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不動産投資 成功論と戦略

不動産投資はサラリーマンの副業に最適!メリット5選と失敗パターン

不動産投資はサラリーマンの副業に最適!メリット5選とカモになる失敗6選
困っている人
不動産投資はサラリーマンの副業に最適ってほんと?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

相次ぐ増税や社会保険料などの負担増の影響もあり、いよいよサラリーマンが本業のみの収入では生活できない時代に突入しました。

そして今後も、さらなる負担増が続くことが容易に予想できます。

政府が副業を推奨し始めるとともに、副業を解禁する会社が増え、資産形成に興味を持ちだした方も多いのではないでしょうか。

副業や資産運用というと、本業の就業後や休日にバイトをしたり、株やFXで運用することをイメージする人が多いと思います。

しかしこれらは心身ともに負担が大きく、株やFXともなれば資産を失う恐れもあります。

では何がサラリーマンの副業や資産形成に最もふさわしいのでしょうか?

それはズバリ、不動産投資です。

ハードルが高いイメージですが、ちゃんと勉強すれば誰でも始めることができます。

実際に不動産投資で成功している人も、もともとは全員素人だったわけですからね。

不動産購入にあたっては、入念な準備やある程度の自己資金が欠かせませんが、毎月生み出される家賃収入は、安定的にあなたの生活を資金面と精神面で潤してくれることになります。

また不動産投資は、毎月の収入源になるだけでなく、生命保険や年金代わりにもなります。

しかし残念ながら、まったく利益をもたらさない物件を、言葉巧みに勧めてくる不動産業者もたくさんいます。

そこで、サラリーマンが不動産投資に向いている理由とよくある失敗パターン、必要な心構えを解説していきます。

そして不動産投資を、副業として始めるきっかけにしていただけたらと思います。

こんな方におすすめ

  • サラリーマンに最適な副業を探している
  • 副業で不動産投資を考えている
  • サラリーマン×不動産投資の特徴を知りたい

サラリーマンが副業で不動産投資をするメリット5選

サラリーマンが副業で不動産投資をするメリットは、以下の通りです。

メリット5選

  1. 本業収入があるため融資を受けやすい
  2. 年収と物件によっては節税効果がある
  3. 時間や手間がかからない
  4. 生命保険の代わりになる
  5. 私的年金の代わりになる

以下、それぞれ解説していきます。

 

本業収入があるため融資を受けやすい

サラリーマンは安定した給与収入があるため、個人事業主や年俸制の人と比べて、融資の返済が滞りにくいと銀行から評価されています。

そのため不動産投資に必要な、融資の審査が通りやすいと言えます。

融資の審査上、サラリーマンの中でも有利な順番は「上場企業のサラリーマンや公務員>非上場の大企業>非上場の中小企業」です。

また同じサラリーマンでも、固定給が少なく歩合が高いサラリーマンなど、給与が安定しておらず成績に左右されるような人は、融資審査では不利になります。

安定的な収入かつ、長期的に見れば確実に収入が上がっていくようなサラリーマンは、銀行からの信用を得やすく融資を引きやすい傾向があります。

目安としては、理想は年収800万、最低でも500万円以上の安定した収入があれば問題ないでしょう。

融資でお困りの方は、下のブログ記事もご覧ください。

不動産投資で融資を受けるコツ10選|金融機関との上手な付き合い方
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年収と物件によっては節税効果がある

サラリーマンは給与収入に対し、所得税と住民税を払っていますが、不動産投資の減価償却による節税効果によって、手取り額を増やせることもあります。

それは大きな減価償却費で会計上の赤字を作り、給与所得と損益通算することによって節税を行う方法です。

ただし、節税を目的とした不動産投資はおすすめしません。

会計上だとはいえ、赤字になることは良いことではないですからね。

年収が低い人や、減価償却が大きく取れない物件の場合は節税になりません。

自分が節税できるのか、節税にはどんな物件が良いのか知りたい方は、下の記事をご覧ください。

不動産投資で節税できるは嘘!?不動産投資の税金対策と節税の仕組み

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時間や手間がかからない

本業が忙しいサラリーマンにとって嬉しいのは、時間や手間が取られないことです。

バイトは自分の時間を対価に給与をもらうことになりますし、株やFXも銘柄選択やチャート分析などに時間が取られます。

不動産投資に割く時間は、毎日物件探しのための10~15分程度で、物件を取得してからはやることがほとんどありません。

管理運営で行うことは、退去があった時に売却や再度賃貸募集するための仲介会社手配、およびリフォームやクリーニング業者の手配くらいです。

管理会社に任せればこれらの業務さえも省くことができますが、毎月ほとんど仕事が発生しないのに管理料が高く、自分で管理することによって学べる事も多いため、私は自主管理をおすすめしています。

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もし管理会社に任せたとしても、任せっきりにするのはやめましょう。

管理会社に任せたい方は、下のブログ記事もご覧ください。

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生命保険の代わりになる

投資用不動産を購入するときには、「アパートローン」というサラリーマン向けパッケージ商品か、「プロパーローン」という事業用ローンを組むのが一般的です。

その際、住宅ローンを組むときと同じように、「団体信用生命保険(団信)」に加入することもできます。

団体信用生命保険とは

債務者が死亡したり、事故や病気で返済できない状態になったときに、ローンの残債を生命保険で返済できる制度です。

高額なローンを組むと万が一の時が心配な方も、家族に負債を残すことはないので安心です。

それどころかローンを完済した投資用不動産を残せるため、生命保険代わりになります。

アパートローンは団体信用生命保険への加入が必須ですが、プロパーローンは自由に選ぶことができます。

加入する際は金利0.2%ほどが上乗せられますので、必ず加入するというよりは、自分の生活状況によって判断するようにしましょう。

 

私的年金の代わりになる

老後の生活資金には、公的年金に加えて2,000万円が必要という試算が話題になりました。

年金だけでは暮らしていけないので、自分で年金の代わりになるものを形成しておく必要があります。

不動産投資は、例えば40歳から25年ローンで投資をすれば、ちょうど65歳には返済が完了し、収入だけを年金代わりとして受け取ることができるようになります。

退職後のセカンドライフを充実させるためにも、不動産投資は最適です。

 

サラリーマンが不動産投資で失敗するパターン6選

これまでの説明で、不動産投資がサラリーマンに向いていることは、お分かりいただけたと思います。

しかしだからといって、簡単にうまくいくわけではありません。

むしろ素人であるサラリーマンが、よく考えずに手を出して失敗するケースも多々あります。

ここでは、よくある失敗パターンを解説しますので、同じ目に合わないよう参考にしてください。

よくある失敗パターン

  1. 表面利回りだけで選んでしまう
  2. キャッシュフローが赤字の物件を購入してしまう
  3. 相場より高い物件を購入してしまう
  4. 修繕などの経費が想像以上にかかってしまう
  5. 知らないエリアの物件を購入してしまう
  6. 不動産業者のカモにされる

それぞれ解説します。

 

表面利回りだけで選んでしまう

不動産投資において、収益性の指標として最も分かりやすいのが利回りです。

不動産情報を検索していると、最初は利回りが高い物件ほど魅力的に見えるかもしれません。

しかしここに大きな落とし穴があります。

利回りには大きく3種類あって、1つは物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す「表面利回り」で、不動産情報サイトではこの表面利回りが表示されています。

次に年間家賃収入から、年間経費などの支出を引いて物件の購入価格で割った「実質利回り」です。

こちらは経費などの支出を加味しているため、実際に得られる利益を反映した利回りと言えます。

そして最も大事なのは「キャッシュフロー利回り(ROI)」です。

これは実質利回りに融資返済分も加味した、購入価格に対する実質手残りの割合を示す指標です。

大事なのはキャッシュフロー利回り(ROI)ですので、物件購入の判断には必ずROIを見るようにしましょう。

注意ポイント

空室の場合は、想定利回りといって、業者が独自に予想した賃料を基に算出された利回りがあったり、入居期間が長く昔の賃料のままであるために家賃が高く、退去が発生した場合には、安い家賃でしか募集できないことがありますので注意してください。

購入時に参考にすべき重要指標に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の重要指標2選ROIとCCR|表面・実質利回りは不要?
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キャッシュフローが赤字の物件を購入してしまう

購入したい気持ちが先走って、毎月お金が手元から出ていってしまうような物件を購入する人がいます。

不動産投資の基本として、毎月のキャッシュフローが赤字になる物件は購入してはいけません。

キャッシュフローが赤字というのは、家賃収入から経費や融資返済分を引いた額が赤字という事です。

キャッシュフローが赤字の物件を持っていると、事業がうまくいっていないとみなされ、次の融資審査に悪影響を及ぼします。

そもそも毎月の収入を増やすために不動産投資をしているわけなので、しっかりと収支計算をして、毎月の収入に貢献してくれるような物件を選ぶようにしましょう。

物件の選び方は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資で失敗しない収益物件の選び方とチェックポイントまとめ
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困っている人失敗しない収益物件の選び方教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 いかに良い収益物件を買うか、収益物件の選び方や見極め方で悩んでいる方も多いかと思い ...

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相場より高い物件を購入してしまう

購入する際は、相場より安い価格で購入する必要があります。

いくら毎月のキャッシュフローが確保できる物件だとしても、売却する時に購入価格より高く売れなければ、売却という出口戦略の1つを失うことになります。

シミュレーションや月々の収支とは関係なく、そのエリアにある類似物件と比べて割安か必ず確認するようにしてください。

成約事例は、土地総合情報システムREINS Market Informationで確認することができますが、詳細で正確な成約事例は業者(レインズ)しか確認できないため、下記相談サービスをうまく活用してくださいね。

不動産投資のコンサルティングサービス
不動産投資のコンサルティング相談窓口30分3,800円~受付中!

困っている人不動産業者ではない先輩大家さんで、相談にのってくれる人いないかなぁ 私は元大手不動産売買仲介会社のトップ営業マンで、現在専業大家として不動産投資の相談サービスを提供しています。 なぜなら不 ...

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修繕などの経費が想像以上にかかってしまう

これは築古物件を購入した際に陥りがちなパターンです。

築古物件は、新築や築浅物件よりも利回りが高いのが魅力の一つですが、購入した瞬間に大きな修繕費が発生することも珍しくありません。

修繕やリフォームは、現金を失うことにもなるので大きな痛手になります。

そのため資金が少なく本業に集中したいサラリーマンは、大きな修繕が必要になりそうな築古アパートは、手を出さない方が無難です。

また、もし購入するのであれば、火災保険には加入しておきましょう。

火災保険の選び方は、下のブログ記事もご覧ください。

大家の火災保険はどこがいい?選び方を完全解説!10年契約廃止で実質値上げへ
大家向けの火災保険はどこがいい?おすすめの補償内容と選び方

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知らないエリアの物件を購入してしまう

物件選びのコツは、自分が実際に住んでいたことがある場所や、通勤・通学などでよく訪れる場所など、知っているエリアの物件にすることです。

たまに知らないエリアの物件を購入している人をみかけますが、リスクが高いと言わざるを得ません。

自分が知っているエリアであれば、利便性や治安、賃貸需要などの情報が備わっているため、失敗する可能性は低くなります。

私は自分が住んでいるエリア近くでの、ドミナント戦略をおすすめしています。

詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資はドミナント戦略で効率的な賃貸経営をすべき理由7選
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不動産業者のカモにされる

不動産業者の中には、サラリーマンが忙しく、かつ初心者であることをいいことに、言葉巧みに利益の出ない物件を売りつける業者がたくさんいます。

特にワンルームマンションを販売している業者に多いですが、ワンルームは東京や大阪などわずかなエリアでしか儲かりませんので、カモにならないよう注意してください。

ワンルームマンション投資はやめた方がいい理由は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資でワンルームマンション購入は失敗するからやめたほうがいい理由5選

困っている人ワンルームマンション投資は失敗するからやめたほうがいいって聞くけど、ほんと? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「ワンルームマンション業者から頻繁に営業 ...

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カモになりやすい人の特徴や騙された事例は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資で騙される人やカモられた人の特徴と事例|サラリーマン・医師・公務員必見!
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困っている人不動産投資で騙される人やカモられる人の特徴やパターンはなに? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 私は不動産業者に騙される人、カモられた人をたくさん見てき ...

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知識が乏しく忙しい高年収サラリーマンは、最もターゲットにされやすい存在であることを知っておきましょう。

 

サラリーマンの副業におすすめの物件

サラリーマンや資金が少ない方におすすめの物件は、「戸建」と「区分ファミリーマンション」です。

どちらも築古物件であれば1,000万円以内で購入できますし、融資も付きやすいです。

戸建は競争が激しくなっていますが、区分ファミリーマンションであれば比較的買いやすいです。

購入後も管理がラクで、退去が出た際には実需物件として売却することも可能なので、リスクを限りなく抑えることができます。

購入金額さえ間違えなければ、退去後売却することで大きな現金を手に入れることができ、次のより大きな物件の購入資金にすることができます。

詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資初心者におすすめの最初に買うべき物件とよくある失敗
不動産投資初心者が買うべき最初の物件と初心者に多い失敗事例4選

困っている人不動産投資初心者が買うべき最初の物件はなに? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資は、最初の一歩を踏み出すためのハードルが高いため、始めたいけど ...

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サラリーマンが不動産投資に必要な心構えと行動

不動産投資は、不動産賃貸業という事業だと自覚を持つ必要があります。

入居者に住み心地の良い住居を提供し、管理会社や仲介会社、リフォーム会社や銀行などの取引先と、良好な関係を築くのも大事な仕事です。

副業とはいえ真剣に取り組めば、将来は本業を上回る収入を上げ、会社を辞めることだって可能です。

サラリーマンをしながら副業の不動産投資で成功するための、不動産投資家として持っておくべき心構えと行動を解説していきます。

成功するための心構えと行動

  1. 毎日の物件探しを欠かさない
  2. 迅速な対応と判断
  3. 管理会社任せにしない
  4. 勉強と情報収集を継続する

それぞれ解説します。

 

毎日の物件探しを欠かさない

本気で成功したいのであれば、毎日の物件探しをルーティン化することです。

私も毎日の新着物件確認を何年も続けています。

良い物件はすぐになくなるので、毎日確認する必要があります。

これが不動産投資家として、最も重要かつ時間を割くべき仕事であると心得ましょう。

物件の探し方は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資で高利回り格安物件の探し方と物件公開までの仕組みや流れ
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困っている人高利回り格安物件の探し方を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「水面下情報や格安物件の探し方を知りたい・・」 「物件公開までの裏側を知りたい・・ ...

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迅速な対応と判断

良い物件が出た時は、できるだけすぐに問い合わせや内覧、申し込みをすることです。

これができないと、いつまでたっても物件は購入できません。

高い買い物だからといって「1日考えさせてくれ」も通用しません。

良い物件が出たときに迅速に判断できるようにするためにも、日々勉強やシミュレーションを行い、購入判断基準や判断方法を明確にしておくことです。

 

管理会社任せにしない

私は自主管理をおすすめしていますが、管理会社に依頼した場合でも任せきりにしないことです。

毎月きちんと家賃が振り込まれているか、どういった募集をしているか(サイトで自分の物件を確認)、管理会社が提案してきた見積もりは妥当かなど、しっかりと自分自身で確認するようにしましょう。

管理会社任せにせず、オーナーとして所有する物件に責任を持ち、賃貸経営していくという意識が大切です。

またそれが、自分の知識や経験にもつながっていきます。

 

勉強と情報収集を継続する

不動産投資の勉強の仕方や情報収集には、書籍、セミナー、サイト(ブログ)など、さまざまな方法があります。

書籍は著者の経験談やノウハウについて詳しく書かれているものの、時代に沿わない内容であったり、手法が人それぞれ違うので、結局何が良いのかわからず混乱してしまう人もいるかと思います。

セミナーは業者が主催していることが多く、そもそも何かを購入してもらうことが目的のため、信憑性に欠けるものが多い印象です。

一方で企業が運営しているようなサイトでは、無料で情報収集ができるものの、不動産投資経験のないWebライターが書いた記事や、アフィリエイトに導くための内容になっていたりします。

つまり、当ブログのような不動産投資家として成功している、信頼できる人のブログで勉強する方法が最もおすすめです。

しかしブログなどは、ある一定のレベルまでは学べるものの、無料がゆえに超有益な情報は公開していないことが多いです。

ちなみに当ブログは、超有料級の情報をバンバン公開しちゃってます・・笑

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また勉強する際の注意点については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の初心者必見!絶対に知っておくべき勉強する際の注意点
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おわりに

いかがでしたか?

不動産投資がサラリーマンの副業に向いてはいるものの、勉強せぬまま不動産業者が勧める物件を購入して、失敗している人がたくさんいるのも事実です。

不動産投資は事業ですので、他の事業同様、努力した人だけが利益を享受することができます。

そこに挑戦するか決めるのはあなた自身ですが、ぜひ挑戦してみてほしいと思います。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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