不動産投資

不動産投資を早く拡大させるならレバレッジを意識せよ!ROI・CCRとは?

不動産投資を早く拡大させるならレバレッジを意識せよ!CCRとは?
困っている人
不動産投資の事業を早く拡大したいんだけど・・

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

先日こんなツイートをしました。

不動産投資をやっている人は、そのほとんどが早く事業を拡大させたいと思っています。

しかし実際には、「銀行が貸してくれない」「大きな借金は気が引ける」「様々なリスクが怖い」などの理由で、築古戸建などを現金買いしている人を多く見かけます。

不動産投資の一番の魅力は、銀行がお金を貸してくれることによって、大きなレバレッジをかけれることです。

大きなレバレッジをかけることによって、収益を最大化させ、事業を早く拡大させることができるようになります。

そこで今回は、レバレッジをうまく使いこなすことの重要性、レバレッジに対する正しい考え方、より安全に確実に早く事業拡大させる方法を解説していきます。

私は不動産投資を始めてたったの3年半で、セミリタイアできるほどに事業を拡大することができました。

それはレバレッジをうまく活用したからです。

この記事を最後までお読みいただき、うまくレバレッジを使いこなし、不動産事業を早く拡大させていきましょう!

 

レバレッジとは? ROI・CCRとは?

「レバレッジ」は、日本語で「てこ」という意味です。

レバレッジ

投資の世界では「他人の資本を活用して自己資本の拡大につなげる」という意味で使われます。

不動産投資で置き換えると、銀行などの金融機関から融資を受けて、「少ない自己資金で、大きな額の不動産を購入・運用する」ということになります。

つまり融資を利用することで、少ない自己資金にレバレッジをかけて高額の資産運用が可能になるのです。

これが不動産投資が他の投資よりも優れている大きな理由の一つです。

とはいえ、借金に対してあまり良いイメージを持たない方もいます。

その場合、まずは借金に対する考え方を変えるところから始める必要がありますので、以下解説していきます。

借金に対するマインドセットを変える

日本人は借金に対してネガティブなイメージを持っている人が多く、未だに借金=悪という感覚の人もいます。

私も小さい頃は、借金はいけないものというイメージを持っていました。

しかし悪い借金とは、好きなものを買ったり遊ぶために借りる借金のことです。

こういったまったくお金を生み出さないものに対して借金をすることは悪い借金です。

良い借金は悪い借金の逆で、お金を生み出すためにする借金のことで、これはビジネスでは当たり前のことです。

お金を生み出すためには、その仕組みを作るための先行投資が必ず必要になります。

企業は、融資をしてもらい設備投資や新規事業展開することによって、将来のお金のなる木を育てているわけです。

つまり、借金は調達コストを上回る収益を上げられる限り、まったく問題のないものになります。

不動産投資においては、家賃というお金を得るために行う借金ですから、当然問題はありません。

むしろ、購入前に収益の見込みがはっきりわかる投資ですので、事業融資の中でも良質な借金と言えるでしょう。

だから銀行は積極的に融資してくれるわけですね。

レバレッジの指標として使われるROI・CCRとは

レバレッジの効率性を判断するためには、「ROI」と「CCR」という指標を活用します。

ROIとは・・

Return On Investmentの略称で、「投資収益率」や「投資利益率」とも呼ばれ、その投資でどれだけ利益を上げれるのかを知ることができる指標です。

実質利回りと同じ意味で、計算式は次のようになります。

利益(CF)÷投資資金(物件価格・諸経費を含む)×100

このROIの数値が高ければ高いほど、うまく投資ができているということになります。

投資資金は物件購入にかかったすべての合計額で、自己資金と借入金を含めた額で計算します。

CCRとは・・

Cash on Cash Returnの略称で、「自己資本配当率」とも呼ばれ、不動産投資の効率を示す指標のひとつです。

これは、物件に投下した自己資金に対する年間のキャッシャフローの割合を表しており、この数字が高いほど投資効率が高いことを意味しています。

ROIと似ていますが、違いは「自己資金」に対して投資効率を表す指標であり、計算式は次の通りです。

利益(CF) ÷ 自己資金

そして早く事業を拡大したい人は、CCRを意識すべきです。

なぜなら、できるだけ現金(自己資本)を使わず購入することで、自己資本を拡大させていくことになり、そのことがさらに大きなレバレッジを可能にしてくれるからです。

最低でもCCR30%は上回るように購入しましょう。

 

レバレッジを効かせることのメリット

投資効率を高める(事業拡大が早くなる)

レバレッジを効かせることのメリットは、なんといっても投資効率を高めることにあります。

レバレッジを効かさない場合レバレッジを効かせる場合
物件価格1,000万円5,000万円
自己資金1,000万円1,000万円
年間収入100万円500万円
利回り10%10%
利息(2%で計算)80万円(初年度)
実質年間収入100万円420万円

同じ自己資金、同じ利回りでも、銀行融資を利用するだけで年間320万円も変わります。

ちなみにこの時のCCRは、レバレッジなしで10%、レバレッジあり(20年借り入れで計算)で約25%になります。

高い保険効果

不動産投資において、レバレッジを使うことのメリットの2つ目として、高い保険効果も見逃せません。

ただしこれは団体信用生命保険に入ることが条件です。

不動産投資で融資を利用する際、団体信用生命保険という保険に加入することができます。

これに加入すると、もし返済期間中に万が一の事態が発生し、加入者が死亡したり高度障害状態になってしまった場合、自動的に借入がゼロになるというシステムです。

先ほどの購入例で、返済途中に購入者が亡くなり相続された場合を考えてみましょう。

1,000万円現金で購入した場合、もともと借入がないので、価値1,000万の物件がそのまま相続されることとなります。

一方、自己資金1,000万円で融資を利用して5,000万円の物件を購入した場合、団体信用生命保険によってその時点の残債が0になるので、相続人には返済の必要がない価値5,000万の物件を残すことができるのです。

このように、不動産投資におけるレバレッジには、高い保険効果が得られるという強力なメリットがあります。

 

レバレッジを効かせることで起こりうるリスク

金利上昇リスク→逆レバレッジ

レバレッジを利用する上で最大のリスクは、金利上昇リスクです。

金利が高くなれば当然毎月のキャッシュフローが減ることになります。

そして最悪のケースでは逆レバレッジが起こることも考えられます。

逆レバレッジとは、金利が利回りを上回り、借り入れをしない方が良い状態になることです。

レバレッジをかけていない場合逆レバレッジの状態
物件価格1,000万円5,000万円
自己資金1,000万円1,000万円
年間収入40万円200万円
利回り4%4%
金利(5%で計算)200万円(初年度)
実質年間収入40万円0円

このように築年数の経過とともに家賃収入が減り、金利が上昇していった場合、借り入れをしない方が実質年間収入は高くなるという現象が起こります。

もっとも、金利がここまで高くなる可能性は極めて低いのですが・・

とはいえ、レバレッジを効かせる際には、金利上昇リスクをしっかりと認識した上で、金利が上昇したとしても余裕を持って返済できる事業計画を立てることが必要です。

デッドクロス

融資を使いキャッシュフローを大きくしようとすると、借入期間を長く取るようになります。

そうすると融資を完済する前の早い段階で、デッドクロスが起こってしまいます。

デッドクロスとは「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」のことを言います。

デッドクロスについては、不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選をご覧ください。

不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選~売る時に検討すべきこと~
不動産投資物件の売却時期のベストなタイミング6選~売る時に検討すべきこと~

困っている人投資物件のベストな売却時期っていつ? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 投資物件を所有している方で、いつ売却すべきか悩んでいる方もいるかと思います。 特に今は不動産 ...

続きを見る

デッドクロスが早い段階で起こり、黒字倒産する可能性があることは頭に入れておく必要があります。

 

レバレッジを最大限活用したおすすめの不動産投資法

以上を踏まえたうえで、レバレッジのリスクを最小限に抑え最大限生かす方法を解説します。

それは法人を使い短期間で売買していく方法です。

法人だと短期譲渡長期譲渡の税率が関係なくなります。

短期売買することによって、金利上昇リスクとデッドクロスリスクを抑えることができます。

そして、築古の戸建てや区分ファミリーマンションが特に適しているのですが、退去が出たら実需物件として購入時より高く売却していけば、現金を大きく増やすことができます。

その現金を元手にさらに大きな物件を買っていくことで、より早く事業を拡大できるという方法です。

保有物件が多くなればなるほど金利上昇リスクは高まってしまいます。

そうなるまえに、資産の入替をしていくわけです。

不動産市況が横ばいもしくは上昇時しか使えない方法ですが、アパートでも安く購入することができれば使える方法ですので、ぜひ試してみてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

金利が異常に低い現在は、借りれるだけ借りた方が得するという状況です。

ということは不動産賃貸事業を拡大しやすい状況にあると言えます。

現金で買えたとしても可能な限り融資を利用し、資産効率を高め、早く事業を拡大できるように購入していきましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


【失敗しない不動産投資コンサルティング受付中】

不動産投資初心者や既に始めてはいるもののうまくいっていない方のために、正しい不動産投資の進め方や考え方をコンサルティングします。
2つのコースをご用意しました。

①100円/分(電話形式) 詳しくはコチラ
②30分2,000円(ビデオチャット) 詳しくはコチラ

時間制なので、できるだけ端的に解決できるようクライアントからの質問形式で行います。
また不動産物件を購入する際、良いと思う物件を見つけたとしても、本当に大丈夫か心配になり、誰かに相談したくなることもあるかと思います。
そこで、福岡市内全域および周辺地域に関しては、検討物件購入判断コンサルも行います。
知らない地域は助言が適切ではなくなるため、上記地域限定になりますがご了承ください。
その時に考え方も説明しますので、不動産のスキルも身に付けることができます。
ぜひお気軽にご利用ください。


【PR】
物件売却のための無料査定は、信頼と実績の東急リバブルがおすすめです!
1,顧客満足度92%達成!※
お取り引きいただいたお客様の9割以上がまた東急リバブルを利用したいと回答!
※2017年10月1日~2018年9月30日の間に当社売買仲介店舗にてお取引いただき、
アンケートにて再度当社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合
2,豊富な仲介実績
年間で25,570件の不動産売買を仲介しており、1日なら約70件、21分に1件の
売買を仲介している計算になります!(※2018年度実績)
3,安心の売却サポート
「あんしん仲介保証」や「リバブル売却保証システム」等、オーナー様に
ご安心いただけるようなサポート体制も充実しております!

-不動産投資

© 2021 ためなるブログ Powered by AFFINGER5