不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法！

困っている人

不動産投資初心者におすすめの投資手法を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

書店に行くと不動産投資関連の書籍がたくさんあり、「地方築古アパート投資法」「築古戸建DIY投資法」など様々な投資手法が紹介されています。

どれも著者が実践して成功している方法でしょうから、その通りにできるのなら成功できる可能性はあるかと思います。

しかし以下の重要な視点が無視されている書籍も少なくありません。

これらは不動産投資初心者からすると最も重要な視点ですよね。

そこで当ブログでは、リスクは限りなく低い方法で利回りと資産価値の両方を追求していく、不動産投資初心者におすすめの「ローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法」について解説していきます。

この投資法は、事業拡大にも適している最強の不動産投資法だと考えています。

なぜローリスク・ミドルリターンが実現できるのか、具体例を挙げながら解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法とは、築古高利回りの戸建や区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入していく手法です。

この投資法であれば物件価格が1,000万円以下で購入できるので、初心者かつ属性の高くない人でも実現することができます。

しかも後ほど具体例を交えて詳しく解説しますが、着実な事業の拡大にも向いている投資法なんです。

そして購入する基準は、大きく以下のたった2つです。

物事はシンプルに考えるとうまくいくようになっていて、不動産投資についても同じことが言えます。

つまり「売っても良し、貸しても良し」の物件を購入するだけで、ローリスク・ミドルリターンが実現できます。

売っても良し、貸しても良しということは、資産価値と利回り両方が高いということです。

困っている人

そんな都合の良い物件あるの？

もちろんあります。

私は実際にそういった物件を、特別なルートではなくネットの不動産ポータルサイトから10件以上購入してきました。

格安物件の探し方については、下のブログ記事をご覧ください。

失敗しない物件の選び方については、下のブログ記事をご覧ください。

購入基準の重要指標については、下のブログ記事をご覧ください。

このローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法についての詳細を、以下解説していきます。

ハイブリッド投資法がローリスクである理由

私が推奨するローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法が、ローリスクである理由は以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

不動産市況の影響を受けにくい

先ほどお伝えした2つの条件のうちの1つ、「賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか」さえ満たしていれば、購入後に不動産市況が悪くなっても、賃貸で運用し続けることでカバーすることができます。

不動産は売買価格が大きく変動しても、下表の通り賃貸価格は大きく変わらないのが特徴です。

出典：日本不動産研究所「全国賃料統計」

ご存知の通り、売買価格はここ10年で大幅に上昇してきましたが、賃料相場はずっと横ばいのままです。

このように不動産市況が悪化しても、賃貸で運用を続けることにより大幅にリスクを軽減できます。

金利上昇リスクを回避しやすい

築古の戸建や区分マンション投資では、総額が小さいため金利上昇リスクを小さくすることができます。

またコツコツ戸数を積み上げていく買い方になるので、途中で金利上昇の可能性が出てきたら拡大をストップする戦略を取ることも可能です。

金利上昇リスクについては、下のブログ記事をご覧ください。

災害リスクが低い

日本で最も大きな災害リスクと言えば「地震」ですよね。

次に「洪水・浸水」でしょうか。

築古の戸建や区分マンション投資は、それぞれ異なるエリアで1戸ずつ購入していくので、これらの災害リスクを分散することができます。

災害から守ってくれる火災保険については、下のブログ記事をご覧ください。

空室リスクが低い

空室リスクも災害リスクと同じ考え方で、異なるエリアで物件を保有することにより、周辺環境の変化による賃貸需要のリスクを分散することができます。

またオーナーチェンジ物件を購入することですぐに家賃収入が得られるため、購入して最初の空室リスクを回避することができます。

修繕リスクが低い

アパートに比べ戸建や区分マンションは、水回りの数が少ないのでその分修繕リスクも低くなります。

また戸建や区分マンションは、造りそのものがアパートに比べてしっかりしているため、不具合が起きる可能性も低いと言えるでしょう。

ハイブリッド投資法がミドルリターンである理由

ミドルリターンである理由は、戸建や区分マンションであれば、退去が発生した時に実需用の不動産として売却ができるからです。

オーナーチェンジ物件を購入することで、実需物件相場より安く購入できるので、不動産市況が変わらなければ大きな売却益を得ることができます。

現在のように不動産市況が上昇していく環境下では、さらに大きな売却益が期待できます。

つまり、買った瞬間から大きな含み益を抱えることができているわけです。

ただし逆に不動産市況が大きく下がった場合は、ミドルリターンを期待した売却益は期待できなくなります。

その際は賃貸で運用を続けることで、ローリターンは確保できますのでリスクはありません。

次にこのローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の具体的ケースを解説することでイメージを掴んでいただきたいと思います。

ローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の具体例

今から解説する具体例では、ローリスクであることを体感してもらうために、4年までは不動産市況が下落基調で、4年を境に上昇基調に転換するケースで解説していきます。

またわかりやすくするために、融資条件はすべて「フルローン、15年、金利2%」、オーナーチェンジを「OC」とします。

こうやってコツコツ買い進めていきながら売却物件も増えていくと、「毎月のCF」と「売却益」と「含み益」がどんどん膨れ上がっていきます。

このケースの通り続けていくと10年目には、「保有20件、毎月CF40万円、売却益2,000万円、大きな含み益」を達成していることでしょう。

しかも毎月のCFも貯蓄として積み上がっていますから、10年間の平均毎月CFを20万円とした場合、総資産は売却益と合わせて4,400万円になっています。

さらに保有物件は大きな含み益を抱えていることにもなりますし、15年後には1年目に購入した物件の返済が終わり毎月のCFも増えます。

これが不動産投資の凄さであり、ローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の威力です。

経験者はわかると思いますが、このシミュレーションはとても現実的なもので、私の実績にとても似たものとなっています。

売却を絡めることで、ローリスク・ミドルリターンというだけではなく、早期の事業拡大も可能になる方法です。

不動産投資手法に迷っている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね！

おわりに

いかがでしたか？

初心者であればあるほど、不動産投資は以下のようにシンプルに考えてください。

基本的にはこれさえ実行できれば、リスクは限りなく軽減でき、リスクの割に大きなリターンが期待できます。

検討している物件が「賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか」については、勉強すれば自分で計算できますが、「すぐに売っても購入価格以上で売れるか」については分からないと思いますので、下記相談サービスをお気軽にご利用ください。

アパートの利回りが極端に低い、今の高い不動産市況にもマッチした手法ですので、ぜひ実行してみてくださいね！

また私がおすすめするローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の詳細なメリットについては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

初心者が最初に買うべき物件やよくある失敗については、下のブログ記事をご覧ください。