不動産投資

【不動産投資】失敗しない収益物件の選び方・見分け方まとめ

【不動産投資】失敗しない収益物件の選び方・見分け方まとめ
困っている人
失敗しない収益物件の選び方教えて!

こんにちは、MASA@2103ou_masuke)です。

いかに良い収益物件を買うかは、不動産投資家全員の最大の関心事ですよね。

特にこれから不動産投資を始める方は、選び方の基準が定まっていないため、良い物件の見分け方を知りたい方は多いと思います。

しかし、この「良い」という表現は曖昧で、人それぞれ「良い」の考え方や感覚は異なります。

例えば、節税目的の方は減価償却が大きく取れる物件が良い物件となりますし、とにかく大きなキャッシュフローを手にしたい方は、規模が大きく高利回りな物件が良い物件となります。

このように人によって「良い物件」は異なるのです。

そこで今回は、様々な視点から良い物件の条件を解説します。

私は大手不動産売買仲介会社で6年半勤め、様々な良い物件の考え方を持つお客様とお付き合いさせていただきました。

こういった考え方もあるんだなぁと気付かされたことも何度もあります。

様々な条件から、最も自分に合う条件やスタイルを見つけ、収益物件探しの基準を固めていきましょう!

 

目的別の考え方

まずはじめに、不動産投資の目的別に買うべき物件を一般論として解説します。

多くのキャッシュフローを得る

一般的には建物が古いと利回りは高くなる傾向にあります。

なので、多くのキャッシュフローが欲しい場合は、大規模な築古の一棟ものが条件に合いやすい物件となります。

少しづつ増やしていきたい方は、築古の戸建ても条件に合いやすいです。

ただし、古い物件は修繕が多くなる可能性が高く、そこで利回りが大幅に悪化してしまう恐れもあるため、修繕履歴や現在の状態をしっかり確認しておくことをおすすめします。

節税対策

節税が目的の場合は、減価償却が大きく取れる物件が条件に合いやすい物件となります。

例えば、短期で転売可能な場合は、すでに耐用年数を超えている物件を購入することで、短い期間での償却が可能となります。

そして1年あたりの減価償却費が多くなることで、大きな節税が期待できます。

木造の方が償却期間が短いため、1年あたりの償却費を大きくできますが、長い間償却したい場合は、建物の価値が高いRCも節税対策のための物件としては好都合です。

相続対策

相続対策で購入する場合は、相場に比べ路線価や建物評価額が低い物件になればなるほど効果を発揮します。

例えば新築の場合、建てた瞬間から評価額はかかった金額の8割以下になります。

また商業地に近付けば近づくほど、評価額との乖離は生まれやすくなります。

とにかくラクに稼ぐ

ラクに稼ぐためには、できるだけ築浅のファミリー物件をできるだけ長く保有することです。

不動産投資は管理会社に任せてしまえば、基本的に何もすることはありませんが、修理などが多く発生したり、短い期間で入退去が繰り返される物件の場合、時間が取られます。

また売買を繰り返すようなやり方の場合も同様です。

 

立地、築年数、利回り、相場

物件選びはそれぞれ目的に合わせてとはいえ、物件選びのポイントとして大きく見るべき点は、「立地」「築年数」「利回り」「相場」です。

以下、それぞれ解説します。

立地

不動産投資において、まず見るべき条件は「立地」です。

基本的には大きな駅に近い場所ほど、立地が良い物件と言えます。

建物は後から建て替えができますが、土地は変えることができません。

駅に近ければ近いほど価格は上がり、入居が決まる早さも駅に近い場所から埋まっていく傾向にあります。

さらには、駅に近い物件は希少価値が高いため、価格が下落しにくいというメリットがあります。

目安としては、駅から10分以内の物件を選ぶようにしましょう。

駅から近ければ近いほど、競争相手が少なくなるというメリットもあります。

スライド1例えば、駅から徒歩1分の物件の場合、半径80m以内の範囲にある物件が競合になります。

これが徒歩2分になると、半径160m内になります。

徒歩分数は倍にしかなりませんが、徒歩1分と徒歩2分の面積の大きさは、実は4倍にもなります。

ということは、駅から離れエリアが広がれば広がるほど、競争物件も増えることになります。

だからこそ、駅からの距離はできるだけ近い方が良いのです。

ただし、ただ単純に駅から近い物件が良い物件ということにはなりません。

入居者目線で考えると、仕事場がバス便のためバス停に近い方が良い方や、基本車移動のため電車を使わないという方もいます。

また駅近の市街地は、騒音、放置自転車、飲食店のゴミ、治安などの問題を生む場合があります。

逆に街灯やお店が少なく薄暗いような立地では、女性の入居者がつきにくくなります。

昼と夜で街並みがガラッと変わるエリアもあります。

スーパーやコンビニなどが近くにあるかも重要です。

ファミリータイプの場合、校区も客付けやすさに影響します。

ちなみに大学の周辺はおすすめしません。

入退去が多く、賃料も安いため、保有中の出費割合が大きくなってしまうからです。

このように、特に立地については様々な視点から検討する必要があります。

築年数

新築物件ほど価格が高く利回りは低く、時間が経過した物件ほど安く利回りは高くなります。

より築浅物件の方が人気があり、古い物件になるほど入居付けが難しくなります。

それでも築年数と家賃のバランスを見て決める入居者がいるため、築年数は古いが家賃もそれ相応に安くすれば、古くても入居者が決まらないというわけではありません。

築浅であればあるほど、融資も長く組めるようになるため、キャッシュフローは出やすくなります。

また、建築時期によって地震に対する強度が異なります。

地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶようにします。

建築確認済証の交付日が1981年5月31日以降の建物を選ぶことです。

実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

築古物件は修繕費がかかることも考慮しておきましょう。

利回り

表面利回りとは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値で、計算方法は以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100=表面利回り

仮に物件価格が3,000万円で、年間収入が300万円の場合、利回りは10%となります。

一方で実質利回りの場合は、購入時の諸経費や年間の諸経費を計算式に加えます。

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

ここで注意点ですが、上記「年間の諸経費」と「購入時の諸経費」の項目が不足したまま計算してしまう人をよく見かけます。

年間諸経費は物件の種別によって異なりますが、すべて挙げると、

  1. 固定資産税
  2. 管理料(管理会社)
  3. 管理費・修繕積立金
  4. 水道光熱費
  5. リース料
  6. インターネット料
  7. 火災・地震保険料(更新以降)

があります。

購入時の諸経費は、

・仲介手数料
・司法書士手数料
・登記費用
・金融機関への融資手数料
・火災・地震保険料初回分
・固定資産税清算金
・不動産取得税
・収入印紙代
・その他振込手数料等

が考えられます。

さらに、今後の家賃下落や入退去にともなう出費も考慮しておくべきです。

ここまでしっかりと考えて収支が合うか検討していくことになります。

築古になればなるほど利回りは高く、RCよりも木造のほうが利回りは高くなる傾向にあります。

当然利回りは高いに越したことはなく、利回りを高くするためには安く物件を買う必要があります。

相場

不動産投資において、相場より安く買うことは当然ながら必須の条件です。

安く買うことによって、収益性は上がり、リスクヘッジにもなります。

安く買うためのポイントは3つあります。

  1. 安い物件を見つける
  2. 金額交渉で安くする
  3. 他の人に取られることなく買う

安い物件を見つける方法については、優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~をご覧ください。

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ファミリーか単身者向けか

ファミリー向け物件は、必ずしも駅が近い場所に需要があるわけではなく、駐車場があるかどうかが重視されることもあります。

多少駅から離れていても、静かな環境であることや陽当たり、子どもが通う学校の学区などが重要視されます。

単身者用ワンルームを投資物件として選ぶ場合は、「日当たり」「角部屋」「公園が近い」などは二の次です。

単身者が希望する条件は、勤務地と駅から近いことや手頃な家賃で住めることです。

このように、入居者のターゲットによって、どの基準を重視するかも変わってきます。

 

減価償却

減価償却費とは「実際にお金は出ていかないけど、経費として認められるお金」ですから、計上されている間はそれだけ高い節税効果が見込めます。

そして「建物の構造」と「築年数」は賃貸経営にまつわる税金に、最も大きな影響を与えます。

減価償却費を計算する「耐用年数」が異なってくるからです。

新築であれば、木造アパートの耐用年数は22年、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションであれば47年となります。

仮に両者の建設費が同じだとすれば、木造の方が一年間で計上できる減価償却費はRC造(鉄筋コンクリート造)の倍以上です。

その反面、木造アパートはRC造に比べ早々と減価償却費を使い切ってしまうので、償却後はその分税負担が重くなってしまいます。

状況によっては、デッドクロスが発生し、キャッシュフローがマイナスになることもあり得るので注意が必要です。

減価償却やデッドクロスについては、不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選をご覧ください。

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物件の種類別見分け方

次に物件の種類別に見分け方を解説していきます。

戸建

基本的に築古のもので総額が低いものでないと、採算があわないことが多いです。

できるだけ既に賃貸中の物件で、退去があった時に土地として売る場合、購入金額より高く売れる物件を探します。

そうすることで、リスクをほぼ消し去ることができます。

もし購入後、不動産市況が急速に悪化したら、返済が終わるまでずっと賃貸で運用すればよいだけです。

空家をリフォームして貸し出す場合には、当然リフォーム費用や賃貸募集の費用と期間を見積もる必要があります。

また、建物の維持管理状況によっては、大きな修繕費等がかかる可能性があるので注意が必要です。

内覧時の確認ポイントは、【不動産(家)購入予定の方必見】物件内見時の注意点とポイントをご覧ください。

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区分マンション

マンションにはワンルームなどの単身者用と50㎡以上のファミリータイプがありますが、私はワンルームはおすすめしていません。

出口戦略が弱いことと、入退去が頻繁に行われること、収支が合わないことが多いためです。

詳しくは【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
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ファミリータイプはワンルームに比べて価格は高く、利回りは低くなりがちですが、退去時には実需用として高く売却することができます。

またファミリー層が住むことになるので、家賃単価が高く、ワンルームに比べて入居期間は長くなる傾向にあります。

どちらも総戸数20戸未満の物件は、将来の修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。

総戸数が少ないマンションと総戸数が多いマンションを比べた時に、総戸数が少ないマンションのほうが1戸あたりの負担が大きくなるからです。

また、繕積立金額が戸当たり1,000円前後など極端に少ない場合、将来の値上がり幅が大きくなる可能性があります。

国土交通省は、修繕積立金の目安を平米当たり約200円/月としています。

一棟マンション・アパート

大きく、新築か中古か、木造かRC(鉄筋コンクリート造)かに分けられます。

利回りは、新築RC<新築木造<中古RC<中古木造、という傾向です。

RC造は木造に比べて建築費が高くなりますので、その分利回りは低くなります。

RC造(鉄筋コンクリート造)の建物は、正しく管理さえすれば長く収益を生んでくれますので、例えば親の代でローンを返し、子どもに物件を資産として遺すという考え方もできます。

RCマンションでエレベーターや貯水槽などがある場合は、維持管理費がかかりますので、注意が必要です。

特にエレベーターは何千万単位で費用がかかることもありますので、購入するのであればこういった費用を考慮したうえで買うようにしましょう。

こういった気を付けた方がよい物件については、不動産投資で絶対に買ってはいけない物件12選まとめで解説してますので、ご覧ください。

【初心者必見】不動産投資で絶対に買ってはいけない物件まとめ
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築古木造アパートで、よく「土地値で買えた」と喜んでいる人を見かけますが、実際に土地の価値にするためには、退去や解体費用がかかりますので、決して土地値ではありません。

さらに木造物件の場合はどうしても劣化が進みやすく、購入コストは安いですが、維持コストは高くなります。

 

オーナーチェンジ物件を買う

先ほども少し触れましたが、私は戸建や区分マンションは既に賃貸中のオーナーチェンジ物件を購入することをおすすめしています。

理由は以下の通りです。

  • 購入した後すぐにリフォームをする必要がない
  • 実需の相場より安く買える
  • 購入後すぐ収入になる(賃貸を募集する期間がない)

そして退去後は、実需物件として購入時の価格より高く売りに出すという出口戦略が可能なため、ローリスクミドルリターンが期待できます。

私自身もこの手法で物件数を増やしていきました。

出口戦略に関しては不動産投資の成功は出口戦略にあり!をご覧ください。

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物件資料の確認事項と仲介会社へのヒアリング事項

これまで解説してきた見分け方は、まず物件資料ですべて確認することになります。

なので物件の見分け方においては、物件資料の確認すべき事項や仲介会社へのヒアリング事項を理解していることが重要になります。

これらについては、収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめをご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
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困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでし ...

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まとめ

いかがでしたか?

これまで説明してきたように、優良物件の探し方は、人それぞれの考え方や物件種別によって変わってきます。

不動産投資を始める前に本を読み漁る方も多いかと思いますが、人それぞれ考え方や言っていること、手法が違うため混乱する方も多いと思います。

不動産投資はエリアによってもマッチする手法が変わります。

なので、既に成功している人の手法を真似すればいいというわけでもありません。

大事なのは、様々な条件から最も自分に合う条件やスタイルを見つけることです。

今回は、そのための材料を様々な視点から解説してきたつもりです。

今一度頭の中を整理して、収益物件探しの自分の中の基準を固めていきましょう!

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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