不動産投資

不動産投資はいつ始めるべき?最適な年齢やタイミングを徹底解説

不動産投資はいつ始めるべき?最適な年齢やタイミングを徹底解説
困っている人
不動産投資を始めるための最適なタイミングはいつ?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資を始めようとした時にまず考えるのが、今始めて良いのだろうか?ということだと思います。

特に2021年現在は不動産市況がとても高く、「今は売り時だ!」という声も頻繁に聞かれます。

そんなことを聞いてしまうと、初心者であればなおさら、今始めない方がいいでは?と思うのは当然です。

しかし、僕が「不動産投資はいつ始めるべきか?」という質問を受けたとしたら、「あなたが不動産投資に興味を持った、思い立った今です」と答えます。

この答えには、「その準備を今すべきだ」という意味も含まれています。

思い立った今から始めるべき理由をこの記事では詳しく解説していきます。

最後まで読んでいただければ、もう始めるタイミングに悩むことはありません。

後から「もっと早く始めておけばよかった」と後悔しないように、不動産投資において重要な始め時をしっかりと把握しておきましょう。

 

不動産投資はいつ始めるべき?最適なタイミングはこれだ!

先ほどもお伝えしたように、不動産投資を始めるべきタイミングは、思い立った時です。

ということは言い換えると、「今すぐ!」ということになります。

考えるべきポイントは2つあります。

1つは不動産市況です。

「今は高いから買わない方がいい」この言葉よく耳にしませんか?

この言葉、果たして本当でしょうか?

僕は不動産市況で買う買わないを判断すべきではないと考えています。

なぜなら、基本的に不動産投資市況は、ある一定の収益率を保とうとするからです。

今物件価格が高いのは、これまでの過去の市況データからみれば間違いのない事実ですが、なぜ高いかというと、史上最低金利だからです。

金利が安い時には不動産市況は良くなり、金利が高い時には悪くなります。

例えば、市況が高い時に新築建売アパートが利回り7%で販売しているとします。

金利が1%であればイールドギャップは6%になります。

一方、市況が安い時に新築建売アパートが利回り9%で販売しているとします。

しかし金利が3%であれば、同じくイールドギャップは6%になります。

このように投資環境に変化が起きても、ある一定の収益性が保てるように市況は変化していくので、いつ始めても基本的には変わらないということになります。

むしろ、高いから今は買わないと考える人が多いのであれば、競合が減るのである意味チャンスかもしれません。

買った後に上がるか下がるかは、誰にもわからないことですし、下がったとしても賃貸事業が成り立つように買えば問題ありません。

2つ目は、自分の属性です。

属性が良く、低金利で借りれる人ほど不動産投資は有利になります。

不動産市況は誰にとっても同じで平等ですが、属性に関しては人それぞれ違います。

なので、タイミングを考えるべきポイントは自分の属性ということになります。

最初に「準備も含めて」と言った理由がここにあります。

2021年現在の不動産市況や金利状況で言えば、金利2%以下で借りれない人は、よっぽど優良物件でない限りは採算が合わないと思います。

そういった人は、まずは自分の収入を上げる、資金を蓄える、不動産投資の勉強をすることを並行して進めていきましょう。

これも立派な不動産投資の一部です。

 

不動産投資を始める年齢別のメリットとデメリット

不動産投資には年齢制限はありませんが、始める年齢によってメリットデメリットが異なります。

年齢ごとの特徴によって、不動産投資を行う目的や、始めるにあたって障壁となることが大きく異なるからです。

ここではそれぞれ年代ごとのメリットデメリットを解説していきます。

20代で始める不動産投資

「20代で不動産投資を始めるのはまだ早い!」と考える人も多いですが、20代で始めることができれば、とても有利に賃貸経営を拡大していくことができます。

ただしほとんどの20代にとって、不動産投資ローンの審査に通るかどうかが最大の壁となります。

20代の人は、資産や年収が少ないことをはじめ、勤続年数が浅いこともあり、なかなかローン審査には通りにくいでしょう。

融資が使えたとしても、条件は厳しいものになる可能性が高いと言えます。

まだ慣れていない本業で覚えないといけないことも多く、忙しい人が多い傾向にあるので、まずは本業を頑張って年収と資産を積み上げ、隙間時間を使って勉強していくことも一つの手です。

年収500万円以上、貯金500万円を最低限の目標にしてみてください。

本業がうまくいっている人は、20代後半にはこの目標は難なく達成できていると思います。

20代後半になれば、勤続年数も問題になることはないので、不動産投資に最低限必要な属性は得たことになります。

20代で不動産投資を始めるメリットは、早く投資を始める分だけ、早くキャッシュフロー(収益)を得られるようになると同時に、返済も早く終わらせることができることです。

結果として30代でのセミリタイアも可能になります。

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30~40代で始める不動産投資

30代40代は、不動産投資を始めるのに最も適した世代です。

30代の人は、本業をバリバリやって忙しい年代ではありますが、自分の今後の人生設計を真剣に考える年代でもあります。

野心がある人のほとんどは、30歳ぐらいで真剣に考え始め、35歳前後で独立など勝負する人が多いですよね。

不動産賃貸業を本業にしない場合は、サラリーマンで安定した収入が見込める人の方が融資を受けやすいので、独立などする前に、ある程度不動産投資を進めておきたいところです。

40代は年収や資産としては最も高い年代になります。

しかし子どもがいる人は、子どもの教育費用がかかってくる頃でもありますので、できるだけその前までに、十分なキャッシュフローが得られるような状況を作っておきたいところです。

どちらにしても、銀行からの属性評価としては高い評価が得られる年代ですので、不動産投資で大きく成功したい人は、この年代の時に積極的に動いていきましょう。

50~60代で始める不動産投資

50代に突入すると、融資の完済時年齢が、本業の定年である60~65歳に突入してしまいます。

できるだけリスクを抑えたいという人は、完済時年齢が定年退職の前になるように融資を受けるようにしましょう。

60代で不動産投資を始める場合は、金融機関から長期融資を受けられる可能性が低くなっていきます。

融資には「最終完済年齢」という基準が定められていて、それが投資不動産ローンの場合は少し厳しい傾向があるからです。

最終完済年齢は、融資を行う金融機関により異なりますが、だいたい75歳~80歳となっています。

逆にいえば、今後拡大する必要のない年齢でもあるので、これまでに蓄えた資産を使って現金買いが選択肢になる年代です。

そして、今後を考えると「相続」のことも視野に入れなければなりません。

もし相続人になる人が、不動産賃貸経営をしたくないのであれば、資産整理をしていく必要があります。

相続の際は、不動産での相続は最も大きな節税効果が期待できます。

不動産での節税も含めて、相続人と早め早めに話し合っておくことも重要です。

不動産による相続税の節税に関しては、不動産投資が強力な節税効果を発揮するのは相続税をご覧ください。

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なぜ不動産投資は早く始めるだけ有利になるのか

不動産投資を始めた人の多くは、始めた後に「もっと早く始めておけばよかった」との感想を持ちます。

それは、家賃収入が毎月入る経験をしたことと、事業計画によって早く始めた方が有利になることに気付くからです。

不動産投資は、資産が積み上がっていくというのが大きな特徴です。

30歳から毎年1件ずつ買っていけば、60歳になった時には30件保有することになりますが、40歳から毎年1件ずつ買うことになると、60歳では20件の保有になります。

保有件数だけではなく、毎月の収入にも大きな差が出ます。

例えば上記の例で1件当たり毎月5万円のキャッシュフローがある場合、30歳で始めたら60歳の時には、1,800万円のキャッシュフローを得ることになりますが、40歳で始めるとこれが1,200万円に減ってしまうわけです。

さらには、融資の完済も10年遅れてしまうことになります。

また不動産投資では、個人の属性による金利の違いが支払総額にとても大きく影響します。

早く始めるだけ実績ができるので、低い金利で借りられるようになるのも早くなります。

早く始めた分だけ、低い金利で借入できた保有物件が多くなっているというわけです。

このように、不動産投資においては、早く始めることでのメリットは強力です。

これが「早く始めればよかった」に繋がるんですね。

 

それでも不動産投資を始めない理由

不動産を始めることができない人の理由には、様々なものがあります。

僕が感じる最も大きなものは心理面です。

ほとんどの場合、心理的な抵抗感が不動産投資の開始を妨げていると言っても過言ではありません。

例えば、必要知識が多く面倒、リスクが高い、騙されたくない、借金が怖いなど、様々な心理的抵抗感を理由にしている人を見かけます。

そしてこれらはすべて、自分が行動しないことによる抵抗感ですので、結局はやらないための理由付けをしているに他なりません。

例えば、必要知識、リスク、騙されたくないなどの理由は、勉強することですべて解決します。

借金が怖い人は、とにかく1件買うことで、借金への抵抗は劇的に変わります。

このように、不動産投資はとにかく行動しないと何も始まらないし変わらないものなのです。

始められない理由として、資金的な事情もあります。

資金的な事情は、お金が借りられないのでしょうがないことではありますが、本当にすべての銀行を回ったのか、また自分の属性を高めるための努力をしているのかというと、していない人がほとんどです。

不動産投資で成功している人が、既に数多くいるわけです。

しかも株などの他の投資と違って、自分が行動と努力を積み重ねれば誰でも成功できるのが不動産投資です。

株やFX、仮想通貨などは、博打的な要素もありますし、短期売買になると自分の精神状態をコントロールできる能力が必要になります。

要するにこれらの投資で成功するためには、運と特殊な能力が必要になりますが、不動産投資は自分次第で誰もが大きく成功できるチャンスがあるわけです。

始めたいと思っているのに、なかなか始められない人は、すべての原因は自分にあることを自覚し、自分の中にある始めることへの抵抗感を取り除く努力をしていきましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資の良いところは、流行り廃りや事業構造の変化がほぼないところです。

例えば、株であれば当然相場が良い時に流行りますし、始める人が多いのも相場が良い時です。

ネットビジネスの世界では、ブログ → You Tube → Tik TokやInstagram → 音声メディア?のように稼げる事業が変化しています。

さらには、不動産業界は力が強いので、不動産業界にとって不利になるような制度の改正なども起こりにくいと言えます。

なので、「いつも始め時」なのが不動産投資です。

そして、「早く始めるだけ有利」になるのも不動産投資です。

以上が理解できたのであれば、自分の属性を高めたり、勉強する過程も不動産投資の一環だという認識のもと、今すぐ行動を開始しましょう!

 

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