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セミリタイア・FIRE 不動産投資

不動産投資でセミリタイアFIREするには?目安をシミュレーションしてみた

不動産投資でセミリタイアするための目安をシミュレーションしてみた
困っている人
不動産投資でセミリタイアするには、物件をどのくらい買えばできるの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産投資をしている人もしくはしようとしている人の中には、将来セミリタイアしたいと考えている人も多いかと思います。

そこでこの記事では、「アパート」「戸建」「マンション」に分けて、セミリタイアするにはそれぞれ何棟(何戸)購入すればいいのかシミュレーションしてみました。

投資総額や必要資金(現金)も算出します。

同条件になるように、また多くの投資家が購入している条件に近づけるために、すべて築古の利回り15%で計算しました。

また目標収入は、平均年収である500万に設定します(500万円でのセミリタイアはオススメしていませんが・・)。

セミリタイアまでの目安として参考にしていただけたらと思います。

こんな方に読んでほしい

  • 不動産投資でセミリタイアするための目安が知りたい
  • どの物件を購入するのがセミリタイアまでの近道か知りたい

 

アパートでセミリタイア(FIRE)するための目安をシミュレーション

アパートは6戸のアパートが多いので、地方の1棟あたり6戸の築古アパートとしてシミュレーションしていきます。

  • 価格→1,500万円
  • 利回り→15%
  • 年収→225万円(31,250円×6戸×12ヶ月)
  • 融資→9割(1割現金)
  • 返済→1,266,324円/年(期間12年、金利2%)
  • 火災保険料→4万円/年
  • 固定資産税→12万円/年
  • 水道光熱費→24,000円/年
  • 空室率→90%
  • 修繕費→20万円/年
  • 管理費→112,500円/年(5%)

上記条件で計算すると、年間の手残り収入が273,426円になります。

ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模のアパートを約18棟購入しないといけないことになります。

実際に物件を持っている方は分かると思いますが、これはかなりリアルに近いコストやCFです。

結果は以下の通りです。

  • 必要棟数→約18棟
  • 必要戸数→約110戸
  • 投資総額→2億7,000万円
  • 必要現金→2,700万円

家、コイン、時計

 

戸建でセミリタイア(FIRE)するための目安をシミュレーション

次に地方の築古戸建でシミュレーションしていきます。

  • 価格→500万円
  • 利回り→15%
  • 年収→75万円(62,500円×12ヶ月)
  • 融資→9割(1割現金)
  • 返済→422,112円/年(期間12年、金利2%)
  • 火災保険料→20,000円/年
  • 固定資産税→10万円/年
  • 空室率→95%
  • 修繕費→5万円/年
  • 管理費→21,375円/年(3%)

上記条件で計算すると、年間の手残り収入が99,013円になります。

ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模の戸建を約50戸購入しないといけないことになります。

結果は以下の通りです。

必要戸数→約50戸
投資総額→2億8,000万円
必要現金→2,800万円

 

マンションでセミリタイア(FIRE)するための目安をシミュレーション

最後に地方の築古マンションでシミュレーションしていきます。

  • 価格→500万円
  • 利回り→15%
  • 年収→75万円(62,500円×12ヶ月)
  • 融資→9割(1割現金)
  • 返済→347,496円/年(期間15年、金利2%)
  • 火災保険料→4,000円/年
  • 固定資産税→8万円/年
  • 空室率→95%
  • 修繕費→3万円/年
  • 管理費→21,375円/年(3%)
  • 管理費修繕積立金→216,000円/年

上記条件で計算すると、年間の手残り収入が13,629円になります。

ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模の戸建を約367戸購入しないといけないことになります。笑

ちょっとこれは現実的ではないですよね^^;

やはりマンションの場合は、管理費・修繕積立金が重くのしかかります。

結果は以下の通りです。

必要戸数→約367戸
投資総額→18億3,500万円
必要現金→1億8,350万円

セミリタイアFIRE

 

不動産投資でセミリタイア(FIRE)するためには?目安シミュレーション検証結果

不動産投資でセミリタイアするための目安シミュレーション検証結果は以下の通りとなりました。

アパート戸建マンション
必要戸数110戸(18棟)50戸367戸
投資総額2億7,000万2億8,000万18億3,500万
必要現金2,700万2,800万1億8,350万

アパートと戸建の投資総額や必要現金がほぼ同じ結果となりましたが、必要戸数が異なります。

アパートは管理が大変な代わりに、売買回数は少なくて済みます。

戸建は管理がラクな代わりに、多くの売買を必要とするので、その手間がかかります。

どちらが手間に感じないか、自分がどちらに向いているかで、判断してもいいでしょう。

マンションは現実的ではない検証結果となりましたが、忘れてはいけないのは、戸建やマンションの場合は、途中で退去が発生したら実需物件として売却も可能だということです。

実際には、頭金の現金で2,800万円以上作るというのも現実的ではないという人も多いかと思います。

そういった人は、戸建やマンション投資で、売却を絡めつつ戸数を増やしていく手法で進めていくことができます。

うまくいけば一戸当たり500万円以上高く売れる可能性も大いにありますので、結果としてアパートより早くセミリタイア達成できることもあります。

以下、検証にあたっての注意点を挙げておきます。

注意ポイント

  • アパートは最も効率が良いが、リスクが最も高く管理の手間がかかる
  • アパートは大規模物件の場合、貯水槽清掃や防火点検などの経費もかかる
  • アパートはインターネット設備代や清掃費用が別途かかる可能性がある
  • 戸建とマンションは退去時に売却することで資産拡大のスピードを早くできる
  • 戸建とマンションは自主管理可能なため、その分CFを増やすことができる

これらを考慮すると、どれも一長一短なので、やはり「アパート」「戸建」「マンション」とどれか一つに絞るのではなく、すべて幅広く探して、良い物件が出たら購入するというスタンスが良いでしょう!

アパートのリスクについては、下の記事もあわせてご覧ください。

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まとめ

いかがでしたか?

早くセミリタイアするにはアパートが一番という声をよく耳にしますが、一概にそうとは言い切れません。

結論としては、どの物件種別も一長一短なので、自分にあった手法を中心に拡大していけばいいと思います。

例外として個人的には、良い土地を発見して新築アパートを建てれば、かなり早くセミリタイアに到達できると感じています。

新築アパートは、CFのボリュームが大きいですし、修理などの出費も当分なく、管理もラクなのでオススメです。

もちろんその分、リスクも増えますし、多くの知識が必要ですし、大きな融資が組めなければいけないので、ハードルは上がります。

知識や経験、融資枠が増えてきたら、新築アパートに挑戦してみてはいかがでしょうか^^

早く効率良くセミリタイアする方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

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