不動産投資のアパート賃貸管理会社の選び方９選と管理運営の注意点

困っている人

アパート買ったんだけど、どこの賃貸管理会社に任せるのがいいかなぁ・・

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は優良物件を購入するのが難しいため、購入することがゴールのような感覚に陥ってしまいがちですが、購入した時が不動産投資のスタートであることを忘れてはいけません。

安定した家賃収入を得るためには、「入居者に快適な住み心地を提供することで、長く住み続けてもらうこと」「退去者が出た際にすぐ次の入居者を見つけること」が重要です。

私は基本的に、戸建や区分マンションの場合は自主管理をおすすめしていますが、アパートの場合は管理業務が多岐にわたり、個人ですべて行うと多くの時間と手間がかかります。

そこで活用したいのが、不動産賃貸管理会社です。

しかし悲しい現実ですが、きちんと満足のいく管理をしてくれる賃貸管理会社はほとんどありません。

これは管理を任せているオーナーが管理会社に任せっきりで、しっかりと管理状況や仕事をチェックしていないことが大きな理由として挙げられます。

そこで今回は、良い管理会社の選び方や運営方法を解説していきます。

不動産投資において、とても重要な管理会社の選び方を学び、安心かつ安定した賃貸運営ができるようにしましょう！

不動産賃貸業における管理業務

不動産投資で必要な管理業務は次の通りです。

他にも状況によって様々な管理業務が伴います。

また、問い合わせ窓口がオーナー本人だと、電話が取れなかった際にトラブルやクレーム対応などの初期対応が遅れることになります。

管理会社に委託した方が、安心かつ負担を軽減できるのは間違いないでしょう。

自主管理に向いている物件と運営上の注意点

私は基本的に以下の理由により、戸建や区分マンションに関しては自主管理をおすすめしています。

しかし物件が多くなるにつれ、すべての物件で自主管理をするのは不可能です。

また物件が多くなくても、アパートに関しては管理会社に任せることをおすすめしています。

自主管理にすべきか管理会社に委託すべきかについては、下のブログ記事をご覧ください。

戸建や区分マンションであれば自主管理可能なのは、以下の理由からです。

私自身も自主管理物件がほとんどですが、連絡があるのはほとんどの場合、退去時と故障の時だけです。

ただし滞納が発生すると面倒になるので、保証会社は必ず利用するようにしましょう。

退去が出た時は売却するか、引き続き賃貸で募集をかけることになりますが、賃貸にする場合は、その物件の最寄りの賃貸仲介会社３～５社に依頼するようにします。

AD（広告費）は、１ヵ月分できれば２ヵ月分お支払いするといいでしょう。

その後も本当にネットなどに掲載してくれているか、確認するようにしてください。

退去が出た際に、再度賃貸募集をする時の考え方や方法に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

アパート賃貸管理会社の選び方

それではいよいよ、賃貸管理会社の選び方を解説していきます。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

管理費が安い

管理費は家賃の５％ほどが相場です。

たまに「月額5,000円」などと、管理費が固定されている会社もあります。

管理費の交渉もできる場合が多いので、３％ほどでお願いしてみることをおすすめします。

もちろん管理費は安いに越したことはありませんが、安かろう悪かろうでは管理を委託する意味がなくなってしまいますので、総合的に判断するようにしましょう。

管理する物件のエリアで実績がある（管理戸数）

管理する物件のエリアで実績があり、他にも管理している物件がある程度ある会社の方が、高い入居率を維持してくれる可能性は高まります。

ただし管理戸数が多すぎると、紹介しないといけない物件が多いため、自分の物件への紹介が希薄になることもあります。

また担当者一人当たりの担当物件数が多いと、いろんな意味で問題が生じます。

一長一短でなんとも難しい部分ではありますが、知り合い大家へのヒアリングや口コミなどで調べるようにします。

また会社が創業してからの期間も、地域に根付いているかの判断基準になりますので、確認しておきましょう。

集客力があり入居率が高い（ネット集客に力を入れている）

不動産投資において入居率はとても重要ですので、管理物件の入居率が高い会社を選ぶことも大切です。

ただし、会社ホームページなどで公開されている入居率の計算方法は会社ごとに異なっており、算出方法まで確認しないと正確ではありませんので注意が必要です。

ネット掲載をしっかりやっている、入居者向けのサービスや特典がある、入居者募集の独自ノウハウがあるなど、客付けに強い会社がおすすめです。

ここで注意しておきたいのは、入居者募集の際に両手仲介をする目的で、他の仲介会社には紹介させない業者も中にはあります。

これは他の仲介会社に聞けばわかります。

また最近は、ネットやアプリを利用して物件を探す人が増えているため、不動産ポータルサイトなどネット掲載に力を入れている会社が、客付け力のある印象です。

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやat homeなどの賃貸物件情報を掲載しているサイトです。

ただ登録しているだけでなく、「写真が多い」「コメントが多い」など、他の物件と差別化を図っているかどうか確認してみてください。

オーナーに定期的な報告・連絡・相談がある

報連相をしっかりやってくれる管理会社は、とても少ない印象です。

例えば募集している部屋があったとして、１ヵ月も状況報告の連絡がないなどはざらにあります。

これは管理を委託してみないとわかりませんが、できていない場合はこまめな報連相をお願いするようにします。

担当とコミュニケーションを頻繁に取ることで、賃貸運営のヒントが得られるなど、思わぬ収穫があることも珍しくありません。

間隔が空いた時は、こちらから連絡してみるのもいいでしょう。

専属の担当者がいて相性が良い（レスポンスが早い）

同じ担当者が責任を持って管理してくれる会社なら、関係構築しやすくスムーズな運用ができます。

担当がいると責任の所在がはっきりしますし、入居者としてもお問い合わせの度に同じ人の方が安心できます。

また問い合わせなどへのレスポンスが早いことも重要です。

多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、担当者一人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取れないケースがあります。

オーナーへのレスポンスが遅い場合、入居者からの問い合わせの対応も遅れていることが想像できます。

その場合は入居者の不満が溜まって、退去へとつながる恐れがあります。

そのため担当者との連絡が取りやすいだけでなく、会社全体で誠心誠意かつ迅速に対応してくれる管理会社を選ぶことが重要です。

入居者募集の仲介も自社で行っている

賃貸管理会社の中には、仲介業務を外注している会社があります。

管理をしている管理会社が、最も物件のことを熟知しているわけなので、自社で仲介も行っている会社がおすすめです。

売買仲介業務も行っていて今後の物件紹介が見込める

管理会社からオーナーチェンジ物件を買った時などは、そのままその会社に管理を依頼することもあるかと思います。

物件のことを熟知しているのは確かなので、それも一つの方法です。

またその管理会社から買ったということは、他の物件が出た際には、また紹介してくれる可能性があります。

戸建や区分マンションは自主管理をおすすめしていますが、今後物件紹介が期待できそうな管理会社から購入した時は、あえてそのまま管理を依頼し、関係性を継続しながら物件を紹介してもらうのも賢い方法です。

保証会社と提携している

今ではほとんどの仲介会社が保証会社と提携していて、賃借人との契約時には保証会社の審査通過が必須になりましたが、保証会社は必ずつけるようにしましょう。

家賃を滞納された場合や、夜逃げされた場合の回収は本当に大変です。

そういった時に、保証の厚い頼れる保証会社と提携している会社のほうが安心だと言えます。

24時間管理体制が整っている

しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。

例えば深夜に給湯器が故障してお湯が出ないというケースなど、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

24時間トラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心してストレスなく過ごせるため、長期間の入居が期待できます。

管理会社に委託して賃貸管理する上での注意点

管理会社が決まった後の、管理運営する上での注意点は以下の通りです。

それぞれ解説します。

任せきりにせずこまめに連絡を取る

「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思ってはいけません。

管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。

そのため家賃収入の大きい物件や、口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。

管理会社に任せきりにしていると、仕事を後回しにされたり、新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。

原状回復費用やクリーニング代

管理会社の中には、退去時の原状回復費用やクリーニング代で稼いでいる（費用を上乗せしている）会社が多々あります。

こういった時に２つ返事で対応していると、知らぬ間に損失を被っていることになります。

見積もりがあまりにも高い時は指摘したり、他の好意にしている会社に相見積もりをお願いするようにしましょう。

ただしあまり言いすぎると管理会社から嫌われ、新たな物件の紹介をしてくれなくなったり、入居付けを積極的にしてくれなくなるので、信頼関係を壊さないように慎重に行ってくださいね。

入居者募集のAD（広告費）はケチらない

物件にもよりますが、賃貸募集の際はケチらずにAD（広告費）を１,２ヵ月分払うようにします。

AD２ヵ月の場合、１ヵ月分は管理会社へ、そしてもう１ヵ月分は客付けしてくれた業者に払う分です。

管理会社ではない会社が客付けをしてくれた時にも広告費を払うことで、管理会社以外の賃貸仲介会社も積極的にお客様に紹介してくれるようになり、入居を早く決めることができるようになります。

また広告料は、礼金という形で賃借人からもらうようにすれば、実際の手出しをゼロにすることもできます。

賃貸経営のポイントは、空室をいかに少なくできるかなので、広告費の使い方はとても重要です。

満室時から管理会社とコミュニケーションを取る

賃貸募集している時などは、管理会社と連絡を取り合うことが多くなると思いますが、実は満室の時から管理会社とコミュニケーションを取り、感謝の気持ちを伝えることが重要です。

例えば管理会社の人を飲みにつれて行ったり、飲みに行くような間柄になれそうにない場合は、菓子折りをもってお礼を伝えに行ってもよいでしょう。

そうすることで空室が出た時に、管理会社の人は慌ててあなたの物件に客付けしてくれるようになります。

もしかするとADは要りませんと、管理会社の方から言ってもらえるかもしれません。

ほとんどの人は空室が出てから対処しようとしますが、満室の時からこういった人間関係を築く努力を惜しまないようにすることで、ラクに管理することができるようになります。

日頃から管理会社とコミュニケーションを取るよう心掛けましょう。

おわりに

いかがでしたか？

管理会社の選定は、アパート賃貸経営においてとても重要な作業です。

物件を変えることはできませんが、客付け方法や建物管理、クレーム対応などに関しては、管理会社のスキルと努力で変えることができます。

空室が目立っていたアパートが、管理会社を変更した途端に満室になることはよくある話です。

安心して安定した賃貸経営をするために、妥協せず間違いのない管理会社を選ぶようにしましょう。

知って得する賃貸管理経営術や契約特約については、下のブログ記事をご覧ください。

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