こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
「不動産投資の融資でいつもつまずく」
「不動産投資ローンで金融機関を新規開拓したい」
「不動産投資の融資に積極的な金融機関をおしえてほしい」
このような気持ちをお持ちの投資家も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、いかに金融機関から融資してもらうかというのが成功のカギになります。
金融緩和政策により不動産投資ローンは低金利が続いていますが、以前よりも審査が通りにくくなったという声が投資家からはよく聞こえてきます。
原因は主に不動産投資の過熱、不正融資問題などによるものです。
さらに新型コロナの影響により、各金融機関は増加する融資相談への対応に追われ、新規の不動産投資ローンを受け付けてくれなかったり、審査に時間がかかるといった状況も見受けられます。
そこでこの記事では、普通のサラリーマンながら、これまで約2億円弱の融資に成功した僕MASAが、不動産投資ローンでおすすめの金融機関を解説していきます。
各金融機関の特徴や㊙テクニックについても解説しますので、ぜひ最後までご覧のうえ参考にしていただけたらと思います。
なお、銀行融資を受けるコツ（金融機関との上手な付き合い方）については、下の記事をあわせてご覧ください。
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不動産投資で銀行融資を受けるコツ～金融機関との上手な付き合い方～
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不動産投資ローンの融資おすすめ金融機関はこれだ！
まず初めに各金融機関の特徴を挙げ、その中で不動産投資ローンに向いている金融機関をピックアップしていきます。
金融機関は大きく分けて、「都市銀行（メガバンク）」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「ノンバンク」「日本政策金融公庫」の5つがあります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
| 金融機関 | 金利 | 特徴 | 利用物件 |
| 都市銀行 | 1%前後 | ・低金利 ・長期借り入れが可能 ・融資審査が厳しい | ・新築や築浅 ・担保価値の高い場所 |
| 地方銀行 | 1～3% | ・銀行によって融資姿勢が異なる ・銀行数が多い | ・幅広い物件に対応 ・営業エリアに属する物件 |
| 信用金庫 信用組合 | 2.5～3% | ・地縁を重視 ・融資期間が長い ・サラリーマンは厳しい | ・高利回り物件 ・営業エリアに属する物件 |
| ノンバンク | 2.9～4.5% | ・融資審査が緩い ・融資エリアが広い | ・高利回り物件 |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～2% | ・独自の審査基準がある ・固定かつ低金利 ・融資期間が短い | ・事業性の高い物件 ・他行から融資を受けにくい物件 |
結論を先に伝えると、この中で一般の投資家が利用する不動産投資ローンに向いている金融機関は、「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「日本政策金融公庫」の3つです。
「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」の3大メガバンクに、「りそな銀行」を含めた都市銀行は、一般の投資家にとって審査が厳しすぎるのが難点です。
ただし、りそな銀行は比較的アパートローンに積極的と言われています。
それでも高年収と高資産、多くの自己資金などが必須で、一般の不動産投資家にとってはとてもハードルが高い銀行です。
逆にノンバンクは最も審査が緩い金融機関ですが、緩い分金利が高くなってしまいます。
不動産市況の高騰による低利回りの状況で金利が高いと、事業として成り立たせるのは難しくなるのでオススメできません。
さらに金融機関の中には、ノンバンクでの借り入れ履歴を好まないところもありますので、注意が必要です。
不動産投資ローンの融資おすすめ金融機関① 地方銀行
ここからは、不動産投資ローンに向いている金融機関の解説をしていきます。
まず、最もオススメしたい金融機関は「地方銀行」です。
地方銀行は数が多いうえ、銀行によって融資姿勢が異なるため、ローラー作戦で融資依頼をしていくことによって、好条件で取り組んでくれる銀行を見つけることができる可能性が高いと言えます。
実際に僕もこのやり方で、良い銀行を見つけることができました。
僕が借り入れしている3行はすべて地方銀行で、金利はそれぞれ「メイン銀行1%」「サブ銀行1.2%」「新規サブ銀行1.5%」とかなりの好条件でお付き合いさせてもらっています。
物件は築古物件が多いのですが、億越えの新築アパートも建築しましたし、オールマイティーに対応してくれます。
デメリットは営業エリアがあるくらいで他は特になく、まず一番に検討してもらいたい金融機関です。
日常的な使い勝手もいいですよね^^
不動産投資家の中には、金利が高い金融機関で取引している人を多く見かけますが、住んでいるエリアのすべての地方銀行を回るくらいのつもりで、諦めずに開拓していきましょう！
不動産投資ローンの融資おすすめ金融機関② 信用金庫・信用組合
信用金庫と信用組合は地方銀行と同様、地域の金融機関ですが、営業できる地域や属性が厳格に定められているのが特徴です。
居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くになりといけませんが、ともに県の一部のエリアにしか支店を出していなかったりするので、エリアの問題さえクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。
都市銀行や地方銀行からなかなか借りれないような、地域の個人事業主や中小企業を相手にしているため、賃貸経営を始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。
ただ逆に言うと、サラリーマンが副業として始める賃貸経営については後ろ向きで、最近はサラリーマンには一切融資していないとも聞きます。
融資の審査は緩く、築古物件でも高利回りであれば長期融資をしてくれることも多いので、小規模の投資家には重宝されています。
ただし、審査が緩い分やはり金利は高く、2.5～3%ほどとなっています。
どちらかというと、困った時に駆け込む金融機関にできるのが理想です。
不動産投資ローンの融資おすすめ金融機関③ 日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は財務省所轄の金融機関ですので、公益性が高いのが特徴です。
そのため、高齢者や女性であっても融資が受けやすく、むしろ優遇措置が用意されています。
融資期間は最大で10年、優遇措置適用でも15年と短いですが、金利相場は固定金利で1.2～2%ほどと低金利なのが魅力です。
トータル借り入れ額は上限4,800万円、優遇措置該当で上限7,200万円と決められているのが難点です。
審査基準は、個人の属性や物件よりも、賃貸経営としての事業性を評価する傾向にあります。
そのため、他の金融機関では難しいような物件でも融資を受けられる場合があります。
しかし国がやっている金融機関だけあって、属性調査や物件調査は他の金融機関より入念に行われます。
審査も都市銀行や地方銀行くらい厳しく、物件によっては都市銀行よりも厳しい場合があります。
そのため銀行では、日本政策金融公庫で融資を受けた実績がプラス評価になることもあるようです。
よく公庫は築古物件に強いなどと説明されているサイトを見かけますが、例えば木造で築40年以上経過しているような物件は取り組んでもらえません。
そういった場合は、リフォーム資金として取り組んでもらう方法があります。
これは実際の担当者に教えてもらったのですが、リフォーム資金は審査が通りやすいうえに、融資金額が1,000万円以下の場合、リフォーム後の現地調査もしないようです。
既に所有している物件のリフォーム資金を借りることもできます。
日本政策金融公庫では、まずは本人が最寄りの各支店に赴き、面談の予約をしてから後日面談という流れになります。
融資額上限があるためメインでは使えませんが、面談予約をしてから3週間くらいで結果が出ますし、使い方によってはとても使える金融機関なので、小さい物件の場合は地方銀行の次に検討することをオススメします。
まとめ
いかがでしたか？
不動産投資は低い利回りで運用していくために、少しでも高い利回りの物件を見つけるのと同じぐらい、少しでも低い金利の金融機関を見つけることが重要になります。
現在メインバンクがあったとしても、さらなる低金利を目指して新規開拓していく心掛けが必要です。
また金融機関の融資方針が突然変わって、融資してもらえなくなることもあります。
メインバンクだけに頼ることなく、最低でも3行はお付き合いのできる金融機関を確保しておきましょう！
