不動産投資

【初心者必見】不動産投資の10の失敗例~原因とアパート経営のリスク対策~

不動産投資の10の失敗例~失敗原因とアパート経営のリスク対策~
困っている人
不動産投資でよくある失敗事例を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資には興味あるけど、他の投資と比べて金額も大きいし、失敗したら・・と考えている人も多いと思います。

不動産投資は、成功の基準が人それぞれ違うので、統計を取って失敗する確率をはじき出すことができません。

ただ、興味深いアンケート結果があったので、ご紹介します。

収益物件サイト「健美家」が大家さん100人を対象にアンケートを行ったところ、

「不動産投資で上手くいっている人は6割、失敗した人は約4割」

という回答結果が出たそうです。

さらにアンケート調査で注目したいのは、失敗した人の理由です。

  • 空室が埋まらない(約36%)
  • 修繕費や維持費の想定外の出費がかかった(約31%)
  • 相場より高く買ってしまった(約30%)
  • 需要の低い場所にかってしまった(約16%)

多くの失敗が知識や調査不足など、準備さえしっかりしておけば防げたような原因によるものでした。

不動産投資は失敗パターンがある程度決まっていて、事前に対策することができれば失敗のリスクを限りなく抑えることができる投資です。

なので「失敗事例をできるだけ多く知ること」は、特に不動産投資初心者にとってとても有益な勉強方法だと言えます。

しかし本屋に行くと、不動産投資の成功例を紹介したハウツー本は多数ありますが、失敗した人の話を載せた書籍はほとんどありません。

そこで今回は、よくある失敗ケースと、失敗しないための考え方をまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。

 

不動産投資の失敗例①新築ワンルームマンションで失敗

Aさんは会社員として働く傍ら、老後の資産形成を行おうと考えていました。
その時出会ったワンルーム不動産業者から、新築のワンルームマンションを購入しました。
収支シミュレーションを見ると月1万ほど赤字でしたが、「借金を返済し終えた後は資産になる。老後に副収入を得る基盤になりますよ」という言葉を信じて購入を決意しました。
1室目を購入した後も資金があったため業者に相談すると、「老後の副収入を拡大するために、保有室数は増やしたほうがいい」と言われ、関西や博多を中心にマンションを買い進めました。
しかし、新築のワンルームマンションであったため、入居者が退去するたびに家賃が大きく下落。赤字はさらに拡大していき赤字額は20万円まで拡大してしまいました。
そんな状況を改善しようとして、大きなキャッシュフローを得られる中古一棟不動産を検討し始めました。
しかし、年収に対して新築ワンルームマンションを購入する際に借りたローンの額が多く、一棟物件の融資付けができなかったのです。
結局、Aさんは毎月何万円もの赤字を負担し続けることとなってしまいました。

不動産投資は、月々のキャッシュフローを積み重ねていく投資です。

キャッシュフローが出ない新築ワンルームマンション投資は、すべきではありません。

「返済し終えたあとは資産になる」このような甘い言葉に騙されてはいけません。

ワンルームマンション投資についての詳細は、【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?

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不動産投資の失敗例②節税効果を期待した購入で失敗

40代商社勤務のBさん。
勤続が長くなるにつれ年収も1,800万円まで上がりました。
高い年収に対してかかる所得税等の税金に困っていたところ、不動産業者から中古一棟ものの不動産の節税効果を知り、購入を検討しました。
購入前に渡されたシミュレーションではキャッシュフローがほぼプラスマイナス0でしたが、節税効果を得られるから問題ないと思い購入を決意、埼玉県の中古木造アパートを購入しました。
その後、本業の給与収入と不動産所得の赤字を損益通算することで、所得税の節税という目的を果たすことができたBさん。
しかし、物件購入から2年後に急に海外勤務が決まってしまいました。
海外勤務で得た給与収入は不動産所得の赤字と損益通算することができないため、Bさんはキャッシュフローの出ない物件をただ持ち続けることになってしまいました。

海外勤務時の給与は国外源泉所得となるため、日本では非課税となり、損益通算を行うことはできません(年の途中で出国した場合、出国までに支払われた給与は国内源泉所得になるため確定申告を行うことで損益通算することができます)。

確かに不動産投資のメリットの1つとして、物件によっては減価償却による節税効果が得られることがあります。

しかし、あくまでも投資は投資です。

その物件が稼ぐ力を持っていなければ本末転倒です。

さらに言えば、収益力の高い物件ほど減価償却による節税は期待できなくなりますが、これが本来あるべき姿です。

不動産で大きな節税が期待できるのは、相続の時だけだと心得ましょう。

不動産投資の節税に関しては、不動産投資で節税できるは嘘!?~不動産投資の税金対策を検証~をご覧ください。

不動産投資で節税できるは嘘!?~不動産投資の税金対策を検証~
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不動産投資の失敗例③不動産業者の不正に巻き込まれて失敗

Cさんは不動産業者X社から「年収の30倍まではローンを引くことができますよ」と言われ新築アパートを3棟購入。
約3億円の借入を行いました。
しかしX社は後に不正を行っていることが発覚。
CさんがX社に提出した預金通帳は銀行の融資を通すために改ざんされていたのです。
本当はCさんの属性では3億もの借入を行うことは難しいことが発覚しました。
幸いCさんはもともと資産額が多く、アパートも満室経営を実現しているため、大損をすることはありませんでしたが、場合によっては「支払い能力以上に銀行借入を行ってしまっていた」なんて状況になるところでした。
最悪の事態を避けられたCさん。
その後更なる資産拡大を求めて物件を探しますが、すでに借入を行っている額が多すぎて、物件購入を行うことはできませんでした。

残念ながら、不動産業界はまだまだグレーな部分が残る世界です。

今回は騙されたわけではなかったのですが、騙そうとしてくる業者もいます。

自分が信頼できない不動産業者の言うことは鵜吞みにせず、信頼できる業者とのみ取引するようにしましょう。

 

不動産投資の失敗例④収支シミュレーションの甘さによる失敗

30代会社員のDさん。
知り合いの紹介で不動産業者と出会い、副収入目的で中古のワンルームマンションを購入しました。
利回りは7%で月々約10万円の家賃収入を得られるということで購入を決意。
実際に購入してみると、家賃収入は得られたものの、ローンの返済、管理費、修繕積立金、さらには固定資産税などの税金を支払わなければならず、キャッシュフローはほぼトントン。
さらに、退去が発生した際は原状回復費を数万円単位で支出しなければならず、トータルで見ると収支は数十万円のマイナスになってしまいました。
そんな状況を改善しようと中古一棟もの不動産を検討し始めたDさん。
しかし保有物件のキャッシュフローがマイナスで、資金も用意できなかったため次の物件購入のための融資がおりませんでした。
Dさんは結局この物件を売却、高い勉強代となってしまいました。

不動産投資では収入から諸費用を引いたキャッシュフローがどれだけ出るかを計算しなければなりません。

さらには今後の修繕費や家賃下落、空室率もシミュレーションすべきです。

そういった収支シミュレーションの甘さがこの失敗を引き起こしてしまいました。

表面利回りよりも圧倒的に重要なのは実質利回りであることも覚えておきましょう。

収支シミュレーションに関しては、収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめをご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
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不動産投資の失敗例⑤意味のない繰り上げ返済で失敗

50代会社員のEさんは、副収入や節税を目的として不動産投資を検討し始めました。
年収は1,000万台で高収入の方でしたが、結局物件を購入することはできませんでした。
Eさんの希望物件を購入するには、500万程の自己資金が必要になるのですが、その資金を用意できなかったのです。
Eさんほどの年収であれば500万円を用意するのは本来そう難しくありません。
なぜEさんは資金不足になってしまったのでしょうか。
実はEさんは、住宅ローンの繰り上げ返済を行っていたのです。
その結果資金を用意できず、副収入を得ることも節税を果たすこともできなくなってしまいました。

投資においては、現在どれだけの資金を持っていて、その資金をどこに使うのかという観点が重要です。

世の中で最も金利が低いと言われる住宅ローンを繰り上げ返済するよりは、その資金を用いて投資を行う方がより大きな利益を得ることができます。

今回の例は住宅ローンの繰り上げ返済でしたが、不動産投資のプロパーローンも同様です。

せっかく融資を受けたのですから、意味のない繰り上げ返済をするより、その現金を元手に新たな物件を買った方が賢明です。

「Cash is king!!」

 

不動産投資の失敗例⑥賃貸需要を確認せず失敗

県境にある、8戸の築古アパートを2,000万で購入したFさん。
購入当時の月々の家賃収入は200,000円、利回り12%でしたが、1年以内に4戸退去が発生。
引越シーズンの閑散期とも重なり、その後なかなか入居者が見つかりませんでした。
この年は利回り8%ほどになってしまい、ローンの返済も給与からの持ち出しとなってしまいました。
それからもずっと空室が続き、心配な日々を過ごす羽目に。
結局空室でのマイナスとストレスに耐え切れず売却することになりました。

不動産投資初心者を中心に、田舎の高利回り築古アパートを買う人が増えていますが、利回りばかりに目を奪われるとこのような失敗をしてしまいます。

不動産投資は賃借人がいて家賃が発生するわけですから、賃貸需要が最も重要です。

人口の減少と過疎化が進む日本、人口動向と賃貸需要は必ず調べるようにしましょう。

不動産投資の人口減少リスクに関しては、不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?をご覧ください。

不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?
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不動産投資の失敗例⑦自分の属性を鑑みず失敗

会社の先輩から不動産投資の話を聞き、自分も早くはじめて「資産形成したい」と思った転職2年目のGさん。
しかし銀行からは、勤続年数が短いという理由でローン審査が通らないと断られます。
ただし頭金を数百万入れるのならば融資できると言われました。
とにかく資産形成をと焦ったGさんは、親から数百万を借金し、さらに想定していたよりも高めに設定された金利で不動産投資ローンを組んで始めました。
毎月の返済額は家賃収入よりも多く赤字が続き、生活に余裕がなくなる事態に。
冷静になって考えると、あと数年待てば金利も安くなったし、親からの借金もせず頭金なしでローン審査が降りたので、焦って始めたことを後悔しました。

不動産投資は融資してもらうことが多くなるので、自分の属性が影響します。

他業種へ転職して間もない方や借金がある人、そもそも年収が低い人などが無理して始めるのはおすすめしません。

まずは少なくとも「年収500万円以上、資金300万円」は確保した上で始めるようにしましょう。

金利3%などで融資を組んでいる人を見かけますが、現在の低利回りな不動産市況を考えると、2.5%以下で借りれない人は他の銀行を探すか、自分の属性を上げてから始めてはいかがでしょうか。

不動産投資の融資に関しては、不動産投資で銀行融資を受けるコツ~金融機関との上手な付き合い方~をご覧ください。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ~金融機関との上手な付き合い方~
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困っている人融資がなかなか通らないんだけどコツとかあるの? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資家にとって、肝となるのが良い物件を探すことと、金融機関からの融資です。 ...

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不動産投資の失敗例⑧周辺環境の変化で失敗

投資家のHさんが購入したマンションは、私立大学の近くにある物件でした。
大学の近くには2階建てのアパートが多いのに対して、Kさんのマンションはやや駅から離れてはいたものの、防犯性の高さから女子学生を中心に賃貸需要が期待できました。
購入してから最初の数年間は、その思惑通りに空室を発生させることもなく、入居率はほぼ100%を保つことができていました。
ところが5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表。
少子化による定員割れが目立ってきていたので、学生から敬遠される傾向のあった主な学部を都心へ移動させ、そのキャンパスには1学部のみを残す、という起死回生の策を学校側がとったのです。
その影響で大学の周辺に住んでいた学生も引っ越すことになり、期待していた新入生も翌年からわずかになってしまいました。
もともと大学から近いと言うだけでマンションを買っていたので、駅へのアクセスなど利便性がそれほど良くなかったHさんの物件は、一気に入居者付けに苦労することになったのです。
また、住人が3月ギリギリまで入居していたので、内覧可能になるのが4月からとなり、年度の切り替わりのタイミングでうまく入居者付けできず、1年近く空室になるという事態も発生して、その年の利回りは0%となってしまいました。
結局、Hさんは売却することにしたのですが、大学の移転によって新たな購入希望者もなく、購入時の価格の3分の1程度でしか売却できませんでした。

周辺環境の大きな賃貸需要に頼った結果起きた失敗です。

このように学校や工場の近くは、学生や労働者の賃貸需要が見込めますが、撤退するリスクを考えておかなくてはなりません。

そもそも学校の近くは学生の需要が多いため、家賃が低くなりがちで退去が発生しやすく、管理状態も悪い賃借人が多いためおすすめしません。

大きな施設に頼らなくてもいいような、ニューファミリーの流入が著しいエリアが理想です。

賃貸需要だけでなく、その需要の中身まで確認するようにしましょう。

 

不動産投資の失敗例⑨素人が競売物件で失敗

もともとアパートを1棟所有し、安定した不動産投資をしていたIさん。
アパートの次は都心のマンション投資に乗り出したいと考えましたが、価格がかなり高く、実質利回りも5%いけばいいものばかりで、なかなか思うようなマンションに巡り合うことができませんでした。
そこでIさんが注目したのは、競売物件での不動産投資でした。
そして間もなく繁華街近くの2DKのマンションを2,000万円ほどで購入することができました。
付近の同条件のマンションの相場が2,800万円前後だったそうなので、かなり安い買い物をしたと言えるでしょう。
ところが、室内を見ると返済が滞った人が住んでいただけに、残置物や溜め込んだゴミが山のようになっていて散々たる有様でした。
部屋の内装もひどい状態で、壁紙の交換や床の貼り替えが必要なのはもちろんのこと、トイレや風呂などにも垢やサビが目立っており、賃貸に出すには、これらも取り替えないと使い物になりませんでした。
結局、残置物の処分をしたうえで内装や設備のフルリフォームまでしたところ、500万円以上かかってしまいました。
前の所有者がそれまで滞納していた管理費などもあり、それを支払ったことで競売で安く物件を買った意味はなくなり、ただただ心理的な疲労感だけが残りました。

昔は競売物件が安いと言われていましたが、誰でも情報が入手できるようになり、また競売物件を買っていく投資手法が広まったこともあり、今は必ずしも安いとは言えなくなりました。

そんな中、元々競売物件は訳あり物件も少なくないため、リスクが多いことを考えると手を出すべきではありません。

中には、反社やチンピラのような人が占拠していて、購入後どうしようもない状況の物件も存在します。

特に初心者の方は手を出さない方がいいでしょう。

 

不動産投資の失敗例⑩サブリース契約で失敗

Jさんは本屋でたくさん不動産投資の本が並んでいるのをみたことがきっかけで興味を持ちはじめました。
そして空室になった場合でも家賃を保証してくれる「サブリース」契約ができるというワンルームマンションを2件購入しました。
しかし購入してから3年後、契約更新の際に急に賃料を下げると言われました。
もし断るならサブリース解除をするとのこと。
向こうの要求をのむしかなく、元々5,000円プラスだったキャッシュフローがマイナス10,000円になりました。
その後Jさんは不動産投資を勉強していく中で、キャッシュフローが出る一棟アパートを購入していくことに決めました。
そのため先のワンルームマンションの買い取りを別の不動産会社に依頼しましたが、サブリースしている会社が実際の賃料を教えないし、サブリースも解約できないという嫌がらせにあい、売却も断念することになりました。

サブリース契約は、空室でも家賃が発生するため貸す側とってメリットがあるように見えますが、実際は簡単に契約解除できないなど、サブリース会社側にとって都合よく作られています。

実はサブリース業者は賃借人という扱いになるので、借地借家法などで守られる立場になります。

サブリース物件を購入する際は、しっかり契約内容を確認し、すべて理解したうえで購入するようにしましょう。

サブリースに関しては、問題やトラブルの多いサブリース契約を徹底解説!~メリットとデメリット~をご覧ください。

問題やトラブルの多いサブリース契約を徹底解説!~メリットとデメリット~
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まとめ

いかがでしたか?

今回は、実際に起きた失敗事例を紹介していきましたが、これはほんの一部です。

他にもたくさんのよくある失敗パターンがありますが、集約すると以下のことに気を付ければ防げる可能性は高まります。

  1. ある程度の知識を得てから始め、その後も勉強し続ける
  2. 業者の言うことを鵜呑みにしない
  3. 始めるのも購入するのも焦らない
  4. わからないもの、難しいものには手を出さない
  5. すべてにおいて余裕をもって考える

不動産投資は取り返しのつかない事態に陥る可能性すらありますので、このことに留意して始めるようにしてくださいね。

最後に、失敗を避けるための参考になりそうな記事を載せておきますので、こちらも参考にしてみてください。

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