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不動産投資

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法!

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法!
困っている人
不動産投資初心者におすすめの投資手法を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

書店に行くと不動産投資関連の書籍がたくさんあり、「地方築古アパート投資法」「築古戸建DIY投資法」など様々な投資手法が紹介されています。

どれも著者が実践して成功している方法でしょうから、その通りにできるのなら成功できる可能性はあるかと思います。

しかし以下の重要な視点が無視されている書籍も少なくありません。

  1. 初心者でもできる方法なのか
  2. 平均的な属性の人でもできる方法なのか
  3. どのくらいのリスクがある方法なのか

これらは不動産投資初心者からすると最も重要な視点ですよね。

そこで今回は、利回りと資産価値の両方を追求していく、不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法について解説していきます。

この投資法は、事業拡大にも適している最強の不動産投資法と言っても過言ではありません。

なぜローリスク・ミドルリターンが実現できるのか、具体例を挙げながら解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな人に読んでほしい

  • これから不動産投資を始める人
  • 不動産投資の手法で悩んでいる人
  • 不動産投資で失敗したくない人
  • 不動産投資で事業拡大したい人

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法

不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法とは、築古高利回りの戸建や区分マンションのオーナーチェンジ物件を購入していく手法です。

オーナーチェンジ物件とは

すでに賃借人が住んでいて、オーナーだけがチェンジする物件のことです。

この投資法であれば物件価格が1,000万円以下で購入できるので、冒頭で述べた初心者かつ属性の高くない人でも実現することができます。

しかも後ほど具体例を交えて詳しく解説しますが、着実な事業の拡大にも向いている投資法なんです。

そして購入する基準は、大きく以下のたった2つです。

ポイント

  1. すぐに売っても購入価格以上で売れるか
  2. 賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか

物事はシンプルに考えるとうまくいくようになっていて、不動産投資についても同じことが言えます。

要するに「売っても良し、貸しても良し」の物件を購入するだけで、ローリスク・ミドルリターンが実現できます。

売っても良し、貸しても良しということは、資産価値と利回り両方が高いということです。

困っている人
そんな都合の良い物件あるの?

もちろんあります。

私は実際にそういった物件を、特別なルートではなくネットの不動産ポータルサイトから10件以上購入してきました。

格安物件の探し方については、下の記事をご覧ください。

【不動産投資】優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~
不動産投資家必見!安い格安物件の探し方|物件公開までの裏側公開

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失敗しない物件の選び方については、下の記事をご覧ください。

不動産投資で失敗しない収益物件の選び方とチェックポイントまとめ
不動産投資で失敗しない収益物件の選び方とチェックポイントまとめ

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購入基準の重要指標については、下の記事をご覧ください。

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
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このローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法についての詳細を、以下解説していきます。

 

ハイブリッド投資法がローリスクである理由

私が推奨するローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法がローリスクである理由は以下の通りです。

  1. 不動産市況の影響を受けにくい
  2. 金利上昇リスクを回避しやすい
  3. 災害リスクが低い
  4. 空室リスクが低い
  5. 修繕リスクが低い

それぞれ解説していきます。

 

不動産市況の影響を受けにくい

先ほどお伝えした2つの条件のうちの1つ、「賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか」さえ満たしていれば、購入後に不動産市況が悪くなっても賃貸で運用し続けることでカバーすることができます。

不動産は売買価格が大きく変動しても、下表の通り賃貸価格は大きく変わらないのが特徴です。

共同住宅賃料推移グラフ

出典:日本不動産研究所「全国賃料統計」

みなさんご存知の通り、売買価格はここ10年で大幅に上昇してきましたが、賃料相場はずっと横ばいのままです。

このように不動産市況が悪化しても、賃貸で運用を続けることにより大幅にリスクを軽減できます。

 

金利上昇リスクを回避しやすい

築古の戸建や区分マンション投資では、総額が小さいため金利上昇リスクを小さくすることができます。

またコツコツ戸数を積み上げていく買い方になるので、途中で金利上昇の可能性が出てきたら拡大をストップする戦略を取ることも可能です。

 

災害リスクが低い

日本で最も大きな災害リスクと言えば「地震」ですよね。

次に「洪水・浸水」でしょうか。

築古の戸建や区分マンション投資は、それぞれ異なるエリアで1戸ずつ購入していくので、これらの災害リスクを軽減することができます。

 

空室リスクが低い

空室リスクも災害リスクと同じ考え方で、異なるエリアで物件を保有することにより、周辺環境の変化による賃貸需要のリスクを軽減することができます。

またオーナーチェンジ物件を購入することですぐに家賃収入が得られるため、購入して最初の空室リスクを回避することができます。

 

修繕リスクが低い

アパートに比べ戸建や区分マンションは、水回りの数が少ないのでその分修繕リスクも低くなります。

また戸建や区分マンションは造りそのものがアパートに比べてしっかりしているため、不具合が起きる可能性も低いと言えるでしょう。

参考

実際に私は築古の戸建や区分マンションを10件以上保有していますが、修繕依頼があるのは10万以下の小さな修繕が年に1,2回ほどです。

 

ハイブリッド投資法がミドルリターンである理由

ミドルリターンである理由は、戸建や区分マンションであれば、退去が発生した時に実需用の不動産として売却ができるからです。

オーナーチェンジ物件を購入することで実需物件相場より安く購入できるので、不動産市況が変わらなければ大きな売却益を得ることができます。

現在のように不動産市況が上昇していく環境下では、さらに大きな売却益が期待できます。

つまり、買った瞬間から大きな含み益を抱えることができているわけです。

ただし逆に不動産市況が大きく下がった場合は、ミドルリターンは期待できなくなります。

その際は既述の通り、賃貸で運用を続けることでローリターンは確保できますのでリスクはありません。

注意ポイント

個人で購入した場合、短期譲渡(購入から5年目を迎える年末時点)の間に売却してしまうと、せっかくの利益の約40%が不動産譲渡税として徴収されるので注意が必要です。

次にこのローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の具体的ケースを解説することでイメージを掴んでいただきたいと思います。

ローリスク・ミドルリターン不動産投資法

 

ローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の具体例

今から解説する具体例では、ローリスクであることを体感してもらうために、4年までは不動産市況が下落基調で4年を境に上昇基調に転換するケースで解説していきます。

またわかりやすくするために、融資条件はすべて「フルローン、15年、金利2%」、オーナーチェンジを「OC」とします。

step
1
1年目

①利回り12%のOC戸建を500万円で購入(毎月CF18,000円)

②利回り15%のOC区分を600万円で購入(毎月CF20,000円)

③利回り14%のOC区分を500万円で購入(毎月CF10,000円)

保有3件、毎月CF48,000円

step
2
2年目

④利回り12%のOC戸建を500万円で購入(毎月CF18,000円)

⑤利回り15%のOC区分を600万円で購入(毎月CF20,000円)

⑥利回り14%のOC戸建を500万円で購入(毎月CF26,000円)

保有6件、毎月CF112,000円

step
3
3年目

⑦利回り12%のOC戸建を500万円で購入(毎月CF18,000円)

⑧利回り15%のOC区分を600万円で購入(毎月CF20,000円)

⑨「②」の物件で退去発生。ただし不動産市況が悪いため再度賃貸募集。リフォームしたため毎月CFが10,000円に減少。

保有8件、毎月CF140,000円

step
4
4年目

⑩利回り15%のOC戸建を600万円で購入(毎月CF36,000円)

⑪利回り13%のOC区分を400万円で購入(毎月CF5,000円)

保有10件、毎月CF181,000円

step
5
5年目

⑫利回り15%のOC区分を600万円で購入(毎月CF20,000円)

⑬利回り14%のOC戸建を500万円で購入(毎月CF26,000円)

⑭「⑥」の物件で退去発生。不動産市況は戻っていたため売却したら若干の利益が出るが、短期譲渡税が発生するため再度賃貸募集。リフォームしたため毎月CFが10,000円に減少。

保有12件、毎月CF211,000円

step
6
6年目

⑮利回り15%のOC戸建を600万円で購入(毎月CF36,000円)

⑯利回り16%のOC区分を500万円で購入(毎月CF20,000円)

⑰「③」の物件で退去発生。不動産市況が上昇していたため800万円で売却。800万-残債350万-長期譲渡税50万=手取り収入400万

保有13件、毎月CF257,000円、売却益400万円

こうやってコツコツ買い進めていきながら売却物件も増えていくと、「毎月のCF」と「売却益」と「含み益」がどんどん膨れ上がっていきます。

このケースの通り続けていくと10年目には、「保有20件、毎月CF40万円、売却益2,000万円、大きな含み益」を達成していることでしょう。

しかも毎月のCFも貯蓄として積み上がっていますから、10年間の平均毎月CFを20万円とした場合、総資産は売却益と合わせて4,400万円になっています。

さらに保有物件は大きな含み益を抱えていることにもなりますし、15年後には1年目に購入した物件の返済が終わり毎月のCFも増えます。

これが不動産投資の凄さであり、ローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の威力です。

経験者はわかると思いますが、このケーススタディはとても現実的なもので、私の実績にとても似たものとなっています。

売却を絡めることで、ローリスク・ミドルリターンというだけではなく、早期の事業拡大も可能になる方法です。

不動産投資手法に迷っている人は、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

まとめ

いかがでしたか?

初心者であればあるほど、不動産投資は以下のようにシンプルに考えてください。

購入する物件

  • オーナーチェンジの築古戸建
  • オーナーチェンジの築古区分マンション

購入条件

  • すぐに売っても購入価格以上で売れるか
  • 賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか

基本的にはこれさえ実行できれば、リスクは限りなく軽減でき、リスクの割に大きなリターンが期待できます。

検討している物件が「すぐに売っても購入価格以上で売れるか」「賃貸し続けても十分なキャッシュフローを得られるか」わからないという人は、私のコンサルサービス(下記参照)もお気軽にご利用ください。

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アパートの利回りがとても低い今の市況にもマッチした手法ですので、ぜひ実行してみてくださいね!

また私がおすすめするローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法の詳細なメリットについては、下の記事もあわせてご覧ください。

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