本ページはプロモーションが含まれています。


【物件購入判断コンサルティング受付中】

不動産投資で検討している物件の購入判断を相談したい方のためのサービスです。

・4,800円/30分(ZoomもしくはLINE音声orビデオ通話形式) 相談する

【不動産投資コンサルティング受付中】

不動産投資全般の相談ができるサービスです。物件の探し方・見分け方、戦略、融資、管理など何でもどうぞ。

・3,800円/30分(ZoomもしくはLINE音声orビデオ通話形式) 相談する

※「相談する」をクリックするとSquareの支払いページへ移動します。1時間をご希望の場合は、支払いページで数量を「2」にご変更ください。決済後24時間以内にレシート送信先登録のメールアドレスへ相談方法をお送りします。お急ぎの方やメールが来ない方は、当ブログのお問い合わせやInstagram(tamenaru_insta)へご連絡ください。

不動産投資 知識

不動産投資は儲からない!?実はアパート経営は右肩下がりのビジネス

困っている人
不動産投資は儲からないって聞いたけど、ほんと?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資はちゃんと勉強して正しく行動すれば、間違いなく儲かる事業です。

しかし落とし穴もたくさんあります。

実はアパート経営は、手残りが年々減っていく右肩下がりのビジネスモデルだと知っていますか?

これほとんどの人が知らないですし、気付いてないんですよね。

そこで当ブログでは、アパート経営は右肩下がりのビジネスモデルである理由と対策を解説していきます。

このことを知っているのと知らないのとでは、アパート経営に大きな差が生まれますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな人に読んでほしい

  • 不動産投資は儲からないと感じる
  • 不動産投資の気付きにくい欠点を知りたい
  • 不動産投資家やアパート経営をこれから始める人

不動産投資は儲からない!?アパート経営は右肩下がりのビジネス

不動産投資は、手残りが年々減っていく理由は以下の通りです。

手残りが減っていく理由

  1. 家賃の下落
  2. 空室率の上昇
  3. 修繕費の増加
  4. 経費である金利の減少
  5. 経費である減価償却費の減少
  6. 金利上昇の可能性(現在の状況特有)

それぞれ解説します。

 

家賃の下落

賃貸家賃相場が変わらないという前提の下では、築年数が経つにつれ家賃は下落していきます。

 

空室率の上昇

物件エリアの需給バランスが変わらないという前提の下では、築年数が経つにつれ空室率は上昇します。

 

修繕費の増加

築年数が経つにつれ故障や不具合が多くなり、修繕費が増加します。

 

経費である金利の減少

年数が経過するほど、経費になる金利の負担は少なくなります。

元利均等返済方式の場合、毎月の融資返済額は変わらないのに、経費になる金利分が少なくなるため、会計上の利益が大きくなることで税金負担が増えます。

税金負担が増えることでキャッシュフローも悪化します。

 

経費である減価償却費の減少

建物の減価償却期間が終われば、その分経費が少なくなるので税金負担が増えます。

税金負担が増えることでキャッシュフローも悪化します。

 

金利上昇の可能性(現在の状況特有)

今後は金利が上がっていく可能性が高いですが、変動金利の場合は金利が上がれば金利負担は増えますので、キャッシュフローは悪化します。

 

具体的なシミュレーション例

実際にかなりリアルな新築と築古の物件で、シミュレーションしてみましょう。

 

新築アパートでのシミュレーション

下記条件でシミュレーションしてみます。

物件:木造新築アパート5,000万円(表面利回り7.5%)

資金:自己資金500万、金利2.5%、融資期間30年、

条件:入居率95%、家賃下落率1%、管理修繕費収入の10%、建物価格3,000万、大規模修繕15年周期

シミュレーション結果は以下の通りです。

不動産投資CFシミュレーション結果

数値がないのでわかりづらいかもですが、初年度は28.9万円の手残りがあります。

しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは9年目までしかプラスにはならず、10年目からマイナスに転じます(紫の棒線)。

ずっと右肩下がりですよね^^;

さらに大規模修繕の時はもちろん、減価償却が終了する年から経費が減る分、手残りがガクッと減っているのが分かります。

手残りが再びプラスに転じるのは、やはりローン完済後になります。

ただし売却時の累計CFは、6年目からプラスに転じているのもポイントです。

売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り早い段階から利益が狙えそうです。

このグラフから、最も良い売却のタイミングは、1回目の大規模修繕前か減価償却が終わるタイミングだと言えます。

決して安いとは言えない相場通りの価格や利回りの物件では、手残りがマイナスになる期間がとても長く、不動産投資は儲からないことがお分かりいただけましたでしょうか。

参考

ちなみにこのシミュレーションは楽待のCFシミュレーションで利用できます。

 

高利回り築古アパートでのシミュレーション

次に高利回り築古アパートでシミュレーションしてみましょう。

これもかなりリアルな下記条件でシミュレーションしてみました。

物件:木造築古アパート2,000万円(表面利回り12%)

資金:自己資金200万、金利2.5%、融資期間15年、

条件:入居率90%、家賃下落率1%、管理修繕費収入の10%、建物価格400万、大規模修繕15年周期

シミュレーション結果は以下の通りです。

築古アパートのキャッシュフローシミュレーション

初年度は13.7万円の手残りがあります。

しかし家賃の下落と修繕費、金利分経費の減少により、手残りは4年目までしかプラスにはならず、早くも5年目からマイナスに転じます(紫の棒線)。

さらに耐用年数が過ぎている木造の場合、減価償却はたった4年で終了するため、5年目から経費が減る分、手残りが大きく減ってしまいます。

手残りが再びプラスに転じるのは、こちらもローン完済後になります。

ただし売却時の累計CFは、利回りが高く減価償却が大きいため3年目からプラスに転じています。

売却を前提にすれば、不動産市況が大きく変わらない限り、新築や築浅物件よりも早い段階から利益が狙えそうです。

このシミュレーションでは大規模修繕を購入から15年後にしていますが、実際には中古なので15年よりも早い段階で実施しなければならない可能性が高いことには注意が必要です。

 

アパート経営の成功率は約7割

MASA
右肩下がりのビジネスなら、失敗している人が多くて成功率も低いんじゃない?

そもそも何をもって成功と言えるか難しいですが、ここではアパート経営を行っている大家さんが満足していれば成功と定義することにします。

そしてイエウールがおこなった現役大家さんへのアンケート調査では、全体の76%の人がアパート経営に満足していると回答しています。

アパート経営の成功率

出典:イエウール

ただし人によって環境や属性、満足する要素などすべて異なります。

例えば元々地主の場合は、土地の費用がかからないので当然成功率は上がりますし、満足できる利回りも人により異なります。

そのため実際の成功率は、まったく違う可能性もありますので、あくまで参考程度にとどめてくださいね。

 

キャッシュフローをできるだけプラスに保つための対策

これまでのシミュレーションにより、アパート経営は右肩下がりのビジネスモデルであることは理解できたと思います。

ここでは右肩下がりになる中でも、できるだけ多くのキャッシュフローを確保するための対策を解説していきます。

ポイントは以下の通りです。

ポイント

  1. 家賃の下落と空室率を抑える
  2. 融資条件を変更する
  3. 物件を売却する
  4. 経費を減らす

それぞれ解説していきます。

 

家賃の下落と空室率を抑える

今回のシミュレーションでは、家賃の下落率毎年1%、空室率は新築95%中古90%を条件に算出しましたが、この数値をそれぞれ改善することでキャッシュフローを増やすことができます。

改善するためには、好立地ですぐに客付け可能かつ家賃が下落しない物件を購入するか、強力な客付け力が必要不可欠です。

客付け力に関しては、募集を任せる管理会社(仲介会社)の選び方や募集の仕方が重要になります。

管理会社の選び方については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の賃貸管理会社の選び方おすすめ10選と管理運営の注意点
不動産投資のアパート賃貸管理会社の選び方9選と管理運営の注意点

困っている人アパート買ったんだけど、どこの賃貸管理会社に任せるのがいいかなぁ・・ こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資は優良物件を購入するのが難しいため、購 ...

続きを見る

仲介会社の客付け力に関する評判をヒアリングしたり、募集を任せる業者以外の業者も客付けしてくれるような環境(ADを支払うなど)を整えるようにしましょう!

賃貸募集の㊙テクニックについては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資家必見!絶対に知っておきたい賃貸管理経営術と契約特約
不動産投資家必見!絶対に知っておきたい賃貸管理経営術と契約特約

困っている人賃貸管理経営が上手くいかないんだけど、良い方法を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「入居者の生活マナーが悪くてトラブルが絶えない」 「全然入居 ...

続きを見る

 

融資条件を変更する

融資条件には「融資金額」「金利」「期間」の3つがあります。

頭金を増やし融資金額を少なくすれば、毎月のキャッシュフローは当然増えますが、不動産投資では現金をできるだけ使わないようにするのがベターなのでおすすめしません。

期間もできるだけ長くすれば毎月のキャッシュフローは増えますが、その分金利負担や様々なリスクが増えるのでおすすめしません。

融資期間をむやみに長くするリスクについては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資における頭金と返済期間の落とし穴と正しい融資年数の算出方法
不動産投資における頭金と返済期間に注意!正しい融資期間の算出方法

困っている人不動産投資で正しい融資期間の算出方法を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「不動産投資の融資期間は、より多くのキャッシュフローを得るために、でき ...

続きを見る

となると、いかに低い金利で融資してもらうかが重要になります。

そのために、より有利な条件で融資してくれる金融機関の開拓を継続するようにしましょう。

有利な条件で融資を受けるコツについては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資で融資を受けるコツ10選|金融機関との上手な付き合い方
不動産投資の融資戦略10選|銀行マンとの上手な付き合い方

困っている人不動産投資の銀行融資戦略を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資家にとって最も大きな仕事は、良い物件を探すことと、銀行から融資を受けるこ ...

続きを見る

 

物件を売却する

物件を購入時よりも高く売却できれば、右肩下がりの収支問題を解決し、さらに利益を確保することができます。

ベストなタイミングは、保有期間が短い順に以下の通りです。

売却のベストタイミング

  1. キャッシュフローがマイナスになる時
  2. 減価償却が終了する時
  3. 大規模修繕の必要が迫ってきた時

つまりキャッシュフローが大きくマイナスになる時が売り時です。

特に大規模修繕が最も手持ち資金を減らすことになるので、その前に売却するのは賢い選択です。

逆にいうと、今売り出し中の物件は、すぐに修繕が必要な物件が多い可能性が高いということでもあります。

購入する際は修繕履歴を必ず確認するようにしましょう。

売却のベストタイミングについては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

不動産投資の売却時期ベストタイミングとは|検討すべき判断材料6選
不動産投資の売却時期ベストタイミングは?検討すべき判断材料6選

困っている人投資物件のベストな売却タイミングっていつ? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 投資物件を所有している方で、いつ売却すべきか悩んでいる方もいるかと思います ...

続きを見る

 

経費を抑える

当たり前の話ですが、経費を抑えることができれば手残りを増やすことができます。

ある程度コントロール可能な経費は以下の通りです。

  1. 管理費
  2. 金利
  3. 修繕費

管理費は一般的な5%で契約している人が多いですが、3%でも質を落とすことなく管理してくれる管理会社はあります。

今の管理会社が物件をたくさん紹介してくれるなど特段の理由がない限り、管理費は3%以下に抑えたいところです。

金利は途中で下げ交渉をするのは望ましくないので、融資依頼の段階でできるだけお願いしたいところです。

修繕費は自分のチームの一員として、安く修理やリフォームをしてくれる業者を確保しておくことが理想ですが、今から探す方はくらしのマーケットなどを利用すると、簡単に良い業者を見つけることができて便利です。

その他の節約術については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資でおすすめの経費節約術8選|コスト削減で賢く賃貸経営
不動産投資でおすすめの経費節約術8選|コスト削減で賢く賃貸経営

困っている人不動産投資で有効な経費削減方法を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資は意外に引かれものが多く、手取り収入が少ないと感じている人も少なく ...

続きを見る

 

おわりに

いかがでしたか?

実は不動産投資は、右肩下がりのビジネスモデルだという事実にビックリした方もいるかと思います。

空室が発生しない物件や家賃が下がらない物件であれば、ほぼ横ばいで推移することもありますが、少なくとも購入した時が最も儲かる時期だということは把握しておくべきです。

しかし同時に返済も着実に進んでいるため、売却も鑑みた時にはプラスになるのが不動産投資です。

とはいえ、保有期間中も確実にキャッシュフローを積み増せる物件を購入することが重要なのは間違いありません。

購入前にしっかりとシミュレーションを行い、キャッシュフローをプラスのまま維持できる物件を購入するようにしましょう!

不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。

不動産投資のコンサルティングサービス
不動産投資のコンサルティング相談窓口30分3,800円~受付中!

困っている人不動産業者ではない先輩大家さんで、相談にのってくれる人いないかなぁ 私は元大手不動産売買仲介会社のトップ営業マンで、現在専業大家として不動産投資の相談サービスを提供しています。 なぜなら不 ...

続きを見る

この記事がためになったという方は、ぜひSNSなどで他の方にも教えてあげてくださいね!


【不動産投資LINEチャット無料コミュニティ参加者募集中!】

他の大家仲間とともに情報交換しながら、一緒に不動産投資について学んでみませんか?

相談や情報交換、他の大家さんと交流できるだけでなく、管理人である私MASAの不動産投資チームの紹介までしていますので、登記費用などの諸費用の経費削減ができます。

無料なのに知識や情報が得られて、経費削減までできてしまう超お得なコミュニティサロンです♪

使うツールはLINEのオープンチャットなので、気軽に始めることができ、積極活用がしやすい環境です。

当サロンの詳細は、👇👇👇をクリック!

詳しくはコチラ



【元大手不動産トップ営業マンの専業大家が教える不動産投資講座(全20本300分の動画講座)】

元大手不動産仲介トップ営業マンで、現在専業大家である私MASAが作った、不動産投資をこれから始めたい人、うまくいっていない人、さらに学びたい人のための不動産投資オンライン教育プログラムです。

全20本300分におよぶ動画講座ですので、気軽にストレスなく学ぶことができます。

また特典として、Zoomでのコンサルティングも30分無料でお付けしています。

当講座の詳細は、👇👇👇をクリック!

詳しくはコチラ



システムの関係上、毎月限定5名ですので、興味のある方はお早めにどうぞ!
  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

-不動産投資, 知識

© 2024 不動産投資のためなるブログ Powered by AFFINGER5