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不動産投資

不動産投資初心者必見!物件資料チェック事項とヒアリング事項まとめ

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
困っている人
物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでしょうか。

特にこれから始める人は、物件資料の見方すら分からず困っている方もいるかと思います。

そこでこの記事では、物件資料で確認すべき事項と、仲介会社にヒアリングすべき事項をまとめました。

私は物件を購入する時、多くの場合物件を見ずにたったの15分くらいで申し込みを入れます。

これ自体はおすすめできるやり方ではありませんが、そのくらいのスピード感を持って対応しないと良い物件は買えないのです。

このような申し込みの入れ方をする場合、物件資料とヒアリングのみで判断をする訳ですから、確認すべき事項を必ず抑えておかなければなりません。

私が購入判断の際に確認している事項を解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方に読んでほしい

  • 物件資料の見方を知りたい
  • 物件購入判断のチェック項目を知りたい
  • 仲介会社に確認すべきポイントを知りたい

 

 

物件資料の確認事項①エリア

不動産投資において、エリアは最重要事項です。

絶対条件は、賃貸付けに困らないエリアかどうかです。

アパートの場合は駅から10分以内を基本的な条件にしていますが、大都市や大きな駅の周辺であれば15分までは許容範囲です。

戸建やファミリータイプマンションの場合は、住環境重視や車移動の人が多いため、駅近にこだわる必要はありません。

起伏の激しいエリアは、賃貸付けが難しくなるため避けた方がいいでしょう。

物件や周辺環境、駅までの徒歩分数はグーグルマップで確認します。

特に駅までの徒歩分数は、物件資料では短めに表記されていることが多いので、必ず自分でも確認しましょう(80m1分計算)。

エリアに対する考え方など物件の見分け方については、下の記事もあわせてご覧ください。

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物件資料の確認事項②広さ・間取り

アパートで1戸20㎡以下の物件や風呂トイレが一緒の物件は、賃貸付けが難しくなるため避けるようにしています。

戸建やファミリータイプマンションの場合は、50㎡以上で2LDK以上のものを選ぶようにしています。

税制上有利になる点や、転売の時に高値で売るためです。

当然、住みにくそうな間取りの物件で間取り変更が難しそうな物件も避けた方がいいでしょう。

 

物件資料の確認事項③築年数

基本的には1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶようにしています。

建築確認済証の交付日が1981年5月31日以降の建物を選ぶことです。

これは税制上有利になることと、地震が起きた時に被害を最小限に抑えるためです。

実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

また、築浅物件ほど価格が高く利回りは低く、築古物件ほど価格が安く利回りは高くなります。

より築浅物件の方が人気があり、古い物件になるほど入居付けが難しくなります。

それでも築年数と家賃のバランスを見て決める入居者がいるため、築年数は古くても家賃もそれ相応に安くすれば、入居者が決まらないというわけではありません。

築古物件は修繕費がかかることも考えておきましょう。

 

物件資料の確認事項④土地の特徴

土地や戸建の場合は、土地の地型や高低差を確認しましょう。

下図のような旗竿地は資産価値が低く、高値での転売が難しいので基本的には避けるようにします。

旗竿地

また、周りの土地と2m以上高低差のある物件は、地震で崩れる可能性があることや、新たに建築する際、造成しなければならない可能性が高いため購入しません。

 

物件資料の確認事項⑤空家か賃貸中か

賃貸中の場合は、空家で売られているよりも安く売り出されていることが多いです。

空家の場合は、購入後リフォームする必要があることや、賃貸付けの期間や費用を見積もった上で購入するようにしましょう。

賃貸中の物件であれば、購入後すぐに家賃が入ってくるため、私は賃貸中の物件を購入することをおすすめしています。

 

物件資料の確認事項⑥利回り(収支)

利回りは当然高い方が良いです。

物件資料の利回りはほとんどの場合「表面利回り」と言われるものですが、大事なのは「実質利回り」の方です。

表面利回りと実質利回り

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格

実質利回り=(年間家賃収入-年間経費) ÷ (物件の購入価格+購入時諸経費)

上記実質利回りの「年間経費」と「購入時諸経費」の項目を間違えている人が多いので、ここで詳しく解説します。

まず、年間経費として考える項目は、基本的には以下の通りです。

【戸建】

・固定資産税

・管理費(管理会社に任せている場合)

・火災保険

【マンション】

・管理費・修繕積立金

・固定資産税

・管理費(管理会社に任せている場合)

・火災保険

【アパート】

・固定資産税

・管理費(管理会社に任せている場合)

・清掃費

・インターネット代

・共用部分水道光熱費

・火災保険

そして購入時諸経費は以下の通りです。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 不動産取得税
  4. 銀行融資手数料
  5. 印紙代

ここまで入れて計算すべきです。

これは利回りを計算する時だけでなく、キャッシュフローを計算する時にも利用します。

月単位でのキャッシュフローを計算する場合の「固定資産税」「火災保険」に関しては、12で割って月額を算出します。

そして、今後の家賃下落や入退去時の期間や費用も考えて判断します。

物件種別や築年数、物件価格によって判断基準が変わるので、一概にこの利回りだったら良いという数字はありません。

例えば、1,000万円以下の戸建やファミリーマンションの場合は、退去が出たら転売もできるので、月々のキャッシュフローは2万円などでもOKという判断になります。

アパートであれば、1戸あたり1室平均家賃2か月分のキャッシュフローは最低でもほしいところです。

購入判断で利用している指標については、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
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物件資料の確認事項⑦レントロール(アパートの場合)

アパートの場合はレントロールを確認します。

レントロールとは以下のような、賃貸明細書のことです。

レントロール

ここでのポイントは2点あります。

まず、現在空室のところがいくらで募集をかけているかを確認します。

その金額が他の金額より極端に安い場合、今後他の部屋でも大量に退去が発生すると、月々の全体家賃が大きく下がりますので、全部屋募集中の金額以下でキャッシュフローなどの収支を計算すべきです。

もう一つは、入居年月日です。

入居年月日が直近のものが多い物件は、入退去が頻繁に行われる物件だと予想できます。

入退去が激しい物件は、それに伴う費用や手間がかかり収益性が悪くなるため、購入しないようにします。

 

ヒアリング事項①売却理由

物件資料を確認し、グーグルマップで場所を確認し、キャッシュフローの計算が終わりました。

この時点で購入したい物件だった場合、次に仲介会社の担当者へ必要事項を質問します。

まずは、売主の売却理由からです。

売却理由を聞くことによって、売主が売り急いでいるか、金額交渉ができそうか、物件に問題がないかを確認できます。

上手な金額交渉の方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

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ヒアリング事項②いつから売り出しているか

新着物件ではない場合、いつから売りに出しているかによって、金額交渉ができるか判断できます。

売り出し期間が長ければ金額交渉はしやすいですが、長すぎる場合は、売らなくてもいい売主で金額交渉に一切応じていないから残っている可能性があります。

新着物件で人気物件の場合は、金額交渉をしていたら、他の人に取られてしまいますので注意が必要です。

人気物件を他の人に取られることなく購入する方法は、下の記事をあわせてご覧ください。

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ヒアリング事項③滞納履歴があるか(保証会社が付いているか)

賃借人に滞納履歴があるか確認します。

滞納があるような物件を買ってしまうと、後々大変な思いをすることになります。

滞納が続いても強制退去させることは難しく、裁判をするにしても費用と時間、手間がかかりますので避けた方がよいでしょう。

保証会社が付いていれば問題ないのですが、保証会社によって保証内容は異なりますので確認するようにしてください。

 

ヒアリング事項④賃貸借契約書があるか

賃貸借契約書があるか確認します。

ない場合は、仲介会社の方で新規取得をお願いします。

ある場合は、契約内容を確認します。

【確認事項】

  1. 契約期間
  2. 家賃や共益費
  3. 入居者の属性や人数
  4. 特約
  5. 家賃支払い時期
  6. 敷金の有無※

※敷金は、解約時返さないといけない場合と、「敷引き」といって返さなくていい場合があります。

賃貸借契約書にこういった項目の記載がない場合、仲介会社にできるだけ覚書を取得してもらうようにします。

特に家賃の支払い時期が記載されていない契約書をよく見かけますので注意してください。

これは売買決済の際に家賃の清算にも関わってくる事項です。

 

ヒアリング事項⑤修繕履歴

修繕履歴があるか確認します。

築古でまったく修繕していない場合、購入後に修繕費用が発生する可能性があることを頭に入れておきましょう。

マンションの場合は、「専有部分」と「建物全体の共有部分」どちらも確認します。

共有部分の大規模修繕がまったく行われていないのに、管理組合の修繕積立金が貯まっていなかったら、修繕する際に管理組合で借り入れをする必要があり、その分毎月の修繕積立金も値上がりすることになります。

 

ヒアリング事項⑥事件・事故・トラブル

事件・事故・トラブルがないか確認します。

特にアパートやマンションの場合、騒音問題でトラブルになっていることがよくあります。

過去に事件や自殺などが起きている物件は、よほど安くない限り購入は見送りましょう。

その他、買ってはいけない物件に関しては、下の記事もあわせてご覧ください。

【初心者必見】不動産投資で絶対に買ってはいけない物件まとめ
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事件事故などについては、大島てるというサイトでも確認することができます。

 

ヒアリング事項⑦管理会社の変更可否

オーナーチェンジ物件で仲介を管理会社がやっている場合、管理会社を引き継がないといけない場合がほとんどです。

管理費は基本的に家賃の5%と高いため、私はできるだけ自主管理するようにしています。

管理会社変更が可能か確認し、変更ができない場合は、将来解除のために何年契約か確認するようにしましょう。

管理方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

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ヒアリング事項⑧マンションの場合

マンションの場合は、管理費・修繕積立金の値上がり予定があるか、管理組合で借り入れをしていないか確認します。

管理状況が悪いマンションや管理費・積立金が異常に高い物件、管理組合が借り入れをしている場合は見送りましょう。

中には同じ理事長が長く理事長を務め、その権力を利用して横領していることもありますので、管理組合の財務状況などは特にしっかり確認するようにしてください。

 

ヒアリング事項⑨アパートの場合

アパートの場合は、ランニングコスト項目がたくさんあるため、どんなコストが発生するかヒアリングするようにします。

一般的な項目は以下の通りです。

  1. 固定資産税
  2. 管理費・清掃費
  3. インターネット代
  4. 水道光熱費
  5. 火災保険
  6. 貯水槽管理費

これらすべて税込みでの計算を忘れないようにしてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

意外に確認していない事項もたくさんあったと思います。

不動産投資は収入や収益性に目が行きがちですが、細かいランニングコストなど支出部分もしっかりと試算することが重要です。

それをやっておかないと、気付いた時に「思ったより手残りがない」という状況になりかねません。

そしてここまで細かく計算すると、買える物件は本当に少なくなります。

しかし焦って購入してはいけません。

毎日物件をチェックして、仲介会社へもこまめに連絡を取ってお願いしておけば、必ず良い物件は見つかるはずです。

不動産投資は実は地道で地味な作業の繰り返しですが、購入できた時の喜びはその分大きくなります。

この記事を参考にしていただき、焦らずに失敗しない物件探しをしていきましょう!

 


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