不動産投資

直近の収益不動産売買事例3件を大公開~不動産投資物件購入のヒント~

直近の収益不動産売買事例3件を大公開~不動産投資物件購入のヒント~
困っている人
プロの不動産投資家の実際の売買事例を知りたい!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資初心者にとっては、物件を購入したことがないので、購入できるまでのイメージがなかなか沸かないと思います。

そして、本当に買えるのか不安になっている人も多いのではないでしょうか。

私も最初の第一歩に時間がかかりましたので、気持ちはよくわかります^^

そこで今回は、購入までの流れがより具体的にイメージできるように、プロの不動産投資家がどのような流れで物件購入に至っているかを紹介していきます。

私が直近で購入した3物件の事例ですが、それぞれ購入の仕方や物件の特徴が異なるので、参考になるかと思います。

この記事によって、少しでもイメージができるようになり、初めての購入に繋がれば幸いです。

 

不動産投資売買事例①業者売主で三為契約

まず初めに紹介するのは、業者売主で三為契約だった売買からです。

三為契約とは「第三者の為にする契約」のことで、第三者の為の契約とは、当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約のことを指します。

困っている人
う~ん、よく意味がわかんないや・・

下の図を見てください。

三為契約

売主Aは買主である業者Bと売買契約を結びますが、業者Bは所有権移転までの間に第三者の買主Cを見つけることで、所有権をAからCへ直接移転させる方法のことを三為契約と言います。

「売主Aは買主である業者Bに所有権を移転せずに、第三者Cへ直接移転する可能性がある」ということがAB間の契約内容に記載されており、業者Bはこのことについて売主Aの了承を得る必要があります。

売買契約はAB間とBC間との間で行われるため、売主AはBからCへの最終売買価格がわかりませんし、買主CもAからBへの売買価格はわからないようになっています。

そのため、業者Bは購入価格から2割ほど上乗せして販売していることが多く、買主Cは高値つかみをさせられる可能性があると言われています。

また業者Bは第三者の為の契約を行うことにより、通常通り所有権移転をした時に発生する登録免許税や不動産取得税がかからなくなるため、その分利益が多く取れる、もしくはその分安く販売することができます。

買主Cの立場で悪く言われることが多い三為契約ですが、上乗せされた価格であったとしても通常売買と同じように相場よりも安ければ、物件を安く購入できたことになります。

例えば相場が1,000万円の物件があるとして、AB間の売買価格が700万円でBC間の売買価格が900万円であれば、Cは安く買えたことに変わりありません。

実際にこういったことはよくありますし、私が購入した物件がまさにこういった物件だったわけです。

ネットで新着物件として出てた物件で、取引業態が「売主」と記載されていたので、業者売主とわかりつつ問い合わせをしました。

資料として謄本をもらったら、その業者に所有権移転がされていなかったので、「三為契約ですか?」と聞いたら「そうです」との回答でした。

ここからがポイントですが、三為契約とわかった私は、「大幅な金額交渉ができそうだ」と思いました。

なぜでしょうか?

業者の立場になればわかるのですが、三為契約といえど、定められた期間内に第三者であるCを見つけなければ、自らに所有権移転をしないといけないからです。

そうなると先ほども触れたように、登録免許税や不動産取得税がかかることはもちろん、融資などを含めた手間が大いにかかります。

さらに言えば、月末近くだったため、ノルマのために金額を下げてでも契約を優先するのではないかと思ったわけです。

その予想は見事に的中し、もともと安かった物件をさらに安く購入することができました。

不動産をある程度知っている人ほど、取引業態が「売主」となっていたら「高い」とすぐに連想してしまい、安い物件を見落としてしまいがちです。

また、売主である業者から「第三者の為の契約(新中間省略登記とも呼ばれる)」と言われたとしても、取引内容と物件価格の相場を確認することが重要だとわかる事例です。

グリーンマンション別府
※購入物件

 

不動産投資売買事例②購入条件のエリアを広げたら見つかった

次に購入条件のエリアを広げたら、良い物件が見つかって購入できた事例です。

私が住むエリア近郊は既に物件価格が高騰しているため、なかなか良い物件が見つからないようになってきました。

そこで少しエリアを広げて探してみると良い物件が見つかったので、お問い合わせをすることにしました。

ここがポイントですが、この物件は一般媒介で2社から販売されていました。

私は2社とも知っている会社でしたが、1社は主に買取再販を行っている会社、もう1社は主に管理を行っている会社でした。

そこで私は、管理を行っている会社に問い合わせました。

なぜでしょうか?

この物件を管理している会社である可能性が高いと思ったからです。

問い合わせて聞いてみると案の定、この会社が管理している物件でした。

管理している会社に問い合わせた方が、売買はスムーズに進む可能性が高くなります。

なぜなら、

  1. 売主との長い付き合いで信頼関係ができている可能性が高い
  2. 物件のことを周知している
  3. 売主をグリップしやすい
  4. 管理会社から嫌がらせを受ける可能性がなくなる

からです。

4.については、もし管理会社ではない会社に問い合わせて質問や資料を請求した際、その資料は管理会社しか保有していなかったり、管理会社しかわからないことがあります。

その時、管理会社がスムーズに応対・開示してくれれば良いのですが、残念ながらそういった管理会社の方が少ないのが現状です。

そういったリスクを排除するためにも、管理会社に問い合わせた方が良いと言えます。

実際に管理会社に問い合わせたおかげで、金額交渉もスムーズにいき、条件合意することができました。

しかし、契約直前で問題が発生します。

売主である所有者が、高齢だったため病気で亡くなってしまったのです。

亡くなってしまった以上、相続登記により所有者がはっきりするまで契約はできません。

管理会社に迅速な相続登記をお願いし、2ヶ月ほど待ちましたが、無事契約することができました。

後から考えると、こういった問題が発生した時も、管理会社でなければスムーズにいかなかった可能性があります。

管理会社かどうか見分ける方法として、物件資料に「管理継承条件付き」と記載があったら管理会社ですので、参考にしてみてください。

飯塚戸建
※購入物件

 

不動産投資売買事例③仲介会社に再販があるところに売ると言われる

最後に、仲介の営業マンの希望に合わせた売買事例をご紹介します。

この物件は、先日のGWの最中に新着物件として見つけました。

知り合いの業者&担当でしたが、GW休暇中だったため、担当の携帯に直接電話し、購入する旨を伝えました。

当然、通常は休暇中に電話することは避けた方が良いのですが、あまりにも安い価格で出されていて、GW休暇後すぐに申し込みが殺到することが予想できたので、申し訳ない・・と思いつつ連絡しました。

すると案の定、休暇明けと同時に大量のお問い合わせと、業者からの買い付けが何件も届いたとのこと。

これに担当の営業マンは欲が出たのか、「再販を任せてくれる業者に売りたい」と言われてしまいます。

私は基本保有目的ですし、銀行からも保有目的で融資をしていただくので、短期売買することはできません。

そこで担当の営業マンに「個人的にお礼の袖の下を渡すから保有させてほしい」と提案しましたが、会社での成績が悪いため、どうしても再販をしたいとのこと。

私は購入を優先するためにしょうがなく、知り合いの業者に代わりに買ってもらい、転売で出た利益の半分をいただくことにしました。

当然、損失が出た場合も折半になります。

しかし、こうやって無事購入することができたわけです。

この物件はまだ引き渡しも受けていないですし、実際に利益が出るかはわかりませんが、おそらく折半しても150~200万円ほどは利益が出ると思います。

このように自分が買えない物件でも、代わりに買ってくれるような知り合いの業者なりを持つことは、自分の売買の幅を広げてくれることに繋がります。

投資仲間で協力し合うようなことも重要だとわかる事例です。

サーパス貝塚駅前
※購入物件

 

まとめ

いかがでしたか?

すべての事例は、それぞれ売買内容が違い参考になったのではないでしょうか。

この記事を書きながら感じたのは、やはり知識と人脈、経験に基づく引き出しの多さが重要だということです。

初心者の方がこれらを身に付けるためには、勉強と行動しかありません。

今回紹介した事例は、初心者の方にとっては難しい事例だと思いますが、私たち一般投資家が優良物件を購入していくためには、こういった特殊な事例を克服していく必要があります。

このブログでは、不動産投資に関連する様々な内容の記事を掲載していますので、ぜひすべてご覧になってみてくださいね。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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