不動産投資

不動産投資の賃貸管理は管理会社に委託するべき?それとも自主管理?

不動産投資の賃貸管理は管理会社に委託するべき?それとも自主管理?
困っている人
不動産投資の賃貸管理は、管理委託と自主管理どっちがいいの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「管理委託と自主管理のメリットデメリットが知りたい…」

「現状の管理会社や、賃貸管理状況が不満…」

「管理委託か自主管理かで迷っている…」

賃貸管理には、オーナー自身で管理を行う(自主管理)と管理会社に委託する(管理委託)の2つの方法があります。

不動産投資を始めると、管理会社に委託するか自主管理にするかで悩む方も多いかと思います。

簡単にいうと、「自主管理」は管理会社に委託するコストがかからない、「管理委託」にすれば賃貸管理にかかる手間や時間が省けるということになります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、物件種別やオーナーの賃貸経営スタイルに合った選択をすることが大切です。

結論からいうと、戸建と区分マンションは自主管理、アパートなどの一棟ものは管理委託にすることをオススメします。

この記事では、その理由と自主管理および管理委託のそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

参考にしていただき、賃貸経営で重要な管理委託と自主管理の選択にお役立てください。

 

賃貸管理を自主管理する場合のメリット・デメリット

自主管理とは、故障・トラブル対応や清掃などのすべてを、オーナー自ら行う管理方式です。

賃貸募集や賃貸契約書の作成も自身で行うと書いてあるサイトをよく見かけますが、実際にはそんなことはありません。

退去が発生して再度賃貸募集する際には、仲介会社に依頼をすればいいからです。

賃貸募集や賃貸契約書の作成は、オーナーにはできないですからね^^;

なのでここでいう自主管理とは、賃貸募集や契約書作成は含まない管理と捉えてください。

以下、自主管理のメリットとデメリットです。

【メリット】
・コスト削減になる
・賃貸経営のノウハウが身につく
・仲介業者やリフォーム業者などの人脈が広がる
・物件の変化(老朽・不具合・空室期間等)に気付きやすい
・入居者とコミュニケーションが取れる

【デメリット】
・時間と手間がかかる
・常に気にかける必要がある
・相談できる相手がいない

一番のメリットは、管理委託費用が削減できることです。

毎月家賃の約5%が削減できるので、削減効果は大きいですよね。

また自分ですべて管理するので、物件の状況把握をしつつ、ノウハウや人脈を築くことができます。

最新情報を確認できることで、物件に何が求められているか把握できるのは大きなメリットと言えます。

それぞれの業者と直接やり取りすることで相場観も養われますし、最新情報や賃貸ニーズを知ることもできます。

しかしその分手間や時間が取られるため、副業で賃貸経営している人にとっては大きな負担になります。

いつ電話がなるかもわかりませんし、緊急で物件に駆け付けなければいけないこともあります。

毎月の家賃の入金確認も地味に面倒です。

トラブルやクレーム対応、家賃の督促などを入居者と直接やり取りすることになるので、精神的にも大きな負担になる可能性があることは知っておいた方がよいでしょう。

階段の落ち葉を掃除する男

賃貸管理を委託する場合のメリット・デメリット

管理委託とは、管理業務全般を管理会社に任せる管理方式です。

以下、管理委託のメリットとデメリットです。

【メリット】
・手間と時間がかからない
・入居者とオーナーともに安心感が得られる
・賃貸経営の相談ができる

【デメリット】
・費用がかかる(通常は賃料の5%程度)
・担当者によって能力が変わる
・管理会社とのやりとりにストレスを感じることもある
・物件の正確な状況が把握しにくい

自主管理とは違い、オーナーが直接入居者とやりとりすることはありません。

そのため手間も時間も取られないことが一番のメリットと言えるでしょう。

しかし管理会社や担当者によって良くも悪くも大きく変わります。

社内で情報が共有されていないことが原因で、大きなトラブルに発展してしまうこともあります。

賃借人はオーナーには強く言えなくても、管理会社に対しては強気になる人も多いですからね^^;

そのため、管理を委託するにしても、管理会社の見極めがとても重要です。

管理会社の選び方については、下の記事を参考にしてください。

不動産投資の管理会社の選び方10選と運営方法~探し方と注意点を徹底解説~
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残念ながら、管理会社はテキトーな会社が多いのも事実です。

報連相がロクにできない、仕事が遅いなど、管理会社とのやりとりでストレスが溜まることも多々あります。

管理委託するにしても、オーナー自身が積極的に物件に関わり、普段から管理会社とコミュニケーションを取って、監視されているという感覚を持ってもらうことが重要です。

逆にオーナー自身が物件に興味を持たず放置していれば、このオーナーは何も言わないし、物件を見に行くこともないし、この程度やっておけば大丈夫だろう...と管理会社もそれなりの対応しかしなくなることは覚えておきましょう。

 

管理委託から自主管理にした場合のコスト削減具体例

自主管理にすることで、委託する場合の管理会社に支払う管理費用分がコスト削減になります。

ここでは、実際にどの程度コスト削減につながるのか具体例を挙げて解説していきます。

管理委託の場合と自主管理の場合の費用にどのくらいの違いがあるか、8戸で家賃5万円/戸のアパートの管理手数料を例に見ていきます。

【管理委託の場合】
管理会社に支払う管理費用は、1ヶ月の家賃総額の5%前後です。
今回の例では5万円×8戸×5%=2万円となるため、年間では24万円の支出です。

【自主管理の場合】
自主管理であれば管理会社に支払う費用は、当然0です。

年間24万円は大きいですよね。

この24万円と手間や取られる時間を考えた時に、割に合うかどうかがポイントになります。

家賃規模が大きくなればなるほど負担は大きくなるので、家賃が高い物件は自主管理、家賃が低い物件は管理委託といった戦略も有効です。

皮肉なことに家賃が低い物件の方がトラブルや滞納も多いですし、物件自体古いことが多いので賃貸付けも大変になります。

賃貸経営に関わるコストの中でも大きなコストになりますので、シビアに検討していきましょう。

お札と虫眼鏡と計算機

自主管理にした方が良いケースと理由

さていよいよ本題に入ります。

僕が考える自主管理にした方が良いケースは以下の通りです。

  • 居住地近くの戸建および区分マンション
  • 居住地近くの家賃が高い小さなアパート(4戸程度)
  • 自分ですべてを把握したい人
  • 手間を面倒だと感じない人

まずは、自分が住んでいる居住地の近くというのが、自主管理を行う上で大前提となります。

何か起こった時の対処、退去時の立会い、物件の状況把握などをする必要があるためです。

そして特にファミリーがターゲットの戸建と区分マンションは、賃貸期間の長い賃借人が多く、連絡のほとんどが故障か退去の連絡ですので、自主管理一択で良いかと思います。

トラブルや共有部の清掃もないので、本当に何もすることがありません^^;

実際に僕は、戸建と区分マンションだけで10戸以上自主管理で保有していますが、賃借人から連絡があるのは1年間で平均3回ほどです。

また僕のように、退去後は実需物件として売却する戦略をとっている場合、賃貸募集も必要ありません。

もし再度賃貸に出す場合は、近くの賃貸仲介会社数社に依頼をします。

この時、素早く賃貸付けしてもらうための十分なAD(広告費)を支払うようにするのがポイントです。

また、賃貸契約書の内容や保証会社がバラバラにならないよう、こちらから仲介会社に伝えるようにしてください。

特に保証会社は、仲介会社によって使える保証会社が異なりますので、事前確認が必要です。

賃貸契約書は、既に契約した部屋の契約書を渡してその通りに作ってもらえばOKです。

自主管理は家賃の入金確認と、アパートは定期清掃が必要になりますが、これらのケースでは費用対効果を考えると自主管理が賢い選択といえそうです。

 

管理委託にした方が良いケースと理由

一方で、管理委託にした方が良いケースは以下の通りです。

  • 遠方の物件
  • アパートなどの一棟もの
  • とにかく手間や面倒が嫌いな人
  • 管理会社から物件の紹介が期待できる場合

管理委託した方が良い物件は、当然前項で説明した自主管理に向いている物件以外の物件です。

遠方の場合は、何かが起こった時の対処や、退去時の立会い、物件状況の把握ができないため、管理会社に任せた方が安心です。

というより、そもそも僕は遠方の物件を購入することはオススメしていません。

遠方は相場やエリア特性が不明ですし、自分の投資チームが利用できず不効率経営になってしまうからです。

詳細が知りたい方は下の記事を参考にしてください。

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アパートなどの一棟ものは、共有部分の管理(清掃など)が必要になります。

また戸建や区分マンションに比べ、入退去の回転が早く、騒音などのトラブルも多くなります。

戸数が多くなる分、水回りの数も多いので故障も起きがちです。

要するに、これらの物件は多くの手間がかかるので、管理会社に管理費用を払ってもそれ以上の費用対効果が期待できるということです。

また、管理会社から新たな物件の紹介が期待できる場合は、必要なくてもあえて管理を任せることで物件情報を手に入れるという考え方もあります。

購入の仲介をしてくれた会社が、多くの収益物件を売買しているような管理会社の場合は、あえて管理を任せることも検討してみましょう!

プロジェクトマネジメント

まとめ

いかがでしたか?

何気なく管理は管理会社に任せるものだと、すべての物件を検討もせずに管理委託している人もいるかと思いますが、自主管理のメリットや重要性もお分かりいただけたと思います。

ちなみに今回の内容は、専業大家でもサラリーマン大家でも同じことがいえます。

実際に僕はサラリーマンを退職して専業大家になってからも、このスタイルを変更していません。

賃貸管理に関しては、ほとんど手間や時間は取られておらず、経済的かつ効率的な賃貸経営ができています。

もし今すべての物件を管理委託している人は、これを機会に自主管理へ変更することも検討してみてくださいね!

 

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