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不動産投資 物件購入方法と選び方

不動産投資で高利回り格安物件の探し方と物件公開までの仕組みや流れ

不動産投資で高利回り格安物件の探し方と物件公開までの仕組みや流れ
困っている人
高利回り格安物件の探し方を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「水面下情報や格安物件の探し方を知りたい・・」

「物件公開までの裏側を知りたい・・」

不動産投資を始める時に、どのようにして格安物件を探せばいいのか分からず、困っている方も多いかと思います。

ベテラン大家さん達は、既にたくさんの不動産業者と付き合いがあるため、良い物件があると業者の方から連絡してきてくれます。

しかしこれから不動産投資を始めようとしている人や経験が浅い人は、まだ業者とのつながりがないので、自分で物件を探す必要があります。

とはいえ、不動産仲介会社に飛び込みで行って、「不動産投資をしたいので物件情報をください」と言ったところで、相手にされることはないでしょう。

話を聞いてくれたとしても、ろくでもない物件を売りつけられるのがオチです。

ではどうやって探せばいいのでしょうか?

当ブログではこういった悩みを解決すべく、高利回り格安物件の探し方と物件公開までの裏側を解説していきます。

私は会社員時代に収益物件を買い進め、たった3年半でFIREできるまでの収入を得ることができたので退職し、現在は不動産からの賃貸収入で生活しています。

また不動産仲介会社で働いていたので、物件が掲載されるまでの裏側や格安物件が出る理由も解説していきます。

格安物件の探し方さえマスターできれば、不動産投資を確実かつラクに進めていけるようになります。

ぜひ最後までご覧いただき、高利回り格安物件の探し方をマスターしてくださいね!

こんな方におすすめ

  • 高利回り格安物件の探し方が知りたい
  • 物件が公開されるまでの仕組みや流れが知りたい
  • なぜ格安物件が出るのか知りたい

高利回り格安物件の探し方

格安物件の具体的な探し方は、以下の通りです。

格安物件の探し方

  1. 不動産情報サイトをこまめにチェックする
  2. 仲介会社のメルマガに登録する
  3. 仲介会社や管理会社と仲良くなる
  4. 古家付き土地を検索する

それぞれ解説します。

 

不動産情報サイトをこまめにチェックする

初心者が物件を探すには、やはり不動産ポータルサイトを利用するのが王道であり、おすすめです。

以下、不動産情報サイトを紹介します。

こういったサイトで探している条件を設定し、条件にあう物件情報をメールで取得できるようにしておきましょう。

どれだけ早く情報を手に入れれるかが勝負なので、メールは頻繁にチェックするようにしてください。

ネット掲載情報から良い物件を買えるのは、いつでもすぐに内見に行ける機動力のある人で、毎日こまめに不動産情報サイトをチェックしている人だけです。

また、格安物件が見つかって問い合わせした時に、それをキッカケに仲介営業マンと仲良くなって、物件情報をもらえるようにすることが重要です。

ネットで良い物件を見つけても、既に申し込みが入っていたり、売れているケースがほとんどです。

その時にただ諦めるのではなく、自分が探している条件や熱心に探していることを伝えておけば、後日他の物件を紹介してくれるかもしれません。

 

仲介会社のメルマガに登録する

仲介会社の中には、メルマガで新着物件を提供している会社があります。

ネットでこういった仲介会社を探すことができますので、見つけたら積極的に登録して、新着物件情報を入手できるようにしておきましょう。

実際に私も3社ほど登録していて、このメルマガから購入したことがあります。

 

仲介会社や管理会社と仲良くなる

既述の通り、物件の問い合わせをした際、その機会に買うことができなくても、物件情報提供を依頼しておけば、紹介してくれるかもしれません。

物件を買うことができた場合は、次の物件紹介を頼んでおけば、信頼関係が構築されているので、より確実に物件情報を流してもらえるようになります。

そうやって少しずつ業者とのコネクションを作っていくことで、徐々に上流に近い情報が流れて来るようになります。

とにかく何かしらの物件を買って、不動産を買う気のある人買える人なんだと業者に認知してもらう必要があります。

そして業者から直接物件情報をもらうためのポイントが3つあります。

①2,3社に絞ってコミュニケーションを取る

鮮度の高い格安物件を紹介してもらうには、マメなコミュニケーションが必要です。

しかし多くの会社とマメにコミュニケーションを取ろうとしても無理があるので、2,3社に絞ってコミュニケーションを取るようにします。

情報を多く持っていそうな気の合う営業マンを見つけたら、積極的に仲良くなるためのアプローチをしていきましょう。

②多くの仲介会社に希望を伝えておく

前述の方法とは矛盾していますが、多くの不動産会社に希望を伝えて連絡を待つ方法もおすすめです。

というより、これで本当に紹介してくれた営業マンの中から、密にしていく人を選ぶと言った方が正しいかもしれません。

ポイントは、紹介してくれた物件に対して、なるべく早く結論を伝えることです。

その時に理由を付け加えるとなおベターです。

こういったことができない人には、格安物件の紹介は来ないでしょう。

この方法は、あまり不動産会社と密なコミュニケーションは取りたくない、という方におすすめです。

③仲良くなるべきは仲介会社と管理会社

どこの会社が、より多くの格安物件情報を持っているかを考えることが重要です。

物件の情報を持っているのは、仲介会社と管理会社です。

仲介会社は当然として、管理会社は意外に感じた人も多いのではないでしょうか。

実は管理会社は、管理している物件オーナーから直接売却の相談を持ち掛けられるため、格安物件情報を持っていることが多いです。

ただし管理会社は、管理している物件オーナーなど既に多くの不動産投資家を抱えているため、その中でも自分を選んでもらう努力が必要です。

 

古家付き土地を検索する

不動産情報サイトで土地の物件検索するときに、「古家付き」という条件にチェックを入れて検索をすることで、土地値で建物付きの物件を見つけることができます。

古家付き土地物件の建物は、建物が使えないくらいボロボロである可能性が高いものの、中にはリフォーム次第で十分に使える建物もあります。

こういった物件は総額が低いため、うまくやれば高利回り物件へと変貌します。

競争率の低いおすすめの検索方法ですので、ぜひお試しください。

 

物件がネットに掲載されるまでの仕組み

次に仲介業者が売主から物件売却を依頼されて、どのような行動を取るのか、物件がネットに掲載されるまでの流れを解説していきます。

ここに、上流の物件情報を手に入れるためのヒントが隠されています。

では解説していきましょう。

step
1
買取業者に紹介

仲介業者は売主から物件売却の依頼を受けると、まず最初に購入してくれそうな買取業者をあたります。

なぜなら買取業者は結論までのスピードが早く、手間もかからず、再販(リフォームなどをして再度販売すること)の仲介をさせてくれるからです。

再販も仲介させてくれるということは、仲介手数料が二度もらえることになります。

step
2
優良顧客に紹介

買取業者がダメだった場合、次に紹介するのは今までに取引したことなどがある優良顧客です。

優良顧客とは、以下の通りです。

優良顧客とは

  • 決断が早い
  • 購入資金の心配がない
  • 人が良い(トラブルにならない)
  • 手間がかからない

私たちが目指すべきは、こういった優良顧客になることです。

この時点では、まだネット掲載はしていないため、プレミアム感が演出されます。

step
3
顧客に紹介後、ネットに掲載

優良顧客でもダメだった場合、一般顧客に紹介後、インターネットに掲載することになります。

すぐに売れる物件であれば、掲載と同時に問い合わせが殺到します。

そういった人気物件を、他の人に買われることなく買う方法については、下のブログ記事をご覧ください。

気に入った物件を取られた人必見!すぐ埋まる人気物件を確保しつつ買う方法
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困っている人先日物件見に行って、気に入ったから申し込んだのに、すぐ埋まる人気物件だったみたいで他の人に取られたよぉ(泣) それは残念だったね・・MASA 困っている人気に入った人気物件を確保しつつ、確 ...

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最初のうちはネットに掲載された時に、いかに早く見つけて購入判断ができるかがカギになります。

 

ネットに掲載されている公開物件はクソ物件?

初心者が物件情報を入手するのに便利な不動産ポータルサイトですが、多くのベテラン大家たちは公開物件について、「ろくでもない売れ残り物件だ」と言います。

なぜ「格安物件はネットには出ない」と言われるのでしょうか。

仲介会社からすれば、両手仲介の方が仲介手数料が稼げるわけで、格安物件はネットに掲載せずとも買取業者や優良顧客で売れる可能性が高いため、片手仲介になる恐れがあるネット掲載をするメリットがないからです。

両手仲介とは

売主から物件の売却を依頼された仲介会社が、自社で買主を探してきて売買契約を結ぶことを「両手仲介」といいます。 その仲介会社が売主と買主どちらの仲介も行っているからです。 一方、売主か買主のどちらか片方だけを仲介することを「片手仲介」といいます。

また、ネットの不動産情報サイトに掲載するのは、お金がかかりますし手間もかかります。

格安物件は簡単な物件資料だけ作って、お得意さんに紹介した方がラクですし、クレームを受けることもなく好都合なのです。

そのため確かにネットに掲載されている物件は、割高な物件が多いことは事実ですが、すべての物件がそうだとは言い切れません。

掲載されて間もない物件には、格安物件が隠れていることがあります。

あまり仲介をしたことがない小さな仲介会社や、大手でも新人が担当の場合は、何も考えずすぐにネット掲載することがあるからです。

その格安物件に巡り合うために、毎日物件情報を見ることが重要です。

実際に私自身が所有しているほとんどの物件は、ネットに掲載されている物件を購入したものです。

ネットに出ている物件は所詮・・と諦めてしまうのは簡単ですが、みんながそう思ってくれるほど、毎日ネット情報をチェック見ている人にはチャンスがめぐってきます。

不動産投資は、コツコツと地味な作業を継続できる人が、成功できるようになっているわけです。

 

非公開物件があるわけ

インターネットが普及し、ネットで物件を探すことが主流になってからは、非公開物件はとても少なくなりました。

売主にとって物件をネットに掲載しないことは、価格の面で大きな損失になるからです。

とはいえ、今でも非公開物件が存在するのも事実です。

非公開物件が存在する理由は、以下の通りです。

非公開物件が存在する理由

  • 売主の意向(近所に知られたくないなど)
  • ポータルサイト掲載枠の都合(○件まで○円といった制約のため)
  • 意図的な販売戦略(希少性を高める)
  • リフォームが完成しておらず見学できない物件
  • 売主の売却意思がはっきりしていない物件
  • 売主の売却意思はあるが、媒介契約を結んでいない物件

非公開物件だから、お買い得な物件とは限りません。

むしろ非公開でも格安物件であればすぐ売れますので、非公開で販売して間もない物件以外は、公開物件同様に割高物件が多いということになります。

非公開というプレミアム感に騙されないように注意しましょう!

 

高利回り格安物件の特徴と出てくる理由

そもそも誰もが「安い!」と思える物件は、なぜ出てくるのでしょうか?

当然理由があるから安いわけです。

金額交渉をすることで、自分で相場通りの物件を格安物件に変えることもあるでしょう。

格安物件の特徴や格安物件が出てくる理由は、以下の通りです。

ポイント

  1. 資金難による売り急ぎ
  2. 売主が高齢
  3. 相続
  4. 任意売却
  5. 事件・事故・自殺(告知事項あり物件)
  6. 再建築不可
  7. 既存不適格・違反建築物
  8. 空室が多い
  9. 狭小物件・狭小道路
  10. 隣地との高低差(高い擁壁がある)

それぞれ解説します。

 

資金難による売り急ぎ

収入が減ったので現金がほしい、あるいは経営者の場合は、事業の資金繰りが悪化したなどの理由から売り急いでいる売主もいます。

こういった物件は、初めから低めの金額に設定することが多く、それでも売れない場合は早めに価格変更をしていきます。

売却理由を聞いた時に、売主が急いでいる可能性が高い場合は、大きな金額交渉ができるケースが多いので、積極的に値段交渉していきましょう。

 

売主が高齢

売主が高齢だと、「資産整理」「子どもから相続したくないと言われている」「管理が面倒」「健康状態、あるいは体力的に賃貸経営ができない」といった理由で売却することがあります。

このケースでは、高齢で欲がないためか、なるべく高く売りたいというよりも、面倒なのでできるだけ早く現金化したいと考える人が多く、割安で買える可能性が高いです。

実際に私が購入した物件は、高齢の売主が大半を占めています。

 

相続

所有者の死去による相続で物件を引き継いだものの「賃貸経営の経験がないので管理できない」「遠方に住んでいるので管理できない」などの理由で、売却されることは少なくありません。

特に「売却して相続税の支払いに充てたい」という場合には、理由①のように素早い現金化を求める売主が多いため、相場より安くなる傾向があります。

また自分が購入したわけではないので、愛着がないばかりか、購入価格や相場がわかっていない人がほとんどで、価格交渉が通りやすいといえます。

 

任意売却

売主が何かしらの理由でローン返済を滞納し、返せなくて差し押さえられたとき、競売にかけられる前に任意で売却する物件を「任意売却物件」といいます。

競売のような入札形式とは違い、通常の売却物件と同じように取り扱われます。

ただし価格が債務額を下回る場合は、債権者の同意が必要なので特別安いことは少ないですが、スピーディーな売却が求められるケースでは、安く手に入る可能性があります。

任意売却になる物件は私の経験上、物件が荒れている可能性があるので注意が必要です。

 

事件・事故・自殺(告知事項あり物件)

事件や事故、自殺といった心理的瑕疵のある物件は、買いたいと思う人が少ないため、相場より安い価格で売りに出されます。

どの理由でも一概に安くなるというわけではなく、理由によって安くなる度合いが異なります。

安くなる可能性が高いものから順に①事件→②自殺→③事故→④孤独死(病死)です。

事件の場合は治安という観点や、自殺の場合は怨念といったイメージがあるからです。

通常の物件よりも賃貸付けには苦労しますが、相場よりも著しく安く購入できるのであれば、賃料を下げても高利回りを維持できる可能性があります。

「事故物件であっても家賃が安いのなら問題ない」という層が一定数いるためです。

 

再建築不可

再建築(建替え)できない物件を指します。

その理由としては、「市街化調整区域」「建築基準法上の道路に接していない」「間口2m以上の接道を満たしていない」などが挙げられます。

再建築不可の物件は、融資がつきにくいという欠点があるものの、キャッシュを持っている人であれば割安で手に入れることができます。

ただし売却したい時には、スムーズにいかない可能性が高いことは頭に入れておきましょう。

購入後は建替えはできませんので、リフォームしていくことになります。

「再建築不可だから住みたくない」という人はいないので、賃貸付けに影響がないことはメリットです。

 

既存不適格・違反建築物

既存不適格とは、「新築当初は合法であっても、現在の建築基準法を満たしていない(既存不適格)」物件のことです。

これも再建築不可物件と同じで、融資は承認がおりない可能性があるため、現金で購入できる人にとっては検討する価値があります。

違反建築物は、様々なリスクが高いため購入はおすすめしませんが、現金で購入できるのであれば検討の余地はあります。

どちらも再建築不可とは違って、将来の建て替えは可能です。

 

空室が多い

何かしらの理由で管理を放置していたため、全空(全部屋空室)という状況の物件もあります。

全部空室ということは、建物の維持管理状態が悪いため、建物に問題のあるケースが多いです。

そのため修繕費が多額になる可能性が高く、物件取得費用に加えてリフォーム費用も必要で、さらには長期間の空室に耐えうる資金力も必要になります。

上級者向けといえますが、DIYが好きな人やきちんと再生して賃貸付けができれば、高稼働物件に変わることも十分にありえます。

 

狭小物件・狭小道路

すべての物件に言えることですが、極端すぎるのは敬遠されがちなので、その分価格は安くなります。

土地が狭すぎると、再建築の際に建てれる建物がかなり制限されます。

前面道路が狭いと、車が通れないため不便になります。

資産価値も極端に低く、売却時も困難なため避けた方がよいでしょう。

 

隣地との高低差(高い擁壁がある)

隣地や前面道路との高低差がある物件は、建て替えの際に擁壁のやり直しが必要なため、価格が安くなります。

擁壁は本当に厄介で、時には擁壁のやり直しに1,000万円以上かかることもあります。

まだまだ建物が使える物件で、安く手に入るのであれば、検討の余地はあるでしょう。

 

おわりに

いかがでしたか?

誰もが欲しがるような格安物件は、そうそう出てくるものではありません。

だからこそ見逃すことのないよう、毎日の物件チェックが重要です。

そして何よりも、そういった物件が出てきたときは、素早く行動して申し込みを入れることが求められます。

実際に見つかった時、慌てなくていいように心の準備もしておきましょう!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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