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不動産投資

不動産投資は儲からないと言われる理由6選と儲かるための知識と行動

困っている人
不動産投資は儲からないってよく聞くけど実際どうなの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

SNSやYou Tubeでは不動産投資で成功している人をよく見かけます。

それを見て、自分も「夢の不労所得生活」「若くしてセミリタイア」なんて夢を描いている人もいるのではないかと思います。

しかし一方で「不動産投資は儲からない」という話を耳にすることもあるのではないでしょうか?

これから不動産投資をしようと考えている人にとっては、儲からないという話を聞いてしまうと始めるのが不安になってしまいますよね。

成功している人をよく見かけるのに、不動産投資は儲からないと言っている人も見かけるのはなぜでしょうか。

今回はその理由に触れながら、儲かるための知識と行動について解説していきます。

果たして本当に不動産投資は儲からないのでしょうか?

儲からないのであれば、なぜ不動産投資を始める人が後を絶たないのでしょうか?

この記事を読んでその謎を解いていきましょう!

こんな方におすすめ

  • 不動産投資は儲かるのか、儲からないのか、はっきりさせたい人
  • 儲からないと言っている人たちの理由を知りたい人
  • 儲かるための知識と行動を身に付けたい人

儲からない理由①不動産投資の主な収益はインカムゲイン

不動産投資は「キャピタルゲイン(売却益) 」と「インカムゲイン(運用益)」の2つがあります。

大きく儲ける可能性があるのはキャピタルゲインですが、不動産投資は家賃収入というインカムゲインが中心の投資です。

株式でいうと売却益がキャピタルゲイン、配当益がインカムゲインですが、やはり大きく儲けることができるのは売却したときですよね。

さらにFXでは、この売却益をさらに大きくするためにレバレッジをかけることができます。

なので元金がない人にとって、短期でも大きく稼ぐことができるFXが人気になりましたが、当然元金を失う可能性も高くなります。

こういった株やFXは簡単に誰でも始めることができるため、参加人口が不動産投資より多く、その分短期で大きく稼いだ人も多いので印象に残りがちです。

ですが多くの人は、負けた時は人に言わないので、実際は資産を減らしたり失った人の方がはるかに多いのが現実です。

それに比べ不動産投資は、毎月コツコツ収益を積み重ねていくスタイルであるため、短期で稼ぎたい投資家からすると、不動産投資は儲からないというイメージを持たれてしまうことが多いのでしょう。

様々な投資の中でも不動産投資は優れている

 

儲からない理由②諸経費が多すぎる(表面利回りの誤解)

収益不動産の広告には必ず利回りが記載されていますが、実はここに大きな落とし穴があります。

広告などに記載されている利回りは「表面利回り」といって、購入時の諸費用や保有時のランニングコストなどの実際にかかる費用や、ローン返済額が加味されていません。

不動産投資は、以下の諸費用があります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 登記費用
  4. 不動産取得税
  5. 固定資産税
  6. 管理費
  7. 修繕積立金
  8. 管理会社への管理費
  9. 修繕・リフォーム費
  10. 賃貸募集の際の仲介手数料と広告費
  11. 原状回復費用
  12. 物件によっては清掃費やリース代、インターネット代

本来は「実質利回り」といって、想定される収益から上記のような費用を差し引き、より現実的な利回りを算出する必要があります。

さらに融資購入の場合は、返済額を加味したキャッシュフロー(手取り額)を算出しておかなくてはなりません。

また今後の家賃下落や空室、修繕などを考えて、築年数や構造によって10~20%程度のストレスをかけることで、やっと本来の手取り収入が算出できます。

つまり表面利回りよりも実際の利回りは、はるかに低くなります。

不動産を購入する際、表面利回りだけを見て、もしくは甘い収益計画で判断してしまうと、このような諸費用によって思うような収益が上げられず、不動産投資は儲からないと感じてしまうことになります。

記載されている利回りに踊らされることなく、より現実味のある収支計算をすることが重要です。

不動産投資における重要指標に関しては、下の記事をご覧ください。

不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】|表面利回りは不要?
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儲からない理由③短期譲渡の場合、売却時の税率が高い

既述のように、物件購入時や保有時の諸経費はもちろんのこと、売却時にも「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」などの諸費用が発生します。

また売却益に対する税率は、物件の保有期間によって異なり、保有5年になる年の年末を超える保有期間の場合は長期譲渡となり、利益の20%であるのに対し、保有5年になる年の年末を迎えずに売却した場合は短期譲渡となり、約40%の高い税率になります。

なので短期で譲渡してしまった場合には、大きな譲渡税のせいで手取り額が思ったより少なく感じることになります。

参考

法人の場合は、法人の利益によって変わる税率が適用されるため、短期売買と長期売買の税率に差は生じません。

このように税制面においても、不動産投資は儲からないと感じさせてしまう要因があります。

 

儲からない理由④新築ワンルームマンションを購入してしまう

新築ワンルームマンションは、物件価格が割高な上に利回りが低すぎるため、儲からない物件だと言えます。

しかしなぜ高所得サラリーマンを中心に、多くの人たちが購入してしまうのでしょうか。

それは新築1Rマンションの場合、営業マンが高所得層に営業電話をしまくるからです。

新築1Rの不動産会社の営業マンは、突然連絡してきて様々な切り口で購入をすすめてきます。

「少ない資金から気軽に始められる」「税金の節税になる」「将来の年金代わりになる」「保険代わりになる」などが、代表的な謳い文句です。

そしてもともと不動産投資に興味がある人や、多額の税金に嫌気がさしている人、あり余っているお金の使い道に困っている人を中心に、これは良い機会だとばかりに購入してしまうのです。

しかし勉強も努力も行動もしないで、そんなに簡単に儲かる話などあるはずもありません。

そもそも不動産の世界では、儲かる物件であればわざわざ営業なんかしなくても取り合いになります。

新築ワンルームマンションは、一生懸命営業しないと売れない物件なわけですから、その時点で儲からない物件だということがわかるはずです。

新築ワンルームマンションは、購入した時点ですでに含み損を抱えた状況になってしまいます。

さらには毎月手出しが発生し、ローンの返済が終わる頃には家賃がランニングコストに負けるくらい安くなっていて、売却しようにも残債より低い金額にしかならないといった状況に追い込まれます。

そうやって「これが不動産投資なのか?まったく儲からないじゃないか!」と思う人が出てくるわけです。

新築ワンルームマンション投資の闇について詳しくは、下の記事をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
【暴露】不動産投資でワンルームマンション投資は失敗するのでやめたほうがいい理由5選

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儲からない理由⑤良い物件は業者やプロの投資家が買ってしまう

これもよく言われることですが、良い物件は表に出る前に業者やプロの投資家が買っていってしまうという話です。

これは事実です。

不動産投資で成功したければ、表に出る前の物件情報をいかに早く手に入れることができるかが重要です。

そして業者や不動産投資のプロは、全員このための行動をしているわけですから、表に出てくるはずもありません。

だから不動産投資は儲かるはずがないという意見です。

これは正解のようで不正解です。

すべての優良物件が表に出る前に買われていくわけではありません。

でなければ新たな不動産投資家は全員失敗することになりますが、そうはならないですよね。

理由としては主に以下の2点です。

優良物件が表に出る理由

  1. 業者やプロの投資家は、小粒の物件はスルーする傾向にある
  2. 仲介の営業マンの中には、すぐに物件を表に出す人もいる

だから不動産投資を始めて間もない人は、築古戸建や築古マンション、ボロアパートを中心に購入できているわけです。

実際に私自身も、ネットに掲載されている物件を中心に購入しています。

仲介会社の営業マンと仲良くなったり、ネット情報を毎日頻繁に見るなど行動することで、必ず儲かる物件は見つかります。

「儲かる物件は表には出てこない」は、行動しない人が言っているだけということです。

儲かる物件を探す方法は、下の記事をご覧ください。

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儲からない理由⑥不動産業界にも消費者保護の観点が導入された

不動産業界にも消費者保護の観点が導入されて、大家の立場は昔に比べてどんどん弱くなってきています。

昔は住宅供給が少なかったので、大家は偉そうにしていてもすぐ満室になりましたが、現在は工夫や努力をしないといけない時代です。

昔のように敷金や礼金を何ヶ月分ももらうことはできなくなり、敷金や礼金がゼロという物件も珍しくなくなりました。

金額の面だけではありません。

借地借家法により、大家から退去を依頼する場合はそれ相応の理由が必要となり、自分が住みたくなっても簡単には退去してもらうことができなくなりました。

大家が空室を埋めるために努力している姿をみて、そう簡単に儲かるものではないと感じている人もいるのでしょう。

借家

 

不動産投資で儲かるために・・

これまで不動産投資が儲からないと言われる理由について解説しましたが、最後に不動産投資で儲かるために大切なことを解説していきます。

成功している人はみんな熱心に勉強し精力的に行動しています。

不動産投資は勉強することで、ローリスク・ミドルリターンの投資にすることができます。

不動産投資で儲かるために勉強したい人は、ぜひ私の著書をご覧ください。

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不動産投資は投資というより事業です。

事業なので事業計画がしっかりしたものであれば、成功の可能性は高まります。

株やFXでは不確実性が高すぎるのに対して、不動産投資はしっかり勉強をしてローリスク・ミドルリターンの投資ができれば、失敗する可能性は限りなく低くなります。

ここで取り上げた不動産投資が儲からない理由は、すべて勉強や行動、努力をしていない人が、自分が失敗した経験を言っているだけなのです。

確かにすぐ大金を手に入れることは難しいかもしれませんが、それは他の投資でも言えることです。

100万円投資したところで、2倍になってもたかが200万円にしかなりません。

しかし不動産投資は銀行のお金を借りて投資することができるので、自分の資産余力を大きく上回る投資が実現できます。

そう考えると、やはり確実性の高い不動産投資が投資の中でも群を抜いて儲かる投資だと言えそうです。

 

まとめ

いかがでしたか?

「不動産投資は儲からない」は、特に勉強や行動、努力もせずに失敗した人が言っているだけだということがお分かりいただけたと思います。

むしろ不動産投資は、より確実に大きく儲けることができる投資です。

急がば回れと言うように、欲をかいて資産を失うようなことはしないよう、コツコツと資産を増やしていきましょう。

 

 


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