こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
物件を購入したことがない不動産投資初心者にとっては、物件を購入するまでのイメージがなかなかできないと思います。
そのため本当に買えるのか不安になっている人も多いのではないでしょうか。
私も最初の第一歩に時間がかかりましたので、気持ちはよくわかります。
そこで今回は、購入までの流れがより具体的にイメージできるように、専業大家の私がどのような流れで収益物件の購入に至っているかを紹介していきます。
それぞれ購入の仕方や物件の特徴が異なるので、参考になるかと思います。
この記事によって少しでもイメージが鮮明になり、初めての購入に繋がれば幸いです。
こんな方におすすめ
- 収益物件を購入できる気がしなくて悩んでいる
- 収益物件購入までの流れがイメージできない
- プロがどのように購入しているか知りたい
- 収益物件購入のヒントが欲しい
コンテンツ
保有用収益物件の購入事例
まずは、保有用収益物件として購入した事例を紹介します。
業者売主で三為契約
まず初めに紹介するのは、業者売主で三為契約だった売買からです。
三為契約とは
三為契約とは「第三者のためにする契約」のことで、例えば売主Aと買主Bがいて、買主Bが所有権移転を受ける前に別の買主Cを見つけた場合、所有権を持つ前提で売主として買主Cと売買契約を結びます。それぞれ普通の売買契約を行った場合は、必ずA→B→Cと所有権移転登記をしなければなりません。しかし所有権移転をする度に登録免許税や不動産取得税がかかるため、三為契約にすることで合法的にAからCへダイレクトに所有権移転登記ができ、Bには登録免許税や不動産取得税をかからなくすることができます。
売買契約はAB間とBC間との間で行われるため、売主AはBからCへの最終売買価格がわかりませんし、買主CもAからBへの売買価格はわからないようになっています。
そのため、Bは購入価格から2割ほど上乗せして販売していることが多く、最終買主Cは高値つかみをさせられる可能性があると言われています。
ポイント
Cの立場では不利になる取引が多いと言われる三為契約ですが、上乗せされた価格であったとしても通常売買と同じように相場よりも安ければ、物件を安く購入できたことになります。
例えば相場が1,000万円の物件があるとして、AB間の売買価格が700万円でBC間の売買価格が900万円であれば、Cは安く買えたことに変わりありません。
実際にこういったことはよくありますし、私が購入した物件がまさにこういった物件だったわけです。
ネットで新着物件として出てた物件で、取引業態が「売主」と記載されていたので、業者売主とわかりつつ問い合わせをしました。
資料として謄本をもらったら、その業者に所有権移転がされていなかったので、「三為契約ですか？」と聞いたら「そうです」との回答でした。
ここからがポイントですが、三為契約とわかった私は「大幅な金額交渉ができそうだ」と思いました。
なぜでしょうか？
三為契約をしたい場合、定められた期間内に第三者であるCを見つけなければ、自らに所有権移転をしないといけないからです。
期間内にCを見つけられず通常売買となった場合は、先ほども触れたように登録免許税や不動産取得税がかかることはもちろん、融資などを含めた手間が大いにかかります。
さらには月末近くだったため、ノルマのために金額を下げてでも契約を優先するのではないかと思ったわけです。
その予想は見事に的中し、もともと安かった物件をさらに安く購入することができました。
不動産業界をある程度知っている人ほど、取引業態が「売主」となっていたら「高い」と連想してしまい安い物件を見落としてしまいがちですが、買えるチャンスを逃すことになります。
そのため、売主である業者から「第三者の為の契約（新中間省略登記とも呼ばれる）」と言われたとしても、取引内容と物件価格の相場を確認することが重要だとわかる事例です。
※購入物件
購入条件のエリアを広げた
次に購入条件のエリアを広げたら、良い物件が見つかって購入できた事例です。
私が住むエリア近郊は既に物件価格が高騰しているため、なかなか良い物件が見つからないようになっていました。
そこで少しエリアを広げて探してみると良い物件が見つかったので、お問い合わせをすることにしました。
ここがポイントですが、この物件は一般媒介で2社から販売されていました。
私は2社とも知っている会社でしたが、1社は主に買取再販を行っている会社、もう1社は主に管理を行っている会社でした。
そこで私は、管理を行っている会社に問い合わせました。
なぜでしょうか？
この物件を管理している会社である可能性が高いと思ったからです。
問い合わせて聞いてみると案の定、この会社が管理している物件でした。
ポイント
管理している会社に問い合わせた方が、売買はスムーズに進む可能性が高くなります。
なぜなら、
- 売主との長い付き合いで信頼関係ができている可能性が高い
- 売主をグリップしやすい
- 物件のことを周知している
- 管理会社から嫌がらせを受ける可能性がなくなる
からです。
4.については、もし管理会社ではない会社に問い合わせて質問や資料を請求した際、その資料は管理会社しか保有していなかったり、管理会社しかわからないことがあります。
その時、管理会社がスムーズに応対・開示してくれれば良いのですが、残念ながらそういった管理会社の方が少ないのが現状です。
そういったリスクを排除するためにも、管理会社に問い合わせた方が良いと言えます。
実際に管理会社に問い合わせたおかげで、金額交渉もスムーズにいって条件合意することができました。
しかし、契約直前で問題が発生します。
売主である所有者が高齢だったため、病気で亡くなってしまったのです。
亡くなってしまった以上、相続登記により所有者がはっきりするまで契約はできません。
管理会社に迅速な相続登記をお願いし、2ヶ月ほど待ちましたが無事契約することができました。
後から考えると、こういった問題が発生した時も、管理会社でなければスムーズにいかなかった可能性がありました。
参考
管理会社かどうか見分ける方法として、物件資料に「管理継承条件付き」と記載があったら管理会社である可能性が高いです。
※購入物件
仲介営業マンとの雑談で紹介
次に仲介会社の営業マンと、雑談の中で「こんな物件があります」と紹介してもらって購入できた事例です。
この物件は遠距離かつ金額も小さいので、物元の業者と直接やってくださいとのことでした。
物元とは
物元とは、売主さんに売却を依頼されている仲介会社（販売・管理している会社）のことです。
元々は580万円で販売されていて、計算をしたら500万円まで下がれば収支が合うことがわかったので、物元に問い合わせました。
必要事項をヒアリングし問題がなかったので、580万円から500万円への金額交渉をお願いしました。
ヒアリングすべき事項については、下の記事もあわせてご覧ください。
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交渉のやりとりは以下の通りです。
もし難しいようであれば今の段階では諦めますので、今後なりそうになったらご連絡いただけたらと思っています。
もし500万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。
すると物元の仲介会社は・・
そして3日後・・
そして1週間後・・
以上が条件合意までの一連の流れです。
余計なやりとりがなくスムーズな交渉ができたと思います。
上手な交渉方法については、下の記事もあわせてご覧ください。
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※購入物件
業者売主の物件
当物件も不動産のポータルサイトで見つけたのですが、通常と違うのは売主が業者だったことです。
そして仲介会社は、その売主の仲介を専門にしている子会社でした。
つまり仲介会社が売主みたいなものです。
元々は720万円で販売されていて、計算をしたら600万円まで下がれば満足のいく月々のキャッシュフローが得られることがわかりました。
問い合わせをして必要事項をヒアリングし、問題がなかったので720万円から600万円への金額交渉をお願いしました。
通常業者売主の場合は、そこまで大きな交渉はできないことが多いですし、元々かなり安いので交渉していたら買えないだろうな・・と思いつつもダメもとでお願いしてみました。
交渉のやりとりは以下の通りです。
ちなみに私が不動産仲介をやっていた時代に、やり取りをしたことのある売主（業者）さんです。
お手数おかけして申し訳ないのですが、交渉頑張ってみてもらえませんか？
もし600万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。
この時の反応で、え？もしかしたらイケるかも・・と思いました^^;
そして5日後・・
そして1週間後・・
以上が条件合意までの一連の流れです。
確かに大きなデベロッパーなので儲かってはいるんでしょうけど、中にはこんな業者さんもいるんですね^^
私が仲介経験者で契約決済がスムーズにできること、またその業者さんと私の家が近くて、すぐ事務所に行けることもプラスになっていたと思います。
※購入物件
仲介会社が不慣れだった取引
当物件は売出価格580万円でしたが、ほぼ半額の300万円で購入できました。
キャッシュフローも十分に出ていますし、退去後売却の際には600万円ほどで売れる物件ですので、ほぼノーリスク物件と言えます。
こんな好物件をどうやって見つけたのか、どうやって値引き交渉したのかなど、以下解説していきます。
物件の発見は、いつも通りネットからです。
580万円で売りに出されていましたので、融資を10年で考えると毎月の返済が50,810円と管理費＆修繕積立金19,300円で、毎月のキャッシュフローが△5,110円でした。
いつもならこの時点で諦めるのですが、この物件に関しては以下のような理由により金額交渉しようと考えました。
ポイント
- 退去後に同じ580万ぐらいで売れる
- 広さが約75㎡で最適
- 物件価格の総額が低い
- 立地が悪くない
- 家賃が65,000円取れている
- 仲介会社が地元の小さな会社
これだけの条件が揃うこともなかなかありません。
最後の「仲介会社が地元の小さな会社」というのは、説明の必要があるので解説します。
私は仲介会社が地元の小さな会社の場合、以下のように考えます。
ポイント
- あまり仲介に慣れてない可能性が高い
- 売主が仲介会社の知人の可能性が高い
- 売主が高齢の可能性が高い
- 仲介会社が管理している可能性が高い
これらの時は、大きな金額交渉が通りやすい傾向があります。
そしてこれらの予想は、結果見事に的中していましたw
それでは以下、仲介会社とのやりとりをご覧ください。
こうやっていつも確認する事項を質問し、すべて問題なかったので300万円で申し込みを入れることにしました。
ちなみに確認すべき事項については、下の記事をご覧ください。
-
不動産投資初心者必見！物件資料チェック事項とヒアリング事項まとめ
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2日後・・
そして無事、年末に一括決済を迎えました。
ちなみに「ネットから物件情報を成約処理せずに落としてほしい」とお願いしたのは、以下の理由からです。
ポイント
- 他の希望者からチャチャが入らないようにするため
- 将来売却する時のために、安すぎる事例が残らないようにするため
不動産売買は、契約をガチガチに固めるためのこういった努力が重要です。
やってくれない業者もありますが、お願いはするようにしましょう。
※購入物件
リースバック
この取引では、2,180万円で売りに出されていた物件を、1,500万円で購入することができました。
物件を見つけたきっかけは、住友不動産販売のステップオークションです。
ステップオークションとは
私はこのステップオークションに買取業者側で登録しているので、毎日買取案件がメールで送られてきます。
その中に今回の物件が入っていて、いつもは流し見ぐらいしかしないのですが、リースバックと記載があったので目に留まりました。
リースバックとは
自宅を売却し資金を得るとともに、売却したあとの自宅をそのまま借りて継続して住む方法です。
物件価格2,180万円に対して家賃85,000円だったので、まったく採算は合いませんでしたが、リースバックは大幅指値が通ることがあるので、念のため問い合わせてみました。
すると・・なんと1,550万円までならOKもらえそうとの情報が。ﾅﾅﾅ､ﾅﾝﾀﾞｯﾃ!!!!!??
ところが私の試算では、採算が合うのは上限1,500万円だったので、ここは心を鬼にして「1,500万円だったら買います！」と宣言。
交渉はしてくれるとのことだったので、交渉結果をドキドキしながら待っていると、昔同僚だった不動産仲介をしている後輩から電話。
あれ実は私のお客さんが1,500万で申し込み入れてるんですよ^^;
だから仲介の営業マンも1,550万円だったらって言ったんでしょうね。
MASAさんだったら譲りますし、そしたら1,500万円で買えると思いますよ！
なんと、物件の仲介会社の営業マンと私の後輩が繋がっていて、私が申し込み入れていることを知り、後輩が律儀にも電話してきてくれて、なおかつ物件を譲ってくれたわけです。
なんてデキた後輩！
やはり持つべきものはデキる後輩！笑
ということで物件を譲ってもらい、仲介会社の営業マンも1,500万円で纏めてくれたので、無事契約合意に至りました。
転売用物件の売買事例
次に転売用物件の売買事例を紹介します。
仲介会社の希望にあわせる
ここからは、転売用の不動産を購入して転売した事例も紹介します。
まずは、仲介の営業マンの希望に合わせた購入事例から。
この物件は、ゴールデンウィークの最中に新着物件として見つけました。
知り合いの業者＆担当でしたが、GW休暇中だったため担当の携帯に直接電話し、購入する旨を伝えました。
当然、通常は休暇中に電話することは避けた方が良いのですが、あまりにも安い価格で出されていて、GW休暇後すぐに申し込みが殺到することが予想できたので、申し訳ない・・と思いつつ連絡しました。
すると案の定、休暇明けと同時に大量のお問い合わせと、業者からの買い付けが何件も届いたとのこと。
これに担当の営業マンは欲が出たのか、「再販を任せてくれる業者に売りたい」と言われてしまいます。
私は基本保有目的での購入ですし、銀行からも保有目的で融資をしていただくので、短期売買をすることはできません。
そこで担当の営業マンに「個人的にお礼の袖の下を渡すから保有させてほしい」と提案しましたが、会社での成績が悪いためどうしても再販をしたいとのこと。
私は購入を優先するためにしょうがなく、知り合いの業者に代わりに買ってもらい、転売で出た利益の半分をもらうことにしました。
当然、損失が出た場合も折半になります。
しかし、こうやって無事購入することができたわけです。
そしてこの物件は、150万円ほどの売却益が出ました。
このように自分が買えない物件でも、代わりに買ってくれるような知り合いの業者などを持つことは、自分の売買の幅を広げてくれることに繋がります。
投資仲間で協力し合うようなことも重要だとわかる事例です。
※購入物件
特殊な擁壁あり物件
この物件は、相場よりも安くネットに掲載されていたにもかかわらず、長期にわたり売れていない物件でした。
なぜ売れていなかったのか。
それは物件の裏側に高低差がある（当物件が上側）擁壁物件だからです。
擁壁とは
擁壁物件では、以下のことを確認するようにしています。
調査ポイント
- 擁壁の建築確認または開発許可があるか
- がけ条例に該当するか（隣地との高低差が3m以上ないか）
- 二段擁壁になっていないか
- 現地の擁壁の状態はよいか
がけ条例とは
がけ条例とは、がけの近くにある建築物の安全性を確保するために、都道府県等の自治体によって定められた条例です。 がけの高さやがけからの距離によって、建築行為が制限されます。福岡市では高さ3mを超えるがけの近くに建物を建てる場合、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設ける必要があります（下図参照）。
出典：福岡工務店
二段擁壁とは
二段擁壁は下写真のように、既存の擁壁上にコンクリートブロックやコンクリートなどが設置されている擁壁のことです。 宅地造成等規制法上は違法となり、対策を講じる必要があります。
そして先ほどの調査ポイント4つの内容を調べた当物件の結果は、それぞれ以下の通りでした。
調査結果
- 開発許可があった〇
- 仮測量図では最大高低差で、ギリギリ3m未満だった〇
- 二段擁壁だった✖
- 擁壁の状態は良かった〇
つまり二段擁壁以外はクリアしていたわけです。
当物件の二段擁壁は、下の写真の通り、赤矢印部分が二段擁壁になっています。
本来は二段擁壁は購入しないのですが、今回は大手ハウスメーカーの建築士が「このままの擁壁でも建てれるのではないか」との見解を示していたこと、最悪杭打ちで建築する業者があるのではないかと考え、リスクを承知で購入しました。
当時はまだ古家が残っており、解体すれば買う人も検討しやすくなるとも考えました。
購入したといっても今回は、後輩とともに後輩の宅建業者での購入です。
2,280万円の物件を、私は解体更地渡しで2,000万円なら良いのではないかと考えましたが、後輩がさらにシビアに交渉してくれて1,800万円でまとめてくれました。
この後輩の交渉が、後に私を助けてくれることになります。
さて購入後、まずは買取業者に買い取りの打診をして回りました。
全部で15社ほど紹介しましたが、結果は2,000万円以上の回答はゼロ・・
もともと買取業者で売れるのではないかと期待していましたし、やはりどこも二段擁壁に難色を示しただけに少し焦りました。
一般客も何組か検討してくれましたが、おそらく擁壁の問題で購入までには至らず・・
そこで金額を2,380万円に変更。
また、知り合いの建築士にお願いして、擁壁が安全であることのお墨付きをもらうことに。
すると以前にも他の買取業者から打診があって、すでに役所と交渉をしたことがあるとのこと。
そして役所の見解は、開発許可当時の擁壁の状態に戻せばOKということが判明。
実はこの物件、実効面積を増やすために、開発許可当時の擁壁（下写真左）の上から土を入れて、新たに垂直の擁壁（下写真右）をついていたんです。
⇒
さっそく上写真右の垂直についている擁壁を壊してもらい、写真左の開発許可当時の状態に戻しました。
下の写真は、擁壁の上から撮った擁壁解体工事中の写真で、黄色矢印が既存の違反擁壁、赤矢印が開発許可当時の遵守擁壁です。
こんなの初めて見ましたし、実効面積を増やすために、二重で擁壁ついていることもあるんですね^^;
ちなみに建築士の調査と解体工事含めて、格安の約60万円でしていただきました。ｱﾘｶﾞﾀﾔ~
さて二段擁壁問題が解決すればこっちのもの。
予想通りすぐに申し込みが入り、結局2,250万円で売却できました。
1,800万円で購入して2,250万円で売却したので、450万円の利益！！とはならないですよね^^;
今回の支出は以下の通りです。
| 項目 | 経費 |
| 物件代金 | 18,000,000円 |
| 仲介手数料（売り買い） | 1,468,500円 |
| 登記費用 | 308,000円 |
| 不動産取得税 | 206,700円 |
| 建築士＆擁壁解体費用 | 599,500円 |
| 融資手数料 | 354,638円 |
| 諸費用 | 153,768円 |
| 合計 | 21,091,106円 |
つまり22,500,000円－21,091,106円＝約140万。
140万円を後輩と分けて一人70万・・
リスクと手間を取った割には、リターンが低いですよね。
まぁでも擁壁の勉強になった売買でした。
みなさんも擁壁にはくれぐれもお気をつけください！笑
おわりに
いかがでしたか？
すべての事例は、それぞれ内容が違い参考になったのではないでしょうか。
この記事を書きながら感じたのは、やはり知識と人脈、経験に基づく引き出しの多さが重要だということです。
初心者の方がこれらを身に付けるためには、勉強と行動しかありません。
今回紹介した事例は、初心者の方にとっては難易度の高い事例もありましたが、私たち一般投資家が優良物件を購入していくためには、こういった特殊な事例を克服していく必要があります。
参考にしていただき、購入までの道しるべになったら幸いです。
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困っている人不動産業者ではない先輩大家さんで、相談にのってくれる人いないかなぁ 私は元大手不動産売買仲介会社のトップ営業マンで、現在専業大家として不動産投資の相談サービスを提供しています。 なぜなら不 ...
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