不動産投資

再建築不可物件とは?不動産投資で購入する際のメリットとデメリット

再建築不可物件とは?不動産投資で購入する際のメリットとデメリット
困っている人
再建築不可って何?気を付けるべきポイントを教えて!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

「再建築不可物件ってどんな物件?」

「すごく安いんだけど買っても大丈夫なの?」

ネットで安い物件を見つけてテンション上がっていると、「再建築不可」と書いていて「?」になったりガッカリした経験をお持ちの方も多いかと思います。

再建築不可物件はその名の通り再建築ができませんので、購入する際には注意が必要です。

結論からお伝えすると、高利回りかつ現金購入できる場合以外は購入をおすすめしませんが、うまくやれば再建築可能にできたり、正しくシミュレーションをすれば購入に値することもあります。

そこで記事では、再建築不可物件の基礎知識とメリットデメリット、購入時のチェックポイントについて解説していきます。

再建築不可物件は、うまくできれば価値が大化けする可能性を秘めているのは間違いありません。

そういったチャンスを見逃さないためにも、再建築不可物件の知識を身に付けておきましょう!

 

再建築不可物件とは

再建築不可の物件とは、法律上、今ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを言います。

建築基準法では、建物を建てる土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという接道義務があり、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。

接道義務は、消防車や救急車といった緊急車両が入れる道を確保し、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにすることを目的としています。

分かりやすく図で解説すると、次のような土地が再建築不可の物件です。

再建築不可

(1)道路に接していない
(2)道路に接している部分(間口)が2m未満
(3)接している道路が建築基準法上の道路ではない

再建築不可物件が存在する理由は、建築基準法ができたのは昭和25年(1950年)、都市計画法は昭和43年(1968年)であり、昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた接道義務を満たしていない物件が存在するからです。

ちなみに東京23区で接道義務を満たしていない再建築不可物件は全体の5%ほどあるようです。

また、市街化調整区域も農業従事者など条件に当てはまる人以外は基本的に再建築不可となります。

こういった物件は、周辺相場よりもかなり安く売買されることになります。

再建築不可物件をリフォームして使い続けることは可能

再建築不可物件は再建築はできませんが、既存の家を建築申請が不要な範囲でリフォームして住み続けることは可能です。

これは所有者が変わっても同様です。

建築申請が不要な物件は、「2階建て以下・延床面積が500㎡以下・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物(4号建築物と呼ばれる)」で、増改築を除くリフォームであれば建築申請は不要です。

接道義務を満たしていない物件は、たいていこの4号建築物に該当すると思います。

4号建築物以外の場合、例えば屋根の半分以上を葺き替える場合や、外壁を補修する場合には建築申請が必要になります。

再建築を可能にする方法

再建築不可物件を建築可能にするには、接道義務を満たす土地にすることです。

先ほどの図で再び解説します。

再建築不可

(1)の場合、(A)(B)(C)のいずれかの土地を購入
(2)の場合(C)(D)(E)のいずれかの土地を購入もしくは(D)(E)のいずれかの土地を間口が2m以上になるように少しだけ譲ってもらう
(3)の場合、(C)や(F)の土地を購入するか、(F)(G)(H)の土地所有者と協力して前面道路が4m以上になるようセットバックすることで、建築基準法上の道路にする(要申請)

(3)の建築基準法上の道路にする場合、申請したからといって必ずしも認められるわけではありませんので、事前に行政に確認してから動くようにしましょう。

また、市街化調整区域にある物件の場合、開発許可を受けた物件や、市街化調整区域に指定される前から建物が建っていた土地、いわゆる「既存宅地」の物件であれば、申請することで再建築できる可能性があります。

このように、行政に確認することで実は再建築可能である場合がありますので、再建築不可と記載があるだけで諦めずに行動すれば、超お買い得な物件に出会えるかもしれません。

 

再建築不可物件のデメリット

相場よりかなり安く購入できる再建築不可物件ですが、当然それなりの理由があります。

・建物の寿命、自然災害による倒壊が起きても再建築できない
・修繕・リフォーム費用がかかる
・売却したくてもなかなか売れない
・物件の安全性を担保できない
・融資がつかない

これらのデメリットを以下、詳しく説明していきます。

建物の寿命、自然災害による倒壊が起きても再建築できない

建物に寿命がきた場合や、地震や火災など予期せぬ自然災害により建物が倒壊した場合でも再建築できません。

再建築が無理ならと土地活用しようにも、再建築不可物件は接道に難があるため、駐車場や資材置き場にすらできないことが多いです。

土地のみになってしまった場合は、もはや接道条件を満たせる隣地を購入することでしか、まともな価値を生み出せません。

「死地(しにち)」とも言われますが、固定資産税だけが課されるまったく価値のない「負動産」になってしまう可能性があることは頭に入れておくべきです。

修繕・リフォーム費用がかかる

再建築不可物件は、たいてい建物が老朽化しているので、修繕だけでも多くの費用がかかりますし、最低限住めるようにするためのリフォーム費用も何百万単位でかかる可能性が高いです。

場合によっては耐震性・断熱性なども考える必要があります。

また、広い道に接していないため、部材や機材の搬入も大変になるので、その分工事費用も膨らみます。

売却したくてもなかなか売れない

再建築不可物件は、「建物を解体して更地として売却」「建物を建て直して運用を続ける」という選択肢がないため、価格を安く売りに出したとしても、一般的な物件より流動性がかなり低くなります。

建物がある場合は、「自分で居住するための古民家を探している人」「賃借人を付けて収益を狙っている人」が購入してくれる可能性が残りますが、土地の場合は、基本的に隣地の人しか購入してくれません。

売る時は相手の言い値になる可能性が高いことを認識しておきましょう。

物件の安全性を担保できない

再建築不可物件は、建築基準法等が制定される前からある建物ですので、長い築年数が経っているばかりか、様々な現在の基準をクリアしていない物件ということになります。

補強・補修などをきちっとすれば多くのメンテナンス費用がかかりますし、収益性を重視して何もしない場合は、建物に問題が起きて入居者に影響を及ぼした際の責任問題に発展しかねません。

不動産投資家としては、入居者に安全・安心の住まいを提供することも一つの目的のはずですので、安全性を担保できないことは大きな問題となります。

融資がつかない

再建築不可物件は担保としての価値が低いため、融資をしてくれる金融機関がほとんどありません。

融資してくれるところが見つかったとしても、かなり厳しい条件での融資になる可能性が高くなります。

結果として、再建築不可物件を購入するのであれば、現金での購入をおすすめします。

 

再建築不可物件のメリット

多くのデメリットがあるとはいえ、通常の物件にはないメリットも存在します。

以下、それぞれのメリットを解説していきます。

安く購入できるので投資資金を早く回収できる

再建築不可物件を購入するメリットは、なんといっても価格が安いことです。

その価格は、物件や所有者の状況により周辺相場の1割~5割程度といったところです。

交渉の仕方や仲介会社営業マンの力量によっても大きく変わってきます。

何度も伝えているように、再建築不可物件は大きな修繕やリフォーム費用が必要になるので、その分も考えたうえで申込価格を決めるようにしましょう。

理想は3年以内、最低でも5年以内には投資額全額を回収できるくらいの価格で購入するようにしてください。

できるだけ既に賃借人がいるオーナーチェンジ物件を購入するようにしましょう。

隣地購入で接道義務を満たせば資産価値が大幅に上がる

再建築不可物件が大化けする可能性があるのは、隣地購入で接道義務を満たせる可能性があるからです。

隣地の購入はかなり難易度が高いですが、知り合いの仲介会社などに定期的に売却お誘いのDMを送ってもらうようにしましょう。

ポイントは定期的に送ること、隣地所有者である自分の依頼であることを伏せておくことです。

もし反響があったらすぐに知らせるようにしてもらい、隣地所有者であることを伏せたまま購入するようにします。

これは足元を見られて、価格を吊り上げられるリスクをなくすためです。

その土地の売主は買主が再建築不可物件を所有していることが分かると、強気に出ることが予想されますからね^^;

隣地すべてを売ってもらわなくても、接道部分の間口が2m以上になるように、そこの部分だけを売ってもらう方法もあります。

例えば、1坪だけ購入すれば間口2mが確保できる場合、相場の倍近くで購入しても、すべての土地の価値が大幅にアップするので、大きな利益が見込めます。

隣地売主にとっても支障のない部分であればメリットしかないわけですから、上手に交渉すれば全体を購入するよりうまくいく可能性は高いでしょう。

隣地所有者に有利な条件で売却することができる

自分が隣地を購入するのもいいですが、実は隣地に買ってもらう方法もあります。

これも難易度は高いですが、隣地に交渉する際は必ず優秀な仲介会社を挟むようにしましょう。

低層住居専用地域では難しいかもしれませんが、容積率が150%以上の土地の場合、土地が広くなるほど大きな建物が建てれるようになるため、土地の価値は上がります。

容積率が大きくなればなるほど、価値上昇率は大きくなりますので、例えば容積率400%の土地であれば将来の大化けを狙って塩漬けという手もアリです。

固定資産税が安い

再建築不可物件は課税評価額が低くなるため、固定資産税や都市計画税が安いというメリットもあります。

たまに安くなっていない場合もあるので、その時は役所に抗議することで安くしてもらえます。

逆に隣地を購入して接道義務を満たした場合には、元の土地の固定資産税は当然上がることになります。

 

再建築不可物件を購入する際のチェックポイント

困っている人
もし再建築不可物件を購入する場合は、どんなところを注意すればいいの?

インフラ状況

電気・ガス・水道は通っていると思いますが、それらがどこを通っているのかは確認しておく必要があります。

水道は井戸の可能性がありますし、通っていたとしても、他の人の土地の下を通っている可能性があるので、必ず確認するようにしてください。

雨水の排水

雨水を雨樋から地面に流しているだけの場合、地盤や基礎に悪影響を与えることも考えられます。

雨水がどのように流れていくのか確認しましょう。

風通しや陽当たり

道路に十分に接していないということは、周囲を家で囲まれていることが多くなります。

その場合、風通しや陽当たりが悪く、敷地はコケだらけ建物はカビだらけになっている可能性があります。

また外壁が雨で濡れても乾きにくいため、劣化が進みやすく、その分のメンテナンス費用もかさみがちです。

 

まとめ

いかがでしたか?

再建築不可物件は相場よりも割安感があるため、資金力のない人は探している人もいるかと思います。

しかし、どちらかというと玄人向けの物件であるため、素人の方にはおすすめしません。

不動産の知識が付いて、不動産投資に慣れてから検討するようにした方がいいと思います。

そして今回解説してきたように、様々な問題点やデメリットがありますので、それらをしっかりと確認したうえで購入するようにしましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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