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不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件とよくある失敗【ブログ】

不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件はコレだ!!
困っている人
不動産投資初心者が最初に買うべき物件はなに?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資は最初の一歩を踏み出すためのハードルが高いため、始めたいけどなかなか始めれないという方も多いかと思います。

そういった方のために、ズバリ最初に買うべき物件を解説します。

何でもそうですが、最初の一歩を踏み出すことがとても重要で、一歩踏み出せば二歩目はすぐに出せるようになります。

しかし、一歩目から大きく踏み出すことはおすすめしません。

やはり最初は小さな一歩から始めて、徐々に歩幅を大きくしていくべきです。

私も最初から大きなものを狙っていたため、なかなか購入できませんでしたが、目線を下げることですぐに購入することができ、その後の大きな一歩につなげることができました。

この記事を読んでいただき、小さくてもいいので正しい方向へ確実な一歩を踏み出してくださいね。

 

不動産投資初心者が陥りがちな失敗

不動産営業マンの言うままに物件を購入

不動産投資の知識がない段階では、何をどうすればよいかわからないため、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまうケースがあります。

これは考えることを拒否したいという気持ちの表れです。

不動産営業マンは、あなたに儲かってもらうために親身になって紹介しているわけではありません。

ただ売り上げを上げるために紹介しているわけですから、失敗する可能性が高いことは目に見えているわけです。

特に新築ワンルーム業者は、手当たり次第に電話をして購入を勧誘してきます。

しかしよく考えてみてください。

不動産は、本当に儲かる物件であれば営業なんかしなくても、販売を始めたら問い合わせが殺到しすぐ売れるわけです。

このような取り合いになる物件が儲かる物件なわけです。

しかし、新築ワンルームは営業マンが一生懸命営業して何とか売れる物件です。

それだけで、儲かる物件ではないことは明白ですよね。

不動産投資で成功したいのであれば、勉強することは必須です。

どんな物件をどんな条件で買えばうまくいくのか、自分で勉強し考え判断するようにしましょう。

業者が作った収支シミュレーションを鵜呑みにする

良い物件が見つかって検討する際、業者が収支シミュレーションを作成してくれることがあります。

新築アパートなどの業者が売主の物件の場合は、間違いなく物件紹介と一緒に物件購入後の収支シミュレーションを出してくれるはずです。

しかしこれも前項に似ている部分ですが、不動産営業マンが作った収支シミュレーションを鵜呑みにしてはいけません。

なぜならその収支資料は、あなたに買ってもらうための資料だからです。

よく見るとかなりの項目が抜けていることに気付くはずです。

予想賃料がかなり甘めに設定されていることもありますので、注意してください。

これに関しても自分でしっかり勉強して、正しい収支のシミュレーションを出せるようにしておかなくてはなりません。

収支のチェック項目が知りたい方は、収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめをご覧ください。

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そもそも融資してもらえる属性でない

不動産投資に限らず実需の売買でもありがちですが、そもそも融資が通らない属性であることがあります。

不動産投資は銀行から融資してもらえることが必須になりますので、まずは貸してもらえる状態にしておく必要があります。

年収は少なくとも500万円以上、貯蓄は300万円以上あった方が良いでしょう。

逆にこの条件をクリアできていない人は、リスクが高くなるため不動産投資を始めない方が良いとも言えます。

またそれだけの属性があっても、既に何かしらの借り入れしている人は融資が厳しくなります。

不動産投資ローン以外に多額の借り入れ(クルマのローン、カードローンなど)やクレジットカードの不払い履歴がある人はまず難しいので、まずはそういった借り入れを返済してからにしましょう。

セミナーや商材購入にお金をかけすぎる

勉強のためにセミナーや商材を購入することは良いことです。

しかし、よく見極めないと金額に見合わないセミナーや商材も溢れています。

今はお金をかけなくても、当ブログのような不動産に関するブログやYou Tubeで、ほぼすべてのことが勉強できる世の中になっています。

良い物件を紹介してくれるなら費用対効果は見合いますが、ただ勉強するためだけに何十万をかけるのはやめましょう。

また、不動産投資は人それぞれ様々な手法を持っていて、それらを紹介しています。

たくさん本を読む人は分かると思いますが、実際どの手法が良いのか逆に混乱する人もいます。

手法に関しては、実際に不動産投資をし始めてから、自分に合うスタイルに自然となっていくものです。

幅広く知識を得て、すべての可能性を探っていくようにしましょう。

 

不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件はコレだ!!

ではいよいよ不動産初心者が最初に買うべき物件を解説していきます。

不動産投資には大きく分けて3つの物件種別があります。

  1. 一棟もの(アパート、マンション、ビル)
  2. 戸建
  3. 区分マンション

これらのうち、不動産投資初心者が最初に購入するのにおすすめなのは、区分マンションです。

ただし、ワンルームは除く50㎡以上の物件に限ります。

アパートのような一棟ものを購入または建築するには膨大な資金が必要ですし、一戸建ての場合はマンションに比べると賃貸需要が低く修繕が必要になる可能性も高いため、素人では管理が難しいと言えます。

それに比べて区分マンションは、1,000万円以下で買うことができ、管理がしやすく賃貸も付きやすいため、様々なリスクが低いと言えます。

しかも退去後は実需物件として売却しやすいため、出口戦略としても優れています。

よく区分マンションは管理費や修繕積立金がある分儲かりにくいからといって避ける方がいますが、それを払ってもちゃんとキャッシュフローが出る物件を購入すれば問題ありません。

マンションをローンで購入して賃貸に出し、毎月のローン返済額とランニングコスト以上の家賃で貸し出すことができれば、安定的な収入を得ながら、少しずつそのマンションは自分の資産となっていきます。

まさに一石二鳥です。

しかも月のキャッシュフローが1万円~2万円ほど出る物件を見つけることは、そう難しいことではありません。

競合もアパートや戸建てに比べて少ないので、初心者でも買える可能性は高くなります。

とはいえ、入退去が頻繁に行われたり、借主が不誠実な人でトラブルを起こしたり、家賃の滞納があるなどのリスクは考えておかなければなりません。

家賃収入が途絶えてもローン返済は無理なくできるくらいの価格の物件を購入するようにしましょう。

 

初めての物件購入後のポイント

購入した物件の仲介会社に物件紹介のお願いをしておく

一度でも物件を購入したことがある仲介会社は、あなたを本当に購入する人として見てくれるようになります。

取引中にいろいろ話をすることで、仲良くなったり信頼関係を築くことができます。

そのアドバンテージを生かすために、「まだまだ買っていきたいので、引き続き物件紹介をお願いします!」と伝えておくことです。

意外にこの大事な作業を忘れている人がいます。

不動産投資家の一番の仕事は、良い物件の情報を仕入れることですので、必ず依頼するようにしましょう。

管理会社には依頼せず自主管理しよう

区分マンションの場合、管理会社に依頼する必要はほぼありません。

なぜなら、そもそも管理する必要がないからです。

例えばアパートの場合は、複数戸あるため中には滞納する人も出てきます。

定期清掃や騒音問題、修理など様々な管理需要がありますが、マンションの場合はこういったことで賃借人から連絡が来ることはほとんどありません。

やることは入金の確認だけですので、初心者でも簡単に自主管理することができます。

管理費は一般的に家賃の5%ほど取られるため、毎月のキャッシュフローのことを考えても、自主管理にするようにしましょう。

何戸か区分マンションを買った後は一棟ものにも挑戦

何戸か区分マンションを買っていくと、毎月の副収入が増えると同時に、銀行での融資実績もできるため、大きな借り入れができるようになっていきます。

さらには、買い進めていくうちに不動産投資の知識も付いているはずです。

こうなるといよいよアパートなどの一棟ものにチャレンジしましょう。

購入したらわかるのですが、アパートは家賃のボリュームが大きいため、毎月のキャッシュフローもその分大きくなります。

区分マンション投資では得られなかった、お金が一気に増えていく感覚が味わえるでしょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

区分マンションは、物件を探すときも、購入後も初心者向きの物件であることがお分かりいただけたと思います。

早く儲けたい気持ちが強いばかりに、最初から大きな物件を狙う人も多いのですが、結果遠回りになる人も少なくありません。

不動産投資は簡単ではなくリスクも低くはありませんので、まず最初は小さく始めコツコツ物件の数を増やしていくことをおすすめします。

SNSなどでも大きな物件を買って、大きく儲けた話が出回っていますが、投資家としてのステージは人それぞれ違うわけですから、人と比べても意味がありません。

周りの投資家に流されることなく、焦らず自分のステージにあった投資をするように心掛けましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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