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不動産投資 知識

不動産投資は儲からないと言われる理由8選と儲けるための勉強方法

不動産投資は儲からないと言われる理由8選と儲けるための勉強方法
困っている人
不動産投資は儲からないってよく聞くけど実際どうなの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

SNSやYou Tubeでは不動産投資で成功している人をよく見かけます。

それを見て、自分も「夢の不労所得生活」「若くしてFIRE生活」なんて夢を描いている人もいるのではないかと思います。

しかし一方で「不動産投資は儲からない」という話を、耳にすることもあるのではないでしょうか?

これから不動産投資を始めようと考えている人にとっては、儲からないという話を聞いてしまうと、始めるのが不安になってしまいますよね。

不動産投資は儲からないと言っている人の理由は何なのでしょうか?

今回はその理由に触れながら、儲かるための知識と行動について解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • 不動産投資は儲かるのか儲からないのか、はっきりさせたい
  • 儲からないと言っている人たちの理由を知りたい
  • 儲かるための知識と行動を身に付けたい

不動産投資は儲からないと言われる理由8選

不動産投資は儲からないと言っている人の理由は、以下の8つが考えられます。

儲からない理由

  1. 不動産投資の主な収益はインカムゲイン
  2. 諸費用やランニングコストが多い(表面利回りの誤解)
  3. 築古アパートでコスト負けしている
  4. 不動産投資は右肩下がりのビジネス
  5. 短期譲渡の場合、売却時の税率が高い
  6. 新築ワンルームマンションを購入してしまう
  7. 良い物件は業者やプロの投資家が買ってしまう
  8. 不動産業界にも消費者保護の観点が導入された

それぞれ解説します。

 

不動産投資の主な収益はインカムゲイン

不動産投資は「キャピタルゲイン(売却益) 」と「インカムゲイン(運用益)」の2つがあります。

大きく儲ける可能性があるのはキャピタルゲインですが、不動産投資は家賃収入というインカムゲインが中心の投資です。

株式でいうと売却益がキャピタルゲイン、配当益がインカムゲインですが、やはり大きく儲けることができるのは売却したときですよね。

株やFXは誰でも簡単に始めることができるため、参加人口が不動産投資より多く、その分短期で大きく稼いだ人も多いので印象に残りがちです。

しかし多くの人は、負けた時は人に言わないので、実際は資産を減らしたり失った人の方がはるかに多いのが現実です。

それに比べ不動産投資は、毎月コツコツ収益を積み重ねていくスタイルであるため、短期で稼ぎたい投資家からすると、不動産投資は儲からないというイメージを持たれてしまうことが多いのでしょう。

 

諸費用やランニングコストが多い(表面利回りの誤解)

収益不動産の広告には必ず利回りが記載されていますが、実はここに大きな落とし穴があります。

広告などに記載されている利回りは「表面利回り」といって、購入時の諸費用や保有時のランニングコスト、ローン返済額が加味されていません。

不動産投資は、以下の諸費用やランニングコストがあります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 登記費用
  4. 不動産取得税
  5. 固定資産税
  6. 管理費
  7. 修繕積立金
  8. 管理会社への管理委託費
  9. 火災保険
  10. 修繕やリフォーム費
  11. 賃貸募集の際の仲介手数料と広告費
  12. 物件によっては清掃費やリース代、インターネット代
  13. 融資手数料
  14. 金利

本来は「実質利回り」といって、想定される収益からこういった費用を差し引き、より現実的な利回りを算出する必要があります。

さらに融資購入の場合は、融資返済分を加味したキャッシュフロー(手取り額)を算出しておかなくてはなりません。

また今後の家賃下落や空室、修繕などを考えて、築年数や構造によって10~20%程度のストレスをかけることで、やっと本来の手取り収入が算出できます。

つまり表面利回りよりも実際の利回りは、はるかに低くなります。

不動産を購入する際、表面利回りだけを見て、もしくは甘い収益計画で判断してしまうと、思うような収益が上げられず、不動産投資は儲からないと感じてしまうことになります。

記載されている利回りに踊らされることなく、より現実味のある収支計算をすることが重要です。

不動産投資における重要指標に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の重要指標2選ROIとCCR|表面・実質利回りは不要?
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困っている人不動産投資で購入判断の重要な指標はなに? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考 ...

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築古アパートでコスト負けしている

築古アパートは家賃が低い物件がほとんどですが、諸費用やランニングコストが多いために、コスト負けしているケースが多々あります。

例えば給湯器が壊れて12万円かかったとしましょう。

家賃3万円では4ヵ月分の家賃に相当しますが、家賃6万円であれば2カ月分の家賃で済みます。

また築古物件は故障や不具合がたくさん発生しますし、空室を埋めるのも大変です。

そして気付けば、毎月のキャッシュフローよりもコストの方が多くて赤字だった、ということがあるわけです。

低家賃物件を買ってはいけない理由についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資で家賃5万円以下の物件は購入してはいけない理由4選
不動産投資で家賃5万円以下の物件は購入してはいけない理由4選

困っている人低家賃の物件は買わないほうがいいって聞くけどなぜ? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資初心者を中心に、築古のアパートや戸建投資が流行っています ...

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不動産投資は右肩下がりのビジネス

気付いていない人が多いですが、実は不動産投資は右肩下がりのビジネスなんです。

その理由は以下の通りです。

右肩下がりのビジネスである理由

  1. 家賃の下落
  2. 空室率の上昇
  3. 修繕費の増加
  4. 経費である金利の減少
  5. 経費である減価償却費の減少
  6. 金利上昇の可能性(現在の状況特有)

詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資は儲からない!?実はアパート経営は右肩下がりのビジネス

困っている人不動産投資は儲からないって聞いたけど、ほんと? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資はちゃんと勉強して正しく行動すれば、間違いなく儲かる事業です ...

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短期譲渡の場合、売却時の税率が高い

不動産の売却益に対する税率は、物件の保有期間によって異なり、所有して5年になる年の年末以降の売却は長期譲渡となり、利益の約20%であるのに対し、所有して5年になる年の年末を迎えずに売却した場合は短期譲渡となり、約40%の高い税率になります。

そのため短期で譲渡してしまった場合には、大きな譲渡税のせいで手取り額が思ったより少なく感じることになります。

ポイント

法人の場合は、法人の利益によって変わる税率が適用されるため、短期売買と長期売買の税率に差は生じません。

このように税制面においても、不動産投資は儲からないと感じさせてしまう要因があります。

 

新築ワンルームマンションを購入してしまう

新築ワンルームマンションは、物件価格が割高で利回りが低すぎるため、儲からない物件だと言えます。

しかしなぜ高所得サラリーマンを中心に、多くの人たちが購入してしまうのでしょうか。

それは新築ワンルームマンションの場合、営業マンが高所得層に営業電話をしまくるからです。

不動産会社の営業マンは、突然連絡してきて様々な切り口で購入をすすめてきます。

「少ない資金から気軽に始められる」「税金の節税になる」「将来の年金代わりになる」「保険代わりになる」などが、代表的な謳い文句です。

そしてもともと不動産投資に興味がある人や、多額の税金に嫌気がさしている人、あり余っているお金の使い道に困っている人を中心に、これは良い機会だとばかりに購入してしまうのです。

しかし勉強も努力も行動もしないで、そんなに簡単に儲かる話などあるはずもありません。

そもそも不動産の世界では、儲かる物件であれば、わざわざ営業しなくても取り合いになります。

新築ワンルームマンションは、一生懸命営業しないと売れない物件なわけですから、その時点で儲からない物件だということがわかるはずです。

新築ワンルームマンションは、購入した時点ですでに含み損を抱えた状況になってしまいます。

さらには毎月手出しが発生し、ローンの返済が終わる頃には家賃がランニングコストに負けるくらい安くなっていて、売却しようにも残債より低い金額にしかならない状況に追い込まれます。

そうやって「これが不動産投資なのか?まったく儲からないじゃないか!」と思う人が出てくるわけです。

新築ワンルームマンション投資についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

新築ワンルームマンション投資は危険!儲からないからくりと業者の闇
新築ワンルームマンション投資は危険!儲からないからくりと業者の闇

困っている人新築ワンルームマンション投資は、なぜ危険なのか具体的に教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 私は不動産投資コンサルティングサービスを行っていますが ...

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不動産投資でワンルームマンション購入は失敗するからやめたほうがいい理由5選

困っている人ワンルームマンション投資は失敗するからやめたほうがいいって聞くけど、ほんと? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「ワンルームマンション業者から頻繁に営業 ...

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良い物件は業者や大家業のプロが買ってしまう

良い物件は、表に出る前に業者や大家業のプロが買っていってしまいます。

不動産投資で成功したければ、表に出る前の物件情報をいかに早く手に入れるかが重要です。

そして業者や大家業のプロは、すでに仕入れルートを持っているわけですから、表に出てくるはずもありません。

だから不動産投資は、儲かるはずがないと言われるわけです。

しかし、これは正解のようで不正解です。

すべての優良物件が、表に出る前に買われていくわけではありません。

でなければ、新たな不動産投資家は全員失敗することになりますが、そんなことはありませんよね。

理由は主に以下の2点です。

優良物件が表に出る理由

  1. 業者や大家業のプロは、小粒の物件をスルーする傾向にある
  2. 仲介の営業マンの中には、すぐに物件を表に出す人もいる

だから不動産投資を始めて間もない人は、築古戸建や築古マンション、ボロアパートを中心に購入できているわけです。

また私自身も、ネットに掲載されている物件を中心に購入しています。

仲介会社の営業マンと仲良くなったり、ネット情報を毎日頻繁に見るなど行動することで、必ず儲かる物件は見つかります。

「儲かる物件は表には出てこない」は、行動しない人が言っているだけということです。

儲かる物件を探す方法は、下の記事をご覧ください。

不動産投資で高利回り格安物件の探し方と物件公開までの仕組みや流れ
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困っている人高利回り格安物件の探し方を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「水面下情報や格安物件の探し方を知りたい・・」 「物件公開までの裏側を知りたい・・ ...

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儲かる物件を見分ける方法は、下の記事をご覧ください。

不動産投資で失敗しない収益物件の選び方とチェックポイントまとめ
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困っている人失敗しない収益物件の選び方教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 いかに良い収益物件を買うか、収益物件の選び方や見極め方で悩んでいる方も多いかと思い ...

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不動産業界にも消費者保護の観点が導入された

不動産業界にも消費者保護の観点が導入されて、大家の立場は昔に比べてどんどん弱くなってきています。

昔は住宅供給が少なかったので、大家は偉そうにしていてもすぐ満室になりましたが、現在は工夫や努力をしないといけない時代です。

昔のように敷金や礼金を何ヶ月分ももらうことはできなくなり、敷金や礼金がゼロという物件も珍しくなくなりました。

金額の面だけではありません。

借地借家法により、大家から退去を依頼する場合はそれ相応の理由が必要となり、自分が住みたくなっても簡単には退去してもらうことができなくなりました。

大家が空室を埋めるために努力している姿をみて、そう簡単に儲かるものではないと感じている人もいるのでしょう。

 

不動産投資で儲けるために・・

不動産投資で儲けるためには、とにかく勉強することが重要です。

成功している人はみんな、熱心に勉強し精力的に行動しています。

不動産投資は勉強することで、ローリスク・ミドルリターンの投資にすることができます。

おすすめの勉強方法は、下の記事をご覧ください。

不動産投資初心者におすすめの勉強方法|本・サイト・YouTube
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不動産投資を勉強する際の注意点は、下の記事をご覧ください。

不動産投資の初心者必見!絶対に知っておくべき勉強する際の注意点
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困っている人不動産投資の勉強をする時に注意すべきことはなに? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資を始める際には、まず勉強する必要があります。 これは絶対条 ...

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ここで取り上げた不動産投資が儲からない理由は、すべて勉強や行動、努力をしていない人が、自分が失敗した経験を言っているだけなのです。

確かにすぐ大金を手に入れることは難しいかもしれませんが、それは他の投資でも言えることです。

100万円投資したところで、2倍になってもたかが200万円にしかなりません。

しかし不動産投資は銀行のお金を借りて投資することができるので、自分の資産余力を大きく上回る投資が実現できます。

そう考えると、やはり確実性の高い不動産投資が、投資の中でも群を抜いて儲かる投資だと言えそうです。

 

おわりに

いかがでしたか?

「不動産投資は儲からない」は、特に勉強や行動、努力もせずに失敗した人が言っているだけだということがお分かりいただけたと思います。

むしろ不動産投資は、より確実に儲けることができる投資です。

急がば回れと言うように、欲をかいて資産を失うようなことはしないよう、コツコツと資産を増やしていきましょう。

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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