こんにちは、専業大家のMASA（@2103ou_masuke）です。
人気物件の場合、ネットに掲載した瞬間に続々と内覧希望が入ります。
そして同日に申込が複数入った場合には、他の人に取られてしまう可能性があります。
狙ってた物件を取られた経験がある方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、すぐ埋まる人気物件を他の人に取られることなく確保する方法を解説していきます。
私は大手不動産売買仲介会社で長い間勤めていましたが、同時に不動産投資家として自分自身も何件も購入してきました。
購入者を決める際のルールや、物件を確保するためのテクニックを解説していきますので、参考にしていただき、気に入った物件を買い損ねないようにしてくださいね！
※賃貸ではなく売買における話です。
こんな方におすすめ
- 狙ってた物件を他の人に取られたことがある
- すぐ埋まる人気物件を確保しつつ確実に買う方法を知りたい
コンテンツ
気に入った人気物件に申し込みが重なった時の大前提の話
まずは気に入った物件に申し込みが重なった時に、そもそもどういった考え方に基づいて、売主や仲介会社が、売る相手を決めるのか解説していきます。
誰に売るかは売主が決める
間違っている方が多いですが、申込順で売る相手が決まるわけではありません。
最初に内覧して、最初に申し込みを入れた人が買えると思っている方が多いようですが、答えはノーです。
正確には仲介会社によってやり方は違いますが、仲介会社の営業マンも、このことを勘違いしている人が多いようです。
正しい答えは、「売主が決める」です。
例えば最初に内覧したAさんが申し込みを入れましたが、ローン特約を使って購入予定だとします。
次の日、すぐにでも現金で買いたいというBさんが現れた場合、あなたが売主だったらどちらに売ることを決めますか？
売主としては当然、より確実に買えるBさんを選びますよね。
このように、売主が決めるというのが大前提となります。
申込順番の優位性とは
また、よく言われる１番手（順番）の優位性は、２番手の人が１番手を上回る条件で申し込みを入れたときに、１番手の人にそのことを伝えないといけないことにあります。
そして１番手の人が２番手の人の条件を上回ることができない場合は、２番手の人が購入することになります。
ただし、このケースでもあくまで決めるのは売主です。
１番手の条件が下回っていたとしても、最初に手を挙げたことを理由に１番手を選ぶ売主も稀にいます。
当然１番手の人が申込条件を２番手より好条件に訂正した場合は、１番手の人を選ぶことになるでしょう。
ポイント
買主は順番や条件で決まるのではなく売主が決める。
すぐ埋まる人気物件の購入者を決める具体的事例
例えば売出開始と同時に大量の内覧希望が入り、内覧を１日では処理しきれないので、２日に分けて内覧予約を取っていったとします。
初日３組、翌日２組内覧予約が入ったとしたら、デキる担当営業マンであれば明日の結果を待って総合的に判断します。
そうしないと全員「最初に内覧させてくれ！」という話になりますし、最初の１人がたとえ現金満額で申し込みを入れたとしても、その人がキャンセルした時ために、他の購入希望者も確保しておくのが、売主と仲介会社の利益になるからです。
そして仲介会社は、２日間の内覧者すべてを取りまとめて売主に伝えます。
内覧者には事前に売主の判断で決まることを、クレームにならないよう伝えておきます。
気に入った物件を確保するための最高の申込条件とは
これ以上ない最高の条件は、現金で満額（金額交渉なし）、契約・決済の期日も売主の都合に合わすことができる人です。
つまりこういった条件の申し込みが入らない限りは、まだ可能性はあるということです。
たまにこういった方がいますが、これは基本的にできません。
入札形式ではないですし、満額出しても買えないとなると、買主にとっては不当広告にもなりえます。
他の条件で他の人より良い条件を提示するようにしましょう。
狙ってた人気物件を確保する方法
今までの話は前提となるルールの話で、ここからが本題です。
売主が決めると言っても、買主は交渉の段階で売主に会うわけではありません。
とりまとめや交渉はすべて仲介会社が行います。
ここがミソなわけです。
実際には仲介会社のさじ加減で、誰を買主に選ぶか決めていることが多いのです。
仲介会社の営業マンが買主を選ぶ条件
では仲介会社は、どういった買主を選ぶのでしょうか？
ズバリ「買主にしたいと思える人」です。
では買主にしたいと思える人の条件をまとめてみます。
買主にしたいと思える人
- キャンセルしない人
- 契約・決済の日程を売主および仲介会社に合わせてくれる人
- 支払いに問題がない人（現金もしくはローン審査問題なし）
- クレームを起こさない人
- 細かいことを言わない人
- 手がかからない人
- 単純にいい人
こういった条件を仲介会社は見ています。
そのため内覧の時から、良い客だと思ってもらうことは重要です。
売主も仲介会社も、安全かつスムーズな取引をしたいと考えています。
人気物件を買いたいという方は、最高の条件提示とともに、仲介営業マンに選んでもらえる対応を心がけましょう。
袖の下を握らせる
それでも確保できそうにない場合は、最後の手として、営業マンに「袖の下」を握らせる方法があります。
受け取ろうとしない営業マンもいますが、袖の下によって贔屓してくれるようになる営業マンもいます。
この手は、他の人の契約が確定した後では間に合いませんので、必ずどの買主で話を進めるのか仲介営業マンが模索している段階で、話を持ち掛けるようにしましょう。
掲載を止めてもらう
自分で話を進めてもらえることが確定したら、物件の掲載を止めてもらうよう依頼してみましょう。
契約が終わるまでは掲載を止めれないと、断られる可能性が高いですが、それでも他の人に取られる可能性を少しでも排除するためには大事なことです。
すぐ埋まる人気物件の値下げ交渉術
とはいえ人気物件であっても、少しでも良い条件で買いたくなるものです。
それを実現するためのポイントをいくつか挙げてみたいと思います。
人気物件を好条件で買う方法
- 物件が出たら誰よりも早く見に行き、申し込みを入れたら「絶対買うから他の客には紹介しないでほしい」と伝える
- 最悪満額でも買うことを伝えたうえで、金額交渉をお願いする
- 金額交渉に成功したら、営業マンに袖の下を渡すことを伝える
ポイントはとにかく迅速な行動と、営業マンにこの人のためなら好条件にしてあげたいと思ってもらえるように接することです。
営業マンも人間ですから、客によって態度やサービスを変えるものです。
仲良くなることはもちろん、いかに自分は良いお客さんかということをうまく伝えることが大事になります。
結局は自分の人間力が問われるということです。
ただし、融通の利かない真面目すぎる営業マンの場合は、何をやっても無駄になることもあります。
金額交渉術に関しては、下のブログ記事をご覧ください。
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おわりに
いかがでしたでしたか？
気に入った物件を確保するためのポイントは掴めましたでしょうか？
申し込みが重なった際のルールを理解し、実際にはどのような人が選ばれるかを理解することが重要です。
相手があることですので、こうすれば必ずこうなるということではなく、最後は人間力の問題になりますが、少なからず上記のことを実行できれば、うまくいく可能性は高まります。
すぐ埋まるような人気物件でも、諦めずトライしてみてくださいね。
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