こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
「不動産投資の規模を拡大していく方法は？」
「どうやったらより早く拡大できる？」
不動産投資をしている人たちは、ほとんどの人がより早い事業規模拡大を考えていると思います。
もちろん僕もその中の一人ですが、不動産投資で急速に規模拡大するのはなかなか難しいんですよね。
なぜなら、銀行がフルローンやオーバーローンでバンバン貸してくれるような状況なら容易に可能ですが、購入する度に頭金や諸費用を支払うと、購入した物件からのキャッシュフローより支出の方が大きくなってしまいます。
例えば、1件購入するのに頭金と諸費用で平均300万円かかるとすると、年収1,000万円の人でも手取りは800万円かつ生活費で500万円かかるとしたら、残りは300万円で年間1件しか買えないことになります。
銀行はよほど資産を持っていない限り、1回目の融資からすぐに次の融資をしてくれない可能性も高いです。
こうような状況の中で、どうやったらより早く事業規模の拡大ができるのでしょうか。
この記事では、より早く事業規模を拡大することに焦点をあてて、最も効率の良い方法を解説していきます。
特にセミリタイアを考えている人にとっては、重要な内容になるかと思いますので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資開始初期の購入戦略
冒頭でも述べたように、不動産投資開始初期は特に、できるだけ現金を使わないことが重要です。
なので、融資してくれる金融機関を選ぶ時は、できるだけフルローンに近い金額を融資してくれる金融機関を選ぶ必要があります。
例えば、築20年3,000万円の木造アパートに対して以下のような条件の金融機関がある場合、あなたはどの金融機関を選びますか？
- 融資額2,500万円、金利2%、期間15年
- 融資額2,800万円、金利2.5%、期間15年
- 融資額2,800万円、金利2.8%、期間20年
どれが正解かは誰にもわからないところですが、僕は2の金融機関を選びます。
なぜなら、まずは何と言っても手出しが少ないこと、次に期間を20年にしてしまうと、木造の耐用年数22年に対して大幅に超過してしまうため、次の融資に悪影響を及ぼす可能性が高いからです。
不動産投資は、より長期的な視野で物事を考え決定していくことが重要になります。
そしてここでは金融機関を3つ挙げましたが、より多くの金融機関の選択肢を持つことも重要です。
金融機関の開拓は足で稼ぐしかありません。
行動あるのみです。
銀行の選び方や融資を受けるコツについては、下の記事をあわせてご覧ください。
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賢く規模を拡大するための物件の選び方
より早い経営規模拡大に向いている物件は、キャッシュフローが多い物件です。
早く現金を増やしていかなくてはならないため、当然といえば当然ですよね。
物件購入には少なからず現金を使うことにはなるでしょうから、使った現金をより短期間で回収できる物件を購入するようにしてください。
そのための指標として、CCR（利益（CF） ÷ 自己資金）という指標がありますが、30%以上を目安にするといいでしょう。
CCRに関しては下の記事をご覧ください。
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不動産投資はレバレッジを意識し効率指標ROI・CCRを活用せよ！
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また、より早く経営規模を拡大するために、転売を絡めていくことをオススメします。
そのためには、転売する際に大きな利益が出る物件を買う必要があります。
実はアパートはよっぽど安く手に入れない限り、転売時に大きな利益は期待できません。
転売時に大きな利益が期待できるのは、オーナーチェンジのファミリータイプ区分マンションか戸建です。
なぜなら、購入する時は賃借人がいるため安く買えて、賃借人が退去した際には、実需物件（買った人が住むこともできる物件）として売却できるため、高く売れる可能性が高くなるからです。
もちろん購入する時に、相場や成約事例などを確認して、それよりも安く買う必要があります。
実際に僕は、800万円で買ったオーナーチェンジの区分マンションが、約2年後の退去時に1,600万円の値が付いたことがあります。
これだけでざっくり800万円の利益ですからね^^
やはり転売を絡めると資産を効率的に増やすことができます。
賢く規模を拡大するための物件の売り方
退去したら売ればいいのかというと、そう簡単なものでもありません。
個人の場合、不動産の売却には不動産譲渡税が大きな影響を及ぼします。
これがやっかいで、取得から5年目を迎える年末までに売却してしまうと、短期売却として約40％の譲渡税がかかってしまいます。
なので、売却するのは5年目の年末以降にするようにしましょう。
と考えると、個人の場合の資産拡大フェーズは、不動産投資開始から5～6年後以降になるということが分かるかと思います。
とはいえ、思い通り最初に買って5,6年経った物件から退去が発生するわけではないので、実際は8年後以降に売却していく状態になります。
このフェーズに入るとどんどん現金が増えていくので、銀行からの評価も上がり、より大きな物件が購入できるようになります。
これが資産のない一般の投資家が、最も効率的に経営規模を拡大していく方法です。
ちなみに法人の場合は、法人の利益に対しての税率になるので、気にする必要はありません。
まとめ
いかがでしたか？
より早い経営規模拡大のためには以下の3点を意識しながら進める必要があります。
- 現金をなるべく使わない
- キャッシュフローが大きく出る物件を選ぶ（CCR30%以上）
- 転売時に大きな利益が出る物件を選ぶ（転売は長期譲渡になってから）
これらを意識した経営ができれば、より早く現金が増えるようになり、銀行からの評価も高くなり、より大きな物件が買えるようになり、より早い事業規模の拡大へとつながります。
意外に意識できていない人が多いので、早く拡大したい人は今自分が考えているやり方と比べてみて改善していってくださいね。
