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不動産投資 融資と金融機関

不動産投資ローンのおすすめ金融機関|地方銀行・信用金庫・信用組合・日本政策金融公庫の比較

不動産投資ローンの融資おすすめ金融機関|日本政策金融公庫・地方銀行・信用金庫・信用組合
困っている人
不動産投資ローンでおすすめの金融機関を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「不動産投資ローンでいつもつまずく」

「不動産投資で金融機関を新規開拓したい」

「不動産投資ローンに積極的な金融機関を教えてほしい」

このように不動産投資のローンで悩みを抱えている投資家も多いのではないでしょうか。

不動産投資は、いかに金融機関から融資してもらうかというのが成功のカギになります。

金融緩和政策により不動産投資ローンは低金利が続いていますが、以前よりも審査が通りにくくなったという声が、投資家からはよく聞こえてきます。

原因は主に金利の上昇や不動産投資の過熱、不正融資問題などによるものです。

そこで今回は、一般のサラリーマンながら、これまで約2億円の融資に成功した私MASAが、不動産投資ローンでおすすめの金融機関を解説していきます。

各金融機関の特徴や㊙テクニックについても解説しますので、参考にしていただけたらと思います。

なお、融資を受けるコツ(金融機関との上手な付き合い方)については、下のブログ記事をあわせてご覧ください。

不動産投資で融資を受けるコツ10選|金融機関との上手な付き合い方
不動産投資の融資戦略10選|銀行マンとの上手な付き合い方

困っている人不動産投資の銀行融資戦略を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資家にとって最も大きな仕事は、良い物件を探すことと、銀行から融資を受けるこ ...

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こんな方におすすめ

  • 不動産投資ローンでおすすめの金融機関が知りたい
  • 不動産投資ローンの各金融機関の特徴が知りたい
  • 不動産投資で金融機関を新規開拓したい

不動産投資ローンのおすすめ金融機関と比較

まず初めに各金融機関の特徴を挙げ比較し、その中で不動産投資ローンに向いている金融機関をピックアップしていきます。

金融機関は大きく分けて、「都市銀行(メガバンク)」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「ノンバンク」「日本政策金融公庫」の5つがあります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

金融機関金利特徴利用物件
都市銀行1%前後・低金利
・長期借り入れが可能
・融資審査が厳しい
・新築や築浅
・担保価値の高い場所
地方銀行1~3%・銀行によって融資姿勢が異なる
・銀行数が多い
・幅広い物件に対応
・営業エリアに属する物件
信用金庫
信用組合
2.0~3%・地縁を重視
・融資期間が長い
・サラリーマンは厳しい
・高利回り物件
・営業エリアに属する物件
ノンバンク2.9~4.5%・融資審査が緩い
・融資エリアが広い
・高利回り物件
日本政策金融公庫1.2~2%・独自の審査基準がある
・固定かつ低金利
・融資期間が短い
・事業性の高い物件
・他行から融資を受けにくい物件

この中で、一般の投資家が利用する不動産投資ローンに向いている金融機関は、「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「日本政策金融公庫」の3つです。

「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」の3大メガバンクに、「りそな銀行」を含めた都市銀行は、一般の投資家にとって審査が厳しすぎるのが難点です。

ただし、りそな銀行は比較的アパートローンに積極的と言われています。

それでも高年収と高資産、多くの自己資金などが必須で、一般の不動産投資家にとってはとてもハードルが高い銀行です。

逆にノンバンクは、最も審査が緩い金融機関ですが、緩い分金利が高くなってしまいます。

不動産市況の高騰による低利回りの状況で金利が高いと、事業として成り立たせるのは難しくなるのでおすすめできません。

さらに金融機関は、ノンバンクでの借り入れ履歴を好まない傾向がありますので注意が必要です。

 

不動産投資ローンのおすすめ金融機関

ここからは、不動産投資ローンにおすすめの金融機関を解説していきます。

 

地方銀行

まず、最もおすすめしたい金融機関は「地方銀行」です。

地方銀行は数が多いうえ、銀行によって融資姿勢が異なるため、ローラー作戦で融資依頼をしていくことによって、好条件で取り組んでくれる銀行を見つけることができる可能性が高いと言えます。

実際に私もこのやり方で、良い銀行を見つけることができました。

私が借り入れしている3行はすべて地方銀行で、金利はそれぞれ「メイン銀行1%」「サブ銀行1.2%」「サブ銀行1.5%」と好条件でお付き合いさせてもらっています。

物件は築古物件が多いですが、億越えの新築アパートも建築しましたし、オールマイティーに対応してくれます。

デメリットは営業エリアがあるくらいで、まず一番に検討してもらいたい金融機関です。

日常的な使い勝手もいいですよね。

不動産投資家の中には、金利が高い金融機関で取引している人を多く見かけますが、住んでいるエリアのすべての地方銀行を回るくらいのつもりで、諦めずに開拓していきましょう!

 

信用金庫・信用組合

信用金庫と信用組合は、地方銀行と同様に地域の金融機関ですが、営業できる地域や属性が厳格に定められているのが特徴です。

居住地と購入する物件の両方が信用金庫・信用組合の近くにないといけませんが、ともに県の一部のエリアにしか支店がなかったりするので、エリアの問題さえクリアできれば、とても融通が利く金融機関です。

都市銀行や地方銀行からなかなか借りれないような、地域の個人事業主や中小企業を相手にしているため、これから始める方にも親身になって相談に乗ってくれます。

逆にサラリーマンが副業として始める賃貸経営については後ろ向きで、最近はサラリーマンには一切融資していないようです。

ローン審査は緩く、築古物件でも高利回りであれば長期融資をしてくれることも多いので、小規模の投資家には重宝されています。

ただし審査が緩い分、金利は2~3%ほどと高い傾向です。

どちらかというと、困った時に駆け込む金融機関にするのが理想です。

 

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は財務省所轄の金融機関ですので、公益性が高いのが特徴です。

そのため高齢者や女性であっても融資が受けやすく、むしろ優遇措置が用意されています。

融資期間は最大で10年、優遇措置適用でも15年と短いですが、金利相場は固定金利で1.2~2%ほどと低金利なのが魅力です。

トータル借り入れ額は上限4,800万円、優遇措置該当で上限7,200万円と決められているのが難点です。

審査基準は個人の属性や物件よりも、賃貸経営としての事業性を評価する傾向にあります。

そのため、他の金融機関では難しいような物件でも融資を受けれる場合があります。

しかし国がやっている金融機関だけあって、属性調査や物件調査は他の金融機関より入念に行われます。

審査も都市銀行や地方銀行と同様に厳しく、物件によっては都市銀行よりも厳しい場合があります。

そのため銀行では、日本政策金融公庫で融資を受けた実績がプラス評価になることもあるようです。

日本政策金融公庫は、購入物件を担保として提供せずに融資してくれることも多いため、次の銀行融資の際の担保として利用できるのもメリットです。

ただし、担保として提供が必要な場合は、以下の通り注意が必要です。

注意ポイント

公庫は融資の実行が、物件に抵当権を設定してから3日後の振り込みとなるので、まずは自己資金で購入する必要があります。そして3日後に購入資金が戻ってくるイメージです。つまり担保ありの場合の日本政策金融公庫の融資は、不動産投資には向いていないということです。

担保が求められた場合で、自己資金が用意できないときは、リフォーム資金として取り組んでもらう方法があります。

これは実際の担当者に教えてもらったのですが、リフォーム資金は審査が通りやすく担保も必要ないうえに、融資金額が1,000万円以下の場合は、リフォーム後の現地調査もしないようです。

既に所有している物件の、リフォーム資金を借りることもできます。

日本政策金融公庫では、まずは本人が最寄りの各支店に赴き、面談の予約をしてから後日面談という流れになります。

融資額上限があるためメインでは使えませんが、面談予約をしてから3週間くらいで結果が出ますし、使い方によってはとても使える金融機関なので、小さい物件の場合は地方銀行の次に検討することをおすすめします。

 

おわりに

いかがでしたか?

不動産投資は少しでも高い利回りの物件を見つけるのと同じぐらい、少しでも低い金利の金融機関を見つけることが重要です。

現在メインバンクがあったとしても、さらなる低金利を目指して、常に新規開拓していく心掛けが必要です。

また金融機関の融資方針が突然変わって、融資してもらえなくなることもあります。

メインバンクだけに頼ることなく、最低でも3行はお付き合いできる金融機関を確保しておきましょう!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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