不動産投資を始める最適なタイミングと年代別のメリットデメリット

困っている人

不動産投資を始める最適なタイミングはいつ？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資を始めるタイミングで、20代だからまだ早い、50代だからもう遅いと考える人も多いかと思います。

特に現在は、不動産市況がとても高いため、「今は売り時だ！」という声も頻繁に聞かれます。

そんなことを聞いてしまうと、初心者であればなおさら今始めない方がいいでは？と思うのは当然です。

しかし、私が「不動産投資はいつ始めるべきか？」という質問を受けたとしたら、「あなたが不動産投資を始めようと思い立った今です」と答えます。

この答えには、「その準備を今すぐにすべき」という意味も含まれています。

当ブログでは、思い立った今から始めるべき理由を詳しく解説していきます。

後から「もっと早く始めておけばよかった」と後悔しないように、不動産投資において重要な始め時を把握しておきましょう。

不動産投資を始める最適なタイミング

先ほどもお伝えしたように、不動産投資を始める最適なタイミングは、思い立った時です。

言い換えると、「今すぐ！」ということになります。

最適なタイミングで考えるべきポイントは2つあります。

それぞれ解説します。

不動産市況

「今は高いから買わない方がいい」この言葉よく耳にしませんか？

私は不動産市況で買う買わないを判断すべきではないと考えています。

なぜなら不動産投資市況は、ある一定の収益率を保とうとするからです。

現在物件価格が高いのは、これまでの過去の不動産市況データを見れば間違いありません。

出典：国土交通省

しかしなぜ高いかというと、それは史上最低金利だからです。

金利が安い時には不動産市況は良くなり、金利が高い時には悪くなります。

例えば、市況が高い時に新築建売アパートが利回り7％で販売しているとします。

金利が1％であればイールドギャップは6％になります。

一方、市況が安い時に新築建売アパートが利回り9％で販売しているとします。

しかし金利が3％であれば、同じくイールドギャップは6％になります。

このように投資環境に変化が起きても、ある一定の収益性が保てるように市況は変化していくので、いつ始めても基本的には変わらないということになります。

むしろ高いから今は買わないと考える人が多いのであれば、競合が減るのである意味チャンスかもしれません。

買った後に上がるか下がるかは誰にもわかりませんので、下がったとしても賃貸事業が成り立つように買えば問題ありません。

自分の属性

属性が高く低金利で借りれる人ほど、不動産投資は有利になります。

不動産市況は誰にとっても同じですが、属性に関しては人それぞれ違います。

そのため、あえて始めるタイミングを考えるのであれば、自分の属性ということになります。

冒頭で「準備も含めて」と言った理由がここにあります。

最低限必要な属性は、物件が現金で買える、もしくは融資が受けれる属性です。

具体的には年収500万円以上、貯蓄300万円以上ほどです。

この最低限の属性以下の人は、まず自分の収入や貯蓄を増やすこと、不動産投資の勉強をすることを並行して進めていきましょう。

これらの行動も、立派な不動産投資の一部です。

不動産投資を始める年代別のメリットとデメリット

不動産投資には年齢制限はありませんが、始める年齢によってメリットとデメリットが異なります。

年代によって、不動産投資を行う目的や、始めるにあたって障壁となることが大きく異なるからです。

ここではそれぞれ年代別のメリットとデメリットを解説していきます。

20代で始める不動産投資

「20代で不動産投資を始めるのはまだ早い！」と考える人も多いですが、20代で始めることができれば、とても有利に賃貸経営を拡大していくことができます。

ただし多くの20代にとって、不動産投資の融資審査に通るかどうかが最大の壁となるでしょう。

20代は年収や資産が少ないことや勤続年数が浅いこともあり、なかなか融資してくれません。

融資が通ったとしても、条件は厳しいものになる可能性が高いと言えます。

まだ慣れていない本業で覚えないといけないことも多く、忙しい人が多い傾向にあるので、まずは本業を頑張って年収と資産を積み上げ、隙間時間を使って勉強していくことも一つの手です。

本業がうまくいっている人は、20代後半には不動産投資を始めることができると思います。

20代で不動産投資を始めるメリットは、事業や資産がより早く拡大していくと同時に、返済も早く終わらせることができることです。

結果として30代でのFIREも可能になります。

不動産投資でFIREするまでのシミュレーションは、下の記事をご覧ください。

不動産投資で成功するための、おすすめの職業に関しては、下の記事をご覧ください。

30～40代で始める不動産投資

30代40代は、不動産投資を始めるのに最も適した年代です。

30代は本業が忙しくなりがちな年代ではありますが、自分の今後の人生設計を真剣に考える年代でもあります。

野心がある人のほとんどは、30歳ぐらいで真剣に考え始め、35歳前後で独立など勝負する人が多いですよね。

不動産賃貸業を本業にしない場合は、サラリーマンで安定した収入が見込める人の方が融資を受けやすいので、独立する前にある程度事業拡大しておきたいところです。

40代は属性が最も高い年代になります。

しかし子どもがいる人は、子どもの教育費用がかかる頃でもあるので、それまでに十分なキャッシュフローが得られるような状況を作っておきたいところです。

どちらにしても、銀行からの属性評価としては高い評価が得られる年代ですので、不動産投資を始めたい人は、この年代の時に積極的に動いていきましょう。

50～60代で始める不動産投資

50代に突入すると、融資の完済時年齢が、本業の定年である60～65歳を超えてしまう可能性が高くなります。

できるだけリスクを抑えたいという人は、完済時年齢が定年退職の前になるように融資を受けるようにしましょう。

60代で不動産投資を始める場合は、金融機関から長期融資を受けれる可能性が低くなっていきます。

融資には「最終完済年齢」という基準が定められていて、それが不動産投資ローンの場合は75～80歳と少し厳しい傾向があるからです。

ただし今後拡大する必要のない年齢でもあるので、これまでに蓄えた資産を使って現金買いが選択肢になる年代です。

そして「相続」のことも視野に入れなければなりません。

相続の際は、不動産での相続は最も大きな節税効果が期待できます。

不動産による相続税の節税に関しては、下の記事をご覧ください。

もし相続人になる人が不動産賃貸経営をしたくないのであれば、売却して資産整理を進めていく必要があります。

不動産での相続による節税も含めて、相続人と早めに話し合っておくことが重要です。

なぜ不動産投資は早く始めるほど有利になるのか

不動産投資を始めた人の多くは、「もっと早く始めておけばよかった」と言います。

それは家賃収入が毎月入る経験をしたことと、事業計画によって早く始めた方が有利になることに気付くからです。

不動産投資は、資産が積み上がっていくことが大きな特徴です。

30歳から毎年1件ずつ買っていけば、60歳になった時には30件保有することになりますが、40歳から毎年1件ずつ買う場合、60歳では20件の保有になります。

保有件数だけではなく、毎月の収入にも大きな差が出ます。

例えば上記の例で、1件当たり毎月5万円のキャッシュフローがある場合、30歳で始めたら60歳の時には1,800万円のキャッシュフローを得ることになりますが、40歳で始めると1,200万円に減ってしまうわけです。

さらには、融資の完済も10年遅れてしまうことになります。

このように、不動産投資においては、早く始めることのメリットは強力です。

これが「早く始めればよかった」に繋がるんですね。

それでも不動産投資を始めない理由

不動産を始めることができない人の理由には、様々なものがあります。

私が感じる最も大きなものは心理面です。

ほとんどの場合、心理的な抵抗感が不動産投資の開始を妨げていると言っても過言ではありません。

例えば、必要知識がない、やることが多く面倒、リスクが高い、騙されたくない、借金が怖いなど、様々な心理的抵抗感を理由にしている人を見かけます。

そしてこれらはすべて、自分が行動しないことによる抵抗感ですので、結局はやらないための理由付けをしているに他なりません。

例えば、必要知識、リスク、騙されたくないなどの理由は、勉強することですべて解決します。

借金が怖い人は、とにかく1件買うことで、借金への抵抗は劇的に変わります。

このように、不動産投資はとにかく行動しないと何も始まらないし変わらないものなのです。

始められない理由として、資金的な事情もあります。

資金的な事情はしょうがない部分もありますが、本当にすべての金融機関を回ったのか、自分の属性を高めるための努力をしているのかというと、していない人がほとんどです。

不動産投資で成功している人は、既に数多くいるわけです。

株などの他の投資と違って、自分が行動と努力を積み重ねれば、誰でも成功できるのが不動産投資です。

自分次第で誰もが大きく成功できるチャンスがあるわけです。

始めたいと思っているのに、なかなか始められない人は、すべての原因は自分にあることを自覚し、自分の中にある始めることへの抵抗感を取り除く努力をしていきましょう。

さいごに

いかがでしたか？

不動産投資を始める最適なタイミングは、多くの人にとって「今」です。

始めるための準備期間も含めると、すべての人にとって今が始め時になります。

そして「早く始めるだけ有利」になるのも不動産投資です。

自分の属性を高めたり、勉強する過程も不動産投資の一環だという認識のもと、今すぐ行動を開始しましょう！

不動産投資を始めるにあたっての悩み相談や、不動産投資全般の相談を受け付けていますので、下記よりお気軽にご利用ください。