不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件とよくある失敗

困っている人

不動産投資初心者が最初に買うべき物件はなに？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は、最初の一歩を踏み出すためのハードルが高いため、始めたいけどなかなか始められないという方も多いかと思います。

そういった方のために、ズバリ最初に買うべき物件を解説します。

何でもそうですが、最初の一歩を踏み出すことがとても重要で、一歩踏み出せば二歩目はすぐに踏み出せます。

しかし、一歩目から大きく踏み出すことはおすすめしません。

やはり最初は小さな一歩から始めて、徐々に歩幅を大きくしていくべきです。

私も最初から大きなものを狙っていたため、なかなか購入できませんでしたが、目線（条件）を下げることですぐに購入することができ、その後の大きな一歩につなげることができました。

ぜひ最後まで読んでいただき、小さくてもいいので正しい方向へ確実な一歩を踏み出しましょう！

不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件はコレだ！！

では早速、不動産投資初心者が最初に買うべき物件を解説します。

不動産投資には大きく分けて3つの物件種別があります。

これらのうち、不動産投資初心者が最初に購入するのにおすすめなのは、区分マンションです。

ただし、ワンルームは除く50㎡以上のファミリー物件に限ります。

アパートのような一棟ものを購入または建築するには膨大な資金が必要ですし、一戸建ての場合はマンションに比べると賃貸需要が低く、修繕が必要になる可能性も高いため、素人では管理が難しいと言えます。

それに比べて区分マンションは、1,000万円以下で買うことができ、管理がしやすく賃貸も付きやすいため、様々なリスクが低いと言えます。

しかも退去後は実需物件として売却しやすいため、出口戦略としても優れています。

よく区分マンションは、管理費や修繕積立金がある分儲かりにくい、といって避ける方がいますが、それを払ってもちゃんとキャッシュフローが出る物件を購入すれば問題ありません。

マンションをローンで購入して賃貸に出し、毎月のローン返済額とランニングコスト以上の家賃で貸し出すことができれば、安定的な収入を得ながら少しずつそのマンションは自分の資産となっていきます。

まさに一石二鳥です。

しかも月々のキャッシュフローが1万円～2万円ほど出る物件を見つけることは、そう難しいことではありません。

競合もアパートや戸建てに比べて少ないので、初心者でも買える可能性は高くなります。

とはいえ、入退去が頻繁に行われたり、借主が不誠実な人でトラブルを起こしたり、家賃の滞納があるなどのリスクは考えておかなければなりません。

家賃収入が途絶えてもローン返済は無理なくできるくらいの価格の物件を購入するようにしましょう。

初めての物件購入後のポイント

購入した物件の仲介会社に物件紹介のお願いをしておく

一度でも物件を購入したことがある仲介会社からは、あなたを本当に購入する人として見てくれるようになります。

取引中にいろいろ話をすることで、仲良くなったり信頼関係を築くこともできます。

そのアドバンテージを生かすために、「まだまだ買っていきたいので、引き続き物件紹介をお願いします！」と伝えておくことです。

意外にこの大事な作業を忘れている人がいます。

不動産投資家の一番の仕事は、良い物件の情報を仕入れることですので、必ず依頼するようにしましょう！

管理会社には依頼せず自主管理しよう

区分マンションの場合、管理会社に依頼する必要はありません。

なぜなら、そもそも管理する必要がないからです。

例えばアパートの場合は、複数戸あるため、中には滞納する人も出てきます。

定期清掃や騒音問題、修理など様々な管理需要がありますが、マンションの場合はこういったことで賃借人から連絡が来ることはほとんどありません。

連絡があるのは、何かが故障した時と退去が決まった時くらいです。

そして毎月やることは入金の確認だけですので、初心者でも簡単に自主管理することができます。

管理費は一般的に家賃の5%ほど取られるため、毎月のキャッシュフローのことを考えても、自主管理にするようにしましょう！

何戸か区分マンションを買った後は一棟ものにも挑戦

慣れてきたら築古戸建ても購入条件に加えるようにしていきます。

何戸か戸建てや区分マンションを買っていくと、毎月の副収入が増えると同時に、銀行での融資実績もできるため、大きな借り入れができるようになっていきます。

さらには、買い進めていくうちに不動産投資の知識も付いているはずです。

こうなるといよいよアパートなどの一棟ものにチャレンジしましょう。

購入したらわかるのですが、アパートは家賃のボリュームが大きいため、毎月のキャッシュフローもその分大きくなります。

区分マンション投資では得られなかった、お金が一気に増えていく感覚が味わえるでしょう。

不動産投資初心者によくある失敗

不動産営業マンに言われるがままに物件を購入

不動産投資の知識がない段階では、何をどうすればよいかわからないため、不動産営業マンに言われるがままに物件を購入してしまうケースがあります。

これは考えることを拒否したいという気持ちの表れです。

不動産営業マンは、あなたに儲かってもらうために親身になって紹介しているわけではありません。

ただ売り上げを上げるために紹介しているわけですから、失敗する可能性が高いことは目に見えているわけです。

特に新築ワンルーム業者は、手当たり次第に電話をして購入を勧誘してきます。

しかしよく考えてみてください。

不動産は本当に儲かる物件であれば、営業なんかしなくても、販売を始めたら問い合わせが殺到しすぐ売れるわけです。

このような取り合いになる物件が儲かる物件なわけです。

しかし、新築ワンルームは営業マンが一生懸命営業して何とか売れる物件です。

それだけで、儲かる物件ではないことは明白ですよね。

不動産投資で成功したいのであれば、勉強することは必須です。

どんな物件をどんな条件で買えばうまくいくのか、自分で勉強し考え判断するようにしましょう。

業者が作った収支シミュレーションを鵜呑みにする

良い物件が見つかって検討する際、業者が収支シミュレーションを作成してくれることがあります。

新築アパートなどの建売業者が売主の物件の場合は、間違いなく物件紹介と一緒に物件購入後の収支シミュレーションを出してくれるはずです。

しかし、不動産営業マンが作った収支シミュレーションを鵜呑みにしてはいけません。

なぜならその収支資料は、あなたに買ってもらうための資料だからです。

よく見るとかなりの項目（諸費用など）が抜けていることに気付くはずです。

予想賃料がかなり甘めに設定されていることもありますので、注意してください。

これに気付くためには、自分でしっかり勉強して、正しい収支のシミュレーションを出せるようにしておかなくてはなりません。

収支のチェック項目が知りたい方は、下の記事もあわせてご覧ください。

そもそも融資してもらえる属性でない

不動産投資に限らず実需の売買でもありがちですが、そもそも自分自身が融資が通らない属性であることがあります。

不動産投資は銀行から融資してもらえることが必須になりますので、まずは貸してもらえる状態にしておく必要があります。

年収は少なくとも500万円以上、貯蓄は300万円以上あった方が良いでしょう。

逆にこの条件をクリアできていない人は、リスクが高くなるため不動産投資をまだ始めない方が良いとも言えます。

またそれだけの属性があっても、既に何かしらの借り入れしている人は融資が厳しくなります。

不動産投資ローン以外に多額の借り入れ（クルマのローン、カードローンなど）やクレジットカードの不払い履歴や滞納がある人はまず難しいので、まずはそういった借り入れを返済してからにしましょう。

セミナーや商材購入にお金をかけすぎる

勉強のためにセミナーや商材を購入することは良いことです。

しかし、よく見極めないと金額に見合わないセミナーや商材も溢れています。

今はお金をかけなくても、当ブログのような不動産に関するブログやYou Tubeで、ほぼすべてのことが勉強できる世の中になっています。

良い物件を紹介してくれるなら費用対効果は見合いますが、ただ勉強するためだけに何十万も費やすのはやめましょう。

とはいえ、良い物件を見つけて実際に申し込むとなると、不動産投資は初心者にはハードルが高く不安になるのも事実です。

そこで不動産投資全般に関する相談もしくは物件購入相談を、ZoomもしくはLINEの音声orビデオ通話にて行っておりますので、ご希望の方はご利用ください。

また不動産投資は、人それぞれ様々な手法を持っています。

たくさん本を読むと分かると思いますが、実際どの手法が良いのか逆に混乱する人もいます。

手法に関しては、実際に不動産投資をし始めてから、自分に合うスタイルに自然となっていくものです。

幅広く知識を得て、すべての可能性を探っていくようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？

区分マンションは、物件を探すときも、購入後も初心者向きの物件であることがお分かりいただけたと思います。

早く儲けたい気持ちが強いばかりに、最初から大きな物件を狙う人も多いですが、結果遠回りになってしまう人も少なくありません。

不動産投資は簡単ではなくリスクも低くはありませんので、まずは小さく始めコツコツ物件の数を増やしていくことをおすすめします。

SNSなどでも大きな物件を買って、大きく儲けた話が出回っていますが、投資家としてのステージは人それぞれ違うわけですから、人と比べても意味がありません。

周りの投資家に流されることなく、焦らず自分のステージにあった投資をするように心掛けましょう！