不動産投資で銀行融資を受けるコツ～金融機関との上手な付き合い方～

困っている人

融資がなかなか通らないんだけどコツとかあるの？

こんにちはMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資家にとって肝となるのが、良い物件を探すことと、金融機関から融資を受けることです。

不動産投資は金額が大きくなる分、金融機関からの融資が必須になります。

しかし、特に初めて融資を受ける人にとっては、「どうやって金融機関を探せばよいのかわからない」「融資を受けるための方法がわからない」「金融機関との付き合い方がわからない」といった疑問が多くあるかと思います。

既に融資を受けたことがある人でも、「最近融資が厳しくなって困ってる」という声をよく聞きます。

そこで今回は、不動産投資初心者でも銀行から融資を受けられるようになるためのコツを解説していきます。

既に融資を受けている人でも、銀行との正しい付き合い方が学べると思います。

金融機関はご縁も大いにありますが、ちょっとしたテクニックで融資が受けられるか大きく変わってきます。

ぜひ最後までお読みいただき、有利な条件で融資してもらえるようになりましょう！

不動産投資における銀行融資の基礎知識

まずは、不動産投資の融資における基礎知識を解説していきます。

銀行は何を審査しているのか？

銀行から融資を受ける場合、銀行は審査で以下の項目を特に重要視しています。

・事業・収支計画書の正確性
・購入金額の妥当性
・不動産投資の収入や資産
（※参考　投資用不動産向け融資に関わるアンケート調査　金融庁）

銀行融資の承認を得るためには、この３つを抑えることが重要ですが、この他にも法人個人の属性なども当然見られます。

よく言われる「積算評価」や「収益還元」というのは、「不動産投資の収入や資産」の部分に該当します。

こうやって見ると、「収支が正確かつ良い」「資産性が高く安い」案件であれば承認はおりやすくなるということがわかります。

投資用融資と居住用融資の違い

投資用融資は居住用融資と異なり、融資するための条件が厳しく金利も高くなります。

投資用融資は、あくまでも事業目的であるのに対して、居住用融資は自己居住が目的のため、投資用融資の方が貸し倒れリスクが高いからです。

自己居住用であれば、賃貸で払うのと同じと考えると負担は大きくはなりません。

また「払えなくなる＝住む場所がなくなる」ですから、必死に払おうともしますよね。

しかし投資は収支がマイナスになると、自分が住んでいる家の賃料もしくは住宅用融資返済分も別で払っているので、かなり苦しくなります。

なので住宅ローンの場合は、借主の年収や勤続年数などの属性のみによって審査を行う一方で、不動産投資の融資は、属性だけでなく、物件の担保評価や事業としての採算性などもチェックします。

物件の利回りや物件自体の価値も審査の基準となることが、不動産投資における融資の特徴です。

そもそも事業用融資と居住用融資で銀行の考え方がまったく違うということは覚えておいてください。

不動産投資用融資の金利

投資用融資の金利は約0.5%～5%と幅広くなっています。

居住用融資の場合、変動金利で借りれば1%を切るのが通常ですので、金利はまったく違います。

当然金利が安ければ安いほど、不動産投資は有利になりますので、投資家は金利を低く借りれるよう努力するわけです。

金融機関が融資したくなる人と融資したくない人の属性

金融機関が融資したくなる人と融資したくない人の属性は以下の通りです。

とにかく年収と金融資産を増やすことが重要です。

会社は業種によっても大きく変わりますので、例えば飲食業の人は他の業種よりも借入が難しくなります。

借り入れに関しては、特にリボ払いや消費者金融からの借り入れが嫌われます。

借入がある場合は、可能な限り返済しておくようにしましょう。

不動産投資用融資の審査必要書類

不動産投資の融資の審査に必要な書類は、以下の通りです（契約前）。

以上の書類があれば審査をすることができます。

初めての金融機関の場合は、決算書や確定申告書、身分証や履歴書、資産表などがもちろん必要になります。

また契約後は、契約書および重要事項説明書、場合によっては賃貸契約書などが必要になります。

必要書類に関しては銀行が支持してくれますので、無理に覚える必要はありませんが、覚えておくと審査がスムーズに進むでしょう。

不動産投資用融資が利用できる金融機関

不動産投資融資の審査基準は、各金融機関によって違います。

ここでは、それぞれの金融機関の不動産投資融資への姿勢を解説します。

①都市銀行
三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3大メガバンクは残念ながら不動産投資の融資には消極的です。
都市銀行で融資が受けられる可能性があるのは、りそな銀行です。
とはいえ、初めての方には、なかなか難しいかもしれません。

②地方銀行
地方銀行は不動産投資の融資に積極的ですが、購入者の居住や物件の住所が地方銀行の活動エリア内である地域に限定されてしまいます。
どの地域の物件に対しても融資してくれる訳ではありません。
ただし一般の不動産投資家が狙うべきは、利便性や規模、金利条件などを考えたらこの地方銀行です。

③ノンバンク
不動産投資の融資を積極的に行っているのがノンバンクです。
ノンバンクとは融資のみ行う金融機関のことで、銀行と違って預金する仕組みがありません。
審査も早く比較的容易に借入れすることができます。
ただし金利は2%～5%ほどと比較的高くなっています。

④信用金庫・信用組合
信用金庫・信用組合は、地域やコミュニティの相互扶助を目的とした非営利の金融機関です。
銀行と基本的に業務内容は同じですが、営業地域に居住・勤務している人に、会員（組合員）資格があります。
個人や中小企業に対して、小規模の融資を行っているのが特徴です。
こちらも借り入れしやすい分、金利が高く、大規模な資金調達には向きません。

⑤日本政策金融公庫
金利は1%台～で固定金利なのが魅力です。
しかし、借入期間が基本的に10年までなので、高利回り物件で短期でもキャッシュフローが出るような物件でしか利用できません。
リフォーム費用などでうまく利用する方法もあります。

以上5つの種類の金融機関のうち、ほとんどの投資家が利用するのは、地方銀行や政策金融公庫、信金・信組です。

この3種類を抑えておけば大丈夫でしょう。

地方銀行は、それぞれ地方によって不動産融資に積極的な銀行がありますので、ご自身の地域で調べてみてください。

次からはいよいよ銀行融資を受けるコツを解説していきます。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ①　自己紹介用プレゼン資料を作成

不動産投資初心者の方は、融資相談をする前に、自己紹介用のプレゼンテーション資料を作成することをおすすめします。

なぜなら、初めて銀行に行って少し話しただけでは、銀行はあなたがどういった人間かわかるはずもありませんし、覚えてもらうこともできないからです。

あなたはどんな経歴で、どんな属性で、どんな人物なのかを資料でも伝えるようにしましょう。

自己紹介用のプレゼン資料を作ってきたということ自体も、計画的かつ積極的な人として、好意的に受け止めてもらえる効果もあります。

プレゼン資料を作成するにあたり、盛り込むべき項目は以下の通りです。

特に最初は過去の事業実績・融資実績がないので、人間性と属性、事業に対する熱意と経営戦略で、融資の可否が決まる可能性があります。

相手が知りたいと思う内容を資料に盛り込み、計画性や積極性をアピールしましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ②　人の紹介で行く

経験がある人はわかると思いますが、銀行は初めての人に対しては塩対応してくることが多いので、できるだけ社会的地位の高い人からの紹介で開拓していくことをオススメします。

実際に私も最初の物件で融資に苦しみましたが、最終的には知り合いの社長さんに紹介してもらって、やっと納得の条件を出してもらうことができました。

特に法人ではなく個人の場合は、相手にしてくれない可能性が高いので、紹介で行くようにしましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ③　事業・収支計画書に力を入れる

金融機関が審査をする際、最も重要視する書類が事業計画書および収支計画書です。

事業計画書と収支計画書は、信憑性が高く、正確なものを作成してください。

よくあるのが仲介会社などが作成したものをそのまま渡す方がいますが、仲介会社が作った資料は不足が多く正確ではありません。

など、数字に関しては、根拠をもって具体的に説明できるように準備しておきましょう。

しっかりとした事業計画書や収支計画書があれば、担当者も審査に力を入れてくれるようになり、スムーズに進みやすいです。

また、「しっかりしている人」という印象を与えることもできます。

初めて事業計画書などを作成する方で、作成の仕方がわからない方は「不動産投資　事業計画書」などでググれば出てきますので、参考にしてください。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ④　複数の金融機関に依頼する

金融機関によって融資基準や力の入れ具合は異なるので、不動産投資初心者は複数の金融機関に融資を依頼してみることも大事です。

ある銀行では断られても、他の銀行では審査がおりたというケースも珍しくありませんので、一度断られたからといって諦めず、複数の金融機関に相談してみましょう。

数をこなせば、紹介がなくても取り合ってくれる銀行もあるもので、それがよく言われる「ご縁」です。

私が今ほとんどの融資でお世話になっている銀行は、実は紹介で行って最初に融資してくれた銀行ではなく、まさにご縁があった銀行です。

金融機関の開拓は足で稼ぎましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑤　投資ではなく事業である

金融機関では、投資という言葉は使ってはいけません。

なぜなら、不動産投資は不動産賃貸業という立派な事業であり、金融機関は事業に対して融資をしますが、投資に対して融資はしないからです。

「株を買いたいから融資してくれ」と言っても貸してくれないですよね。

また経営者として、事業を経営するという意識が低いとみなされる可能性もあります。

「不動産投資」は「不動産賃貸業」という言葉に置き換え、経営者としての自覚を持って商談するようにしましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑥　銀行マンの成績に貢献する

金融機関と取引が始まると、金融機関から預金や商品購入をお願いされることがあります。

そういった時は、よほど不利なものでない限りは協力してあげるようにしましょう。

助け合いはお互い様ですから、そのタイミングでこちらも金利引き下げの交渉に出るのもアリです。

金融機関としては、たくさん取引があるお客様を優遇したくなるものです。

例えば、定期預金、投資信託、クレジットカードなどで貢献してあげると、とても喜んでくれますし、融資の際は頑張ってくれるはずです。

ただ、こちらから提案する必要はありませんので、あくまでお願いされたときに協力するようにしましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑦　報連相を徹底する

銀行に報告・連絡・相談ができている投資家はとても少ないと思います。

私は退去があった場合などでも、その物件をどうしていくのか考えを添えて報告するようにしています。

銀行はちゃんと家賃が入ってきているか、預金が増えているか時々見ています。

言われる前にこちらから報告することで、信頼関係はより構築されていきます。

何か銀行に伝えるべきことで変化があった時には、こちらから積極的に伝えるようにしましょう。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑧　フルローンにしたい時は・・

最近は２割３割と大きな頭金を求められることが多くなってきました。

不動産投資はいかに現金を使わずに、レバレッジを使って資産を増やしていけるかが重要ですので、フルローンをしてもらうに越したことはありません。

頭金を求められた時は、同額の定期預金をするかわりにフルローンにしてもらえないかお願いしてみるのもいいかもしれません。

銀行からすると、定期預金と貸出残高と金利収入が増えて一石三鳥なわけですので、決して悪い提案ではありません。

また、その定期預金は今後も融資審査をする時の見せ金になります。

フルローンにしたい時は、ぜひこの方法を使ってみてください。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑨ 初めての金融機関に渡す資料

既に不動産投資をしている人で、金融機関の新規開拓をする際に面談をする時は、以下の資料をきっちり揃えて訪問するようにしましょう。

1～4は金融機関から求められると思いますが、5～7は提出することによって、資産状況や不動産の含み資産状況、優良物件の購入実績がアピールできます。

また賃貸経営の現状を把握してもらいやすくなります。

私たち投資家は、銀行の担当営業マンが承認権限者にプレゼンしやすくなるような資料を準備してあげることが、最も重要な仕事になります。

むしろ私たちができることはそれしかありません。

なので、こういった資料は面倒がらずに必ず用意提供するようにしましょう！

不動産投資で銀行融資を受けるコツ⑩ 銀行が好む決算書を作る

銀行は決算書をベースに財務分析を行い、融資先を区分分けしています。

この区分には「正常先」「要注意先」「破綻懸念先」「実質破綻先」「破綻先」があると言われていますが、不動産の融資を受け続けるためには、融資額が増えていったとしても、この区分を常に「正常先」にしておく必要があります。

この区分する要素として、「売上高経常利益率」「総資本経常利益率」「当期純利益の推移」「経常利益増加率」「自己資本額」「債務償還年数」「償却前営業利益」などがありますが、要するに売上も利益も上げ続ければいいわけです。

しかし融資額が増えていくと、どうしても自己資本比率が低下していってしまいます。

この自己資本比率の改善のために、ほとんどの法人で存在する大きな額のオーナーからの借入金を自己資本に振替える、つまり増資するという方法があります。

ただし増資する場合は、法人税の均等割が増えないよう、その上限である1千万円以下にするよう注意してください。

さらに決算書をよくする方法として、個別注記表に物件の含み益を注記する方法があります。

ほとんどの方が知りませんが、実は決算書には個別注記表というページがあります。

個別注記表は、貸借対照表や損益計算書などからは読み取れない、決算書や会社の経営に関連する内容を補足するためのものです。

ここに賃貸等不動産の状況や時価を注記することができます。

保有している物件の時価は、計上されている簿価よりも大きい場合が多いので、物件の含み益を記述することで資産を大きく見せることができるわけです。

これは銀行の担当営業マンからも喜ばれますので、ぜひやってみてください。

また、税理士の先生に月次で「試算表」を作成してもらい、それを銀行に提出していくことも大切な作業です。

試算表とは、主に貸借対照表（B/S）と損益計算書（P/L）を月末時点で毎月締めることで、その時点での財務状況を示す資料になります。

融資元の銀行からすると、1年に一度の決算書だけでは経営状況の把握は不十分です。

少なくても4半期に一度は試算表を持って報告をすることが、信頼度の高い企業として評価を受けることに繋がるわけですね。

まとめ

いかがでしたか？

銀行融資は不動産投資の肝なのに、金融機関との正しい付き合い方を知らない方が多いように思います。

今回10つのコツを紹介してきましたが、最も大事なのは事業に対する熱意です。

なぜその事業をやり、お金を融資してもらわないといけないのか、原点を忘れてはいけません。

銀行はこれから新たな事業にチャレンジする人を応援するために融資を行っているわけですから、私たちもその原則を忘れないことです。

熱意が伝われば、本来は承認がおりないような案件でも、融資してくれるかもしれません。

金融機関の開拓は、決して諦めずに粘り強く行動していきましょう。

今回お伝えしたコツが、その手助けになれば幸いです。