不動産投資で成功する人はドミナント戦略を実践している理由７選

困っている人

不動産投資で成功する人の多くは、ドミナント戦略ってほんと？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

「不動産投資ってラクなイメージなのに、やってみると全然ラクじゃない・・」

「思ったより時間も取られるし、不労所得だと思ったのに大変だなぁ・・」

このように感じている方いませんか？

そういった悩みを持っている方のために、今回は不動産投資で成功する人が実践している、「ドミナント戦略」について解説します。

もちろん私もドミナント戦略を実践していて、成功していると感じています。

このドミナント戦略は、実は不動産投資にこそ有効です。

ドミナント戦略のおかげで、今まで少ない労力で効率的に賃貸経営をすることができました。

あなたもドミナント戦略を実践して、効率的かつラクに賃貸経営していきましょう！

不動産投資で成功する人はドミナント戦略の理由７選

不動産投資で成功する人が、ドミナント戦略を実践している理由は主に７つあります。

以下、それぞれ解説していきます。

地域のニーズや特徴など地の利を生かせる

不動産は土地勘があるという、地の利を生かした運営をしない手はありません。

居住地周辺の知っているエリアに限定することで、その地域の需要や特徴を生かした賃貸経営をすることができます。

例えば福岡市では、カップルや友人同士、老夫婦など２人住まいに適した2LDKの需要が多い割に、2LDKの物件供給は足りていません。

このように、それぞれのエリア特性に合わせた物件を購入することで、空室リスクを抑えることができます。

逆に知らないことで損することもあります。

地域が変わるとADや敷金・礼金の目安や習慣も変わります。

知っているエリアであれば、相場や習慣を知っているので無駄な出費を抑え、効率的な広告宣伝ができます。

また近隣環境の変化や情報を、いち早く入手する事も可能です。

例えば学校、コンビニ・スーパー、病院等の新設や撤退などの情報は、賃貸経営に直結します。

これらの情報をいち早く入手できれば、賃貸経営や投資判断を有利に進めることができます。

管理会社が優先的に対応してくれる

例えば知らぬ土地のアパート一つだけの管理だと、管理会社にとっては数多い大家の一人でしかありませんが、何戸もまとめて委託することで、管理会社の対応が変わってきます。

管理会社によっては、物件数が多い大家でないと、専属の管理担当者がつかないこともあります。

管理会社とは入居者の募集から退去後のリフォームまで、いろいろとやり取りすることが多いので、すべて同じ管理担当者がいてくれないと面倒なことになります。

不慣れな若手ではなく、ベテランの方が担当してくれることも重要ですが、当然規模の大きな大家をベテランの方が担当することになります。

そして賃貸経営において大きな影響を及ぼすのが、優先的に自分の物件を紹介してくれるかどうかです。

管理会社の中で重要度の高い大家の物件は、仲介の営業マンたちも優先的に紹介してくれます。

その結果、退去があってもすぐに入居者が見つかる仕組みが構築できるのです。

融資が受けやすい

私はほぼすべて、同じ地方銀行１行に融資してもらっています。

１つの銀行に頼りすぎであることが良いか悪いかは別として、それだけ銀行としても融資しやすいということです。

銀行から近いエリアであれば、銀行は調査がしやすくなります。

また管理会社と同様に、多くの融資を１つの金融機関に集中させることで、金融機関の中での優先順位が上がります。

その代表的なものとして金利がありますが、私はこの銀行では金利1.5%から始まり、今では1％という好条件で融資を受けています。

もともと資産家でもない一般投資家の中では、最低水準の金利だと思います。

これは融資実績を、同じ銀行で積み上げてきた結果実現できた優遇金利です。

金融機関と太いパイプが構築できるのも、ドミナント戦略の大きなメリットです。

効率的かつ手間がかからない

ドミナント戦略により、居住地の近くに物件を集めることで、効率的かつ手間のかからない賃貸経営が実現できます。

管理会社だけでなく、売買仲介会社、清掃業者、リフォーム業者、建築会社、土地家屋調査士、司法書士、保険会社、金融機関など、毎回違う地域で購入していたら、毎回これらの新規開拓が必要で、多くの時間と手間がかかります。

現地調査や周辺環境調査も含めると、本当に大変ですよね。

私の場合すでに不動産投資チームができているので、何かあってもすべて電話１本で解決できるため、本当に手間がかかりません。

例えば退去があった際にはリフォーム会社に、良い物件が見つかった際には銀行に、購入が決まったら司法書士になど、チームのおかげでラクさせてもらってます。

これぞ「不労所得」といったところですね。

不動産投資チームの作り方については、下のブログ記事をご覧ください。

低コストで運営できる

物件が特定のエリアに集中していれば、同じ管理会社やリフォーム業者、司法書士に繰り返し発注することができます。

同じ業者に繰り返し発注していれば、信頼関係ができるとともに、お得意様だと認識してもらえて、特別価格でしてくれるようになります。

例えば私は、登記費用を報酬３万円でしてもらっています。

通常であれば８万円ほどかかるので、とても助かっています。

不動産に限らずですが、特定の業者さんに大量かつ繰り返し発注することができれば、コストを下げることが可能です。

またお互いのことを知っているので、余計な心配やストレスを抱えずに済むのもいいですね。

物件の巡回や管理がしやすい

私はアパートの管理を管理会社に任せていますが、それでも大家である以上は、定期的に現地をチェックすべきです。

共用部の電気が切れていないか？ 共用部が汚れていないか？ 放置自転車が増えていないか？ 不法駐車がないか？ ゴミがきちんと分別されているか？ 雑草が生えていないか？ など、チェック項目はたくさんあります。

完璧に管理してくれる管理会社の方が少ないので、管理会社を管理することも必要です。

しかし遠くに物件が散らばっていると、巡回することができません。

退去が発生した際も、現地に行ってどれだけリフォームをすべきか判断しなければなりません。

賃貸経営をしていると、現地に行くことは少なくありませんので、やはりドミナント戦略は効率よく管理運営することができます。

物件情報を仕入れやすくなる

ドミナント戦略によって、売買仲介会社からの認知度が上がるメリットもあります。

認知度が上がると、物件情報をネットに掲載する前に、紹介してもらうことが可能になります。

いくらまでなら金額交渉できそう、といった情報も教えてくれたりします。

営業マンにとっても、知っている人というのは大きな安心感につながりますので、大きなアドバンテージを手に入れることができるわけです。

賃貸経営におけるドミナント戦略のデメリット

これまでメリットをお伝えしてきましたので、ここではデメリットを解説します。

それぞれ解説します。

災害時の被害が大きくなる

災害の代表例といえば地震ですよね。

私の所有物件は、ほとんどが福岡市内にあるので、福岡市内で大地震が起こったら大きな被害を受けます。

そのため、地震保険を多めにかけることでリスクヘッジをしています。

地震保険の補償金額は、火災保険の補償金額の1/2と決まっていますので、火災保険の補償金額を大きくすることで、地震保険の補償金額を増やすことができます。

補償金額を大きくしても、保険料は思いのほか上がりませんので、このやり方はおすすめです。

火災保険に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

ドミナントエリアが衰退すると全物件の価値が下落する

現在も今後も、残念ながら日本は人口が減少していきます。

特に田舎は過疎化が進み、限界集落も多くなってきてますよね。

福岡市は今のところ人口増のエリアですが、福岡県全体で見れば、福岡市とその近郊エリア以外は人口が大幅に減少しています。

特に昔の産業に頼っているエリアや、工場や学校などに頼っているエリアは危険です。

例えば一つの大企業の工場の雇用で成り立っているようなエリアの場合、その会社の工場が撤退すれば、雇用はなくなり賃貸ニーズも大きく減少します。

そのようなエリアに物件を集中させていた場合は、すべての物件で賃貸需要が弱くなり、資産価値も減少してしまいます。

そのためドミナント戦略では、人口の動向を確認し、豊富な賃貸需要が長く存在する立地を選定することが重要です。

不動産投資で成功する人のドミナント戦略

ドミナント戦略は、自分が戦うエリアの範囲が重要ですが、不動産投資で成功する人は、エリアの絞り込みに長けています。

自分が戦うエリアの範囲は、それぞれのエリアによって許容範囲が異なります。

例えば狭い範囲でも十分やっていけそうであれば、より狭い範囲の方がドミナント戦略の効果は増します。

ただし田舎や首都圏などのように、エリアを広げないとなかなか物件が見つからないこともあるでしょう。

決め方のポイントは以下の通りです。

最初は上記のような条件のエリア内で探し、まったく物件が見つからないエリアの場合、少しずつ広げていくといいでしょう。

私のドミナント戦略

私は不動産売買仲介業をやっていたため、福岡市およびその周辺エリアに関しては土地勘があり、特徴やニーズを把握しています。

そのため私のドミナント戦略エリアは、少し広めの福岡市全域およびその周辺エリアとなっています。

今まで15件ほど購入しましたが、すべてこのエリア内の物件です。

そして集中させているのは、物件だけではありません。

ここが重要なポイントですが、私は保有物件の管理や融資、リフォームや司法書士などは、すべてそれぞれ同じ1,2社にお願いしています。

ドミナント戦略により、保有物件を特定のエリアに集中させることで関係業者を絞ることができ、それぞれ濃厚な関係を築き上げることができています。

濃厚な関係を築き上げることで以下のようなメリットがあります。

おかげで私の賃貸経営はとてもラクさせてもらっていて、何か起こってもすべて電話１本で済ますことができるようになっています。

ドミナント戦略に向いている人

ドミナント戦略は特に、賃貸経営にかける時間が限られているサラリーマンや、自分で管理やDIYをする人などに向いていると言えるでしょう。

ドミナント戦略によって、賃貸経営にかける時間を大幅に削減することができます。

管理会社にすべて任せるから大丈夫！というのは、正しい賃貸経営の姿ではありません。

管理会社に管理をお願いするとしても、トラブルがあれば現地に行かないといけないことも多いですし、そもそも任せる管理会社の選定にも時間はかかります。

それに複数の地域の特性やリスク管理、賃貸ニーズに精通するには大変な勉強や努力が必要になります。

時間はすべての人にとって有限であり、管理運営に無駄に時間をかけるくらいであれば、新規物件を仕入れることに時間を費やした方が、不動産投資家として成功できる可能性は高まるでしょう。

おわりに

いかがでしたか？

コンビニなど小売業に多いドミナント戦略ですが、これまで解説してきたように、実は不動産賃貸経営にも活用できます。

むしろ不動産賃貸経営こそ、ドミナント戦略のメリットが大いに生かせる業種なのです。

ドミナント戦略を活用して、大切な時間を節約しながら、効率的に不動産賃貸経営を行っていきましょう！

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