不動産投資はサラリーマンの副業に最適！メリット５選とカモになる失敗６選

困っている人

サラリーマンが副業で不動産投資って実際どうなの？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

相次ぐ増税や社会保険料などの負担増の影響もあり、いよいよサラリーマンが本業のみの収入では生活できない時代に突入しました。

今後はコロナでばらまいたお金を回収すべく、さらなる負担増も容易に予想できます。

政府が副業を推奨し始めるとともに副業を解禁する会社が増え、資産形成・資産運用に興味を持ちだした方も多いのではないでしょうか。

副業や資産運用というと、本業の就業後や休日にバイトをしたり、株やFXで運用することをイメージする人が多いと思います。

しかしこれらは心身ともに負担が大きく、株やFXともなれば資産を失う恐れもあります。

では何がサラリーマンの副業や資産形成に最もふさわしいのでしょうか？

それはズバリ、不動産投資です。

なかなかハードルが高いイメージをお持ちの方も多いと思いますが、ちゃんと勉強すれば多くの方が始めることができます。

実際に現在不動産投資で成功している人も、もともとは全員素人だったわけですからね。

不動産購入にあたっては入念な準備やある程度の自己資金が欠かせませんが、毎月生み出される家賃収入は、安定的にあなたの生活を資金面と精神面で潤してくれることになります。

また不動産投資は、毎月の収入源になるだけでなく上手に運用することで、保険や年金代わり、節税など様々なメリットをもたらしてくれます。

しかし残念ながら、まったく利益をもたらさない不動産投資法や物件を言葉巧みに勧めてくる不動産業者もいます。

そこでこの記事では、サラリーマンが不動産投資に向いている理由とカモになってしまう失敗パターン、必要な心構えを解説していきます。

そして不動産投資を副業として始めるきっかけにしていただけたらと思います。

サラリーマンが副業で不動産投資をするメリット５選

サラリーマンは不動産投資に向いているとよく言われますが、具体的にどんなメリットがあるのでしょうか？

以下、それぞれ解説していきます。

本業収入があるため融資を受けやすい

会社で雇用されている一般のサラリーマンは、安定的に給与収入が発生するため、個人事業主や年俸制の人と比べて融資の返済が滞りにくいと銀行から評価されています。

そのため不動産投資に必要な融資の審査が通りやすいと言えます。

融資の審査上、サラリーマンの中でも有利な順番は「上場企業のサラリーマンや公務員＞非上場の大企業＞非上場の中小企業」です。

また同じサラリーマンでも、固定給が少なく歩合が高いサラリーマンなど、給与が安定しておらず成績に左右されるような人は、融資審査では不利になります。

安定的な収入かつ長期的に見れば確実に収入が上がっていくようなサラリーマンは、銀行からの信用を得やすく融資を引きやすい傾向があります。

目安としては500万円以上の安定した収入があれば問題ないでしょう。

融資でお困りの人は、下の記事もご覧ください。

年収と物件によっては節税効果がある

サラリーマンは給与収入に対し、所得税・住民税を払っていますが、この所得税・住民税の節税効果によって手取り額を上げられることもあります。

それは不動産投資によって会計上の赤字を作り、給与所得と損益通算することによって節税を行う方法です。

ただし、節税を目的とした不動産投資はおすすめしません。

会計上だとはいえ、赤字になっているということは良いことではないですからね。

しかも年収が低い人や、減価償却が大きく取れない物件の場合は節税になりません。

自分が節税できるのか、節税にはどんな物件が良いのかを詳しく知りたいという方は、下の記事をご覧ください。

管理を任せることができ、時間が取られない

本業が忙しいサラリーマンにとって嬉しいのは、時間が取られないことです。

バイトは自分の時間を対価に給与をもらうことになりますし、株やFXも銘柄選択やチャート分析などに時間が取られます。

不動産投資に割く時間は、毎日物件探しのための10～15分程度で、物件を取得してからもやることはほとんどありません。

管理運営で行うことは、退去があった時に売却や再度賃貸募集するための仲介会社手配、およびリフォームやクリーニング業者の手配くらいです。

管理会社に任せればこれらの業務さえも省くことができますが、毎月ほとんど仕事が発生しないのに管理料が高く、自分で管理することによって学べる事も多いため、私は自主管理をおすすめしています。

もし管理会社に任せたとしても任せっきりにするのはやめましょう。

運用しながら学ぶ姿勢も不動産投資を成功させるには重要なポイントです。

不動産投資は手間がかからない、というのが大きな魅力の一つです。

副業のせいで本業に支障が出ては本末転倒ですからね。

管理会社に任せたい方は、下の記事もご覧ください。

生命保険の代わりになる

投資用不動産を購入するときには「アパートローン」というサラリーマン向けパッケージ商品か「プロパーローン」という事業用ローンを組むのが一般的です。

その際、住宅ローンを組むときと同じように「団体信用生命保険（団信）」に加入することもできます。

高額なローンを組むのが心配な方も、万が一のときに家族に負債を残すことはありませんので安心です。

それどころかローンを完済した投資用不動産を残せるため、生命保険代わりになります。

アパートローンは団体信用生命保険への加入が必須ですが、プロパーローンは自由に選ぶことができます。

加入する際は金利0.2%ほどが上乗せられますので、必ず加入するというよりは自分の生活状況によって判断するようにしましょう。

私的年金の代わりになる

老後の生活資金には、公的年金に加えて2,000万円が必要という試算が話題になりました。

私たちが年金をもらう頃には、年金があてにならない可能性があるため、自分で年金の代わりになるものを形成しておく必要があります。

そういった意味でも不動産投資は、例えば40歳から25年ローンで投資をすれば、ちょうど65歳には返済が完了し、収入だけを年金代わりとして受け取ることができるようになります。

退職後のセカンドライフを充実させるための年金代わりとしても、不動産投資は有益な投資方法になります。

サラリーマンが不動産投資でカモにされる失敗パターン６選

これまでの説明で、サラリーマンが不動産投資に向いていることはお分かりいただけたと思います。

しかしだからといって簡単にうまくいくわけではありません。

むしろ素人であるサラリーマンが、よく考えずに手を出して失敗するケースも多々あります。

ここでは、よくある失敗パターンを解説しますので、同じようにならないよう参考にしてください。

表面利回りだけで選んでしまう

不動産投資において、収益性の指標として最も分かりやすく重要なのが利回りです。

不動産情報を検索していると、最初は利回りが高い物件ほど魅力的に見えるかもしれません。

しかしここに大きな落とし穴があります。

利回りには大きく2種類あって、1つは物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す「表面利回り」で、不動産情報サイトではこの表面利回りが表示されています。

もう1つは、年間家賃収入から年間経費などの支出を引いて物件の購入価格で割った「実質利回り」です。

こちらは経費などの支出を加味しているため、実際に得られる利益を反映した利回りと言えます。

大事なのは実質利回りの方ですので、物件購入の判断には必ず実質利回りを見るようにしましょう。

利回りや参考にすべき重要指標に関しては、下の記事もご覧ください。

キャッシュフローがマイナスの物件を購入してしまう

購入したい気持ちが先走って、毎月お金が手元から出ていってしまうような物件を購入する人もいます。

不動産投資の基本として、毎月のキャッシュフローがマイナスになる物件は購入してはいけません。

キャッシュフローがマイナスというのは、家賃収入から経費や銀行への返済を引いた額がマイナスという事です。

キャッシュフローがマイナスの物件を持っていると、事業がうまくいっていないとみなされ、次の融資審査に悪影響を及ぼします。

そもそも毎月の収入を増やすために不動産投資をしているわけなので、しっかりと収支計算をして毎月の収入に貢献してくれるような物件を選ぶようにしましょう。

物件の選び方は、下の記事もご覧ください。

相場より高い物件を購入してしまう

当たり前のことですが、購入する際は相場より安い価格で購入する必要があります。

いくら毎月のキャッシュフローが確保できる物件だとしても、売却する時に購入価格より高く売れなければ、売却という出口戦略の1つを失うことになります。

シミュレーションや月々の収支とは関係なく、そのエリアにある同じような条件の物件と比べて割安か必ず確認するようにしてください。

成約事例は、土地総合情報システムやREINS Market Informationで確認することができます。

ただし詳細で正確な成約事例は業者しか確認できないため、仲介会社にヒアリングする方法もあります。

修繕などの経費が想像以上にかかってしまう

これは築古物件を購入したときなどに陥りがちなパターンです。

築古物件は新築や築浅物件よりも利回りが高いのが魅力の一つですが、購入した瞬間に大きな修繕費が発生することも珍しくありません。

修繕の場合にさらなる融資を使うわけにもいきませんので、現金を失うことにもなり大きな痛手になります。

購入時にこれらの費用が発生する可能性も見込んだ、余裕のある資金計画が必要です。

とはいえ、はじめは大きな修繕が必要になりそうなボロアパートなどは、資金が少ないうえに本業に集中したいサラリーマンとしては、手を出さないのが無難です。

また購入するのであれば、火災保険にはしっかりと加入しておきましょう。

火災保険の選び方は、下の記事もご覧ください。

知らないエリアの物件を購入してしまう

素人が失敗しないように物件を選ぶコツは、自分が実際に住んでいたことがある場所や通勤・通学などでよく訪れる場所など、知っているエリアの物件にすることです。

たまに人口が増え続ける大都市圏がいいだろうと、知らないエリアの物件を購入している人をみかけますが、リスクが高いと言わざるを得ません。

自分が知っているエリアであれば、利便性や治安、賃貸需要などの知識が備わっているため失敗する可能性は少なくなります。

少なくとも知らないエリアの物件を購入するのは、不動産投資に慣れてからにしましょう。

業者のカモにされる

業者の中には、サラリーマンの安定収入を目当てに、言葉巧みに利益の出ない物件を売りつける不動産業者が多くいます。

新築ワンルームマンション業者に多いですが、ワンルームは東京や大阪などわずかなエリアでしか儲かりませんので、カモにならないようにしてください。

詳しくは下の記事もご覧ください。

以下、カモになりやすいタイプを紹介していくので、当てはまる人は注意してください。

属性・年収が高い

まず、カモになりやすいサラリーマンのタイプは「属性・年収が高い人」です。

年収が増えたとたんに、不動産業者から連絡がかかってきた経験がある人もいるかと思います。

サラリーマンで高収入の人は高額な物件も購入できてしまうため、とにかく物件を売りたい不動産会社の営業マンにとって都合の良い存在なのです。

しかも、ちょうど資産形成を考えていた人にとっては、手間が省けてちょうどいいと考えてしまいがちなためカモにされやすくなります。

素人のサラリーマンに不動産業者から良い物件が紹介されることなんかありませんので、絶対に騙されないようにしてください。

節税が大好き

節税ができないサラリーマンにとって、自営業者の友人などで節税している人がいると羨ましくなるものです。

しかしもう一度言いますが、節税目的で不動産投資をすべきではありません。

減価償却費がよく節税で使われますが、これも売却時まで税金の繰り延べをしているにすぎません。

節税を誘い文句にしてくる業者がいたら、騙そうとしているだけだと心得ましょう。

知識がないのに知ったかぶりをする人

知識がないのにわからないまま事を進めてしまう人は要注意です。

不動産投資は最初は分からないことだらけだと思いますが、それをいいことに業者はどんどん話を進めようとしてきます。

こちらとしても知らないことが恥ずかしくなり、あれよあれよという間に話が進んでしまっていることが少なくありません。

100%理解できない、納得できないものは購入しないようにしましょう。

本業が忙しい

サラリーマンの本業が忙しい人もカモになりやすい傾向があります。

本業が忙しい人は不動産投資についてしっかり勉強する時間がなく、不動産運営をすべて業者任せにしがちです。

例えば管理会社はクリーニング費にもマージンを上乗せしようとしますが、クリーニング費の相場を調べる暇もない人は騙されやすいと言えます。

また不動産会社から自称おいしい話をもちかけられた際、本業が忙しい人は業者の話の真偽を確かめることもしないため、騙されやすくなります。

忙しいサラリーマンはターゲットにされやすい存在であることを知っておきましょう。

初心者サラリーマンの副業におすすめの物件

私が初心者サラリーマンや資金が少ない方におすすめしているのは、「戸建」と「区分ファミリーマンション」です。

どちらも築古物件であれば1,000万円以内で購入できますし、融資も付きやすいです。

戸建は競争が激しくなっていますが、区分ファミリーマンションであればまだ比較的買いやすいと思います。

購入後も管理がラクで、退去が出た際には実需物件として売却するという出口戦略も可能なので、リスクを限りなく抑えることができます。

購入金額さえ間違えなければ、退去後売却することで大きな現金を手に入れることができ、次のより大きな物件の購入資金にすることができます。

詳しくは下の記事をご覧ください。

サラリーマンが副業で行う不動産投資に必要な心構えと行動

不動産投資はほとんど何もすることがない、人に任せることができるとはいえ、不動産賃貸業という事業をしているんだという自覚を持つ必要があります。

入居者に住み心地の良い住居を提供し、管理会社や仲介会社、リフォーム会社や銀行など取引先と良好な関係を築くのも大事な仕事です。

副業とはいえ真剣に取り組めば、将来は本業を上回る収入を上げ、会社を辞めることだって可能です。

サラリーマンをしながら副業の不動産投資で成功するための、不動産投資家として持っておくべき心構えを解説していきます。

毎日の物件探しを欠かさない

本気で成功したいのであれば、毎日の物件探しをルーティン化することです。

私も新着物件メールはもちろん、毎日新着物件確認を何年も続けています。

良い物件はすぐになくなるので、毎日確認する必要があります。

これが不動産投資家として、最も重要かつ時間を割くべき仕事であると心得ましょう。

物件の探し方は、下の記事をご覧ください。

迅速な対応と判断

良い物件が出た時は、本業が忙しかったとしても、できるだけすぐにお問い合わせや内覧、申し込みをすることです。

これができないと、いつまでたっても物件は購入できません。

高い買い物だからといって「1日考えさせてくれ」も通用しません。

良い物件が出たときに迅速に判断できるようにするためにも、日々勉強やシミュレーションを行い、購入判断基準や判断方法を明確にしておくことです。

管理会社任せにしない

前にもお伝えした通り、私は自主管理をおすすめしていますが、管理会社に依頼した場合でも管理会社任せにしないことです。

毎月きちんと家賃が振り込まれているか、どういった募集をしているか（サイトで自分の物件を確認）、管理会社が提案してきた見積もりは妥当か、などしっかりと自分自身で確認するようにしましょう。

管理会社任せにせず、オーナーとして所有する物件に責任を持ち、賃貸経営していくという意識が大切です。

またそれが自分の知識や経験にもつながっていきます。

勉強と情報収集を継続する

不動産投資の勉強の仕方や情報収集には、書籍、セミナー、サイト（ブログ）など、さまざまな方法があります。

書籍は著者の経験談やノウハウについて詳しく書かれているものの、時代に沿わない内容であったり、手法が人それぞれ違うので、結局何が良いのかわからず混乱してしまう人もいるかと思います。

セミナーは業者が主催していることが多く、そもそも何かを購入してもらうための内容になるので信憑性に欠けるものが多い印象です。

一方で企業が運営しているようなサイトでは、無料で情報収集ができるものの、不動産投資経験のないWebライターが書いた記事やアフィリエイトに導くための内容になっていたりします。

結論としては手前味噌で恐縮ですが、当ブログのような不動産投資家として成功している個人ブログで信頼できる人のブログで勉強するのが、費用もかからず信頼性もあり最もおすすめです。

基本的にインターネットで情報収集しつつ、最新版で良さそうな本が見つかった時に購入して読むのが良いかと思います。

ブログなどはある一定のレベルまでは学べるものの、無料である以上、超有益な情報は公開していないことが多いからです。

ちなみに当ブログは有料級の情報をバンバン公開しちゃってます・・笑

ですが、さらに超有益情報を知りたい方は、私が出版している下記書籍もご覧ください。

あとは大家のコミュニティなどに参加し、リアルな体験談など生の声を聞くのもいいでしょう。

私が運営している不動産投資のコミュニティに関しては、下の記事をご覧ください。

いざ購入するとなったときは、最初だけコンサルを受けるのも失敗を避けるためにおすすめです。

私も手頃かつ気軽に依頼できるコンサルを提供してますので、興味ある方は下の記事をご覧ください。

どちらにしても何万もするような高額商材や高額セミナーを受ける必要はありません。

そういった意味では、優良な情報を提供しているサイトや人を見つけるのも、仕事の一つと言っていいかもしれませんね。

まとめ

いかがでしたか？

不動産投資がサラリーマンの副業に向いてはいるものの、勉強せぬまま業者が勧める物件を購入して失敗している人がいるのも事実です。

不動産投資は事業ですので、他の事業同様、努力した人だけが利益を享受することができます。

そこに挑戦するかしないか決めるのはあなた自身ですが、私は心の底から不動産投資をおすすめします。

ぜひ挑戦してみてくださいね！