こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資はちゃんと勉強して正しく行動すれば、間違いなく儲かる事業です。
しかし落とし穴もたくさんあります。
実は不動産投資は、手残りが年々減っていく右肩下がりのビジネスモデルだと知っていますか？
これほとんどの人が知らないし気付いてないんですよね。
そこで今回は、賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルである理由と対策を解説していきます。
このことを知っているのと知らないのとでは、事業運営に大きな差が生まれますので、ぜひ最後までご覧ください。
こんな人に読んでほしい
- 不動産投資は儲からないと感じる人
- 不動産投資の気付きにくい欠点を知りたい人
- 不動産投資家やこれから始める人
コンテンツ
不動産投資は儲からない！？賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデル
不動産投資は手残りが年々減っていく理由は以下の通りです。
- 家賃の下落
- 修繕費の増加
- 金利経費の減少
- 減価償却経費の減少
実際にかなりリアルな下記条件でシミュレーションしてみましょう。
物件：木造新築アパート5,000万円（表面利回り7.5%）
資金：自己資金500万、金利2.5%、融資期間30年、
条件：入居率95%、家賃下落率1%、管理修繕費収入の10%、建物価格3,000万、大規模修繕15年周期
シミュレーション結果は以下の通りです。
数値がないのでわかりづらいかもですが、初年度は28.9万円の手残りがあります。
しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは9年目までしかプラスにはならず、10年目からマイナスに転じます（紫の棒線）。
ずっと右肩下がりですよね^^;
さらに大規模修繕の時はもちろん、減価償却が終了する年から経費が減る分、手残りがガクッと減っているのが分かります。
手残りが再びプラスに転じるのは、やはりローン完済後になります。
ただし売却時の累計CFは、6年目からプラスに転じているのもポイントです。
売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り早い段階から利益が狙えそうです。
このグラフから最も良い売却のタイミングは、1回目の大規模修繕前か減価償却が終わるタイミングだと言えます。
決して安いとは言えない相場通りの価格や利回りの物件では、手残りがマイナスになる期間がとても長く、不動産投資は儲からないことがお分かりいただけましたでしょうか。
参考
ちなみにこのシミュレーションは楽待のCFシミュレーションで利用できます。
高利回り築古アパートでのシミュレーション
次に高利回り築古アパートでシミュレーションしてみましょう。
これもかなりリアルな下記条件でシミュレーションしてみました。
物件：木造築古アパート2,000万円（表面利回り12%）
資金：自己資金200万、金利2.5%、融資期間15年、
条件：入居率90%、家賃下落率1%、管理修繕費収入の10%、建物価格400万、大規模修繕15年周期
シミュレーション結果は以下の通りです。
初年度は13.7万円の手残りがあります。
しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは4年目までしかプラスにはならず、早くも5年目からマイナスに転じます（紫の棒線）。
さらに耐用年数が過ぎている木造の場合、減価償却はたった4年で終了するため、5年目から経費が減る分、手残りが大きく減ってしまいます。
手残りが再びプラスに転じるのは、こちらもローン完済後になります。
ただし売却時の累計CFは、利回りが高く減価償却が大きいため3年目からプラスに転じています。
売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り、新築や築浅物件よりも早い段階から利益が狙えそうです。
このシミュレーションでは大規模修繕を購入から15年後にしていますが、実際には中古なので15年よりも早い段階で実施しなければならない可能性が高いことには注意が必要です。
キャッシュフローをできるだけプラスに保つための対策
これまでのシミュレーションにより、賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルであることは理解できたと思います。
ここでは右肩下がりになる中でも、できるだけ多くのキャッシュフローを確保するための対策を解説していきます。
ポイントは以下の通りです。
ポイント
- 家賃の下落と空室率を抑える
- 融資条件を変更する
- 物件を売却する
- 経費を減らす
それぞれ解説していきます。
家賃の下落と空室率を抑える
今回のシミュレーションでは、家賃の下落率毎年1%、空室率は新築95%中古90%を条件に算出しましたが、この数値をそれぞれ改善することでキャッシュフローを増やすことができます。
改善するためには、好立地ですぐに客付け可能かつ家賃が下落しない物件を購入するか、強力な客付け力が必要不可欠です。
客付け力に関しては、募集を任せる管理会社（仲介会社）の選び方や募集の仕方が重要になります。
管理会社の選び方については、下の記事をご覧ください。
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仲介会社の客付け力に関する評判をヒアリングしたり、募集を任せる業者以外の業者も客付けしてくれるような環境（ADを支払うなど）を整えるようにしましょう！
融資条件を変更する
融資条件には「融資金額」「金利」「期間」の3つがあります。
頭金を増やし融資金額を少なくすれば、毎月のキャッシュフローは当然増えますが、不動産投資では現金をできるだけ使わないようにするのがベターなのでおすすめしません。
期間もできるだけ長くすれば毎月のキャッシュフローは増えますが、その分金利負担や様々なリスクが増えるのでおすすめしません。
となると、金利をいかに低く融資してもらうかが重要になります。
そのために、より有利な条件で融資してくれる金融機関の開拓を継続するようにしましょう。
有利な条件で融資を受けるコツについては、下の記事をご覧ください。
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不動産投資の融資を受けるコツ10選｜金融機関との上手な付き合い方
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物件を売却する
物件を購入時よりも高く売却できれば、右肩下がりの収支問題を解決し、さらに利益を確保することができます。
ベストなタイミングは、保有期間が短い順に以下の通りです。
売却のベストタイミング
- キャッシュフローがマイナスになる時
- 減価償却が終了する時
- 大規模修繕の必要が迫ってきた時
つまりキャッシュフローが大きくマイナスになる時が売り時です。
特に大規模修繕が最も手持ち資金を減らすことになるので、その前に売却するのは賢い選択です。
逆にいうと、今売り出し中の物件は、すぐに修繕が必要な物件が多い可能性が高いということでもあります。
購入する際は修繕履歴を必ず確認するようにしましょう。
売却のベストタイミングについては、下の記事もあわせてご覧ください。
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不動産投資の売却時期ベストタイミングとは｜検討すべき判断材料6選
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経費を抑える
当たり前の話ですが、経費を抑えることができれば手残りを増やすことができます。
ある程度コントロール可能な経費は以下の通りです。
- 管理費
- 金利
- 修繕費
管理費は一般的な5％で契約している人が多いですが、3%でも質を落とすことなく管理してくれる管理会社はたくさんあります。
物件をたくさん紹介してくれるなど特段の理由がない限り、管理費は3%以下に抑えたいところです。
金利は途中で下げ交渉をするのは望ましくないので、融資依頼の段階でできるだけお願いしたいところです。
修繕費は自分のチームの一員として、安く修理やリフォームをしてくれる業者を確保しておくことが理想ですが、今からの方はくらしのマーケット
などを利用すると、簡単に良い業者を見つけることができて便利です。
その他の節約術については、下の記事をご覧ください。
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【不動産投資】おすすめの経費節約術7選｜コスト削減で賢く賃貸経営
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まとめ
いかがでしたか？
実は不動産投資は、右肩下がりのビジネスモデルだという事実にビックリした方もいるかと思います。
空室が発生しない物件や家賃が下がらない物件であれば、ほぼ横ばいで推移することもありますが、少なくとも購入した時が最も儲かる時期だということは把握しておくべきです。
しかし同時に返済も着実に進んでいるため、売却も鑑みた時にはプラスになるのが不動産投資です。
とはいえ、保有期間中も確実にキャッシュフローを積み増せる物件を購入することが重要なのは間違いありません。
購入前にしっかりとシミュレーションを行い、キャッシュフローをプラスのまま維持できる物件を購入するようにしていきましょう！
