不動産投資

不動産投資はレバレッジを意識し効率指標ROI・CCRを活用せよ!

不動産投資はレバレッジを意識し効率指標ROI・CCRを活用せよ!
困っている人
不動産投資の事業を早く拡大したいんだけど・・

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

先日こんなツイートをしました。

不動産投資をやっている人は、ほとんどの人が早く事業を拡大させたいと考えているかと思います。

しかし実際には、「銀行が貸してくれない」「大きな借金は気が引ける」「様々なリスクが怖い」などの理由で、築古戸建などを現金買いしている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資の一番の魅力は、銀行がお金を貸してくれることによって、大きなレバレッジをかけれることです。

大きなレバレッジをかけることによって、収益を最大化させ、事業を早く拡大させることができるようになります。

そこでこの記事では、レバレッジをうまく使いこなすことの重要性、レバレッジに対する正しい考え方、より安全確実かつ早く事業拡大させる方法を解説していきます。

私は不動産投資を始めてたったの3年半で、セミリタイアできるほどに事業を拡大することができました。

それはレバレッジをうまく活用したからです。

ぜひ最後までご覧いただき、最大限レバレッジを活用することで、不動産事業をより早く拡大させていきましょう!

こんな人に読んでほしい

  • 不動産投資のレバレッジについて学びたい人
  • 不動産投資を早く拡大したい人
  • ROIやCCRといった指標について学びたい人

 

 

不動産投資におけるレバレッジとは?ROI・CCRとは?

「レバレッジ」は、日本語で「てこ」という意味です。

レバレッジ

投資の世界では「他人の資本を活用して自己資本の拡大につなげる」という意味で使われます。

不動産投資に置き換えると、銀行などの金融機関から融資を受けて、「少ない自己資金で、大きな額の不動産を購入・運用する」ということになります。

つまり融資を利用することで、少ない自己資金でもレバレッジをかけて高額の資産運用が可能になるわけです。

これが不動産投資が他の投資よりも優れている大きな理由の一つです。

とはいえ、借金に対してあまり良いイメージを持っていない方もいます。

その場合、まずは借金に対する考え方を変えるところから始める必要があるので、以下解説していきます。

 

借金に対するマインドを変える

日本人は借金に対してネガティブなイメージを持っている人が多く、未だに「借金=悪」という感覚の人もいます。

私も小さい頃は、借金はいけないものというイメージを持っていました。

しかし悪い借金とは、好きなものを買ったり遊ぶために借りる借金のことです。

こういったお金を生み出さないものに対しての借金は悪い借金です。

良い借金は悪い借金の逆で、お金を生み出すためにする借金のことで、「先行投資」とも言われますが、これはビジネスでは当たり前のことです。

お金を生み出すためには、その仕組みを作るための先行投資が必ず必要になります。

企業は、融資をしてもらい設備投資や新規事業展開することによって、将来のお金のなる木を育てているわけです。

つまり、借金は調達コストを上回る収益を上げられる限り、まったく問題のないものになります。

不動産投資においては、家賃という収益を得るために行う借金ですから、先行投資であり当然問題ありません。

むしろ、購入前に収益の見込みがはっきりわかる投資ですので、事業融資の中でも良質な借金と言えるでしょう。

だから金融機関は積極的に融資してくれるわけですね。

 

レバレッジの指標として使われるROI・CCRとは

レバレッジの効率性を判断するためには、「ROI」と「CCR」という指標を活用します。

ROIとは

Return On Investmentの略称で、「投資収益率」や「投資利益率」とも呼ばれ、その投資でどれだけ利益を上げれるのかを知ることができる指標です。

実質利回りと同じ意味で、計算式は次のようになります。

「利益(CF)÷ 投資資金(物件価格および諸経費を含む)×100」

ROIの数値が高ければ高いほど、うまく投資ができているということになります。

投資資金は物件購入にかかったすべての合計額で、自己資金と借入金を含めた額で計算します。

ROIは3%以上を目安に購入することをおすすめします。

CCRとは

Cash on Cash Returnの略称で、「自己資本配当率」とも呼ばれ、不動産投資の効率を示す指標のひとつです。

これは、物件に投下した自己資金に対する年間のキャッシャフローの割合を表しており、この数字が高いほど投資効率が高いことを意味しています。

ROIと似ていますが、違いは「自己資金」に対しての投資効率を表す指標であり、計算式は次の通りです。

「利益(CF) ÷ 自己資金」

早く事業を拡大したい人は、このCCRを意識すべきです。

なぜなら、できるだけ現金(自己資本)を使わず購入することで、自己資本を拡大させていくことになり、そのことがさらに大きなレバレッジの活用を可能にしてくれるからです。

CCRは最低でも30%は上回るように購入しましょう!

不動産投資におけるレバレッジの計算

 

レバレッジを活用することのメリット

投資効率を高める(事業拡大が早くなる)

レバレッジを活用することのメリットは、なんといっても投資効率を高めることにあります。

レバレッジを活用しない場合レバレッジを活用する場合
物件価格1,000万円5,000万円
自己資金1,000万円1,000万円
年間収入100万円500万円
利回り10%10%
利息(2%で計算)80万円(初年度)
実質年間収入100万円420万円

同じ自己資金および同じ利回りでも、銀行融資を利用するだけで年間収益は320万円も変わります。

ちなみにこの時のCCRは、レバレッジなしで10%、レバレッジあり(20年借り入れで計算)で約25%になります。

 

高い保険効果

不動産投資においてレバレッジを活用することのメリット2つ目として、高い保険効果も見逃せません。

ただしこれは団体信用生命保険に入ることが条件です。

不動産投資で融資を利用する際、団体信用生命保険という保険に加入することができます。

これに加入すると、もし返済期間中に万が一の事態が発生し、加入者が死亡したり高度障害状態になってしまった場合、自動的に借入がゼロになるというシステムです。

先ほどの購入例で、返済途中に購入者が亡くなり相続された場合を考えてみましょう。

1,000万円現金で購入した場合、もともと借入がないので、価値1,000万の物件がそのまま相続されることになります。

一方、自己資金1,000万円で融資を利用して5,000万円の物件を購入した場合、団体信用生命保険によってその時点の残債が0になるので、相続人には返済の必要がない価値5,000万の物件を残すことができるのです。

このように、不動産投資におけるレバレッジには、高い保険効果も得られるという強力なメリットがあります。

 

レバレッジを活用することで起こりうるリスク

金利上昇リスク→逆レバレッジ

レバレッジを利用する上で最大のリスクは、金利上昇リスクです。

金利が高くなれば当然毎月のキャッシュフローが減ることになります。

そして最悪のケースでは逆レバレッジが起こることも考えられます。

逆レバレッジ

逆レバレッジとは、金利が利回りを上回り、借入をしない方が良い状態になることです。

レバレッジをかけていない場合逆レバレッジの状態
物件価格1,000万円5,000万円
自己資金1,000万円1,000万円
年間収入40万円200万円
利回り4%4%
金利(5%で計算)200万円(初年度)
実質年間収入40万円0円

このように築年数の経過とともに家賃収入が減り、金利が上昇していった場合、借り入れをしない方が実質年間収入は高くなるという現象が起こります。

もっとも、金利がここまで高くなる可能性は極めて低いのですが・・

とはいえ、レバレッジを活用する際には、金利上昇リスクをしっかりと認識した上で、金利が上昇したとしても余裕を持って返済できる事業計画を立てることが必要です。

 

デッドクロス

融資を使いキャッシュフローを大きくしようとする場合、借入期間はできるだけ長くしたいと考えます。

そうすると融資を完済する前の早い段階で、デッドクロスが起こってしまいます。

デッドクロスとは「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」のことを言います。

デッドクロスについての詳細は、下の記事もあわせてご覧ください。

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デッドクロスが早い段階で起こり、黒字倒産する可能性があることは頭に入れておく必要があります。

 

レバレッジを最大限活用したおすすめの不動産投資法

以上を踏まえたうえで、レバレッジのリスクを最小限に抑えながら最大限生かす方法を解説します。

それは法人を使い短期間で売買していく方法です。

法人だと短期譲渡長期譲渡の税率が関係なくなります。

短期売却によって、金利上昇リスクとデッドクロスリスクを抑えることができます。

それには築古の戸建や区分ファミリーマンションが特に適しているのですが、退去が出たら実需物件として購入時より高く売却していけば、現金を大きく増やすこともできます。

その現金を元手にさらに大きな物件を買っていくことで、より早く事業を拡大できるという方法です。

保有物件が多くなればなるほど金利上昇リスクは高まってしまいます。

そうなるまえに、資産の入替をしていくわけです。

不動産市況が横ばいもしくは上昇時しか使えない方法ですが、アパートでも安く購入することができれば使える方法ですので、ぜひ試してみてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

金利が異常に低い現在は、借りれるだけ借りた方が得するという状況です。

ということは不動産賃貸事業を拡大しやすい状況にあると言えます。

現金で買えたとしても可能な限り融資(レバレッジ)を利用し、資産効率を高め、より早く事業を拡大できるようにしていきましょう!

より早い事業拡大については、下の記事もあわせてご覧ください。

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