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不動産投資 管理・賃貸経営術

不動産投資家必見!絶対に知っておきたい賃貸管理経営術と契約特約

不動産投資家必見!絶対に知っておきたい賃貸管理経営術と契約特約
困っている人
賃貸管理経営が上手くいかないんだけど、良い方法を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「入居者の生活マナーが悪くてトラブルが絶えない」

「全然入居者が決まらない」

「入退去が多くてコスト負けしている」

「管理会社がまったく仕事してくれない」

このように、賃貸管理や経営がなかなか上手くいかずに、困っている人も多いかと思います。

私もアパートでは、ストレスが溜まる思いをしたことが何度もあります。

そこで当ブログでは、賃貸管理や経営が上手くいくための㊙テクニックを公開していきます。

賃貸管理は問題が起こった時に、二度と起こらないよう改善していくことが重要です。

参考にしていただき、改善できそうなものは改善してみてください。

こんな方におすすめ

  • 賃貸管理や経営が上手くいかない
  • 他の大家の賃貸契約内容が知りたい
  • 賃貸募集のコツが知りたい

すぐに入居者が決まる!賃貸募集の㊙テクニック

物件を管理・経営していく上で最も心配なのが、賃貸募集を開始して入居者がすぐ決まるかだと思います。

入居者が決まらないことには、家賃収入も管理上の悩みも発生しないですからね。

そこでまずは、入居者募集の㊙テクニックから解説していきます。

室内を最低限リフォームしたり綺麗にすることは当然のことですし、お金もかかることなのでここでは省きます。

入居者募集のテクニック

  • 募集条件を見直す
  • 広告費(AD)をケチらない
  • 掲載物件情報を確認する
  • 現地に看板を設置してもらう

以下、それぞれ解説します。

 

募集条件を見直す

入居付けに最も影響するのが募集条件です。

今はネットで物件探しをする人がほとんどですが、賃料条件の項目は4万、4.5万、5万、5.5万・・のように、金額が区切られています。

物件検索条件画面

例えば5万円以下で探している人が多いエリアの場合、51,000円で募集をするよりも49,000円で募集をした方が、早期に決まる可能性は高まります。

この時に共益費を2,000円にすれば、家賃49,000円と共益費2,000円で、元の金額である51,000円が確保できます。

最初の数字が5なのか4なのかも、人間心理に大きく影響しますので、49,000円であれば安く感じてもらえます。

逆に46,000円で募集するのであれば、49,000円で募集しても賃料条件の区切りや最初の数字は変わりませんので、決まる可能性は大して変わらない可能性があります。

また周辺エリアの競合物件を調べて、例えば48,000円で募集している物件が多い場合は、47,000円で募集することで、安い順で検索する時に上位表示されるなど、多くの競合物件よりも有利になります。

このように募集条件を工夫することで、より早く入居者を決めることができるようになります。

 

たまにAD(広告費)を払わないオーナーがいますが、ADがないと仲介業者が積極的に紹介してくれないので、元付業者に1ヵ月分と客付業者に1ヵ月の計2ヵ月分は必ず付けるようにしましょう。

客付業者と元付業者とは

借りてくれる顧客を見つける仲介業者を客付け、もしくは客付業者と呼び、その物件の募集依頼を物件オーナーから直接受けている仲介業者を元付け、もしくは元付業者と言います。

その際のポイントは、物件登録情報の備考などを利用して、客付業者にはAD1ヵ月分があることを明示してもらうことです。

賃貸業者の客付業者は、物元業者に物件問い合わせをした際にADの有無を確認しますが、この確認が面倒で問い合わせしない客付営業マンもいるので、明示して分かりやすくすることが重要です。

AD2ヵ月分の出費をどうしても避けたい人は、募集条件に礼金2ヵ月を加えることで解決できます。

礼金2ヵ月を加えるデメリットよりも、ADを2ヵ月分にするメリットの方が大きいので、ぜひ試してみてください。

 

掲載物件情報を確認する

入居者募集を仲介会社に任せた後も、任せっきりにしてはいけません。

必ず仲介会社が掲載した物件情報を、確認するようにしてください。

やっつけ仕事で登録作業をする仲介営業マンが多いので、少なくとも1つは間違いや訂正してほしい箇所が見つかるはずです。

例えば駅からの徒歩分数を、グーグルマップのルート機能で確認してみてください。

グーグルマップ

参考

80mで1分計算(端数は切り上げ)の決まりなので、上地図では4分と表示されていますが、350m÷80m=約4.3を切り上げて5分が正しい徒歩分数です。
また出発点や到着点は、最も近い入口をポイント指定するようにしてください。

本来10分のところを11分で掲載されていると、検索条件を徒歩10分圏内で探す人が多いので、大きな機会損失につながります。

他にも多いのは設備関連で、例えばTVモニターフォン付なのに、通常のインターフォンになっていたり、宅配BOXの設置があるのに記載がなかったりと様々です。

それらの設備が条件で探している人も多いので、必ず確認するようにしましょう。

 

現地に看板を設置してもらう

現地に看板を設置するのは、古いやり方で効果がないという人もいますが、まったくそんなことはありません。

なぜなら積極的に物件を探している人は、間違いなくネット情報を確認していますが、積極的に探していない人にも現地看板により認知してもらえるからです。

特に高齢者はネットを利用しない人も多いですが、息子家族を近くに住まわせたいと考えている人が、散歩中に看板を見つけて契約が決まるなんてこともあります。

デメリットは何一つありませんので、必ず看板は設置するようにしましょう。

 

絶対に覚えておきたい賃貸借契約の㊙テクニック

まず前提条件として、賃貸契約の決まり事を解説していきます。

法律上は「法律行為を行う当事者間の契約内容は自由に決められる」というのが原則ですので、私たちオーナーが希望する契約条件を、自由に盛り込むことができます。

ただし法律に反する内容や、社会的な妥当性を欠くような内容の契約を行うことは認められません。

ポイント

  1. 特約の必要性があり、暴利的でない客観的・合理的な理由があること
  2. 賃借人が特約によって、原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表明をしていること

上記の3要件を満たしていない特約は、無効になる恐れがあります。

例えば賃貸借契約で無効となる特約には、以下のようなものがあります。

無効となる特約

  1. 「賃貸人の要求があれば、いつでも無条件で解約できる旨の特約」は借地借家法第27条に違反するため無効
  2. 「契約を更新しない旨の特約」は、借地借家法第26条及び28条に違反するため無効
  3. 「契約終了時に立退料等は一切請求しない旨の特約」は借地借家法第28条に違反するため無効
  4. 「契約期間を半年とする特約」は、借地借家法第29条に違反するため定期借家契約でない限り無効

原状回復については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で基準を示していますので参考にしてください。

このガイドラインでは、入居者の故意や過失、善管注意義務違反、その他通常ではない使用法によって生じた損耗や毀損については、入居者の負担としています。

善管注意義務違反とは

※善管注意義務違反とは、通常の注意力のある人が、通常払える程度の注意義務という意味です。つまり、通常払うべき注意を払っていても生じた損害に関する費用は、入居者が負担する必要はないものの、入居者側の不注意が原因で発生した費用は、入居者が支払うということです。

一方で、経年変化や通常の使用によって生じた修繕のための費用は、オーナーが負担すべきとしています。

原状回復ガイドライン

それでは私が実際に使っている、おすすめの契約特約を紹介していきます。

 

短期退去違約金

オーナーにとって最も辛いのが退去ですよね。

そこで2年以内の退去は家賃1ヵ月分、1年以内の退去は家賃2ヵ月分をもらう特約を入れておきます。

通常は入退去時にコストがかかるはずですが、私はこの特約によって、退去が出る度に利益が出るという状態を作ることに成功しました。

入居者にとっては厳しい特約ですが、この特約があるからといって断られたことは一度もありません。

入居希望者は、入居時のコストは気にする人が多いですが、退去時のコストは気にしない人が多いですからね。

 

ゴミ出しルール違反

アパート管理で最もストレスになるのが、ゴミ出しマナーです。

ゴミ出しルールを守らない人が多いため、気付いたらゴミ置き場が違法ゴミだらけになっていたりします。

この対処として、ルールが守られていないゴミを出した人は、ゴミ処理代を請求する旨の特約を入れます。

ゴミには郵便物が混じっているので、ある程度犯人は特定できます。

実際にこの特約により、ゴミ出しマナーが改善しました。

 

タバコやペット違反

タバコやペットは、最も部屋が汚れる原因になるので、特約でNGにした方がいいでしょう。

部屋が汚れるだけでなく、敷地内のタバコのポイ捨てやタバコによる火事、動物の鳴き声による騒音トラブルなども防ぐことができます。

タバコやペットの違反があった場合には、即退去してもらうとともに、違約金として壁紙の全室張替を特約に入れます。

 

退去時のクリーニング費用

原状回復費用やクリーニング費といった言い方をしますが、退去時には家賃1ヵ月分を入居者が負担する旨の特約を入れておきましょう。

もちろんこれとは別に、入居者の故意や過失、通常ではない使用法によって生じた損耗や毀損がある場合には、別途入居者に請求します。

 

退去予定通知があった時の㊙対処法

退去予定の連絡があった際、上手く対処することで損失を防げる可能性があります。

 

退去理由を聞く

退去理由を聞くことはとても大事です。

例えば「上の階の人がうるさいから」という理由であれば、上の階の入居者にアプローチすることで退去を防げるかもしれません。

入居期間が長いために高い家賃を払っている入居者で、家賃が払いきれないという理由であれば、家賃を下げることで退去を防げるかもしれません。

ただ退去を防ぐだけでなく、今後の管理運営の参考になることもありますので、必ず退去理由は聞くようにしましょう。

 

3月末退去は交渉する

一年で最も賃貸需要があるのは2~3月なので、3月末に退去されると入居者付けが難しくなります。

そこで3月末退去の連絡があった時は、3月15~20日に退去してもらえないか交渉してみます。

早めに退去してもらえたら、3月分の家賃は免除にするなどの特典を付けてもいいでしょう。

それだけ3月中に募集できることはメリットがあります。

 

おわりに

いかがでしたか?

賃貸の募集や契約に関わる様々な㊙テクニックを紹介しましたが、「これは使える!」と思ってもらえるものが一つでもあれば幸いです。

これらを実践することで、賃貸管理がとてもラクに運営できるはずです。

賃貸管理はクレームやトラブル、上手くいかないことを日々改善していくことで、よりラクに運営ができるようになります。

解決したらそれで終わりではなく、次に向けて改善できる点はないか、考える癖をつけるようにしてくださいね!

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  • この記事を書いた人

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福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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