不動産投資の始め方完全ガイド｜物件の探し方・見分け方・融資の解決策

困っている人

不動産投資の始め方を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

「不動産投資を始めたい！でも何から始めてどうしていったらいいのか分からない・・」

私もそうでしたし、不動産業界で働いたことがある人以外は、みなさん同じことを感じているのではないでしょうか。

結論を言うと、不動産投資を始めたいなら、不動産売買仲介の営業マンとして働くのが最も近道で合理的です。

その理由については、下のブログ記事をご覧ください。

とはいえ、転職が現実的でない人や営業に向いていない人もいると思いますので、当ブログではまったく不動産の知識がない人が、不動産投資を始める方法について解説していきます。

大きな流れと多くの方が抱える問題は以下の通りです。

不動産投資の始め方はもちろん、進めるにあたり必ず待ち構えているこれらの問題の解決策も解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資の始め方①まずは勉強

不動産投資を知識ゼロから始めるには、まずは勉強が必須です。

しかし勉強が苦手な人や面倒に感じる人が多く、この時点で８割以上が脱落していくと思います。

もしくは十分に勉強しないまま購入してしまう人は、高い確率で失敗することになります。

厳しいことを言うようですが、勉強したくないという人は不動産投資は諦めた方が良いです。

なぜなら不動産業界（特に不動産投資の世界）は、騙す騙されるの汚く厳しい世界なので、知識のない状態の初心者が参入してもカモにされるだけだからです。

さて、本題の勉強の仕方は以下の通りです。

それぞれ解説します。

書籍

最もポピュラーな教材であり、誰もがまずイメージする勉強法ですよね。

不動産投資の成功者たちが、自分の投資手法を分かりやすくまとめてくれています。

ただしいろんな手法があるので、たくさん読むほど混乱する人もいます。

理想はすべての手法を身に付けることですが、どの手法が正しいということはありませんので、自分に合った手法を見つければいいと思います。

ただし古い本に関しては、投資環境の相違が大きいために参考にしない方が良いこともあるので注意してください。

私もKindleで書籍を出版してますので、ぜひご覧ください。

５年でFIREできる不動産投資の教科書：
初心者でもできるローリスク・ミドルリターン投資法

大手不動産売買仲介会社で６年半勤め、現在専業大家の私MASAが、業界の裏側まで解説する不動産投資の教科書です。失敗のリスクを極限まで抑え、かつ確実にCFと資産を築く方法が学べます！

この本はKindle Unlimitedを利用することで、無料で読みことができます。

Kindle Unlimitedとは

Kindle Unlimitedとは、Amazon社が提供する200万冊以上の本の読み放題サービスです。

Amazon会員であれば誰でも月額980円で利用でき、30日間の無料お試し期間もありますので、まずは無料で本を読み漁ることをおすすめします。

本を読む時間もないという忙しい人のために、AmazonはAudibleという本を読み上げてくれるサービスも提供しています。

車や電車での移動中や、風呂に入りながら本を「聴く」ことができます。

月額1,500円で利用でき、こちらも無料お試し期間があります。

私の本はAudible未対応ですが、この機会にまずは無料お試し期間を使っていろんな本を聴いてみてもいいかもですね！

ブログや情報サイト

無料で最も手軽に学べる教材が、ブログや情報サイトです。

ブログや情報サイトで学ぶ際の注意点として、不動産業者が発信者のサイトは参考にしないでください。

理由はたくさんあるので、詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

個人投資家で成功している人の個人ブログや、個人投資家が投稿している「楽待」や「健美家」などの情報サイトで勉強するようにしてください。

楽待と健美家は、全国の収益物件を掲載している国内最大級の不動産投資情報サイトです。

楽待の「楽待新聞」では、不動産投資の最新情報や大家さんの実践的なノウハウが毎日更新されています。

健美家のコラムやブログは、実際の不動産投資家が書いているので、失敗も含めたリアルな体験記を知ることができます。

ブログの方では、実は私のブログも更新するたびに紹介されています。

当ためなるブログも有益情報をたくさん発信してますので、下記のテーマ別まとめ記事を利用してぜひ隅々までご覧ください。

YouTube

文字は苦手・・という人は、YouTubeなどの動画を利用して勉強してください。

不動産投資情報サイトでも紹介した「楽待」は、同じ運営元がYouTubeでも情報を発信しています。

物件への突撃取材や不動産業界の裏話、成功大家さんの体験談など、初心者の方からベテラン大家まで、幅広く役に立つ動画を配信しています。

ウラケン不動産【浦田健公式】もおすすめです。

ウラケンさんは不動産投資業界で有名な方で、不動産投資のデッドクロスを世に広めた方でもあります。

デッドクロスについては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

不動産投資の勉強方法についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の始め方②物件の探し方

次に物件をどのように探せばよいのか解説していきます。

そして物件が表に出るまでの仕組みを理解しておくことも重要ですので、物件がネット掲載されるまでの流れを解説します。

物件の探し方

これから始める人は、仲介会社にコネも人脈もないので、自力でネットから探すのが最も効率的です。

たまに「ネット掲載されている物件で良い物件はない」と言っている人を見かけますが、そんなことはありません。

ちゃんと毎日新着物件を確認すれば、いずれ見つけることができます。

ただし他の多くの投資家も毎日見ているので、すぐに購入判断をして申し込みを入れる必要があります。

これから始める人は、すぐに購入判断もできないと思いますので、この解決策も後で解説します。

物件の探し方は以下の通りです。

それぞれ解説します。

不動産ポータルサイトに条件登録

まずは最も多くの人が利用している探し方として、不動産ポータルサイトから探す方法があります。

以下、不動産情報サイトを紹介します。

これらのサイトで、条件に合う物件新着情報をメールで取得できるように登録しておきます。

もちろんメールは毎日チェックするようにしてください。

仲介会社の自社ホームページにて条件登録

大手の仲介会社を中心に、自社物件を自社のホームページで公開しており、新着物件メールサービスがあるので登録しておきましょう。

実は最も物件情報公開が早いのは、自社のホームページです。

先ほど紹介した不動産ポータルサイトは、自社ホームページ掲載から2,3日後の掲載ですので、より早く情報を得るためには、自社ホームページへの登録がおすすめです。

仲介会社のメルマガサービスなどに登録

大手ではない地場の仲介会社には、メルマガなどで新着物件を提供している仲介会社があります。

地場で有力な会社や、収益物件の取り扱いが多い会社などを見つけて、こういったサービスに登録するようにしましょう。

実際に私も５社ほど登録していて、メルマガの新着物件配信から購入したことがあります。

仲介会社の営業マンと仲良くなる

最初は仲介会社の営業マンとのコネや人脈はありませんが、問い合わせた時などにコミュニケーションを取り、徐々に築いていくことが重要です。

たまに仲介会社に訪問して、物件情報乞いの営業して回る人がいますが、相手にされずに非効率のためおすすめしません。

物件の問い合わせをした時に、その物件を買わなくても、コミュニケーションを取って物件情報提供依頼をしておけば、もしかすると紹介してくれるかもしれません。

物件を買うことができた時は、信頼関係が構築されているので、物件紹介を頼んでおけば、物件情報をもらえる可能性は高まります。

このように少しずつ仲介業者との関係を作っていくことで、徐々に上流に近い情報が流れて来るようになります。

物件を探す時の注意点

不動産投資を始める時に初心者がしがちなのが、不動産投資会社に相談してしまうことです。

しかし不動産投資会社は、仲介会社と違い物件情報を持っているわけではありません。

市場に出ている物件を、相談してきた初心者投資家に当て込み、買ってもらうのが仕事です。

決して良い物件を持ってきてくれるわけではなく、むしろカモにされるだけですので、こういった業者とは関わらないようにすることをおすすめします。

不動産投資で騙される人やカモられた人の特徴と事例については、下のブログ記事をご覧ください。

また、新築ワンルームマンションは絶対に買わないでください。

理由は下のブログ記事をご覧ください。

優良物件がネットに掲載されるまでの仕組み

仲介業者は、売主から物件の売却依頼を受けると、まず最初に買取業者に紹介します。

なぜなら、買取業者への紹介は以下のメリットがあるからです。

買取業者が買わなかった場合、次に紹介するのは、過去に取引のある優良顧客です。

優良顧客とは、以下の通りです。

優良顧客が買わなかった場合は、手持ちの一般顧客に紹介します。

ここまではまだネット掲載していないため、プレミアム感が演出されます。

そして一般顧客でも買い手が見つからない場合に、ネット掲載を行います。

ネット掲載されると、優良物件であれば掲載と同時にお問い合わせが殺到してすぐに売れます。

仲介業者が売却を依頼されてから、ネットに掲載されるまでの流れは以下の通りです。

step
1買取業者へ紹介

step
2優良顧客へ紹介

step
3一般顧客へ紹介

私たち個人投資家は、ステップ２の優良顧客になる努力をすることが重要です。

とはいえ、初めのうちは優良顧客にはなれませんので、インターネットに掲載された優良物件を、誰よりも早く見つけて購入判断していく必要があります。

不動産売買仲介営業マンが、優先して物件を紹介する顧客の特徴については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の始め方③物件の見分け方（購入判断）

物件の探し方が分かったら、次は物件の見分け方（購入判断）を身に付けなければなりません。

物件の見分け方が、不動産投資初心者にとって最も難しく、かつ自分一人では限界がある部分です。

購入判断する際に最も重要なことは以下の２つです。

この２つを守ることで、どのような状況になっても利益を出せるので、ローリスク・ミドルリターンもしくはハイリターンが実現できます。

ローリスク・ミドルリターン投資については、下のブログ記事をご覧ください。

それではこの２つについて、それぞれ解説していきます。

保有しても十分なキャッシュフローが得られること

不動産投資の基本は、保有して家賃収入によって資産を拡大していくことです。

そのため保有している時に、十分なキャッシュフローが得られる物件を購入しなければなりません。

困っている人

十分なキャッシュフローって、どのくらい？

それは不動産投資において最も重要な指標「ROI」を利用します。

このROIが２％～３％以上の物件を購入するようにしてください。

幅を持たせているのは、人それぞれ環境や属性が違うこと、および物件の資産価値によって許容範囲が異なるからです。

ROIについての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

また、ROIの算出に関わる重要な数値として、正しい融資の返済期間を知る必要があります。

私が推奨している融資期間は、減価償却期間内です（ただし減価償却期間10年未満の物件は最長10年）。

減価償却期間の算出方法については、国税庁ホームページをご覧ください。

例えば築16年の木造アパートの減価償却期間は、経過期間16年×0.2＋残耐用年数（耐用年数22年－経過年数16年）＝9年になり、10年未満なので融資期間は10年まで許容してROIを計算します。

正しい融資期間の決め方については、下のブログ記事をご覧ください。

売却しても十分な利益が見込めること

購入した後すぐに売却したとしても、利益が出るような物件を買うようにしてください。

これを守れば、もしすぐに賃借人が退去しても、売却することで大きな利益を得ることができます。

とはいえ、この判断が一般の投資家には難しいところです。

宅建業者のようにレインズで成約事例を確認することができませんし、相場を正確に把握している人はほぼいないですからね。

そこで当ブログでは、以下相談サービスを行っていますので、ぜひ活用してほしいと思います。

相場が知れるだけなく、プロの購入判断を知ることができるので、今後の購入判断に生かすこともできます。

２回相談しても１万円ほどなので、物件を買えば１ヵ月分の家賃収益で十分に元が取れます。

これだけで大きな失敗を防ぐことができるわけですから、上手く利用してください。

また不動産市況は変化するので、保有している時に購入価格より下落することもあります。

その場合は、保有し続けてキャッシュフローを得るようにします。

このように保有しても良し、売却しても良しの物件を買うことで、リスクを限りなく抑えることができます。

不動産投資の始め方④融資の金融機関開拓

物件の探し方や見分け方をマスターして、実際に買える物件を見つけたとしても、喜ぶのはまだ早いです。

最後に融資の問題が待ち受けています。

実は融資については、物件を探す前もしくは探している時に、並行して金融機関に相談しておくことをおすすめします。

最後に融資の問題を解決しようとすると、時間がかかってしまい、その間に物件が無くなってしまいますし、融資が利用できなかった場合、これまでの行動が無駄になってしまうからです。

自分の属性では、どの金融機関でどの程度の金額まで融資してもらえるのか、目星をつけておきましょう。

金融機関の開拓は紹介が理想的ですが、紹介してもらえる人がいない場合は、とにかく自分の足を使って、より多くの金融機関に相談するしかありません。

おすすめの金融機関

相談すべき金融機関は以下の通りです。

まずは地方銀行にトライすることをおすすめします。

ダメだった場合、信用組合や信用金庫に相談し、それでもダメだった場合は、日本政策金融公庫のリフォームローン（上限500～1,000万）を検討してみてください。

日本政策金融公庫は、物件購入の融資は厳しいですが、リフォームのための融資であれば、比較的簡単に融資してくれます。

詳細は下のブログ記事をご覧ください。

また、不動産投資の融資を受けるコツや金融機関との上手な付き合い方については、下のブログ記事をご覧ください。

まとめ

いかがでしたか？

これから不動産投資を始める人が進める行動と、起こりうる問題の解決策は以下の通りです。

以上の流れを実行すれば、初心者の方でも失敗することなく、物件を買うことができます。

当ブログでは、初心者の物件購入を手助けするために、相談サービスを受け付けておりますので、ぜひご利用ください。

この記事がためになったと思ったら、ぜひSNSなどで他の方にも教えてあげてくださいね！