不動産投資

不動産投資はドミナント戦略で効率的な賃貸経営!~メリット7選~

不動産投資はドミナント戦略で効率的な賃貸経営!~メリット7選~
困っている人
賃貸経営でドミナント戦略はどうなの?

こんにちは専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「不動産投資ってラクなイメージなのに、やってみると全然ラクじゃない・・」

「結構時間も取られるし、不労所得だと思ったのに大変だなぁ・・」

このように感じている方いませんか?

そういった悩みをお持ちの方のために、今回は僕の不動産賃貸経営の戦略の一つをご紹介します。

それは「ドミナント戦略」です。

ドミナント戦略とは、コンビニ最大手のセブンイレブンが取り入れていることで脚光を浴びましたが、「特定のエリアに集中して出店する戦略」のことを言います。

日本語訳では「 優勢な 」「 支配的な 」という意味になるので、特定のエリアを支配する戦略ということです。

コンビニ以外にも、大手フランチャイズ飲食店やスーパーなど、取り入れている会社が多いです。

このドミナント戦略は、実は不動産投資にこそ有効だと考え実践してきました。

おかげで今まで少ない労力で、効率的に賃貸経営をすることができました。

そこで今回は、賃貸経営版ドミナント戦略について、メリットを中心にわかりやすく解説していきます。

ドミナント戦略で、効率的かつラクに賃貸経営を運営していきましょう!

 

私のドミナント戦略

私は不動産売買仲介業をやっていたため、福岡市およびその周辺エリアに関しては、かなり土地勘があり、特徴やニーズを把握しています。

そのため少し特殊ですが、私のドミナント戦略エリアは、少し広めの福岡市全域およびその周辺エリアとなっています。

今まで13件ほど購入しましたが、すべてこのエリア内の物件です。

そして集中させているのは、物件だけではありません。

ここが重要なポイントですが、僕は保有物件の管理や銀行融資、リフォームや司法書士などは、すべてそれぞれ同じ1,2社にお願いしています。

ドミナント戦略により、保有物件を特定のエリアに集中させることで、関係業者を絞ることができ(チームを作れる)、それぞれ濃厚な関係を築き上げることができています。

濃厚な関係を築き上げれるということは、それだけ信頼もできますし、ストレスもなくなりますし、費用も安く抑えることができるといった、数多くのメリットを享受することができるようになります。

おかげさまで私の賃貸経営はとてもラクさせてもらっていて、何か起こってもすべて電話1本で済ますことができるようになっています。

良いか悪いかは別の話ですが^^;

では具体的にどういったメリットがあるのか、次項で説明していきます。

 

不動産投資の賃貸経営におけるドミナント戦略のメリット

賃貸経営におけるドミナント戦略のメリットは7つあります。

  1. 地域ニーズや特徴など地の利を生かせる
  2. 管理会社が優先的に対応してくれる
  3. 金融機関から融資が受けやすくなる
  4. 効率的かつ手間がかからない
  5. 低コストで運営できる
  6. 物件の巡回・管理がしやすい
  7. 認知度が高まり、物件情報を仕入れやすくなる

地域のニーズや特徴など地の利を生かせる

僕が所有している物件は、ほとんどが居住地近くの知っているエリアです。

不動産は土地勘があるという地の利を生かした運営をしない手はありません。

居住地近くの知っているエリアに限定することで、その地域の需要や特徴を生かした賃貸経営をすることができます。

例えば福岡市という広い範囲でいうと、カップルの同姓や老夫婦など2人住まいが多い割に2LDKの物件が少なく、2LDKは需要があります。

大学が近くにある、工場が近くにあり独身者が多いなど、それぞれのエリア特性に合わせた物件を購入することで空室リスクを抑えることができます。

逆に知らないことで損することもあります。

地域が変わるとADや敷金・礼金の目安や習慣が変わってきます。

知っているエリアであれば、相場や習慣を知っているので無駄な出費を抑え、効率的な広告宣伝ができます。

また、近隣環境の変化や情報をいち早く入手する事も可能です。

例えば学校、コンビニ・スーパー、病院等の新設や撤退などの情報は賃貸経営に直結します。

これらの情報をいち早く入手できれば、投資判断を有利に進めることができます。

知っているエリアのドミナント戦略で、賃貸経営において必要な情報を知っているという地の利を生かした経営をしていきましょう。

管理会社が優先的に対応してくれる

例えば知らぬ土地のアパート一つだけの管理だと、管理会社にとっては数多い大家の一人でしかありませんが、何戸もまとめて委託することで、管理会社の対応が変わってきます。

管理会社によっては、物件数が多い大家でないと専属の管理担当者がつかないこともあります。

管理は入居者の募集から退去後のリフォームまで、いろいろとやり取りすることが多いので、すべて同じ管理担当者がいてくれないと面倒なことになります。

不慣れな若手ではなく、ベテランの方が担当してくれるかも重要ですが、当然規模の大きな大家をベテランの方が担当することになります。

そして、賃貸経営において大きな影響を及ぼすのが、優先的に自分の物件を紹介してくれるかどうかです。

その点、管理会社の中で重要度の高い大家になっておけば、仲介の営業マンたちも優先的に紹介してくれるようになります。

その結果、退去があってもすぐに入居者が見つかる仕組みが構築できるのです。

金融機関から融資が受けやすくなる

僕は1物件を除いて、すべて同じ地方銀行1行に融資してもらっています。

1つの銀行に頼りすぎであることが良いか悪いかは別として、それだけ銀行としても融資しやすいということです。

銀行から近いエリアであれば、銀行は調査がしやすくなります。

また、管理会社と同様に、多くの融資を1つの金融機関に集中させることで、金融機関の中での優先順位が上がります。

その代表的なものとして金利がありますが、僕はこの銀行では、金利1.3%から始まり今では1%という好条件で融資を受けています。

特別資産があるわけでもない一般投資家の中では、最低水準の金利だと思います。

これは融資実績を同じ銀行で積み上げてきた結果実現できた優遇金利です。

さらに実績を積んでいくと、金融機関から収益物件の紹介を受けることもあります。

銀行から紹介される物件は、相続など公に売りに出されていない優良物件の可能性が高く、資産家はこういった情報から購入することも多いです。

もちろん金融機関からの紹介された物件なので、融資の心配もいりません。

金融機関との太いパイプが構築できるのもドミナント戦略の大きなメリットです。

効率的かつ手間がかからない

ドミナント戦略により居住地の近くに物件を集めることで、効率的かつ手間のかからない賃貸経営が実現できます。

管理会社(リーシング会社含む)だけでなく、売買仲介会社、清掃業者、リフォーム業者、建築会社、土地家屋調査士、司法書士、保険会社、銀行など、毎回違う地域で購入していたら毎回これらの新規開拓が必要で、かなりの時間と手間がかかります。

現地調査や周辺環境調査も含めると、本当に大変ですよね。

僕の場合、すでに不動産投資チームができているので、何かあってもすべて電話1本で解決できるため、本当に手間がかかりません。

例えば退去があった際にはリフォーム会社に電話、良い物件が見つかった際には銀行に電話、購入が決まったら司法書士に電話など、チームのおかげでラクさせてもらってます。

これぞ「不労所得」といったところですね。

低コストで運営できる

物件が特定のエリアに集中していれば、同じ管理会社やリフォーム業者、司法書士に繰り返し発注することができます。

同じ業者に繰り返し発注していれば、信頼関係ができるとともに、お得意様だと認識してもらえて、特別価格でしてくれるようになります。

例えば、僕は登記費用を報酬2万円でしてもらっています。

通常であれば6~8万円ほどかかると思うので、とても助かっています。

不動産に限らずですが、特定の業者さんに大量かつ繰り返し発注することができれば、コストを下げることが可能です。

また、お互いのことを知っているので、余計な心配やストレスを抱えずに済むのもいいですね。

物件の巡回・管理がしやすい

僕はほぼ毎月、アパートの清掃に行っています。

僕は清掃を管理会社に任せていませんが、大家である以上、管理会社に任せているとしても、今の自分の物件がどのようになっているかを定期的にチェックすべきです。

共用部の電気が切れていないか? 共用部が汚れていないか? 放置自転車が増えていないか? 不法駐車がないか? ゴミがきちんと分別されているか? 雑草が生えていないか? などです。

完璧に管理してくれる管理会社の方が少ないので、管理会社を管理することも必要です。

しかし遠くに物件が散らばっていると、巡回するだけで一苦労です。

退去が発生した際も、現地に行ってどれだけリフォームをすべきか判断しなければなりません。

このように賃貸経営をしていると、現地に行くことは少なくありませんので、やはり近くに集まっていると、それだけ効率よく運営することができます。

認知度が高まり、物件情報を仕入れやすくなる

ドミナント戦略によって、仲介会社からの認知度が上がるといったメリットもあります。

認知度が上がると、物件情報をネットに掲載される前に知りえることが可能になります。

良い物件が出た時に、たまたま知っている業者さんや担当者だと融通をきかせてもらうこともできるようになります。

いくらまでなら金額交渉できそう、といった情報もつかめたりします。

営業マンにとっても、知っている人というのは大きな安心感につながりますので、大きなアドバンテージを手に入れることができるわけです。

 

賃貸経営におけるドミナント戦略のデメリット

これまでメリットをお伝えしてきましたので、ここではデメリットを解説します。

災害時のダメージが大きくなる

災害の代表例といえば、地震ですよね。

僕の所有物件はすべて福岡県内にあるので、福岡で大地震が起こったら大きなダメージを受けます。

そのため、地震保険を多めにかけることでリスクヘッジをしています。

地震保険の補償金額は火災保険の補償金額の1/2と決まっていますので、火災保険の補償金額をを大きくすることで、地震保険の補償金額を増やすことができます。

補償金額を大きくしても、保険料は思いのほか上がりませんので、このやり方はおすすめです。

もし全壊したとしたら、保険料が入って土地売りもできるので、逆にプラスにすることもできますよ!

火災保険に関しては、不動産投資で火災保険は入るべき!?をご覧ください。

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ドミナントエリアが衰退すると、全所有物件の資産価値が下落する

現在も今後も、残念ながら日本は人口が減少していきます。

特に田舎は過疎化が進み、限界集落も多くなってきていますよね。

福岡は幸い今のところ人口増のエリアですが、それでも福岡県全体で見れば、福岡市とその近郊エリア以外は人口が大幅に減少していっています。

なので購入する時には、人口動向や空家率なども見ています。

またよくあるのが、昔の産業に頼っているエリアだったり、工場や学校などに頼っているエリアは危険です。

例えば、一つの大企業の工場の雇用で成り立っているようなエリアの場合、その街から大企業の工場が撤退すれば、雇用はなくなり賃貸ニーズも大きく減少します。

そのようなエリアに物件を集中させていた場合は、全ての物件で賃貸ニーズがなくなり、資産価値も減少してしまいます。

そのためドミナント戦略では、人口の動向を確認し、豊富なニーズが存在する立地を選定することが重要になります。

具体的には、利便性が高くニューファミリー層の流入が多い地域であれば、しばらくは安心できますね。

 

ドミナント戦略に向いている人

このようにメリットとデメリットの双方があるドミナント戦略ですが、メリットの方がはるかに大きいのはお分かりいただけたと思います。

特に賃貸経営にかける時間が限られているサラリーマンや、自分で管理やDIYをする人などに向いていると言えるでしょう。

ドミナント戦略によって、賃貸経営にかける時間を大幅に削減することができます。

管理会社にすべて任せるから大丈夫!とはいかないのが、正しい賃貸経営の姿です。

管理会社に管理をお願いするとしても、トラブルがあれば現地に行かないといけないことも多いですし、そもそも任せる管理会社の選定にも時間はかかりますからね^^;

それに、複数の地域の特性やリスク管理、賃貸ニーズに精通するには大変な勉強や努力が必要になります。

時間はすべての人にとって有限であり、管理運営に無駄に時間をかけるくらいであれば、新規物件を仕入れることに時間を費やした方が、不動産投資家として成功できる可能性は高まるでしょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

コンビニなど小売業に多いドミナント戦略ですが、これまで解説してきたように実は不動産賃貸経営にも活用できます。

むしろ不動産賃貸経営こそ、ドミナント戦略のメリットが大いに生かせる業種なのです。

ドミナント戦略を活用して、大切な時間を節約しながら、効率的に不動産賃貸経営を行っていきましょう!

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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