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不動産投資

不動産投資家必見!専業大家が収益不動産の具体的な購入事例を大公開

不動産投資家必見!専業大家が収益不動産の具体的な購入事例を大公開
困っている人
プロの不動産投資家の実際の購入事例を知りたい!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

物件を購入したことがない不動産投資初心者にとっては、物件を購入するまでのイメージがなかなかできないと思います。

そのため本当に買えるのか不安になっている人も多いのではないでしょうか。

私も最初の第一歩に時間がかかりましたので、気持ちはよくわかります^^

そこでこの記事では、購入までの流れがより具体的にイメージできるように、専業大家の私がどのような流れで物件の購入に至っているかを紹介していきます。

それぞれ購入の仕方や物件の特徴が異なるので、参考になるかと思います。

この記事によって少しでもイメージが鮮明になり、初めての購入に繋がれば幸いです。

こんな方におすすめ

  • 収益物件を購入できる気がしなくて悩んでいる
  • 収益物件購入までの流れがイメージできない
  • プロがどのように購入しているか知りたい
  • 収益物件購入のヒントが欲しい

 

 

不動産投資購入事例①業者売主で三為契約

まず初めに紹介するのは、業者売主で三為契約だった売買からです。

三為契約とは

三為契約とは「第三者のためにする契約」のことで、例えば売主Aと買主Bがいて、買主Bが所有権移転を受ける前に別の買主Cを見つけた場合、所有権を持つ前提で売主として買主Cと売買契約を結びます。それぞれ普通の売買契約を行った場合は、必ずA→B→Cと所有権移転登記をしなければなりません。しかし所有権移転をする度に登録免許税や不動産取得税がかかるため、三為契約にすることで合法的にAからCへダイレクトに所有権移転登記ができ、Bには登録免許税や不動産取得税をかからなくすることができます。

売買契約はAB間とBC間との間で行われるため、売主AはBからCへの最終売買価格がわかりませんし、買主CもAからBへの売買価格はわからないようになっています。

そのため、Bは購入価格から2割ほど上乗せして販売していることが多く、最終買主Cは高値つかみをさせられる可能性があると言われています。

ポイント

Cの立場では不利になる取引が多いと言われる三為契約ですが、上乗せされた価格であったとしても通常売買と同じように相場よりも安ければ、物件を安く購入できたことになります。

例えば相場が1,000万円の物件があるとして、AB間の売買価格が700万円でBC間の売買価格が900万円であれば、Cは安く買えたことに変わりありません。

実際にこういったことはよくありますし、私が購入した物件がまさにこういった物件だったわけです。

ネットで新着物件として出てた物件で、取引業態が「売主」と記載されていたので、業者売主とわかりつつ問い合わせをしました。

資料として謄本をもらったら、その業者に所有権移転がされていなかったので、「三為契約ですか?」と聞いたら「そうです」との回答でした。

ここからがポイントですが、三為契約とわかった私は「大幅な金額交渉ができそうだ」と思いました。

なぜでしょうか?

三為契約をしたい場合、定められた期間内に第三者であるCを見つけなければ、自らに所有権移転をしないといけないからです。

期間内にCを見つけられず通常売買となった場合は、先ほども触れたように登録免許税や不動産取得税がかかることはもちろん、融資などを含めた手間が大いにかかります。

さらには月末近くだったため、ノルマのために金額を下げてでも契約を優先するのではないかと思ったわけです。

その予想は見事に的中し、もともと安かった物件をさらに安く購入することができました。

不動産業界をある程度知っている人ほど、取引業態が「売主」となっていたら「高い」と連想してしまい安い物件を見落としてしまいがちですが、買えるチャンスを逃すことになります。

そのため、売主である業者から「第三者の為の契約(新中間省略登記とも呼ばれる)」と言われたとしても、取引内容と物件価格の相場を確認することが重要だとわかる事例です。

グリーンマンション別府
※購入物件

 

不動産投資購入事例②購入条件のエリアを広げた

次に購入条件のエリアを広げたら、良い物件が見つかって購入できた事例です。

私が住むエリア近郊は既に物件価格が高騰しているため、なかなか良い物件が見つからないようになっていました。

そこで少しエリアを広げて探してみると良い物件が見つかったので、お問い合わせをすることにしました。

ここがポイントですが、この物件は一般媒介で2社から販売されていました。

私は2社とも知っている会社でしたが、1社は主に買取再販を行っている会社、もう1社は主に管理を行っている会社でした。

そこで私は、管理を行っている会社に問い合わせました。

なぜでしょうか?

この物件を管理している会社である可能性が高いと思ったからです。

問い合わせて聞いてみると案の定、この会社が管理している物件でした。

ポイント

管理している会社に問い合わせた方が、売買はスムーズに進む可能性が高くなります。

なぜなら、

  1. 売主との長い付き合いで信頼関係ができている可能性が高い
  2. 売主をグリップしやすい
  3. 物件のことを周知している
  4. 管理会社から嫌がらせを受ける可能性がなくなる

からです。

4.については、もし管理会社ではない会社に問い合わせて質問や資料を請求した際、その資料は管理会社しか保有していなかったり、管理会社しかわからないことがあります。

その時、管理会社がスムーズに応対・開示してくれれば良いのですが、残念ながらそういった管理会社の方が少ないのが現状です。

そういったリスクを排除するためにも、管理会社に問い合わせた方が良いと言えます。

実際に管理会社に問い合わせたおかげで、金額交渉もスムーズにいって条件合意することができました。

しかし、契約直前で問題が発生します。

売主である所有者が高齢だったため、病気で亡くなってしまったのです。

亡くなってしまった以上、相続登記により所有者がはっきりするまで契約はできません。

管理会社に迅速な相続登記をお願いし、2ヶ月ほど待ちましたが無事契約することができました。

後から考えると、こういった問題が発生した時も、管理会社でなければスムーズにいかなかった可能性がありました。

参考

管理会社かどうか見分ける方法として、物件資料に「管理継承条件付き」と記載があったら管理会社である可能性が高いです。

飯塚戸建
※購入物件

 

不動産投資購入事例③仲介会社の希望にあわせる

次に仲介の営業マンの希望に合わせた購入事例をご紹介します。

この物件は、ゴールデンウィークの最中に新着物件として見つけました。

知り合いの業者&担当でしたが、GW休暇中だったため担当の携帯に直接電話し、購入する旨を伝えました。

当然、通常は休暇中に電話することは避けた方が良いのですが、あまりにも安い価格で出されていて、GW休暇後すぐに申し込みが殺到することが予想できたので、申し訳ない・・と思いつつ連絡しました。

すると案の定、休暇明けと同時に大量のお問い合わせと、業者からの買い付けが何件も届いたとのこと。

これに担当の営業マンは欲が出たのか、「再販を任せてくれる業者に売りたい」と言われてしまいます。

私は基本保有目的での購入ですし、銀行からも保有目的で融資をしていただくので、短期売買をすることはできません。

そこで担当の営業マンに「個人的にお礼の袖の下を渡すから保有させてほしい」と提案しましたが、会社での成績が悪いためどうしても再販をしたいとのこと。

私は購入を優先するためにしょうがなく、知り合いの業者に代わりに買ってもらい、転売で出た利益の半分をいただくことにしました。

当然、損失が出た場合も折半になります。

しかし、こうやって無事購入することができたわけです。

そしてこの物件は、150万円ほどの売却益が出ました。

このように自分が買えない物件でも、代わりに買ってくれるような知り合いの業者などを持つことは、自分の売買の幅を広げてくれることに繋がります。

投資仲間で協力し合うようなことも重要だとわかる事例です。

サーパス貝塚駅前
※購入物件

 

不動産投資購入事例④仲介営業マンとの雑談で紹介

次に仲介会社の営業マンと、雑談の中で「こんな物件があります」と紹介してもらって購入できた事例です。

この物件は遠距離かつ金額も小さいので、物元の業者と直接やってくださいとのことでした。

物元とは

物元とは、売主さんに売却を依頼されている仲介会社(販売・管理している会社)のことです。

元々は580万円で販売されていて、計算をしたら500万円まで下がれば収支が合うことがわかったので、物元に問い合わせました。

必要事項をヒアリングし問題がなかったので、580万円から500万円への金額交渉をお願いしました。

ヒアリングすべき事項については、下の記事もあわせてご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
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交渉のやりとりは以下の通りです。

MASA
僕は元々仲介をやっていましたし、変な駆け引きはしたくないので最大限の金額をお伝えすると500万円です。

もし難しいようであれば今の段階では諦めますので、今後なりそうになったらご連絡いただけたらと思っています。

もし500万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。

すると物元の仲介会社は・・

営業マン
わかりました、500万円は厳しいと思いますが頑張ります。

そして3日後・・

営業マン
売主から、間を取って540万円でどうかとの回答をいただきました。いかがですか?
MASA
そうですか。以前も申し上げた通り500万円が限界ですので、また下がりそうになったらご連絡ください。

そして1週間後・・

営業マン
売主から500万円で承諾をいただきました!
MASA
そうですか!ご尽力いただき、ありがとうございます!

以上が条件合意までの一連の流れです。

余計なやりとりがなくスムーズな交渉ができたと思います。

上手な交渉方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

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グランドハイツ天籟寺※購入物件

 

不動産投資購入事例⑤業者売主の物件

今回の物件も不動産のポータルサイトで見つけたのですが、通常と違うのは売主が業者だったことです。

そして仲介会社は、その売主の仲介を専門にしている子会社でした。

つまり仲介会社が売主みたいなものです。

元々は720万円で販売されていて、計算をしたら600万円まで下がれば満足のいく月々のキャッシュフローが得られることがわかりました。

問い合わせをして必要事項をヒアリングし、問題がなかったので720万円から600万円への金額交渉をお願いしました。

通常業者売主の場合は、そこまで大きな交渉はできないことが多いですし、元々かなり安いので交渉していたら買えないだろうな・・と思いつつもダメもとでお願いしてみました。

交渉のやりとりは以下の通りです。

ちなみに私が不動産仲介をやっていた時代に、やり取りをしたことのある売主(業者)さんです。

MASA
僕は元々○○不動産で仲介をやってたんですよ~。いや~その説はお世話になりました。
営業マン
へ~そうなんですね。つい最近○○さんとやり取りさせていただきましたよ。
MASA
そうなんですね、それ僕の後輩です。ははは
MASA
ところでこの物件なんですが、元々仲介やってたこともあり、変な駆け引きはしたくないので最大限の金額をお伝えすると600万円です。

お手数おかけして申し訳ないのですが、交渉頑張ってみてもらえませんか?

もし600万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。

営業マン
わかりました、そしたらちょっと聞いてみますね。

この時の反応で、え?もしかしたらイケるかも・・と思いました^^;

そして5日後・・

営業マン
MASAさん、610万円でもいいですか?よければそれで承認取ります。
MASA
わかりました、大丈夫ですよ!よろしくお願いします。

そして1週間後・・

営業マン
610万円で承諾をいただきました!
MASA
そうですか!ご尽力いただき、ありがとうございます!
MASA
それにしても、この物件お問い合わせかなり多かったんじゃないですか?
営業マン
そーなんですよ、実は他で満額で申し込みもらったんですが、その人も業者免許は持っていないもののセミプロみたいな人で、ちょっと色々とうるさそうだったんで断ったんですよね~
営業マン
で断ってたら、販売金額よりも高く買うからとか言い出して結構面倒でした^^;
MASA
それ会社的に大丈夫だったんですか?
営業マン
うちは正直儲からなくていいんです^^; それより契約決済がスムーズにいかなかったり、売った後に面倒になる方が嫌なので・・

以上が条件合意までの一連の流れです。

確かに大きなデベロッパーなので儲かってはいるんでしょうけど、中にはこんな業者さんもいるんですね^^

私が仲介経験者で契約決済がスムーズにできること、またその業者さんと私の家が近くて、すぐ事務所に行けることもプラスになっていたと思います。

築古戸建

※購入物件

 

まとめ

いかがでしたか?

すべての事例は、それぞれ内容が違い参考になったのではないでしょうか。

この記事を書きながら感じたのは、やはり知識と人脈、経験に基づく引き出しの多さが重要だということです。

初心者の方がこれらを身に付けるためには、勉強と行動しかありません。

今回紹介した事例は、初心者の方にとっては難易度の高い事例もありましたが、私たち一般投資家が優良物件を購入していくためには、こういった特殊な事例を克服していく必要があります。

参考にしていただき、購入までの道しるべになったら幸いです^^

 

 


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