不動産投資は儲からない！？実はアパート経営は右肩下がりのビジネス

困っている人

不動産投資は儲からないって聞いたけど、ほんと？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資はちゃんと勉強して正しく行動すれば、間違いなく儲かる事業です。

しかし落とし穴もたくさんあります。

実はアパート経営は、手残りが年々減っていく右肩下がりのビジネスモデルだと知っていますか？

これほとんどの人が知らないですし、気付いてないんですよね。

そこで当ブログでは、アパート経営は右肩下がりのビジネスモデルである理由と対策を解説していきます。

このことを知っているのと知らないのとでは、アパート経営に大きな差が生まれますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資は儲からない！？アパート経営は右肩下がりのビジネス

不動産投資は、手残りが年々減っていく理由は以下の通りです。

それぞれ解説します。

家賃の下落

賃貸家賃相場が変わらないという前提の下では、築年数が経つにつれ家賃は下落していきます。

空室率の上昇

物件エリアの需給バランスが変わらないという前提の下では、築年数が経つにつれ空室率は上昇します。

修繕費の増加

築年数が経つにつれ故障や不具合が多くなり、修繕費が増加します。

経費である金利の減少

年数が経過するほど、経費になる金利の負担は少なくなります。

元利均等返済方式の場合、毎月の融資返済額は変わらないのに、経費になる金利分が少なくなるため、会計上の利益が大きくなることで税金負担が増えます。

税金負担が増えることでキャッシュフローも悪化します。

経費である減価償却費の減少

建物の減価償却期間が終われば、その分経費が少なくなるので税金負担が増えます。

税金負担が増えることでキャッシュフローも悪化します。

金利上昇の可能性（現在の状況特有）

今後は金利が上がっていく可能性が高いですが、変動金利の場合は金利が上がれば金利負担は増えますので、キャッシュフローは悪化します。

具体的なシミュレーション例

実際にかなりリアルな新築と築古の物件で、シミュレーションしてみましょう。

新築アパートでのシミュレーション

下記条件でシミュレーションしてみます。

シミュレーション結果は以下の通りです。

数値がないのでわかりづらいかもですが、初年度は28.9万円の手残りがあります。

しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは９年目までしかプラスにはならず、10年目からマイナスに転じます（紫の棒線）。

ずっと右肩下がりですよね^^;

さらに大規模修繕の時はもちろん、減価償却が終了する年から経費が減る分、手残りがガクッと減っているのが分かります。

手残りが再びプラスに転じるのは、やはりローン完済後になります。

ただし売却時の累計CFは、６年目からプラスに転じているのもポイントです。

売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り早い段階から利益が狙えそうです。

このグラフから、最も良い売却のタイミングは、１回目の大規模修繕前か減価償却が終わるタイミングだと言えます。

決して安いとは言えない相場通りの価格や利回りの物件では、手残りがマイナスになる期間がとても長く、不動産投資は儲からないことがお分かりいただけましたでしょうか。

高利回り築古アパートでのシミュレーション

次に高利回り築古アパートでシミュレーションしてみましょう。

これもかなりリアルな下記条件でシミュレーションしてみました。

シミュレーション結果は以下の通りです。

初年度は13.7万円の手残りがあります。

しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは４年目までしかプラスにはならず、早くも５年目からマイナスに転じます（紫の棒線）。

さらに耐用年数が過ぎている木造の場合、減価償却はたった４年で終了するため、５年目から経費が減る分、手残りが大きく減ってしまいます。

手残りが再びプラスに転じるのは、こちらもローン完済後になります。

ただし売却時の累計CFは、利回りが高く減価償却が大きいため３年目からプラスに転じています。

売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り、新築や築浅物件よりも早い段階から利益が狙えそうです。

このシミュレーションでは大規模修繕を購入から15年後にしていますが、実際には中古なので15年よりも早い段階で実施しなければならない可能性が高いことには注意が必要です。

アパート経営の成功率は約７割

MASA

右肩下がりのビジネスなら、失敗している人が多くて成功率も低いんじゃない？

そもそも何をもって成功と言えるか難しいですが、ここではアパート経営を行っている大家さんが満足していれば成功と定義することにします。

そしてイエウールがおこなった現役大家さんへのアンケート調査では、全体の76％の人がアパート経営に満足していると回答しています。

出典：イエウール

ただし人によって環境や属性、満足する要素などすべて異なります。

例えば元々地主の場合は、土地の費用がかからないので当然成功率は上がりますし、満足できる利回りも人により異なります。

そのため実際の成功率は、まったく違う可能性もありますので、あくまで参考程度にとどめてくださいね。

キャッシュフローをできるだけプラスに保つための対策

これまでのシミュレーションにより、アパート経営は右肩下がりのビジネスモデルであることは理解できたと思います。

ここでは右肩下がりになる中でも、できるだけ多くのキャッシュフローを確保するための対策を解説していきます。

ポイントは以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

家賃の下落と空室率を抑える

今回のシミュレーションでは、家賃の下落率毎年１％、空室率は新築95%中古90%を条件に算出しましたが、この数値をそれぞれ改善することでキャッシュフローを増やすことができます。

改善するためには、好立地ですぐに客付け可能かつ家賃が下落しない物件を購入するか、強力な客付け力が必要不可欠です。

客付け力に関しては、募集を任せる管理会社（仲介会社）の選び方や募集の仕方が重要になります。

管理会社の選び方については、下のブログ記事をご覧ください。

仲介会社の客付け力に関する評判をヒアリングしたり、募集を任せる業者以外の業者も客付けしてくれるような環境（ADを支払うなど）を整えるようにしましょう！

賃貸募集の㊙テクニックについては、下のブログ記事をご覧ください。

融資条件を変更する

融資条件には「融資金額」「金利」「期間」の３つがあります。

頭金を増やし融資金額を少なくすれば、毎月のキャッシュフローは当然増えますが、不動産投資では現金をできるだけ使わないようにするのがベターなのでおすすめしません。

期間もできるだけ長くすれば毎月のキャッシュフローは増えますが、その分金利負担や様々なリスクが増えるのでおすすめしません。

融資期間をむやみに長くするリスクについては、下のブログ記事をご覧ください。

となると、いかに低い金利で融資してもらうかが重要になります。

そのために、より有利な条件で融資してくれる金融機関の開拓を継続するようにしましょう。

有利な条件で融資を受けるコツについては、下のブログ記事をご覧ください。

物件を売却する

物件を購入時よりも高く売却できれば、右肩下がりの収支問題を解決し、さらに利益を確保することができます。

ベストなタイミングは、保有期間が短い順に以下の通りです。

つまりキャッシュフローが大きくマイナスになる時が売り時です。

特に大規模修繕が最も手持ち資金を減らすことになるので、その前に売却するのは賢い選択です。

逆にいうと、今売り出し中の物件は、すぐに修繕が必要な物件が多い可能性が高いということでもあります。

購入する際は修繕履歴を必ず確認するようにしましょう。

売却のベストタイミングについては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

経費を抑える

当たり前の話ですが、経費を抑えることができれば手残りを増やすことができます。

ある程度コントロール可能な経費は以下の通りです。

管理費は一般的な５％で契約している人が多いですが、３％でも質を落とすことなく管理してくれる管理会社はあります。

今の管理会社が物件をたくさん紹介してくれるなど特段の理由がない限り、管理費は３％以下に抑えたいところです。

金利は途中で下げ交渉をするのは望ましくないので、融資依頼の段階でできるだけお願いしたいところです。

修繕費は自分のチームの一員として、安く修理やリフォームをしてくれる業者を確保しておくことが理想ですが、今から探す方はくらしのマーケットなどを利用すると、簡単に良い業者を見つけることができて便利です。

その他の節約術については、下のブログ記事をご覧ください。

おわりに

いかがでしたか？

実は不動産投資は、右肩下がりのビジネスモデルだという事実にビックリした方もいるかと思います。

空室が発生しない物件や家賃が下がらない物件であれば、ほぼ横ばいで推移することもありますが、少なくとも購入した時が最も儲かる時期だということは把握しておくべきです。

しかし同時に返済も着実に進んでいるため、売却も鑑みた時にはプラスになるのが不動産投資です。

とはいえ、保有期間中も確実にキャッシュフローを積み増せる物件を購入することが重要なのは間違いありません。

購入前にしっかりとシミュレーションを行い、キャッシュフローをプラスのまま維持できる物件を購入するようにしましょう！

不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。