不動産投資で法人化するベストタイミングとは｜メリットとデメリット

困っている人

不動産投資の法人化のベストタイミングを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資における法人化のタイミングについては、僕が運営しているコミュニティでも融資と並んで最も多い質問の一つです。

法人化のベストタイミングについては答えが一つではないため、聞いてもなかなか明確な回答が得られず、また別の人の意見を聞くために質問が多くなっているのだと思います。

僕自身も悩みに悩んで、幸いベストタイミングで法人を設立することができました。

人それぞれ法人化のベストタイミングは異なるため、この記事では法人設立に向けて考慮すべき判断基準や考え方、わかりやすく状況別の解説もしてみました。

不動産投資において法人化のタイミングは、拡大スピードや節税を含むコスト面でとても重要です。

法人化のベストタイミングが導き出せる記事になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資における法人化の判断基準

まずは法人を設立するにあたっての判断基準になる要素を挙げていきます。

どういったことを考慮すべきかしっかりと頭に入れておいてください。

それぞれ解説していきます。

所得税率と法人税率

法人化すべきかしないかの最も大きな判断基準は、個人と法人の税率の違いにあります。

単純に家賃収入にかかる個人の所得税の方が低ければ個人で所有した方が有利、法人の方が低ければ法人で所有した方が有利になるという話ですね。

明確にするために個人と法人の所得に対する税率を確認しましょう。

【個人の所得税＋住民税の税率】

【法人（中小企業）の実効税率（東京都の場合の概算）】

この表の通り計算していくと、収入が約600万円の時に個人と法人でかかる税金が約22%でほぼ同じになります。

なので、課税所得が600万円以下なら個人で買った方が税金は安くなる、課税所得が600万円以上なら法人で買った方が税金は安くなるということです。

この時のコツは、個人は住民税を含めること、法人も法人住民税などを含めた実効税率で考えることです。

ちなみにこの表は、それらを含めた数字になっています。

不動産賃貸経営方針

不動産賃貸経営を拡大していくのか、事業的規模（5棟10室）以内程度でやっていくのかによって、どちらの方が良いのか変わってきます。

当然拡大していく場合は、法人の方が後々様々な点で有利になります。

メリットは後で解説しますので、そちらでご確認ください。

長期保有か短期売買か

ざっくり6年以上保有するのであれば、売却する際には個人の方が長期譲渡で譲渡税が約20%（分離課税）ですので有利になります。

法人の場合は保有期間は影響を受けませんが、他の利益と合算された後の法人税率が適用されます。

なので短期売買予定の場合は法人、長期保有予定の場合は個人が有利と覚えておきましょう。

物件と利益の規模

法人は保有するだけで法人住民税約7万円や、売り上げが発生した場合は決算による税理士報酬が最低でも約20万円はかかります。

法人を設立して最初の物件が戸建や区分マンションで、年間の利益が20万円ほどの場合、それだけで赤字になってしまいます。

なので、大きな利益が発生する物件を購入するタイミングで設立することも選択肢の一つです。

実際に僕は、戸建や区分購入時には法人化せず、新築アパートを建てる際に法人化しました。

近い将来セミリタイアを考えているか

ここも何気に重要な要素です。

近い将来セミリタイアを考えているのであれば、セミリタイアに向けて法人の実績を早くたくさん作っておいた方がいいので、最初から法人で購入していった方が良いということになります。

セミリタイアを考えているのであれば、融資のことを考えると法人化は避けられません。

一刻も早く法人を設立し、リタイア後も融資を受けることができるよう、多くの実績を積んでおきましょう。

不動産投資における法人化のメリットとデメリット

ここまで法人化への判断基準が理解できたと思います。

次にそもそも法人化することのメリットとデメリットを解説していきます。

法人化のメリット

それぞれ説明していきます。

自分や家族への給与がコントロールできる

法人化すると、自分への給与を好きなように決めることができます。

例えば僕の場合、

①法人の決算内容を良くして融資につなげたい

②社会保険料（健康保険や年金）の負担を減らしたい

の2点を理由に、健康保険料負担額の最低水準である6万円ほど（下表の黄色部分）を自分の給与にしています。

出典：協会けんぽ

会社と折半とはいえ、会社の経費も自分の経費になるので、できるだけ節約したいですよね。

会社負担と合わせて社会保険料だけで30%弱かかりますので、本当に大きな節約になります。

年金保険料が小さいため、将来の年金額は当然減ってしまいますが、不動産投資している人は年金に頼らなくていいと思いますし、そもそも年金をあてにするのは危険ですからね^^;

また今後の政府の施策は、低所得者層に優しいものばかりになるでしょうから、その恩恵も受けることができます。

さらに僕の場合は、幸い個人で持っている不動産からの収入だけで生活ができるので、法人からの給与はできるだけ少ない方が良いという判断になっています。

金融機関としても、個人より法人に利益を残した方が融資しやすくなるようですので、税率は若干高くなりますが、法人により利益を残すようにしています。

経費計上できる範囲が広がる

法人化することで、家族にも他の従業員と同じように給与が支払えるようになります。

個人でやっている場合でも、青色申告であれば家族への給与支払いは全額経費にできます。

さらに所有している物件規模が5棟10室未満で白色申告の場合でも、配偶者には年間86万円、その他親族は一人あたり50万円まで給与を支払うことができます。

しかし、青色申告でも白色申告でも、配偶者が「専従者」として働くと、給与の額に関わらず配偶者控除は受けられなくなります。

会社で雇用する場合は、基本的に家族従業員以外の従業員を雇用する場合と大きな違いはありません。

法人が小さいうちは、家族への給与を所得税などが発生しない月8万円程度に設定するのがオススメです（もちろんそれ相応の仕事をしてもらう必要があります）。

また法人であれば、不動産の売却で損失が出た場合、損失分を損金として経費処理し、他の収支と合算することができます。

一方で個人による不動産譲渡で出た利益や損失は分離課税されるため、事業所得に対する損金として計上できません。

例）不動産の売却で1,000万円の損失、その他の事業で3,000万円の利益が出た場合

個人 → 3,000万円の利益と1,000万円の不動産譲渡損を通算できないため、3,000万円が課税所得となる
法人 → 3,000万円の利益と1,000万円の不動産譲渡損を通算できるため、2,000万円が課税所得となる

他にも交際費や出張費、生命保険料や減価償却などの扱いで法人の方が有利になります。

赤字（欠損金）を10年間繰り越せる

法人の場合、会計上の赤字分を10年間繰り越すことができるため、翌年度以降の所得をコントロールすることができます。

例えば500万円の赤字が出た場合、その赤字を翌年度、翌々年度など任意の年度に計上ができるため、利益が多く出た年度に赤字をぶつけて相殺し、法人税を減らすことができます。

個人の場合だと3年間しか繰り越せないので、法人化の方が有利といえます。

ただし、個人法人ともに青色申告をしていない場合や、個人で事業的規模の基準（5棟10室）を満たしていない場合は、赤字の繰越はできません。

金融機関から融資を受けやすくなる

個人よりも法人のほうが、“信用力”が上がるため、金融機関からの融資を受けやすくなります。

金融機関は、個人よりも法人との取引を好む傾向があります。

短期売買の際は、不動産譲渡税が小さくなる

すでに説明しましたが、個人での短期売却は約40%もの譲渡税がかかってしまうため、短期で売却予定の場合は法人で所有した方が有利になります。

法人化のデメリット

それぞれ説明していきます。

法人設立維持ランニングコスト

法人化には設立費用約20～30万円や税理士への報酬約30万円～50万円、赤字でも納税義務のある法人住民税7万円などのランニングコストがかかります。

なので戸建や区分マンション数件だけだと、コスト倒れしてしまう恐れがあります。

大きな収益が見込める物件を購入する時に設立するようにしたいところです。

税理士への依頼はコスト削減のために決算のみでいいという人もいますが、融資のことを考えると、しっかり顧問料も払って四半期ごとに試算表を作ってもらう必要があります。

税理士の選び方については下の記事もあわせてご覧ください。

個人に認められている「青色申告特別控除65万円」がない

個人に認められている「青色申告特別控除65万円」が法人ではありません。

個人の場合でも、経営する賃貸住宅が「5棟10室以上」の事業的規模の場合に65万円、それに満たない場合は10万円となります。

長期保有の物件の売却は、不動産譲渡税が高くなる

長期保有物件の売却時は、譲渡税が個人の約20%よりも高くなってしまいます。

とはいえ、800万円までの利益であれば法人も約23%ほどですので、そこまで気にする必要はないかもしれません。

個人でも法人でも会社に副業がバレない方法とは

不動産賃貸業をしていることが会社にバレてはまずい人も多いかと思います。

結論から言うと、自分で言ったりしない限りバレずにやっていく方法があります。

個人の場合は、住民税を普通徴収にして赤字を出さないことです。

赤字を出してしまうとサラリーマンの所得と損益通算されて、その分住民税が少なくなるために会社にバレてしまう恐れがあります。

逆に言えばバレる可能性があるのは、これぐらいです。

法人の場合は、代表取締役や役員に自分がなってしまうとバレる可能性がありますので、奥さんや両親などを代表取締役にするといいでしょう。

ちなみに最悪の場合、彼女などの血縁関係のない第3者でも問題ありません。

実際に僕は法人設立時、彼女に代表取締役になってもらい1億以上の融資を受けています。

会社にバレることを恐れている人も多いですが、以上を守ればバレることはないので、個人的にはそんなに気にする必要はないと思います。

状況別の具体例

最後にサラリーマン大家と専業大家別に、法人化した方がいいケースを解説していきます。

具体的に自分の状況と照らし合わせて考えてみてください。

サラリーマン大家の場合

不動産賃貸業が会計上黒字で、課税所得が年600万円を超えるような人の場合、不動産賃貸業の所得税率は法人の方が低くなるので、法人化した方が有利になります（課税所得である点に注意！）。

ただしこれまで解説してきた通り、最初に購入する物件が小さい場合は法人のランニングコストで赤字になってしまう可能性があります。

また、不動産賃貸業を拡大する予定のない人や、長期で保有した後に売却予定の人も個人で保有した方がいいでしょう。

課税所得が年600万円に満たない場合は、所得税率上は個人の方が有利になります。

しかし、購入予定物件が大きな収益を生む物件で、今後も賃貸業を拡大していきたい場合や短期で売却したい場合、近い将来セミリタイアを考えている場合は法人化してもいいでしょう。

そもそも不動産賃貸業が赤字の場合は、法人化しても余分なコストがかかるだけですし、個人の場合はサラリーマン所得と損益通算されて住民税が少なくなることで、副業していることが会社にバレる恐れがあり、最悪の状況になります。

なので、キャッシュフロー上も会計上も赤字になるような物件は買わないようにしましょう。

副業がOKの会社であれば、相殺されて所得税が小さくなるので問題はありませんが・・

専業大家の場合

専業大家の場合は、不動産賃貸業からの収入のみで生活していくわけですから法人化一択です。

というより、専業大家になれる時点で、法人化されていると思います。

専業大家が考えるべきは、

①自分や家族の給与をいくらにするのか

②案件ごとに法人で買うのか個人で買うのか判断すること

この2点に尽きると思います。

自分への給与設定方法は、法人と個人の税率が同じになるように配分する方法がよく言われます。

個人でまったく物件を持っていない場合は、ある程度自分に給与を出さないと生活ができませんが、個人でもある程度物件を持っていて、生活できるくらいの収入がある人は、社会保険料の負担が最低額（報酬月額63,000円以下）になるよう設定してもいいかと思います。

また、案件ごとに法人で買うのか個人で買うのか検討することも重要です。

なぜなら既に解説したように、課税所得600万円までは個人の方が法人の実効税率よりも低くなるからです。

法人から給与として支払えばいいじゃないかと思うかもしれませんが、それでは先ほども説明したように社会保険料の負担が増えてしまいます。

法人と合わせて約30%の負担は本当に無視できません。

長期保有後に売却をする場合も個人の方が有利になりますしね。

例えば僕は、戸建や区分マンションを買って、賃借人が退去後に実需物件として売却していく手法なので、いつも個人で買うことも検討しています。

自分の状況や考えによって、何が最善策かしっかり考えて法人化および法人化後の運営をしていきましょう！

まとめ

いかがでしたか？

法人化のベストタイミングは、人それぞれの属性や状況、考え方によって異なるので、単一の答えを出すことができません。

この記事ではその判断基準や材料を解説しました。

まとめると、法人化の判断基準は以下の5つです。

法人化のメリットとデメリットは以下の通りです。

これらを判断材料に、かつ具体例を参考にして、自分にもっとも適した法人化のベストタイミングを導き出しましょう！