不動産投資

【不動産投資】賃借人退去後リフォームして再度募集するときの考え方

【不動産投資】賃借人退去後リフォームして再度募集するときの考え方
困っている人
退去が出たんだけど、リフォームしようか迷う・・

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

先日所有しているマンションで退去が出ました。

コロナで家賃の支払いが厳しくなったとのことでした。

あなたは退去が出た時、どのように考えてどうするか結論付けますか?

どうするのが正解かわからぬまま、管理会社の言いなりになっている人も多いかと思います。

この選択肢を間違うと、何百万単位で損することになりかねませんので、正しい考え方を知ることはとても重要です。

そこで今回は、退去が出た時の行動について直近の私の事例を元に解説していきます。

退去が出る度に判断していかなくてはならないため、不動産賃貸経営においては大きなポイントになります。

正しい考え方を身に付け、自分の大切な物件をうまく管理していきましょう!

 

リフォームで考えるべきポイント3選

リフォームのポイントは3点です。

  1. 費用対効果を考える
  2. 全体のバランスを考える
  3. 住む人の気持ちになって考える

費用対効果を考える

最もお金がかかるのは、キッチンとバスルームです。

なので、よほど交換した方が良い場合以外は交換しないようにします。

そして最も費用対効果があるのは、やはりクロスの張替です。

なぜなら、見える部分が最も大きく印象がガラリと変わるのがクロスですが、張替の費用は高くないからです。

次に効果があるのは床ですが、クロスの倍ほどかかるので、傷んでいたり軋みがない限りは、そのままにするようにします。

このように、より費用対効果の高いものから優先的にリフォームするようにしましょう。

全体のバランスを考える

部分リフォームをする際は、全体のバランスを考えなくてはいけません。

例えば、キッチン以外のすべてをリフォームしたら、キッチンだけが古いので、より古さが際立ってしまいます。

もののグレードに関しても同じことが言えます。

キッチンや浴室はグレードが高いのに、洗面台だけ安っぽいのを使うと、より目立ってしまいます。

賃貸の場合は、基本的に低グレードのもので合わせていいかと思いますが、全体のバランスを見て考えるようにします。

住む人の気持ちになって考える

費用対効果だけを考えてリフォームしてしまうと、住みにくい家になってしまいます。

住む人の気持ちになって考えてリフォームすることで、長く住んでもらえることにもつながります。

特に収納は気を使うべきポイントです。

古い物件は使い勝手の悪い収納が多いので、使いやすい収納にしてあげることで、印象は格段と良くなります。

トイレは前の人が使ったままでは嫌がる人も多いので、なるべく替えるようにします。

自分が住むならどうしてほしいかを考えると答えは見つけやすいでしょう。

 

実際の私の事例を元にリフォームで考えるべきポイントを解説

私はオーナーチェンジ物件を買っているため、中古で買ったすべての物件の室内の状況がまったくわかりません。

今回もわからず、築年数や賃借人の在住年数を考えたらフルリフォームを覚悟していました。

そして、不動産市況がとても良いので、売却と賃貸の募集を同時並行で進めようと考えていたのです。

しかし、室内に入ると思ったよりも綺麗でした。

そこで私は、フルリフォームから部分リフォームに予定を変更し、すぐにリフォーム業者の手配をしました。

今回はキッチンとバスルームはまだ使えそうだったので、そのままにすることにしました。

ただしキッチンは壁のタイルが古さを感じさせるため、張り替えることにしました。

Before

キッチンリフォーム前

After

キッチンリフォーム後

どうですか?

この張替自体はサービスでしときますとのことでしたが、全然印象変わりますよね。

洗面台とトイレは、金額の割に印象が変わるので基本的には交換します。

今回も交換しました。

Before

洗面台リフォーム前

After

洗面台リフォーム後

Before

トイレリフォーム前

After

トイレリフォーム後

印象がまったく変わりますよね。

クロスはとても綺麗だったため、張替はしませんでした。

次に床ですが、私の物件は洋室2部屋がまさかの絨毯だったため、2部屋ともフローリングに替えることにしました。

Before

フローリングリフォーム前

After

フローリングリフォーム後

畳の表替えも1枚5,000円ほどですので、替えるようにします。

Before

畳表替え前

After

畳表替え後

そして意外と大事なのが、収納関係です。

昔の物件の収納は古臭さを感じさせるので、今風にそして使いやすいようにリフォームするようにします。

写真を取り忘れましたが、今回は靴箱収納と洋室2部屋のクローゼットをリフォームしました。

以上、合計費用は以下の通りです。

  • 収納 52,200円
  • フローリング張替え 113,400円
  • トイレ 91,500円
  • 洗面化粧台 139,820円
  • トイレ・洗面所CFシート張替 15,000円
  • 畳表替え 24,000円
  • 美装 40,000円
  • 大工手間 60,000円
  • 諸経費 100,000円
  • 税金 63,592円
    合計 699,000円

私は知り合いの業者にしてもらいましたが、知り合いがいない場合は、3社ほど見積もりを取ることをおすすめします。

 

退去が出た時、リフォームする時の考え方

退去が出たら、まずは売るか貸すかを決めますが、その時の不動産市況で判断します。

私の目安としては買った金額の1,5倍以上であれば、売却を検討します。

今回は800万円で買った物件でしたが、実は1,600万円で買いたいという業者がいました。

倍ですが、取得して3年ほどの短期譲渡(税金約40%)になってしまうため、できたらまだ賃貸で回したいと考えました。

ただ1,980万円ほどでも売れる可能性があったため、それで売れるなら税金40%でも良しという考えのもと、賃貸と並行募集することにしました。

そして大事なのが、賃貸募集の値付けの考え方です。

基本的には15年で元が取れる金額設定にします。

逆に言えば15年で元が取れるようなリフォーム内容にするということです。

今回のリフォームは70万円ほどでしたので、70万÷15年÷12カ月=3,888円を前の家賃からアップさせる必要があります。

前の家賃は85,000円でしたので、今回は4,000円アップの89,000円で募集することにしました。

結果は1カ月以内に客付けすることができましたので、今回のリフォームは成功だったということです。

 

まとめ

いかがでしたか?

退去が出た時に、何も考えず何となく同じ金額で賃貸募集を再開する人もいるかと思いますが、今回説明したような考え方ができればプラスにすることもできるわけです。

退去が出たらピンチと考える人がほとんどですが、チャンスと捉えることもできます。

退去を怖がらなくていいような賃貸運営をしていきたいですね。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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