不動産投資

不動産投資は絶対儲からない!?その理由6選と儲かる人の特徴

不動産投資は絶対儲からない!?その理由6選と儲かる人の特徴
困っている人
不動産投資は儲からないってよく聞くけど実際どうなの?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

SNSやYou Tubeでは不動産投資で成功している人をよく見かけます。

それを見て、自分も「夢の不労所得生活」「若くしてセミリタイア」なんて夢を描いている人もいるのではないかと思います。

しかし一方で「不動産投資は儲からない」という話を耳にすることも多いのではないでしょうか?

これから不動産投資をしようと考えている人にとっては、儲からないという話を聞いてしまうと、始めるのが不安になってしまいますよね。

成功している人もよく見かけるのに、不動産投資は儲からないと言っている人もよく見かけるのはなぜでしょうか。

今回はその理由に触れながら、儲けている人の特徴について解説していきます。

果たして、本当に不動産投資は儲からないのでしょうか?

儲からないのであれば、なぜ不動産投資を始める人が後を絶たないのでしょうか?

この記事を読んでその謎を解いていきましょう!

 

不動産投資の主な収益はインカムゲイン

不動産投資は「キャピタルゲイン(売却益) 」と「インカムゲイン(運用益)」の2つがあります。

大きく儲けられる可能性があるのはキャピタルゲインですが、不動産投資は家賃収入というインカムゲインが中心の投資です。

株式でいうと、売却益がキャピタルゲイン、配当益がインカムゲインですが、やはり大きく儲けることができるのは売却したときですよね。

さらにFXでは、この売却益をさらに大きくするためにレバレッジをかけることができます。

なので元金がない人にとって、短期でも大きく稼ぐことができるFXが人気になりましたが、当然元金を失う可能性もあります。

こういった株やFXは簡単に誰でも始めることができるため、参加人口が不動産投資より多く、その分短期で大きく稼いだ人も多いので印象に残りがちです。

ですが人間は負けた時は人に言わないので、実際は資産を減らしたり失った人の方がはるかに多いのが現実です。

それに比べ不動産投資は、毎月コツコツ収益を積み重ねていくスタイルであるため、短期で稼ぎたい投資家からすると、不動産投資は儲からないというイメージを持たれてしまうことが多いのでしょう。

 

諸経費が多すぎる(表面利回りと実質利回りの誤解)

収益不動産の広告には必ず利回りが記載されていますが、実はここに大きな落とし穴があります。

広告などに記載されている利回りは「表面利回り」といって、購入時の諸費用や保有時のランニングコストなどの実際にかかる費用や、ローン返済額が加味されていません。

不動産投資は、

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 登記費用
  4. 不動産取得税
  5. 固定資産税
  6. 管理費
  7. 修繕積立金
  8. 管理会社への管理費
  9. 修繕・リフォーム費
  10. 賃貸募集の際の仲介手数料と広告費
  11. 原状回復費用
  12. 物件によっては清掃費やリース代、インターネット代

これだけ多くの諸費用が存在します。

本来は「実質利回り」といって、想定される収益から上記のような費用を差し引き、より現実的な利回りを算出することが必要です。

さらに融資購入の場合は、返済額を加味したキャッシュフロー(手取り額)を算出しておかなくてはなりません。

また、今後の家賃下落や空室、修繕などを考えて、築年数や構造によって10~20%程度のストレスをかけることで、やっと本来の手取り収入が算出できます。

つまり表面利回りよりも実際の利回りは、はるかに低くなります。

不動産を購入する際、表面利回りだけを見て、もしくは甘い収益計画で判断してしまうと、このような諸費用によって思ったような収益が上げられず、不動産投資は儲からないと感じてしまうことになります。

記載されている利回りに踊らされることなく、より現実味のある収支計算をすることが重要です。

不動産投資における重要指標に関しては、不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~をご覧ください。

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短期譲渡の場合、売却時の税率が高い

前記のように、物件購入時や保有時の諸経費はもちろんのこと、売却時にも「仲介手数料」「印紙代」「登記費用」などの諸費用が発生します。

また、売却益に対する税率は物件の保有期間によって異なり、5年目の年の年末を超える保有期間の場合は長期譲渡となり、利益の20%であるのに対し、5年目の年の年末を迎えずに売却した場合は短期譲渡となり、約40%ととても高い税率になります。

なので短期で譲渡してしまった場合には、大きな譲渡税のせいで手取り額が思ったより少なく感じることになります。

ちなみに法人の場合は、法人の利益によって変わる税率が適用されるため、短期売買と長期売買の税率に差は生じません。

このように税制面においても、不動産投資は儲からないと感じさせてしまう要因があります。

 

新築ワンルームマンションを購入してしまう

新築ワンルームマンションは、物件価格が割高な上に利回りが低すぎるため、儲からない物件だと言えます。

しかしなぜ高所得サラリーマンを中心に、多くの人たちが購入してしまうのでしょうか。

不動産会社の営業は突然連絡してきて、様々な切り口で新築ワンルームマンションの購入をすすめてきます。

「少ない資金から気軽に始められる」「税金の節税になる」「将来の年金代わりになる」「保険代わりになる」などが、代表的な謳い文句です。

そして不動産投資に興味があるけど行動できていない人は、これは良い機会だとばかりに購入してしまうのです。

しかし、勉強も努力も行動もしないでそんなに簡単に儲かる話などあるはずもありません。

そもそも不動産の世界では、儲かる話であればわざわざ営業なんかしなくても取り合いになります。

一生懸命営業しないと売れない物件なわけですから、その時点で儲からない物件だということがわかるはずです。

新築ワンルームマンションは、購入した時点ですでに含み損を抱えた状況になってしまいます。

さらには毎月手出しが発生し、ローンの返済が終わる頃には家賃がランニングコストに負けるくらい安くなっていて、売却しようにも雀の涙ほどにしかならないといった状況に追い込まれます。

そして「これが不動産投資なのか?まったく儲からないじゃないか!」と思う人が出てくるわけです。

ワンルームマンション投資に関しては、不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?をご覧ください。

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良い物件は業者やプロの投資家が買ってしまう

これもよく言われることですが、良い物件は表に出る前に業者やプロの投資家が買っていってしまうという話です。

これは事実です。

不動産投資で成功したければ、表に出る前の物件情報をいかに早く手に入れることができるかが重要になってきます。

そして業者や不動産投資を知っている人は、全員このための行動をしているわけですから、表に出るはずもありません。

だから不動産投資は儲かるはずがないという意見です。

これは正解のようで不正解です。

すべての物件が表に出る前に買われていくわけではありません。

でなければ、新たな不動産投資家は全員失敗することになりますが、そうはなっていないですよね。

なぜなら業者やプロの投資家は、小粒の物件はスルーする傾向にあるからです。

だから不動産投資を始めて間もない人は、築古戸建や築古マンション、ボロアパートを中心に購入できているわけです。

仲介会社へ営業に回ったり、ネット情報を毎日頻繁に見たりと行動することで必ず儲かる物件は見つかります。

「儲かる物件は表には出てこない」は、行動しない人が言っているだけということです。

儲かる物件を探す方法は、優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~をご覧ください。

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不動産業界にも消費者保護の観点が導入された

不動産業界にも消費者保護の観点が導入されて、大家の立場は昔に比べてどんどん弱くなってきています。

昔は住宅供給が少なかったので、大家は偉そうにしていてもすぐ満室になりましたが、現在は工夫や努力をしないといけない時代です。

昔のように敷金や礼金を何カ月分ももらうことはできなくなり、敷金や礼金が0という物件も珍しくなくなりました。

金額の面だけではありません。

借地借家法により、大家から退去を依頼する場合は、それ相応の理由が必要となり、自分が住みたくなっても簡単には退去してもらうことができなくなりました。

大家が空室を埋めるために努力している姿をみて、そう簡単に儲かるものではないと感じている人もいるのでしょう。

 

不動産投資で成功している人たちの特徴

成功している人は、先ほども少し触れましたが、熱心に勉強し精力的に行動しています。

不動産投資は、勉強することでローリスク・ミドルリターンの投資にすることができます。

不動産投資は、投資というより事業です。

事業なので事業計画がしっかりしたものであれば、成功の可能性は高まります。

株やFXでは不確実性が高すぎるのに対して、不動産投資はしっかり勉強をしてローリスク・ミドルリターンの投資ができれば、失敗する可能性は限りなく低くなります。

ここで取り上げた不動産投資が儲からない理由は、すべて勉強や行動、努力をしていない人が、自分が失敗した経験を言っているだけなのです。

確かにすぐ大金を手に入れることは難しいかもしれませんが、それは他の投資でも言えることです。

100万円投資したところで、2倍になってもたかが200万円にしかなりません。

しかし、不動産投資は銀行のお金を借りて投資することができるので、レバレッジと言って自分の資産余力を大きく上回る投資が実現できます。

そう考えると、やはり確実性の高い不動産投資が投資の中でも群を抜いて儲かる投資だと言えそうです。

 

まとめ

いかがでしたか?

「不動産投資は儲からない」は、特に勉強や行動、努力もせずに失敗した人が言っているだけだということがお分かりいただけたと思います。

むしろ不動産投資は、長期的に見て、より確実に大きく儲けることができる投資です。

急がば回れではありませんが、欲をかいて資産を失うようなことはしないよう、コツコツと資産を増やしていきましょう。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました。

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