不動産投資

不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選~売る時に検討すべきこと~

不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選~売る時に検討すべきこと~
困っている人
投資物件のベストな売却時期っていつ?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

投資物件を所有している方で、いつ売却すべきか悩んでいる方もいるかと思います。

特に今は不動産価格も高騰しており、売り時だと考えている人も多いようです。

しかし、「市況が高いから売る」「買った時より高くなったから売る」という単純な考え方だけで売るのは、知らぬところで損をしている可能性があります。

確かに、購入価格と売却価格を比較するのは一つの基準にはなりますが、それだけで判断するのは決して合理的な判断基準とは言えません。

この考え方だと「購入価格>売却価格」の場合は、すべて売却しない方がいいということになってしまいます。

しかし、取得してから何十年も経てば、ほぼすべての物件が「購入価格>売却価格」となりますし、それでも売却した方がいいケースは十分あります。

ですので、購入価格と比べるのはシンプルでわかりやすいですが、判断基準としてはあまり優れていません。

不動産売却時期においては、下記のような様々な要因を考えるべきです。

  1. 不動産の市況
  2. 不動産の維持管理状態
  3. 減価償却
  4. 所有期間による税率の変動
  5. デッドクロス
  6. 実需用か収益用か

今回はこのそれぞれの判断基準を紹介していきたいと思います。

不動産投資をおこなう上で、必須の知識となっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産市況が高い時

不動産市況は最もわかりやすい基準にはなりますが、今の時点が「高い」か「安い」かは、後になってみないとわからないものです。

そういった意味では、購入価格より高くなっているかが一つの基準にはなりますが、市況に振り回されるのは賢明とは言えません。

市況で売却を考えるのであれば、少なくとも1,5倍以上になった時ぐらいの基準を設けてもよいかと思います。

先ほども言いましたが、他の要素と絡めて売却を検討するようにしましょう。

ちなみに不動産市況は、2012年頃から上昇基調に入り、これまで約9年間上昇を継続してきました。

コロナやオリンピックの延期により一時はどうなるかと思いましたが、それもどこ吹く風、今でも超低金利と強い購入需要に支えられて好調を維持しています。

しかし、今の状態が続いてくれるとは限りません。

現在の状況や今後の見通しについては、コロナ禍でも不動産価格が下がらない理由5選。今後はどうなる?をご覧ください。

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修繕などの多額の費用が発生しそうなとき

不動産は年月が経つと劣化していき、点検や修理などのメンテナンスが必要になります。

多額の修繕費用が発生して手持ち資金を使わないといけなくなり、利回りが悪化しそうなときは、売却を検討するタイミングの一つです。

ほとんどの不動産は築10年以内であれば、修繕が発生することはあまりありませんが、築15年を超えたあたりから設備や内装が劣化して、修繕するためのコストがかかり始めます。

また、古い物件だと大規模修繕が必要な場合があり、水回りをすべて替えるとなると、広さにもよりますが1戸あたり150万円ほどの費用がかかってしまいます。

悪い言い方をすると、自身は維持修繕状況を把握していますが、買主は当然把握していませんので、維持管理状況が悪い場合や修繕が必要になってきそうなタイミングで売却を検討するのは一つの手ということになります。

 

減価償却が終わるタイミング

減価償却期間が終了し、経費が少なくなるタイミングでの売却も、一つの選択肢です。

減価償却期間が終了すると、減価償却費という、実際には現金支出を伴わない経費を計上することができなくなります。

減価償却とは・・

アパート・マンションなどの建物や、駐車場の舗装・門塀といった構築物を「償却資産」といいます。

償却資産は毎年少しずつ古くなり価値が減少していくので、減少分を「減価償却費」として必要経費にすることができます。

つまり減価償却費は、毎年お金が出ていくわけではないのに、一定の金額を所得から差し引くことができるので、その分所得を少なくできるありがたい必要経費です。

償却資産は、種類や構造により税務上の耐用年数と償却率が決められていて、一般的に堅固で寿命が長いものほど耐用年数も長くなります。

種類耐用年数償却率
木造22年0.046
鉄骨造(鉄骨の厚みが3mm超4mm以下)27年0.038
鉄骨造(鉄骨の厚みが4mm超)34年0.030
RC造(鉄筋コンクリート造)47年0.022

経費が減るという事は、利益が増えるという事ですので、多くの税金が発生してしまいます。

結果として手元に残るお金が少なくなってしまい、物件を保有しているメリットが少なくなりますので、減価償却期間が終了するタイミングは売却すべき大きな要因といえます。

 

長期譲渡になるタイミング

物件を売却した際には、売却益に対して不動産譲渡税が課税されます。

個人で保有している物件の売却益にかかる税率は、物件を保有していた長さによって異なります。

売却した年の1月1日時点で、取得から5年超経っているときの売却を長期譲渡と呼び、税率は約20%です。

そして、売却した年の1月1日時点で、取得から5年以内のときの売却は短期譲渡と呼ばれ、税率は約40%となります。

MASA
取得日から数えて5年ではないので、注意しましょう。

取得日から6年経てば、どのようなケースでも長期譲渡となるので、上記のことが分からない方は6年と覚えておくのが分かりやすいでしょう。

税率の差異が倍にもなるため、短期譲渡の期間内に売却を行うのは、できるだけ避けるべきです。

逆に長期譲渡に切り替わるタイミングで、利益が出るような価格で売却できる見込みがあれば、そこが売却に適したタイミングの一つです。

 

デッドクロスが起こるタイミング

購入した物件がデッドクロスになるタイミングまでに売却をするのも、一つの選択肢となります。

デッドクロスとは「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」のことを言います。

減価償却期間が終わるタイミングか、もしくはローン返済額における元金の割合が上がってきて、減価償却費を上回るタイミングで起こります。

デッドクロス

この状態では、帳簿上の利益は黒字でも手元から現金が減っていってしまうことになります。

デッドクロスとなった物件は、帳簿上の利益が増えることで税金が増えますので、最悪の場合は黒字倒産を引き起こすこともあります。

自分の物件がいつデッドクロスを迎えるかについては、ローンの返済表から判断します。

返済表には元金部分の額が記載されているため、その金額が減価償却費(これは税理士に確認)よりも大きくなるタイミングを調べることができます。

不動産投資は、融資返済額が経費にならない代わりに、減価償却費という経費があることがポイントであり、覚えておかなくてはならない税務知識です。

 

賃借人が退去したタイミング

戸建や区分ファミリーマンションの場合、オーナーチェンジ物件を実需の場合より割安で買って、退去後に実需物件として売る方法があります。

私自身もこの手法をよく使って購入しています。

退去のタイミングで、賃貸と売却を同時並行でおこない、先に相手が見つかった方で進めるという手もありですね。

ただこの場合は、先ほど説明した長期譲渡でない可能性が高いので注意が必要です。

短期譲渡の税率でも良いと思えるくらい利益が出る場合は、検討してみましょう。

 

「今売れば〇年分のCFが手に入る」は注意が必要

最後に、売却の考え方についてよくありがちな、注意すべき考え方について解説します。

売却を検討する際に「今売れば、○年分のキャッシュフローが手に入る」という考え方をする人がいます。

その考え方自体に間違いはないのですが、それだけで判断してしまうと損をすることになるかもしれません。

例えば、年間税引後のキャッシュフローが100万円の物件を今売却すれば、3,000万円(残債は現在2,400万円とします)、5年後に売れば2,500万円で売却できると仮定し、売却にかかる経費は100万円とします。

今売却した場合、3,000万円-2,400万円(残債)-100万円(経費)=500万円のお金が手元に残ります。

一方で、売却せず5年間持ち続けると毎年100万円ずつの計500万円が手元に残りますので、今売却すれば「5年分のキャッシュフローが一気に手元に入る」ということになります。

ここまではいいのですが、これだと「今売却する場合」と「5年間持ち続けて5年後に物件を売却する場合」とで、手元に残るお金は同額であるかのような錯覚に陥ってしまいます。

これは、「5年後の売却によるキャッシュフロー」が抜けているからです。

5年後の売却価格が3,000万円から2,500万円になるのであれば、売却価格が下がる分を毎年のキャッシュフローで回収しているだけであり、やはり今売却した方がいいのではないかと思われるかもしれません。

しかし実際には、それとともに残債も減っていきます。

この「残債が減る」ということを考慮されていない方がとても多いです。

仮に年間80万円の元本を返済しているとすると、5年後の残債は2,400万円-400万円(80万円×5年)=2,000万円となります。

5年後に売却した場合、2,500万円-2,000万円(残債)-100万円(経費)=400万円となります。

つまり、今売却した場合の500万円が手元に残りますが、5年間保有してから売却した場合、100万円×5年+400万円=900万円が手元に残るということになります。

今売却した場合5年後売却した場合
売却価格3,000万円2,500万円
経費100万円100万円
残債2,400万円2,000万円
売却キャッシュフロー5,000万円4,000万円
保有時キャッシュフロー0円500万円
トータルキャッシュフロー500万円900万円

「売却時のキャッシュフロー」と「保有時の年間税引後キャッシュフロー」だけで考えてしまうと誤った判断をしてしまいます。

難しい話ではないですが、意外に盲点なので参考にしてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産は様々な要素が絡み合って、最終の手残り金額が決まります。

なので売却をする際には、ここで解説した内容を検討することをおすすめします。

購入する物件を選ぶのも大事ですが、売却するタイミングも同じくらい大事です。

売却するタイミングを間違わないよう、賢くキャピタルゲインを取っていきましょう!

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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