【不動産投資】専業大家必見の最強節税術！法人を活用した裏ワザ的運営方法

困っている人

専業大家は法人にしたら節税したり、手取り額をコントロールできるってほんと？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は、法人で運営すると節税できるとよく言われますが、実際にどのように節税できるか理解できていない人も多いかと思います。

法人はうまく運営していかないと、かえって高くついてしまうこともあります。

また法人の運用では、節税だけでなく社会保険料も大きく関わってきますので、こちらもよく考えて低く抑えていく必要があります。

そこで今回の記事では、特に専業大家必見の、法人を活用した節税と社会保険の裏ワザ的運用法を解説していきます。

法人のメリット・デメリットや設立のベストタイミング、個人と法人を比べるような内容ではありませんので、そういった内容も知りたい方は、下の記事もあわせてご覧ください。

専業大家必見の法人最強節税術！

まずは法人でどういった節税が可能か確認していきましょう！

個人ではできない法人特有の主な節税策は以下の4つです。

それぞれ解説していきます。

所得の分散

法人の最大のメリットは所得の分散ができることです。

法人税と個人の所得税は、税率や計算方法が異なりますので、同じ税率になるように分散することで、大きな節税効果が得られます。

またこの分散は、個人よりも法人の方が自由度が高く幅広く適用できるので、家族などの親族を使って、税率がより低い人へうまく分散させることが可能です。

例えば専業主婦がいる家庭では、奥様に毎月8万円給与として支払うことで年間96万円も節税になります（もちろんこの給与に見合うだけの仕事をしてもらう必要があります）。

しかも96万であれば、奥様に所得税や住民税、社会保険の負担は生じません。

賞与などもうまく使い、所得にかかる税金を上手にコントロールしていきましょう！

出張日当の設定

交通費や宿泊代は、個人事業主の場合でも法人の場合でも変わることなく経費にできます。

ところが法人の場合には、社長にも「出張手当」を支給することができます。

出張手当を支給するためには、事前に「旅費規定」を作成し、出張手当の金額を決めておく必要があります。

出張手当のすごいところは、会社としては経費になるのと同時に、手当を受け取る社長は、なんと所得税が課税されない非課税の収入になることです。

もちろんこの出張手当は、常識の範囲内での金額にはなりますが、課税されない収入なんて奇跡としか言いようがありませんw

なぜこうなっているかというと、交通費や宿泊費などの実費以外にかかる雑費分を補填する目的で支給するものだからです。

社長への給与というより、経費を補填するための手当といった認識が可能にした、最強の節税術です^^

自宅を社宅にする

個人事業主でありがちな自宅を事務所としても利用している場合は、個人事業主であれば床面積などを事業に使われる部分と住居部分とに按分計算して、事業に使われる部分しか経費（約30%）にすることはできません。

しかし法人の場合であれば、賃貸契約を法人で行い、借り上げ社宅にすることによって、どのくらい事務所として利用しているかに関わらず、最低でもその家賃の約50%を経費にすることができます。

経費の内容としては、まず会社が貸主に賃料を支払い経費にします。

そして入居者である社長から賃貸料として一定の賃料を受け取ります。

会社が支払った賃料と、社長から受け取った賃料の差額を会社の経費にするわけです。

しかも社長としても家賃の支払いが少なくなることで実質の手取りが増えるわけですから、一石二鳥ですね^^

従業員がいる場合は、従業員に対しても社宅を用意することで、同じように節税することもできます。

共済や保険を退職金代わりにする

有名な節税方法として「経営セーフティ共済」がありますが、これは取引先の倒産に連鎖して中小企業が経営難に陥ることを防ぐことを目的とした共済です。

掛け金の10倍（上限8,000万円）まで無担保・無保証人で借りることができるため、万が一の際に会社を守る手段として有効です。

そしてこの共済の掛け金は、月額5,000円～20万円まで自由に選べ、すべて損金に計上できるため節税効果が得られます。

また12ヶ月以上掛け金を支払っていれば、解約した際に掛金総額の8割以上が戻り、40ヶ月以上支払っていれば全額が戻ります。

しかし解約手当金を受け取った時点で収入となり課税されるため、解約のタイミングについてはよく考える必要があります。

不動産投資でいうと、大規模修繕をする時や、大規模な物件を購入する時などが良いタイミングになりそうです。

そして法人ならではなのが、こういった解約金を退職金として支払うことで大幅に節税できることです。

退職金にかかる税金は、個人が受け取る給与の中で最も有利な税金と言われていますので、退職金代わりに利用するのは理にかなっていると言えます。

また、生命保険による節税も同じような仕組みですので、こちらもうまく活用していきましょう。

節税だけじゃない！社会保険料をコントロール

これまで法人特有の節税術を解説してきましたが、ここまではご存知の方も多いと思います。

ここからは節税と同じくらい重要な社会保険について解説していきます。

社会保険は、給与の30%ほどを会社と従業員で折半して負担することになりますが、一人社長いわゆるマイクロ法人の場合、折半というより実質一人で30%も負担していることになります。

節税に比べあまり触れられませんが、30%の負担はかなり大きいですよね^^;

しかも年金に関しては、納めた額に応じて将来もらえる年金額が変わるのでいいのですが、健康保険に関してはいくら納めてようが、病院などを利用した際の自己負担額は全員同じ3割になります。

ということは、できるだけ給与を減らして、社会保険の負担額を減らした方が良いということになります。

厳密には、傷病手当金や出産手当金などの支給額は、1日当たりの金額が支給開始日の以前12ヶ月間の各標準報酬月額を平均した額 ÷ 30日 ×（2/3）になるので、毎月の給与は多い方が有利になりますが、こういった手当は専業大家のマイクロ法人には無縁の話ですよね^^;

むしろ高額医療保険は低い年収の方が、支払額が低くなり有利になりますので、やはり社会保険料を抑えるために、給与の額はコントロールした方が良さそうです。

私の法人を活用した裏ワザ的運営方法実例

では実際に、専業大家である私のマイクロ法人運営方法をご紹介していきます。

まず前提条件として、私は個人で所有している不動産からの家賃収入だけで生活費くらいあり、税率が上がっても融資の為にできるだけ法人に利益を残したいという考えがあります。

そのため、法人からの給与は最低限に抑えることができるので、社会保険の負担額が最も小さくなる水準（下の表黄色部分）に給与設定しています。

つまり、月額報酬63,000円未満が最低水準ですので、自身への給与を62,000円に設定しています。

平均年収ほどの月額報酬40万円にしてしまうと、健康保険だけで会社負担もあわせて41,902円になりますので、最低水準の5,927円と比べると35,975円も変わってきます。

困っている人

最低水準にしてて将来の年金は不安じゃないの？

不動産投資が年金の代わりになりますし、そもそも年金に関してはあてにしてません。

それよりも今の手取り収入を多くして、どんどん投資にまわしていった方が賢いと考えています。

ただし、ここで注意したいのは各種控除との兼ね合いです。

私は給与所得以外の他の収入があるので、毎月62,000円の給与でも、控除は全額利用できています。

家族がいる場合は配偶者控除なども含めて、所得が控除額を上回るように給与設定しましょう。

また、最低水準の給与だと法人の利益が大きくなりすぎるので、家族がいる方は分散させるようにします（もちろんそれ相応の労働対価が必要になります）。

給与を最低水準にして融資で問題にならないかと不安になる方もいるかと思いますが、金融機関は個人よりも法人に利益を残した方が評価が高くなりますし、法人にしっかり利益が残っていれば問題ありません。

もし不動産の売却などで、法人に大きな利益が残ってしまう場合は、賞与で支給しコントロールするようにします。

ちなみに賞与で支給する場合、健康保険は年度の累計額573万円、厚生年金保険は1ヶ月あたり150万円が上限として、それ以上支給してもこれら社会保険の負担額は増えない仕組みになっています。

つまり賞与を支給する時は、2回に分けるのではなく1度にまとめて支給するようにし、健康保険の年度の累計額573万円は難しいとしても、厚生年金保険の1ヶ月あたり150万円を超えれば、超えた分は負担額が増えないので節約できることになります。

このように、税金や社会保険の仕組みを理解し、最も有利になるように法人を活用・運営していきましょう！

まとめ

いかがでしたか？

不動産投資の専業大家は、以下のように法人をうまく活用・運営していくことで、大きな節税や節約をすることができます。

私は法人からの給与を最低水準にしていると言いましたが、こうするメリットは実は他にもあります。

コロナ禍により困窮する人が増えたことで、低所得者に有利な助成金や給付金がたくさん用意されています。

これらは必ずと言っていいほど所得制限があり、低所得者であればあるほど有利なものばかりです。

また税制や社会保険関係の制度でも、高所得者層に厳しく低所得者層を優遇する流れが加速しています。

こういった流れが今後もさらに加速していくことを考えると、マイクロ法人を持ちコントロールできる人は、自分の所得を下げておいて間違いありません。

そう考えると、マイクロ法人を持つ専業大家による賢い法人運営は、最強の錬金術と言えそうです^^

今回はマイクロ法人の運用法について解説してきましたが、法人のメリット・デメリットや設立のベストタイミング、個人と法人の比較などを知りたい方は、下の記事もあわせてご覧ください。