築アパート建築のリスクは以下の通りです。

土地から新築アパート建築は、大きい利益が狙える一方で、以上のような大きなリスクが存在します。

これらのリスクは経験がなければイメージできないものが多いのも難点です。

新築アパートの建築は誰もが憧れるだけに、リスクが見えづらくなるということもあります。

必要以上に心躍らされることなく、シビアに検討し、購入する際はしっかりとリスクヘッジしてくださいね！

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