不動産投資の賢い規模拡大戦略３選と知っておきたい拡大フェーズ２選

困っている人

不動産投資で賢く規模を拡大するための戦略を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

「不動産投資の規模を拡大していく方法は？」

「どうやったらより早く拡大できる？」

不動産投資家のほとんどが、より早い事業規模拡大を考えていると思います。

もちろん私もその中の一人ですが、不動産投資で急速に規模拡大するのは簡単ではありません。

銀行がフルローンやオーバーローンでバンバン貸してくれるような状況なら容易ですが、購入する度に頭金や諸費用を支払うと、なかなか次の物件を購入するための資金が作れない状況に陥ります。

例えば年収1,000万円の人でも、手取りは700万円で生活費が500万円かかるとしたら、不動産投資に使える資金は年間200万円しかありません。

銀行はよほど高収入か資産を持っていない限り、１回目の融資からすぐには次の融資をしてくれない可能性も高いです。

こうような状況の中で、どうやったらより早く事業規模の拡大ができるのでしょうか。

そこで今回は、より早く事業規模を拡大する戦略と拡大フェーズについて解説していきます。

特にFIREを目指している人にとっては重要な内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資開始初期の規模拡大戦略

不動産投資開始初期は、できるだけ現金を使わないことが重要です。

そのため融資してくれる金融機関を選ぶ時は、できるだけフルローンに近い金額を融資してくれる金融機関を選ぶ必要があります。

例えば築20年3,000万円の木造アパートに対して、以下のような条件の金融機関がある場合、どの金融機関を選べばよいのでしょうか？

私なら２の金融機関を選びます。

なぜならまずは手出しが少ないこと、次に期間を20年にしてしまうと、木造の耐用年数22年に対して大幅に超過してしまうため、次の融資に悪影響を及ぼす可能性が高いからです。

不動産投資は、より長期的な視野で物事を考え、決定していくことが重要になります。

ここでは金融機関を３つ挙げましたが、より多くの金融機関の選択肢を持つことも重要です。

金融機関の開拓は足で稼ぐしかありませんので、行動あるのみです。

銀行の選び方や融資を受けるコツについては、下のブログ記事をあわせてご覧ください。

事業規模拡大のための物件の購入戦略

困っている人

できるだけ現金を使わないということはわかったけど、どういった物件を選べばいいの？

より早い事業規模拡大のために、物件購入で意識してほしいのは以下の２点です。

以下、それぞれ解説します。

キャッシュフローが多く投資効率が良い物件

より早い事業規模拡大に向いている物件は、キャッシュフローが多く投資効率が良い物件です。

早く現金を増やしていかなくてはならないため、当然といえば当然ですよね。

物件購入には少なからず現金を使うことにはなるでしょうから、使った現金をより短期間で回収できる物件を購入するようにしてください。

困っている人

投資効率が良い物件ってどんな物件？

投資効率を図るための指標として、ROI（年間キャッシュフロー ÷ 投資資金）やCCR（年間キャッシュフロー ÷ 自己資金）という指標がありますが、ROIは3%以上、CCRは30%以上を目安にするといいでしょう。

ROIやCCRについての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

法定耐用年数や減価償却期間内での融資

法定耐用年数を超える物件ばかりを保有していると、銀行の融資に悪影響を及ぼす可能性があります。

金融機関の中には、耐用年数を超えている物件に関しては、家賃ゼロとして評価する金融機関もありますからね。

また、法定耐用年数や減価償却期間を超えて融資を受けると、決算書の内容が悪化します。

決算書の内容が悪化すると融資に悪影響が出るので、融資期間はなるだけ減価償却期間内には収めるようにしてください。

減価償却期間や正しい融資期間の考え方については、下のブログ記事をご覧ください。

銀行が融資したくなる決算書やバランスシートの作り方については、下のブログ記事をご覧ください。

転売した時に多くの利益が出せる物件

より早く事業規模を拡大していくためには、売却を絡めていくことも欠かせません。

そのためには、売却する際に大きな利益が出る物件を買う必要があります。

困っている人

大きな利益が出る物件ってどんな物件？

アパートは収益物件としてのみの売却になるので、よっぽど安く手に入れない限り、転売時に大きな利益は期待できません。

転売時に大きな利益が期待できるのは、オーナーチェンジのファミリータイプ区分マンションや戸建てです。

なぜなら購入する時は賃借人がいるため、需要の少ない収益物件として安く買えて、賃借人が退去した際には、需要の大きな実需物件（買った人が住むこともできる物件）として売却できるため、高く売れる可能性が高いからです。

もちろん購入する時に、相場や成約事例などを確認して、それよりも安く買う必要があります。

実際に私は、800万円で買ったオーナーチェンジの区分マンションが、約２年後の退去時に買取業者で1,600万円の値が付いたことがあります。

これだけでざっくり800万円の利益ですからね。

やはり売却を絡めることで、資産を効率的に増やすことができます。

ただし相場や成約事例はプロでないと分かりませんので、私が提供している下記サービスをうまく利用いただけたらと思います。

賢く事業規模拡大するための物件の売却戦略

退去したら売ればいいのかというと、そう簡単なものでもありません。

個人の場合、不動産の売却には不動産譲渡税が大きな影響を及ぼします。

不動産譲渡税はとてもやっかいで、取得から５年目を迎える年末までに売却してしまうと、短期売却として約40％の譲渡税がかかってしまいます。

そのため売却するのは、よほど大きな利益が出ない限りは、５年目の年末以降にするようにしましょう。

ちなみに法人の場合は、法人の全体利益に対しての税率になるので、気にする必要はありません。

つまり、より早い事業規模拡大を目指している人は、早めに法人を設立しておくことをおすすめします。

法人の賢い設立タイミングについては、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の規模拡大フェーズ２選

不動産投資には、事業規模が急速に拡大していくフェーズが、大きく２つあります。

以下、それぞれ解説します。

売却による大きな利益が得られる時

より早い事業規模拡大のためには、売却が欠かせないことは既にお伝えしました。

個人の場合の事業規模拡大フェーズは、投資を開始してから５,６年後以降の、売却による大きな利益が得られる時期からになります。

とはいえ、思い通り５,６年経った物件から退去が発生するわけではないので、実際はそれ以降に順次売却できるようになるでしょう。

このフェーズに入ると、まとまった現金が増えて残債は減っているので、銀行からの評価も上がり、より大きな物件が購入できるようになります。

融資返済が終わり始める時

次に収入が大きく増えて事業規模が拡大できるのは、融資の返済が終わり始める頃です。

融資返済の大きな支出がなくなり、その分キャッシュフローが増えるので、現金が加速度的に増えだします。

返済が終わると、その分の融資枠が拡大しますので、借り入れもしやすくなります。

その頃には、銀行の方から「案件はないのか」や「借りてほしい」などと言われていることでしょう。

おわりに

いかがでしたか？

不動産投資でより早く事業規模を拡大するためには、以下３点を意識しながら進める必要があります。

これらの戦略を意識した経営ができれば、より早い事業規模の拡大ができるでしょう。

また、より早く現預金が増えることで銀行からの評価も高くなり、より大きな物件が買えるようになります。

不動産投資で規模を拡大していきたいのであれば、これらの拡大フェーズを頭に入れ、焦らず着実に事業を拡大させていきましょう。

事業規模の拡大に関する相談や、不動産投資に関する相談は下記サービスをご利用ください。

この記事がためになったという方は、ぜひSNSなどで他の方にも教えてあげてくださいね！