不動産投資

【不動産投資】優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~

【不動産投資】優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~
困っている人
格安物件の探し方を教えて!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資をしようと思った時に、どのようにして物件を探せばいいのか分からず、困っている方も多いかと思います。

ベテラン大家さん達は、既にたくさんの不動産業者と付き合いがあるため、良い物件があると業者の方から連絡してきてくれます。

しかしこれから不動産投資を始めようとしている人や経験が浅い人は、まだ業者とのつながりがないので、自分から物件情報を取りに行く必要があります。

とはいえ、不動産会社に飛び込みで行って、「不動産投資をしたいので物件情報をください」と言ったところで、相手にされることはないでしょう。

相手にされたとしても、ろくでもない物件を売りつけられるのがオチです。

ではどうやって探せばいいのでしょうか?

今回はこういった悩みを解決すべく、優良な格安物件の探し方を解説していきます。

私は会社員時代に収益物件を買い進め、たった3年でセミリタイアできるまでになったので退職し、現在は不動産からの賃貸収入のみで生活しています。

また、不動産仲介会社で働いていたので、物件が掲載されるまでの裏側もすべて公開していきます。

物件の探し方さえマスターできれば、不動産投資をラクにうまくやっていけるようになります。

ぜひ最後までお読みいただき、安くて良い物件を購入することができるようになりましょう!

 

良くて安い格安物件の特徴と出てくる理由

誰もが「安い!」と思える物件は、なぜ出てくるのでしょうか?

当然理由があるから安いわけです。

まず初めに格安物件の特徴と出てくる理由を解説します。

【格安物件の理由①】資金難による売り急ぎ

収入が減ったので現金がほしい、あるいは経営者の場合は事業の資金繰りが悪化したなどの理由から、売り急いでいる売主もいます。

こういった物件は初めから低めの金額に設定することが多く、それでも売れない場合は早めに価格変更をしていきます。

売却理由を聞いた時に、売主が急いでいる可能性が高い場合は、大きな金額交渉ができるケースが多いので、積極的に値段交渉していきましょう。

【格安物件の理由②】売主が高齢

売主が高齢だと、「資産整理」「子供から相続したくないと言われている」「管理が面倒」「健康状態、あるいは体力的に賃貸経営ができない」といった理由で売却することがあります。

このケースの場合、高齢で欲がないためか、なるべく高く売りたいというよりも、できるだけ早く現金化したいと考える人が多く、割安で買える可能性が高いです。

【格安物件の理由③】相続

オーナーの死去による相続で物件を引き継いだものの「賃貸経営の経験がないので管理できない」「遠方に住んでいるので管理できない」などの理由で、売却されることは少なくありません。

特に「売却して相続税の支払いに充てたい」という場合には、理由①のように素早い現金化を求める売主が多いため、相場より安くなる傾向があります。

また、自分が購入したわけではないので、愛着がないばかりか、購入価格や相場がわかっていない人がほとんどで、価格交渉が通りやすいといえます。

【格安物件の理由④】任意売却

売主が何かしらの理由でローン返済を滞納し、差押えされた状態の物件を「任意売却物件」といいます。

競売のような入札形式とは違い、通常の売却物件と同じように取り扱われます。

ただし価格が債務額を下回る場合は債権者の同意が必要で、特別安いことは少ないですが、スピーディーな売却が求められるケースでは、安く手に入る可能性があります。

任意売却になる物件は、私の経験上物件が荒れている可能性があるので、注意が必要です。

【格安物件の理由⑤】事件・事故・自殺(告知事項あり物件)

事件や事故、自殺といった心理的瑕疵のある物件は、買いたいと思う人が少ないため、安い価格で売りに出されます。

どの理由でも一概に安くなるというわけではなく、理由によって安くなる度合いが異なります。

安くなる可能性が高いものから順に①事件→②自殺→③事故→④孤独死(病死)です。

事件の場合は治安という観点や、自殺の場合は怨念といったイメージがあるからです。

普通の物件よりも賃貸の客付けには苦労しますが、相場よりも著しく安く購入できるのであれば、賃料を下げても高利回りを維持できる可能性があります。

「事故物件であっても家賃が安いのなら問題ない」という層が一定数いるからです。

【格安物件の理由⑥】再建築不可

再建築(建替え)できない物件を指します。

その理由としては、「市街化調整区域」「建築基準法上の道路に接していない」「間口2m以上の接道を満たしていない」などが挙げられます。

再建築不可の物件は融資がつきにくいという欠点があるものの、キャッシュを持っている人であれば割安で手に入れることができます。

購入後は建替えはできませんので、リフォームしていくことになります。

また、「再建築不可だから住みたくない」という人はいないので、賃貸付けに影響がないことはメリットです。

【格安物件の理由⑦】既存不適格

既存不適格とは、「新築当初は合法であっても、現在の建築基準法を満たしていない(既存不適格)」物件のことです。

これも再建築不可物件と同じで、融資は承認がおりない可能性が高いため、現金で購入できる人にとっては検討する価値があります。

再建築不可とは違って、将来建て替えができるのはメリットです。

【格安物件の理由⑧】全空室

何かしらの理由で管理を放置していたため、全空(全部屋空室)という状況の物件もあります。

全部空室ということは、建物の維持管理状態が悪いため、建物に問題のあるケースが多いです。

そのため、修繕費が多額になる可能性が高く、物件取得費用に加えてリフォーム費用も必要で、さらには長期間の空室に耐えうる資金力も必要になります。

上級者向けといえますが、DIYが好きな人や、きちんと再生して賃貸付けができれば高稼働物件に変わることも十分にありえます。

【格安物件の理由⑨】狭小物件・狭小道路

すべての物件に言えることですが、極端すぎるのは敬遠されがちなので、その分価格は安くなります。

土地が狭すぎると、再建築の際、建てれる建物がかなり制限されます。

前面道路が狭いと、車が通れないため不便になります。

資産価値も極端に低いため、避けた方がよいでしょう。

【格安物件の理由⑩】擁壁が高い

周辺土地との高低差がある物件は、建て替えの際、擁壁のやり直しが必要なため価格が安くなります。

擁壁は本当に厄介で、時には擁壁やり直しに1,000万円以上かかることもあります。

まだまだ建物が使える物件で安く手に入るのであれば、検討の余地はあるでしょう。

 

ネットに掲載されるまでの仕組みと公開・非公開物件

では次に仲介業者が売主から物件売却を依頼されて、どのような行動を取るのか、またネットに掲載されるまでの流れを解説していきます。

ここに、上流の物件情報を手に入れるためのヒントが隠されています。

また、公開物件と非公開物件の特徴も解説します。

では解説していきましょう。

インターネットに掲載されるまでの流れ

step
1
買取業者に紹介

仲介業者は売主から物件売却の依頼を受けると、まず最初に購入してくれそうな買取業者をあたります。

なぜなら、買取業者は結論までのスピードが速く、手間もかからず、再販(リフォームなどをして再度販売すること)の際の仲介をさせてくれるからです。

再販も仲介させてくれるということは、仲介手数料が二度いただけるということになります。

step
2
優良顧客に紹介

買取業者がダメだった場合、次に紹介するのは今までに取引したことなどがある優良顧客です。

優良顧客とは、

  • 決断が早い
  • 購入資金の心配がない
  • 人が良い
  • 手間がかからない

こういったお客様のことです。

私たちが目指すべきは、こういった顧客になることです。

この時点では、まだネット掲載はしていないため、プレミアム感が演出されます。

step
3
インターネットに掲載

優良顧客でもダメだった場合、いよいよインターネットに掲載することになります。

すぐに売れる物件であれば、掲載と同時にお問い合わせが殺到します。

そういった人気物件を他の人に買われることなく買う方法については、すぐ埋まる人気物件を他の人に取られることなく買う方法をご覧ください。

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最初のうちは、このインターネットに掲載された時に、いかに早く見つけて購入判断ができるかがカギになります。

ネットに掲載されている公開物件はクソ物件?

初心者がはじめて物件情報を入手するのに便利な、ネットの不動産情報サイトですが、多くのベテラン大家たちは公開物件について、ろくでもない売れ残り物件だと言います。

なぜそう言うのでしょうか。

先ほどの流れでも説明した通り、仲介会社からすれば、ネットの不動産情報サイトに掲載するのにも当然お金がかかりますし、手間もかかるため、簡単な物件資料だけ作って、お得意さんに紹介したほうが早いからです。

勝手を知っているリピーターさんに売ったほうがラクですし、クレームを受ける確率も減ります。

なので、格安物件はネットには降りてこないことを知っているわけです。

確かにネットに掲載されているような物件は、高い物件が多いことは事実ですが、すべてそうだとは言い切れません。

掲載されて間もない物件には、格安物件が隠れていることがあります。

そのたまにしか出会えない格安物件に巡り合うために、毎日物件情報を見るわけです。

MASA
実際に私自身が所有しているほとんどの物件は、ネットに掲載されている物件を購入したものです。

ネットに出ている物件は所詮・・と諦めてしまうのは簡単ですが、みなさんがそう思ってくれればくれるほど、一生懸命毎日見ている人にチャンスはめぐってきます。

不動産投資は、コツコツと地味な作業をできる人が成功できるようになっています。

非公開物件があるわけ

インターネットが普及し、ネットで物件を探すことが主流になってからは、非公開物件はとても少なくなりました。

売主にとって、物件をネットに掲載しないことは、価格の面で大きな損失になるからです。

とはいえ、今でも非公開物件が存在するのも事実です。

以下、非公開物件が存在する理由です。

  • 売主の意向(近所に知られたくないなど)
  • ポータルサイト掲載枠の都合(○件まで○円といった制約のため)
  • 意図的な販売戦略(希少性を高める)
  • リフォームが完成しておらず見学できない物件
  • 売主の売却意思がはっきりしていない物件
  • 売主の売却意思はあるが、媒介契約を結んでいない物件

非公開物件だから、お買い得な物件とは限りません。

むしろ非公開でも格安物件であればすぐ売れますので、非公開で販売して間もない物件以外は、公開物件同様高い物件が多いということになります。

非公開というプレミアム感に騙されないように注意しましょう。

 

優良な格安物件の探し方~安い物件の見つけ方を解説~

いよいよ格安物件の具体的な探し方を解説していきます。

今まで解説した格安物件が出る理由や流れはとても重要ですので、頭に叩き込んでおいてくださいね。

不動産情報サイトをひたすらチェックする

はじめての人が不動産を探すには、やはりネットを間口にするのが王道でありおすすめです。

以下、不動産情報サイトを紹介します。

こういったサイトでお探しの条件を設定し、条件にあう物件情報をメールで取得できるようにしておきましょう。

どれだけ早く情報を手に入れれるかが勝負なので、メールは頻繁にチェックするようにします。

ネット情報から良い物件を買えるのは、自営業などいつでもすぐに内見に行ける機動力のある人で、毎日マメに不動産情報サイトをチェックしている人だけです。

また、ネットに掲載されている物件をそのまま購入するのはもちろん、物件の問い合わせをキッカケに不動産屋と仲良くなって、物件情報をもらえるようになることが重要です。

ネットで良い物件を見つけても、既に申し込みが入っていたり売れているケースがほとんどです。

その時にただ終わるのではなく、自分が探している条件や熱心に探していることを伝えておけば、後日他の物件を紹介してくれるかもしれません。

仲介業者のメルマガに登録する

たまにメルマガで新着物件を提供している業者がいます。

インターネットでこういった業者を探すことができますので、見つけたら積極的に登録して新着情報をゲットできるようにしておきましょう。

実際に私も、こういったメルマガから購入したことがあります。

仲介業者や管理会社と仲良くなる

先ほどもお伝えしたように、物件のお問い合わせをした際、その機会に買うことがなくても、物件情報提供依頼をしておけば、次の機会があるかもしれません。

物件を買うことができた場合は、次の物件紹介を頼んでおけば、信頼関係が構築されているので、より確実に物件情報を流してもらえるようになります。

そうやって少しずつ業者とのコネクションを作って行くことで、徐々に上流に近い情報が流れて来るようになります。

とにかく何かしらの物件を買って、この人は本当に不動産を買う気のある人なんだと業者に認知してもらう必要があります。

そして業者から直接物件情報をもらえるようにするために、ポイントが3つあります。

①2,3社に絞ってコミュニケーションを取る

鮮度の高い掘り出し物件を紹介してもらうには、マメなコミュニケーションが必要です。

しかし多くの会社とマメにコミュニケーションを取ろうとしても無理があります。

情報を多く持っていそうな気の合う営業マンを見つけたら、積極的に仲良くなるためのアプローチをしていきましょう。

②多くの不動産会社に希望を伝えておく

上述した方法とは反対に、多くの不動産会社に希望を伝えて連絡を待つ方法もおすすめです。

というか、こうしておいて本当に紹介してくれた人の中から密にしていく人を選ぶと言った方が、正しいかもしれません。

ポイントは、紹介してくれた物件に対して、なるべく早く結論を伝えることです。

その時に理由を付け加えるとなおベターです。

こういったことができない人には、もう連絡することはありません。

また、あまり不動産会社と密なコミュニケーションは取りたくない、という方にはおすすめです。

③仲良くなるべきは仲介会社と管理会社

どこの会社がより多くの格安物件情報を持っているかを考えることが重要です。

私の経験では、仲介会社と管理会社になります。

仲介会社は当然として、管理会社は意外に感じられた方も多いのではないでしょうか。

実は管理会社は、管理している物件オーナーから直接売却の相談を持ち掛けられるため、おいしい物件情報を持っていることが多いです。

ただし、管理会社は管理している物件オーナーなど既に多くの不動産投資家を抱えているため、その中でも選んでもらう努力が必要です。

古家付き土地を検索する

不動産情報サイトで土地の物件検索するときに、「古家付き」という条件にチェックを入れて検索をします。

すると土地値で建物付きの物件を見つけることができます。

古家付きの土地物件の建物はほとんどは、建物が使えないくらいボロボロである可能性が高いものの、中にはリフォーム次第で十分に使える建物もあります。

こういった物件は総額が低いため、うまくやれば高利回り物件へと変貌させることができます。

競争率の低いおすすめの検索方法ですので、ぜひお試しください。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

誰もが欲しがるような格安物件はそうそう出てくるものではありません。

だからこそ見逃すことのないよう準備しておくことが重要です。

そして何よりも、そういった物件が出てきたときは、とにかく早く行動し申し込みを入れることが求められます。

実際に見つかった時、慌てなくていいように心の準備もしておきましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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