不動産投資

不動産投資で節税できるは嘘!?~不動産投資の税金対策を検証~

不動産投資で節税できるは嘘!?~不動産投資の税金対策を検証~
困っている人
不動産投資は節税できるってほんと?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資は節税できるという話をよく耳にしますが、本当に節税できるのでしょうか?

私が不動産投資をやっていて感じたのは、不動産投資は意外と経費になる項目が少なく節税にはならないということです。

それは金融機関への融資返済金が経費にならないからです。

その代わり「減価償却費」という実際には手元から現金が減らない経費が認められていますので、簡単に言うと、融資返済金より減価償却費が上回れば節税効果を感じることができます。

よく言われるのは、「減価償却」による経費で赤字を出し、他の所得と損益通算して所得税や住民税を抑えることと、相続税対策で不動産を購入することで、相続税を抑えるという方法です。

減価償却費による損益通算の手法は、新築ワンルーム業者が営業の際に必ず話すやり方です。

こういった口車に乗せられて、節税目的で不動産を購入してしまった人もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資は本当に節税になるのか解説していきます。

最も高い節税効果が得られる方法も解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産投資の節税の仕組みは?

不動産投資による節税は、所得税率+住民税率と譲渡税率の差異を利用して行います。

この税率差が大きければ大きいほど節税効果は高まることになります。

例えば、年間の給与所得が2,000万円の人だと、所得税・住民税率は約50%です。

不動産投資で会計上の赤字を出すことができれば、損益通算により赤字分×所得税・住民税率50%相当分を節税できますが、物件売却時には譲渡税率20%(個人で長期譲渡の場合)の税金しかかからないため、税率差30%相当分の税金を減らせたということになります。

困っている人
どうやって赤字を出すの?

「減価償却費」という、経費計上はできるのに実際にお金は出ていかない経費を使って赤字にします。

そして、その赤字を給与所得にぶつけて所得を圧縮させる(損益通算)のです。

減価償却とは・・

アパート・マンションなどの建物や、駐車場の舗装・門塀といった構築物を「償却資産」といいます。

償却資産は毎年少しずつ古くなり価値が減少していくので、減少分を「減価償却費」として必要経費にすることができます。

つまり減価償却費は、毎年お金が出ていくわけではないのに、一定の金額を所得から差し引くことができるので、その分所得を少なくできるありがたい必要経費です。

償却資産は、種類や構造により税務上の耐用年数と償却率が決められていて、一般的に堅固で寿命が長いものほど耐用年数も長くなります。

種類耐用年数償却率
木造22年0.046
鉄骨造(鉄骨の厚みが3mm超4mm以下)27年0.038
鉄骨造(鉄骨の厚みが4mm超)34年0.030
RC造(鉄筋コンクリート造)47年0.022

※法定耐用年数の全部を経過した資産は、「法定耐用年数×20%=残存耐用年数」
法定耐用年数の一部を経過した資産は、
「〔法定耐用年数−経過年数〕+経過年数×20%=残存耐用年数」で計算

例えば、1億円のアパート(建物価格5,000万円)を購入して、その減価償却期間(=会計上の使用可能な年数)が5年の場合、減価償却費は毎年1,000万円ずつ発生し、5年にわたって費用計上します。

以下が減価償却費の計算方法です。

計算式:建物価格5,000万円÷耐用年数5年=1,000万円/年

毎年の減価償却費を抜いた利益が800万円だった場合、減価償却費1,000万円を引くことで200万円の赤字にすることができます。

通常の経費(接待交際費等)は、経費計上して税金額を減らしたとしても、実際にお金が出ていってしまっているため、トータルでみると手残りを増やせたとは言えません。

しかし、減価償却費は会計上費用を計上できて税金を減らせるのに、実際にお金は出ていかないので、正しく使えば手残りを増やすことができるのです。

そして、減価償却費が大きければ大きいほど会計上の赤字を大きくできるため、より多くの所得を圧縮することができ、節税効果が高まります。

これが、不動産投資を利用した節税の仕組みです。

 

不動産投資で節税に最も適した人と物件

困っている人
節税は誰でもできるの?どんな物件が最適なの?

先ほどもお伝えしたように、不動産投資による節税は、所得税+住民税と不動産譲渡税の差率の歪みを利用する方法ですので、給与所得の高い人が節税効果を最も高くすることができます。

逆に言うと、不動産譲渡税が20%だとしたら、所得税+住民税で20%以上の人でないと、節税効果があるとは言えません。

もちろん売却しないという手もありますが、減価償却が終わった後も保有する場合、経費が少なくなり利益が大きくなるので、その分所得税も大きくなってしまいます。

ずばり不動産投資で節税できるのは、課税所得(年収ではない)が900万円(年収目安1,200万円)を超える人です。

こういった人であれば、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差を大きくできて、実際に減らせる税金額が大きくなります。

では物件はどんな物件が最も節税に向いているのでしょうか。

それは築古木造物件です。

さらに言えば、土地の評価が低く、建物の規模が大きいため評価が高い木造アパートなどです。

不動産投資による節税は、減価償却費が大きく取れることがカギになります。

そのため、減価償却期間が最も短く、1年あたりの減価償却費が大きくとれる築古木造物件が最適となります。

木造の法定耐用年数は22年で他の構造に比べて短いため、同じ建物価格・同じ築年数だったとしてもより大きな減価償却費になります。

また法定耐用年数が過ぎた築古物件なら、「法定耐用年数×20%」の年数で減価償却ができるので、耐用年数が残っている場合に比べ大きな減価償却費をとることができます。

節税に向いている条件とは、「高所得者」と「築古木造アパート」と覚えておきましょう。

 

不動産投資による節税の注意点

低所得者は節税にならない

例えば、年収700万円のサラリーマンだとすると、課税所得は370万円ほどしかなく、所得税が20%で住民税が10%しかかかりません。

税率30%ほどだと、不動産譲渡税の20%と大きく差は出ないため、節税の効果は減少してしまいます。

ただし、長期保有する場合は税金の繰り延べの効果があるので、その効果を目的にするのはありかもしれません。

減価償却が終わる前に売却~デッドクロス回避~

減価償却による節税を主な目的として物件を購入した場合、売却しなければならない最終期限は、減価償却が終わる前もしくはデッドクロスが発生する前です。

デッドクロスとは、会計上は黒字だけど手元資金は赤字、いわゆる黒字倒産を引き起こしかねない状態のことを言います。

デッドクロスについては、不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選をご覧ください。

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減価償却期間中は経費を大きくできるため、手残りを多くすることができますが、減価償却期間を経過すると、会計上の利益が大きくなるためより多くの税金を支払うことになり、帳簿上見えている黒字額よりも実際の手残りが少なくなります。

その上、融資返済金は経費計上できないにもかかわらず、実際に現金で支払わなければいけませんので、どんどん資金繰りが苦しくなっていくのです。

さらに注意したいのは、耐用年数を過ぎた木造物件の会計上耐用年数は4年なのに対し、長期譲渡税率20%にするには、5年目を迎える年の年末まで保有する必要があり、長期譲渡にするためには1~2年ほど減価償却がない期間を過ごさないといけません。

なので実際には、個人の場合は、残りの耐用年数が6年以上になる物件を購入することをおすすめします。

法人の場合は、保有期間を気にする必要はないので、耐用年数が短い物件は法人で購入するのも得策です。

また、減価償却後やデッドクロスの危険な状態を回避するためには、減価償却期間が終わる前に物件を売却することや、新規物件の購入で減価償却を増やす必要があります。

早め早めに対策を講じていくようにしましょう。

長期譲渡の6年後にいくらで売れるか分からない

当然の話ですが、節税のために1億円の物件を買って、6年後にいくらで売れるのかなんて誰にも分りません。

特に耐用年数を超えた物件は、高く売ることができないばかりか、売ること自体も難しくなる可能性もあります。

節税で1,000万円得したとしても、売却で1,000万円以上損してしまったら、そもそも節税の意味がなくなってしまいます。

節税のために、このリスクを取るべきか考える必要がありそうです。

 

不動産投資が強力な節税効果を発揮するのは相続税

不動産の強力な節税効果は減価償却で作った赤字による損益通算より、相続時に発揮します。

不動産を購入すると、相続税を計算する時に現預金よりも評価を下げることができるため、相続税対策として効果的です。

評価が下がる仕組みは以下の通りです。

不動産の相続税

現金2億円を相続した場合は、額面通り2億円がそのまま相続税の対象(相続税評価額)になってしまいます。

しかし、現金2億円で不動産を購入した場合、路線価や固定資産税評価額で評価されるほかに、賃貸している点などが考慮され、不動産価格の約5〜6割が相続税の対象となります。

つまり、約1億円分の相続税評価額を減らすことができるのです。

相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので、評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。

このように、相続時には現預金をより相続税評価額の低い不動産にかえて相続をすることで、相続税対策に役立てることができます。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資は誰でもどんな物件でも節税できるわけではないことがお分かりいただけたら幸いです。

そこには様々なリスクが伴うことも、ご理解いただけたと思います。

そもそも不動産投資本来の目的は、節税ではありません。

うまくやれば不動産投資が節税効果を生み出すのは事実ですが、所得税や住民税に至っては、赤字になった場合にのみ大きな効果を得られるわけですから、これが果たして不動産投資の成功例なのかというと、そうではないはずです。

不動産投資による節税をうまく活用するのは大事なことですが、あくまで不動産投資は節税が主な目的ではなく、収入を得るためのものだということを改めて認識しておきましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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