不動産投資

不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?

不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?
困っている人
人口は減っていくのに不動産投資は大丈夫なの?

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

2008年以降、日本の人口は減少し続けています。

人口が減少すれば、当然住む場所の需要も減少していくことになります。

住宅への需要がなくなれば、不動産価格は下落、賃貸価格も下落していくのがセオリーです。

こういったことから、「人口減少による不動産投資への影響が心配」「これから不動産投資をしても大丈夫なのか」と不安になっている不動産投資家も多いことでしょう。

そこで今回は、人口減少が不動産投資に与える影響と、不動産投資における人口減少リスクへの対処法について、解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、人口減少を逆手に取った、効果的な賃貸経営を行っていきましょう!

 

日本の人口減少の実態

誰もが知っている通り、現在日本では人口減少とともに、少子高齢化が進んでいます。

総務省が提供している情報によると、2050年には日本の総人口が1億人を下回ると予想されています。

人口推移グラフ

出典:総務省

特に深刻なのが、15歳から64歳までの「生産年齢人口」の減少です。

生産年齢人口とは、仕事をしていて経済的に余裕があり、最も賃貸に対する需要がある人口層のことで、20年後には1,500万人も減少すると見込まれており、このことが住宅需要に大きな影響を与えるのではないかと、懸念されています。

また、国立社会保障・人口問題研究所によると、2030年までに人口が増加する地域(県単位)は、東京都と沖縄県のみとされています。

県別人口推移

東京都と沖縄県以外の残り45道府県は、2020年以降は減少していくということです。

しかも東京都と沖縄県でさえ、2030年以降は減少に転じてしまうという予測になっています。

ちなみに、人口が減る地域も見ていくと、北海道・東北・四国地方は、今後の人口減少が著しい地域であることがわかります。

 

不動産投資の人口減少リスクは本当か?

結論から言うと、不動産投資において人口減少リスクは大きくありません。

その理由は4つです。

  • 市場に出回っていない空き家が多い
  • 需要と同時に供給も減少する
  • 賃貸需要の拡大
  • 単独世帯数は増えていく

以下、それぞれ解説していきます。

市場に出回っていない空き家が多い

総務省が行っている「住宅•土地統計調査」によると、空き家率は1993年の時点ですでに9%を超えていたという調査結果があります。

つまり、人口が減少する前から、世帯数よりも家の方が多かったということです。

にも関わらず、賃貸価格や売買価格は下がらないどころか、売買価格に関しては右肩上がりで上昇していきました。

その原因は、空き家が市場に出回っていないことにあります。

空き家を賃貸に出したり売却せず、空き家のまま放置している人が多いのです。

これは高齢者が多くなり、不動産活用に積極的な人が少ないこと、相続してそのままにしているケースが多いことが挙げられます。

そして今後さらに、このような傾向が強くなると考えられます。

空き家が多い=不動産投資に大きな影響を与えるとは限りません。

需要と同時に供給も減少する

すべてのものの価格は需要と供給で決まるように、家賃も「入居者」需要と「住居」供給で決まります。

人口減少とともに入居者の需要が減ったとしても、不動産の供給が同じように減少した場合、家賃に影響は及ぼさないことになります。

そして、供給は需要が減れば自然と減少していきます。

供給が増えれば家賃は下がるわけですから、下がりすぎると採算が合わなくなり建物を建てる人や投資家は少なくなります。

実際に、田舎に建物を建てようとする人はほとんどいませんが、それは需要がないと分かっているからです。

それと同じように、今後人口減少のスピードが早いエリアなどは、デベロッパーや投資家が敬遠するようになり、自然と供給は減っていくわけです。

一時的に供給多寡になることはあるにしても、長期的には需要と供給のバランスは均衡していくのが市場のメカニズムです。

賃貸需要の拡大

ここまでは総人口ベースの話でしたが、ここからは詳細まで踏み込んで解説していきます。

そもそも住宅には「持ち家」と「賃貸」があります。

一時期は夢のマイホームを持ちたいと思う人が多かったのですが、持ち家取得の流れはここ30年で大きく変わりました。

年代別に持ち家比率の推移を取った政府統計( 総務省統計局「 住宅・土地統計調査 」 )では、ここ30年の間に10%から15%程度も持ち家比率が低下しています。

持ち家比率
出典:大和ハウス

グラフの通り、25歳以上60歳未満のすべての世代で持ち家比率が低下しています。

要因としては、「収入が減少した」「 非正規雇用が増加した 」「家族の人数が減った」「ライフスタイルの変化」など、様々な要因があります。

持ち家比率が低下したら当然賃貸比率は増えますので、賃貸需要は増加します。

今後も持ち家比率は下がっていく傾向になると言われていますので、賃貸需要の増加が総人口の減少を吸収してくれることになります。

今後金利の上昇が持ち家比率の低下を加速させる可能性もあるでしょう。

ちなみに持ち家比率は、地域間のバラつきがとても大きいので、エリアごとに確認することをおすすめします。

単独世帯数は増えていく

次に世帯数を見ていきます。

人口が減少していけば、世帯数もそれに比例して減少していくと考える方が多いと思いますが、確かに世帯数は減少していくものの、「単独世帯」の数は2030年までは増加していく予測になっています。

単身者世帯数推移グラフ

出典:みずほ情報総研

特に高齢者の単独世帯が急速に増加していくことにより、賃貸需要にも影響していくことが考えられます。

また、「夫婦のみ」は、わずかに減るものの、ほぼ横ばいで推移していくと予測されています。

つまり、今後不動産投資をするのであれば、部屋数が多い物件ではなく、単独や夫婦のみが住めるような物件がオススメということになるのです。

 

不動産投資をすると危険なエリア

これまでは、人口の減少は不動産投資に大きな影響を与えないという話をしてきましたが、ここでは、人口減少が悪影響を及ぼす危険なエリアを解説していきます。

危険なエリアを3つ取り上げます。

  • 人口減少のスピードが早いエリア
  • 限界集落エリア
  • 大学や大きな工場の周辺エリア

人口減少のスピードが早いエリア

人口減少のスピードは各自治体によって異なり、かなり早いスピードで人口が減少していく市町村もあります。

物件が見つかったら、必ずそのエリアの人口推移を確認するようにしてください。

人口推移や予測は、ほとんどの場合、各自治体ホームページで確認することができます。

基本的には、人口が早いスピードで減少しているエリアでの不動産投資は避けたほうが良いでしょう。

限界集落エリア

限界集落とは、「人口の50%以上が65歳以上の高齢者」である地域です。

「令和元年版高齢社会白書」によると、60歳以上の人の約9割が持ち家に住んでおり、年齢とともに持ち家比率は上がっていきます。

そのため、限界集落ではそもそも賃貸需要が少なく、不動産投資をするにはとてもリスクが高いと言えます。

また限界集落の不動産は、売りたいと思った時に売れないというリスクもあります。

限界集落のようなエリアで物件を買おうと思う人はいないと思いますが、限界集落とは知らずに買ってしまうケースもありますので注意してください。

大学や大きな工場の周辺エリア

物件の周りに大学や大きな工場があると、そこに通う学生や社員がいるので賃貸需要が多く安心という発想になりがちですが、実はこのようなエリアにはリスクが伴います。

人口減少により、大学や工場がなくなってしまう可能性があるからです。

大学が移転したり工場が撤退したら、そのあとには住む人が誰も見つからず、マンションやアパートだけが取り残されるという悲惨な状況になりかねません。

家賃を下げたところで、そもそも人がいないので意味がないという話になってしまいます。

また、そういった需要を狙って、既にマンションやアパートがたくさん建っていて、供給過剰になっているケースもよくあります。

そのため、大学や大きな工場の周辺エリアはおすすめしません。

 

不動産投資の人口減少に対する対処法

人口減少は不動産投資に大きな影響はないと述べましたが、それは適切な対処をすればという前提条件があります。

では適切な対処とは何でしょうか。

私が考える人口減少社会における不動産投資の対処法は、以下の3つです。

  • エリアを選択して不動産を購入する
  • 売却もしくは短期間で投資分を回収する
  • 単身・カップル・夫婦のみ向けの物件に投資する

それぞれ解説していきます。

エリアを選択して不動産を購入する

人口減少は、各自治体一律に起こるものではなく、「人口が減らない地域」「人口が現状維持の地域」「人口が増えている地域」と、地域によって異なります。

東京都および沖縄県だけは人口が増えていくという話をしましたが、県単位で絞る必要はなく、市町村単位で検討するようにします。

都道府県単位では人口が減少していても、市町村単位では人口が増えているという場合もあるからです。

例えば私が住んでいる福岡市は、2015年10月の国勢調査において、対2010年比人口増加数で政令指定都市中1位の7万4,938人、人口増加率も同じく1位の5.12%となっています。

福岡市人口推移

出典:Fukuoka Facts

福岡がいかに突出しているかが分かるグラフが下のグラフです。

主要都市人口推移

出典:福岡市経済観光文化局創業・立地推進部企業誘致課

こういった資料を参考に、市町村単位で人口が現状維持または増えている地域を選び、不動産投資をしていくことをオススメします。

売却もしくは短期間で投資分を回収する

人口が大きく減っていくエリアでどうしても物件を買いたい場合は、購入後すぐに高値で売却できる物件か、5年以内に投資分を回収できる物件を選ぶことで、人口減少リスクを最小限に抑えることができます。

ただし個人で購入した場合で短期譲渡に該当する期間中に売却してしまうと、短期譲渡所得として利益の約40%も課税されてしまいますので注意が必要です。

また5年以内の回収となると、実質利回りで20%以上は必要になる計算になります。

このどちらかがクリアできそうであれば、投資しても問題なさそうです。

単身・カップル・夫婦のみ向けの物件に投資する

先ほども説明したように、近年の日本は人口こそ減少しているものの、単身世帯数は増加傾向にあります。

そのため単身世帯に絞って投資をすることは、人口減少に対するとても有効な対策になります。

逆にファミリー向けのマンションやアパート、戸建などは入居需要が減少し、厳しい状況になることが考えられます。

ではこういった人たちに好まれる物件は、どんな物件なのでしょうか。

バブル期など以前は、ワンルームといっても15㎡~20㎡の物件に需要がありましたが、近年は同じワンルームでも25㎡~35㎡ぐらいの大きめの部屋が好まれる傾向にあります。

またトイレ・洗面・風呂が一緒の3点ユニットタイプは敬遠される傾向が強くなっています。

トイレ・洗面・風呂は、それぞれ独立している物件にした方が、今後も入居付けはしやすいでしょう。

そして今後は、35㎡~50㎡ぐらいの1LDKもしくは2LDKに大きな需要が生まれると考えています。

特に2LDKは供給が少なく、カップルや夫婦のみの人にはピッタリなため、需要が膨らむと予想しています。

今後も人口が減っていくにつれ、より広い部屋が好まれ、狭小物件は淘汰されていく流れになっていくでしょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回は、人口減少が不動産投資に与える影響と、その対処法について解説してきました。

ポイントは下記の4つです。

  • 人口減少は急激に進むが、単独世帯は増えていく
  • 単独世帯へ向けた物件を提供する
  • 持ち家比率減少に伴う賃貸需要の拡大
  • 人口が現状維持もしくは増加する市町村にエリアを絞る

人口減少は不動産投資をする上でリスクではあるものの、しっかり対策をすれば影響はほとんど受けなくて済みます。

それどころか、データに基づき未来を予測した物件を建築したり購入するなど、チャンスだと捉えることもできます。

リスクというよりも、投資判断の一つとしてうまく活用していってください。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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