不動産投資初心者に築古ボロアパート投資をおすすめしない理由７選

困っている人

不動産投資家に人気の高利回り築古ボロアパート投資ってどうなの？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

先日こんなツイートをしました。

【築古アパートのデメリット5選】

①大きな問題を抱えている可能性があ
る
②修繕やリフォーム代が想定よりかか
る可能性がある
③クレーム・トラブルなど手間がかか
る
④入居者募集の際、時間と費用と労力
がかかる
⑤金融機関の融資が難しい
⑥出口戦略が弱い

初心者にはおすすめしない😌

— 不動産投資家MASA (@2103ou_masuke) June 18, 2021

地方の築古アパートを安く購入して、リフォームやDIYを行ったうえで貸し出し、高利回りを狙うボロアパート投資。

他の不動産投資手法と比較すると、表面上は高い利回りが得られるために、資本力が小さい一般の不動産投資家から人気の手法です。

築古アパートは高利回り物件であるために、うまく運営すれば多くのキャッシュフローが期待できます。

しかし表面上の高利回りに目を奪われ購入してしまうと、後で後悔してしまうこともあります。

ボロアパート投資は、実は経験や知識が必要な投資手法であり、買いやすいからと初心者が安易に手を出してしまうと、大きな失敗をしてしまう可能性があります。

そこで当ブログでは、不動産投資の中でも人気なボロアパート投資のデメリットやリスク、どのような人が向いているのか解説していきます。

誤解のないよう言っておきますが、決してボロアパート投資を否定しているわけではありません。

失敗しないためにも、ボロアパート投資の特徴をよく理解したうえで購入するようにしてくださいね。

地方の高利回りボロアパート投資はなぜ人気なのか？

外観や内装、設備が古すぎて借り手を見つけるのが難しそうなボロアパート投資が、なぜ不動産投資家から人気なのでしょうか。

主な理由として、以下の3つが挙げられます。

価格が安く買いやすい

築古アパートは、新築や築浅のアパート、一棟マンションなどと比べてはるかに安い金額で購入することができます。

新築や築浅のアパートの場合、数千万円かかることが多いですが、戸数の少ない地方の築古アパートであれば、数百万程度で買うことができます。

高利回り築古アパートの多くは、建物の老朽化により借り手がつかず、長期間空室が続いているケースが多く見られます。

所有者も高齢などの理由で賃貸経営に積極的ではなく、赤字が続くために手放したいと格安で売りに出されるわけです。

物件資料は満室想定利回りが表示されているため、高利回り物件として、不動産投資初心者や満室にするための知識と経験があるセミプロ投資家が購入しています。

高利回りが期待できる

築古アパートは、リフォームなどを行い、客付けがうまくいけば高利回り物件に生まれ変わる可能性を秘めています。

地域にもよりますが、満室想定表面利回りが15％以上の物件をたくさん見つけることができます。

ただし満室想定利回りは、仲介会社が独自に予想した家賃で算出しているため、売れやすくするために現実的ではない家賃設定がされているケースがあります。

下のレントロールのように、現在賃貸中の部屋の家賃が低く、募集中の部屋の家賃が高いような場合は注意が必要です。

実際に空室だらけの築古アパートを購入し満室を実現するためには、修繕やリフォーム、賃貸付けといった大変な作業が待っています。

満室にすることができれば、同じ築古の戸建や区分マンション投資よりも、毎月のキャッシュフローボリュームが大きいため、すぐに投資資金を回収することができるでしょう。

ボロアパート投資をおすすめしている人が多い

築古アパートは低属性の投資家でも買えるため、ボロアパート投資を実践している人が多く、それらの人がおすすめしていることも人気の理由です。

地方のボロアパート高利回り投資法を謳った書籍が多いことも影響しているでしょう。

ただしボロアパート投資をしている人は、ボロアパート投資しか知らない人も多く、数ある不動産投資の手法の中で最も優れているから実践している、というわけではないかもしれません。

自分に合った投資手法を選ぶときには、すべての投資手法を知っている上で選ぶことが重要です。

不動産投資初心者にボロアパート投資をおすすめしない理由７選

不動産投資初心者にボロアパート投資をおすすめしない理由は以下の7つです。

それぞれ解説していきます。

①大きな問題を抱えている可能性がある

先ほども触れましたが、最も大きなリスクは、購入後に以下のような大きな問題を抱えていることに気付くケースです。

傾きは空室の部屋がある場合は、購入前に内覧できれば確認可能ですし、シロアリの害も床下や通気口、蟻道を確認することで回避できます。

しかし入居者トラブルや故障箇所は、基本的にヒアリングで確認するため、売主が知らなかったり教えてくれなかったら防ぎようがありません。

私自身も区分マンションではありますが、滞納のヒアリングでは「滞納なし」だったにも関わらず、実際には滞納する賃借人で苦労したことがありました。

築古アパートは、売主や管理会社も知らないようなリスクが、築浅の物件より高いことは認識しておく必要があります。

また初心者であればあるほど、こういった問題に気付くことは難しいでしょう。

②修繕やリフォーム代が想定よりかかる

思わぬ修繕（リフォーム）が必要になるパターンは3つあります。

購入後いざ入居者を募集しようとリフォームをすると、思いのほかリフォーム代がかさんだり、購入した後に故障が多発して、多くの出費に見舞われたりすることがあります。

まだ不動産投資に慣れていない人だと、修繕やリフォーム代が想定よりかかってしまうケースもあります。

収益物件の場合、修繕を定期的にしているオーナーが少ないため、建物が劣化していることがほとんどです。

そのため、購入してからすぐに大規模修繕が必要な物件ばかりが売りに出されている状態です。

これは売主の売却理由を考えてみるとわかります。

売主が築古物件を手放すタイミングの多くは、大規模修繕工事が必要になる手前の段階もしくは、木造の減価償却が終わる築22年頃です。

つまり、今後物件を保有していても大規模修繕工事が必要になるため、工事の前に売却してしまおうと考えるわけです。

そのため購入前には過去の修繕履歴を確認し、適切な管理が行われていたか、修繕にはどの程度の費用が発生していたか確認しておきましょう。

また昨今のDIYブームに乗っかり、築古アパートに自分で手を加えたい人も多くいるはずです。

ただし、自分が施工のプロではないことを絶対に忘れてはいけません。

いくらDIY慣れしていても、素人が手を出すと失敗してしまう領域というのがあります。

特に多いのは、ユニットバスなど水回りの設備で失敗するパターンです。

うまく水が流れなくなったり、水漏れするようになったりで、結局専門業者を呼んで対応してもらうというケースも少なくありません。

クロスなども施工の質が低いと、すぐに剝がれてしまうことがあります。

はじめから業者に依頼するより、一度自分で失敗してしまった後にリフォーム依頼するほうが、時間も費用もかかります。

自分でやることで経費を減らすことは大事なことですが、結果の費用対効果をしっかり見極める必要がありそうです。

修繕が必要になった時は管理会社に丸投げして任せるのではなく、くらしのマーケットなどの安くリフォームしてくれる業者を探せるサイトを使って、必ず相見積もりを取るようにしてください。

故障が原因による漏水などの場合、火災保険が使える可能性もありますので、詳しくは下の記事をご覧ください。

このように思わぬ修繕が発生してしまうと、想定外の修繕リフォーム費用が発生し、手持ち資金を減らしてしまうことになると同時に、大きく利回りが低下してしまいます。

築浅アパートの階段崩落事故が話題になったこともありましたが、しっかりとした管理修繕がされていない築古アパートでは、最悪の場合こういった大惨事が起こる可能性も大いにあります。

検討段階の現地調査でこうした建物のリスクを見極めるのは、不動産投資経験が豊富な人にとっても簡単なことではありませんので、初心者や自信のない人は手を出さない方が無難です。

③クレーム・トラブルなど管理の手間がかかる

以前こんなツイートをしました。

【不動産投資】

殺人事件がニュースで流れたら
築古アパート。

孤独死がニュースで流れたら
築古アパート。

崩落事故がニュースで流れたら
築古アパート。

ゴミ屋敷がニュースで流れたら
築古アパート。

滞納問題がニュースで流れたら
築古アパート。

だから築古アパートは買う気になれない😂

— 不動産投資家MASA (@2103ou_masuke) December 18, 2021

築古アパートは家賃が低いため、収入が低い非正規社員、外国人、生活保護の方が入居ターゲットとなります。

そしてこのような人たちは、生活トラブルやクレーム、家賃滞納などを起こしやすい入居者です。

例えばゴミ屋敷がよくテレビで報道されますが、映し出されるのはやはり低い属性の人たちばかりですよね。

ゴミ屋敷とはいかなくても、ゴミ出しのルールを守ってくれないモラルの低い人たちもいます。

滞納の場合、収入が低い人の方が家賃滞納リスクが高くなるのは当然ですよね。

しかし生活保護の人は収入が安定しているため、実は滞納リスクが高くありません。

入居の際に保証会社加入を義務付けることによって、滞納した家賃は回収できるのですが、そもそも収入が低い人は、この保証会社の審査に通らない可能性があります。

また、滞納が長引くと最悪のケース夜逃げが発生しますが、もし入居者が多くの残置物を残して夜逃げしてしまった場合、保証会社は基本的に原状回復費用を負担してくれません。

しかもやっかいなのが、夜逃げされたとしても、入居者に無断で残置物を処分することはできないことです。

夜逃げしたとしても残置物は入居者の所有物であるため、大家が勝手に処分すると損害賠償請求されるリスクがあるからです。

築古アパートの運営を行う以上、こういった滞納リスクとは常に隣り合わせなのです。

家賃滞納についての詳細は、下の記事をご覧ください。

④事件・事故・自殺が起こるリスクが高い

築古アパートの特徴として、事件・事故や自殺なども多いことが挙げられます。

例えば下図のように、自殺の理由では経済的理由が健康問題に次いで2番目となっています。

事件を起こすきっかけも、もともとの原因を追究すると、金銭的な問題に行きつくことが多いですよね。

例えば介護疲れによる殺人も、介護施設に預けたりヘルパーさんを雇う金銭的余裕がないから起こるわけです。

また今問題になっている孤独死も、金銭的な余裕がない高齢者が一人で住んでいることが多い築古アパートに多く見られます。

このように築古アパートは、事件・事故・自殺が起こる可能性が高く、予防のしようがないことも認識しておく必要があります。

⑤入居者募集の際、時間と費用と労力がかかる

築古アパートは建物や設備が古く入居付が難しいため、新築や築浅の物件と比べると空室率が高くなりがちです。

築古だから決まりにくいということはないですが、高利回り物件は田舎に多いため、賃貸需要が貧しいエリアの築古アパートは、賃借人がなかなか決まらないリスクが高まります。

立地さえ問題なければ、家賃を相場通りにすれば基本的にはすぐ決まるはずです。

ただし賃貸需要自体が少ないと、家賃を相場通りにしても決まらないことがあります。

そのため通常以上の時間と費用と労力が必要になります。

新築や築浅物件であれば、AD（広告費）は1ヵ月でも十分戦えますが、築古の場合は2ヵ月は出さないと、家賃が低い分だけ仲介手数料も安くなるので、仲介会社が紹介してくれません。

そもそも募集をするために、通常よりも大きなリフォームが必要であることも多く、費用と手間がかかることは把握しておきましょう。

⑥金融機関からの融資が難しい

築年数が耐用年数を超えているような築古物件の場合、建物の評価は期待できないため、土地の評価が高い物件や、収益力の高い物件でないと融資は難しくなります。

利用できる金融機関は、銀行が築古物件に積極的でないため、信用金庫や信用組合のような緩くて高金利の金融機関に限られます。

また融資が厳しいことは、売却の際にも価格や流動性に悪影響を及ぼします。

⑦出口戦略が弱く売却しづらい

築古アパートは出口戦略が一つしかないため、売却が難しい物件の一つです。

空室があれば満室にして売らないと価値は下がりますし、満室にしても高利回りに設定しないとなかなか買い手は付きません。

築古戸建であれば、賃借人付きのオーナーチェンジ物件として、退去後に戸建の実需用物件として、もしくは退去後に土地売りという3つの出口戦略があります。

築古アパートは全部空室でもない限り、すべて退去させて土地売りは現実的ではないですからね。

よっぽど安い金額で買わない限り、大きな売却益は見込めないでしょう。

だから「土地値で買えた」と喜んでいる人は要注意です。

築古アパートを正確な土地値にするためには、すべて退去させてなおかつ建物解体費も差し引く必要があるからです。

もちろん安く買って、うまく費用を抑えながらリフォームして、すぐに再販売をする場合はそこそこ利益も見込めますが、初心者には難しいでしょう。

出口戦略については、下の記事もあわせてご覧ください。

築古アパートのリスク対処法

築古アパートのリスクへの対処法は以下の通りです。

それぞれ解説します。

賃貸需要を正確に把握する

いくら家賃を安くしても、そのエリアに賃貸需要自体がなければ、入居付けには苦戦します。

賃貸需要を判断するには、交通の便や生活施設が近くにあるかどうか、周辺物件の空室・募集状況などが参考になります。

ネットで物件情報を確認したり、そのエリアに詳しい不動産賃貸会社にヒアリングするなど、事前に詳しく調査することが重要です。

HOME’Sの「見える！賃貸経営」では、エリアごとの空室率や物件閲覧回数の分布図、人口増減などを調べることができますので、こういったサイトも活用するようにしましょう。

現地調査を入念に行う

現地調査では、購入後の思わぬ出費を避けるために、特に建物の状態をよく確認しなければなりません。

空室がある場合は、必ず空室の室内の状況を確認するようにしましょう。

室内の状態を見ることで、他の部屋の室内の状態もある程度予測することができます。

水回りはもちろんのこと、特に大きな出費につながる可能性が高い雨漏りや傾き、カビやシロアリは必ず確認するようにしてください。

自信がない人は、プロに物件調査を依頼するのもいいでしょう。

リフォーム費用を抑えるためにDIY

リフォーム費用を抑えるために、DIYをする人が増えてきました。

しかしDIYには知識と経験が必要な上、多くの時間と手間がかかります。

DIYが好きでやっている人なら良いのですが、コストを抑える為だけに嫌々やるのはおすすめしません。

慣れない人がやることで、後々のクレームやトラブルに繋がる可能性もあります。

どうしてもやりたいのであれば、大家のDIYコミュニティなどに参加し、リフォームに参加させてもらったりして、リフォームの知識と経験を身に付けていくことをおすすめします。

不動産投資は多くの自由な時間を作れるのが大きなメリットです。

空いた時間を使って自己投資していく方が、よっぽど自分のためになると思います。

DIYは作業が好きで、上手くできる自信がある人は、コスト削減のために挑戦してもよいでしょう。

優秀な管理会社に管理を依頼する

賃貸経営は、管理会社によって決まると言えるほど管理会社選びが重要です。

優れた管理会社を見つけることができれば、クレームやトラブルにうまく対処してくれるので、無駄な手間をかけなくて済みます。

退去が発生してもすぐに埋めてくれるため、収益性も高めることができます。

管理会社の選び方は、下の記事を参考にしてください。

火災保険を活用する

築古アパートに多い修繕に関しては、火災保険で一部カバーすることが可能です。

例えば大きな問題になった階段の崩落事故についても、「施設賠償責任特約」に加入していれば補填することができます。

もちろん犠牲者が出てるわけですから、保険でカバーできればいいってわけではありませんが。

今の火災保険は、災害の際の補償だけではなく、事件・事故・自殺などによる損害を補填してくれる保険もあります。

保険と補償内容をしっかりと把握し、必要なものに必要なだけ加入して、万が一に備えるようにしましょう！

不動産投資の火災保険に関しては、下の記事を参考にしてください。

すぐに売却する

保有期間が長くなるほどリスクは高くなるので、購入後リフォームしたり、満室にしたらすぐに売却するのも対処法の一つです。

物件をとにかく安く購入して、さらに自分でDIYすることで可能になります。

この方法は築古アパートでもリスクを抑えることができる、理にかなった方法です。

ボロアパート投資に向いている人

これまで築古アパートのネガティブな部分を解説してきましたが、高利回りボロアパート投資で儲けている人も大勢います。

ボロアパート投資に向いている人は以下のような人たちです。

それぞれ解説していきます。

格安物件の情報が入ってくる人

ボロアパート投資は、多くのリスクを補えるくらいの高利回り物件を買わなくてはなりません。

しかしそのような物件は表に出ないことが多いため、格安の物件情報が入ってくるネットワークが必要です。

表に出る前に紹介を受けたプロの業者かベテラン投資家が、先に購入してしまいます。

奇跡的にネット掲載されたとしても、競争は激しく数時間で消えます。

賃貸経営に時間や手間をかけられる人

ボロアパート投資は、他の手法と比べると、より多くの時間や手間がかかります。

検討する際は、物件選択や現地調査を他の物件よりも慎重に行わなければいけません。

購入後は物件を貸し出せるようにするために、リフォームの計画や打ち合わせ、必要に応じてDIYも行わなければなりません。

運営中は、多くのクレームやトラブルに見舞われ、時間や手間を取られてしまいます。

ボロアパート投資は、賃貸経営に時間や手間をかけられる人、このような作業を面倒に感じない人や、むしろやりがいを感じる人に向いている投資手法と言えます。

DIYスキルがある人

築古アパートは、大小問わず故障が頻繁に起きるため、修繕費用が大きくなりがちです。

DIYができる人であれば、これらの費用を抑えることができます。

DIY大家はリフォームする箇所の判断が重要です。

例えば、どんな入居者がターゲットになるかによって、リフォームに注力するべき箇所は変わります。

どんな入居者がターゲットになるのかは、物件の立地に左右されます。

そういったことまで考えるのは、初心者ではなかなか難しいですよね。

建物チェックができるレベルの経験者

築古アパートは、建物に問題がある可能性が高いため、入念にチェックしなければなりません。

そのため、建物のチェックができる程度の知識や経験が必要になります。

入居付けノウハウやアイデアを持っている人

空室の多い築古アパートでは、いかに少ない費用で高い家賃設定ができる物件に再生できるかが重要になります。

ただ綺麗にするだけのリフォームではなく、おしゃれな古民家のような築古でも魅力が感じられる、差別化された物件を作っていく必要があります。

物件が古いだけに、そのエリアで求められる需要をよむ力と、美的センスが問われることになります。

自分の工夫やアイデアがハマって満室になり、賃借人にも喜んでもらえたら、これほど嬉しく気持ちいいことはないですよね。

築古特有のトラブルを楽しんで乗り越えられる人

ボロアパート投資は、多くのトラブルが発生するため、面倒なことが嫌いな人やネガティブな人には向きません。

何が起こっても「良い勉強だ」「やりがいがある」と感じれるような前向きな人に向いています。

武勇伝を作りたい人やリアル大家を体感したい人にはピッタリです。笑

さいごに

いかがでしたか？

Twitterなどで、「利回り25％の物件買えました！」なんてツイートをよく見かけますが、実際にはそんな利回りになることはほぼなく、様々なトラブルや空室期間が長くなることで実質利回りはもっと低いはずです。

そんなに不動産投資は甘くないですからね。

もう一度言っておきますが、私はボロアパート投資を否定しているわけではありません。

伝えたいのは、ボロアパート投資は誰もが簡単に運営できるような投資法ではなく、物件再生や賃貸付けのノウハウが必要で、多くのトラブルにも見舞われるなど、他の物件よりも難しい投資手法だということです。

それらを乗り越えることができる人にとっては、小さな資金で大きなキャッシュフローが得られる理にかなった投資手法です。

ボロアパート投資は、いろんな意味で手がかかることを前提とした投資です。

ボロアパート投資が成功するかどうかは、大家の能力に左右されるところが大きいと言えます。

そういった意味では、ある程度不動産投資を経験した人の方が向いているのは間違いありません。

不動産投資初心者には戸建や区分マンションをおすすめしていますので、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資の手法に関する相談や、不動産投資全般の相談を下記より受け付けています。