こんにちはMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資では、優良物件を購入するのが難しいため、購入することがゴールのような感覚に陥ってしまいがちですが、実は購入した時が不動産投資のスタート地点です。
安定した家賃収入を得るためには、「入居者に快適な住み心地を提供することで、長く住み続けてもらうこと」「退去者が出た際にすぐ次の入居者を見つけること」が重要になります。
私は基本的に戸建・区分マンションの場合は、自主管理をおすすめしていますが、アパートの場合は管理業務が多岐にわたり、個人ですべて行おうとすると多くの時間と手間がかかります。
そこで活用したいのが不動産管理会社です。
しかし悲しい現実を先にお伝えすると、きちんと満足のいく管理をしてくれる管理会社はほとんどないということです。
これは管理を任せている不動産オーナーが、管理会社に任せっきりで、しっかりと管理状況や仕事をチェックしていないことが大きな理由として挙げられます。
そこでこの記事では、良い管理会社の選び方や運営方法を解説していきます。
不動産投資において、とても重要な管理会社の選定方法を学び、安心かつ安定した賃貸運営ができるようにしましょう！
不動産賃貸業における管理業務
不動産投資で必要な管理業務は次の通りです。
①入居者の募集
②入退去の手続き（契約更新等も含む）
③家賃徴収（遅延・滞納の督促等も含む）
④書類関係の保管および鍵の保管
⑤クレーム・トラブル対応
⑥建物の定期的な清掃および修繕（退去時のクリーニング含む）
⑦電球などの備品交換
他にも状況によって様々な管理を伴うため、素人では難しいまたは自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。
また、問い合わせ窓口がオーナー本人だと、電話が取れなかった際にトラブルやクレーム対応などの初期対応が遅れることになります。
管理会社に委託した方が安心かつ負担を軽減できるのは間違いないでしょう。
自主管理に向いている物件と運営上の注意点
私は基本的に「経費削減」「経験が積める」「賃借人とコミュニケーションが取れる」との観点から自主管理をおすすめしていますが、物件が多くなるにつれ、すべての物件で自主管理をするのは不可能です。
自主管理に向いている物件は、戸建と区分マンションです。
なぜなら、近隣トラブルがほぼないこと、清掃などが必要ないこと、電球などの備品交換が必要ないからです。
連絡があるのは、ほとんどの場合、退去時と故障の時だけです。
ただし滞納が発生すると面倒になるので、保証会社は必ず利用するようにしましょう。
また、保証会社を利用していないオーナーチェンジ物件を購入した場合は、連帯保証人をすぐに確保することをおすすめします。
退去が出た時は、売却するか引き続き賃貸で募集をかけることになりますが、賃貸にする場合は、その物件の最寄りの賃貸会社３～５社に依頼するようにしましょう。
AD（広告費）は、１ヶ月分できれば２ヶ月分お支払いすることを伝えるようにします。
この時に電話で依頼するだけでは、「わかりました」と返事をしてくれたものの、実際には募集をしてくれない会社も多いので、できるだけ訪問して依頼することが大事です。
また、本当にネットなどに掲載してくれているか確認するようにしてください。
退去が出た際に再度賃貸募集をする時の考え方や方法に関しては、賃借人退去後リフォームして再度募集するときの考え方をご覧ください。
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優良管理会社の特徴と選び方・探し方
それではいよいよ管理会社を選ぶ際のポイントを解説していきます。
管理を依頼してみないとわからない部分もありますが、知識として覚えておいてください。
- 管理費が安い
- 管理する物件のエリアで実績がある（管理戸数）
- 集客力があり入居率が高い（ネット集客に力を入れている）
- オーナーに定期的な報告・連絡・相談がある
- 専属の担当者がいて相性が良い（レスポンスが早い）
- サブリースの場合も手数料が安い
- 入居者の仲介も自社で行っている
- 売買も行っていて今後の物件紹介が見込める
- 保証会社と提携している
- 24時間管理体制がある
以下、それぞれ詳しく解説していきます。
管理費が安い
管理費は家賃の５％ほどが相場です。
たまに「月額３,０００円」など管理費が固定されている会社もあります。
管理費の交渉もできる場合が多いので、３％ほどでお願いしてみることをおすすめします。
もちろん管理費は安いに越したことはありませんが、安かろう悪かろうでは管理を委託する意味がなくなってしまいますので、総合的に判断するようにしましょう。
管理する物件のエリアで実績がある（管理戸数）
管理する物件のエリアで実績がある、他にも管理している物件がたくさんある会社の方が、高い入居率を維持してくれる可能性は高まります。
ただし管理戸数が多すぎると、紹介しないといけない物件が多いため、自分の物件への紹介が希薄になることもあります。
また一人当たりの担当物件数が多いと、いろんな意味で問題が生じます。
一長一短でなんとも難しい部分ではありますが、知り合い大家へのヒアリングや口コミなどで調べるようにします。
また会社が創業してからの期間も、地域に根付いているかの判断基準になりますので確認しておきましょう。
集客力があり入居率が高い（ネット集客に力を入れている）
不動産投資において、入居率はとても重要ですので、管理物件の入居率が高い会社を選ぶことも大切です。
よく会社ホームページなどで公開されている入居率の計算方法は、会社ごとに異なっており、算出方法まで確認しないと正確ではありませんので注意が必要です。
ネット掲載をしっかりやっている、入居者向けのサービス・特典がある、入居者募集の独自ノウハウがあるなど、客付けに強い会社がおすすめです。
ここで注意しておきたいのは、入居者募集の際に両手仲介をする目的で、他の仲介会社には紹介させない業者も中にはあります。
これは他の仲介会社に聞けばわかります。
また最近はネットやアプリを利用して物件を探す人が増えているため、不動産ポータルサイトなどネット掲載に力を入れている会社が客付け力のある印象です。
不動産ポータルサイトとは、SUUMOやat homeなどの賃貸物件情報を掲載しているサイトです。
ただ登録しているだけでなく、写真が多い、コメントが多いなど、他の物件と差別化を図っているかどうか確認してみてください。
オーナーに定期的な報告・連絡・相談がある
報連相をしっかりやってくれる管理会社は本当に少ない印象です。
例えば募集している部屋があったとして、１ヶ月も状況報告などの連絡がないなどはざらにあります。
これは管理を委託してみないとわからない部分ではありますが、できていない場合はこまめな報連相をお願いするようにします。
コミュニケーションを頻繁に取ることで、賃貸運営のヒントが得られたりと思わぬ収穫が得られることも珍しくありません。
間隔が空いた時は、こちらから連絡してみるのもいいでしょう。
専属の担当者がいて相性が良い（レスポンスが早い）
同じ担当者が責任を持って管理してくれる会社なら、関係構築しやすくスムーズな運用ができる可能性は高まります。
担当がいると責任の所在がはっきりしますし、入居者としてもお問い合わせの度に同じ人の方が安心できます。
また問い合わせなどへのレスポンスが早いことも重要です。
多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、１人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。
オーナーへのレスポンスが遅い場合、入居者からの問い合わせに対する対応も遅れていることが想像できます。
そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなります。
そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、会社全体で誠心誠意かつ迅速に対応してくれる人が多い管理会社を選ぶことが重要です。
サブリースの場合も手数料が安い
管理会社の中にはサブリースに力を入れている管理会社があります。
私はおすすめしませんが、もしサブリース契約を行う場合、その手数料が安い会社を選ぶようにします。
信頼関係ができていない会社とのサブリース契約は、特に慎重に行いましょう。
サブリースについての詳細は、問題やトラブルの多いサブリース契約を徹底解説！をご覧ください。
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入居者の仲介も自社で行っている
賃貸管理会社の中には仲介業務を外注している会社もあります。
管理をしている管理会社がもっとも物件のことを熟知しているわけですので、自社で仲介も責任を持って行っている会社がおすすめです。
売買も行っていて今後の物件紹介が見込める
管理会社からオーナーチェンジ物件を買った時などは、そのままその会社に管理を依頼することもあるかと思います。
物件のことを熟知しているは確かなので、それも一つの方法です。
また、その管理会社から買ったということは、他の物件が出た際にまた紹介してくれる可能性があります。
戸建や区分マンションは自主管理をおすすめしていますが、今後物件紹介が期待できそうな管理会社から購入した時は、あえてそのまま管理を依頼し、関係性を継続しながら物件を紹介してもらうのも賢い方法です。
保証会社と提携している
今ではほとんどの仲介会社が保証会社と提携して付けるようになりましたが、保証会社は必ずつけるようにしましょう。
家賃を滞納された場合や、夜逃げされた場合の回収は本当に大変です。
そういったときに頼れる保証会社と提携している会社のほうが安心だと言えます。
２４時間管理体制が整っている
しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。
例えば、深夜に給湯器が故障してお湯が出ないというケースなど、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。
２４時間トラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心してストレスなく過ごせるため、長期間の入居が期待できます。
管理を任せるときの注意点
任せきりにしないで、こまめに連絡を取ることが重要
「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。
管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。
そのため、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。
管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。
原状回復費用やクリーニング代
管理会社は、退去時の原状回復費用やクリーニング代で稼いでいると言っても過言ではないほど、費用を上乗せしている会社も多々あります。
こういった時に２つ返事で対応していると、知らぬ間に損失を被っていることになります。
見積もりがあまりにも高い時は、しっかりと指摘したり、自分が好意にしている会社に相見積もりをお願いするなどオーナーとしての仕事をしていきましょう。
ただし、あまり言いすぎると管理会社から嫌われ、新たな物件の紹介をしてくれなくなったり、入居付けを積極的にしてくれなくなったりするので、信頼関係を壊さないように慎重に行いましょう。
入居者募集のAD（広告費）はケチらない
物件にもよりますが、賃貸募集の際はケチらず、AD（広告費）を１,２ヶ月分払うようにします。
AD２ヶ月の場合、１ヶ月分は管理会社へ、そしてもう１ヶ月分は客付けしてくれた業者に払う分です。
なので、管理会社が客付けしてくれた場合は、１ヵ月分のみの支払いにします。
管理会社ではない会社が客付けをしてくれた時にも広告費を払うことで、管理会社以外の賃貸仲介会社も積極的にお客様に紹介してくれるようになり、入居を早く決めることができるようになります。
しかもその紹介料は、礼金という形で賃借人から頂けば、実際の手出しを０にすることもできます。
賃貸経営のポイントは、空室をいかに少なくできるかなので、賃貸募集をどのように行うのかは重要です。
満室時から管理会社と密にコミュニケーションを取る
実は最も大事なことは、満室の時から管理会社さんとコミュニケーションを取り、感謝の気持ちを伝えることです。
例えば、管理会社の人を飲みにつれて行ったり、飲みに行くような間柄になれそうにない場合は、菓子折りをもってお礼を伝えに行ってもよいでしょう。
そうすることで、空室が出た時に管理会社の人は慌ててあなたの物件に客付けしてくれるようになります。
もしかするとADは要りませんと、管理会社の方から言ってもらえるかもしれません。
ほとんどの人は空室が出てから対処しようとしますが、満室の時からこういった人間関係を築く努力を惜しまないようにすることで、結果ラクに管理することができるようになります。
日頃から管理会社とは密にコミュニケーションを取るようにしましょう。
まとめ
いかがでしたか？
管理会社の選定は、賃貸経営においてとても重要な作業になります。
物件を変えることはできませんが、客付け方法や建物管理、共用部の清掃、クレーム対応などに関しては、管理会社のスキルと努力で変えられます。
空室が目立っていたアパートが管理会社を変更した途端、満室になることはよくある話です。
安心して安定した賃貸経営をするために、妥協せず間違いのない管理会社を選ぶようにしましょう。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
