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不動産投資 管理・賃貸経営術

不動産投資で大家が行うべき費用対効果を考えた賃貸リフォームとは

大家が行うべき費用対効果を考えた退去後の不動産投資賃貸リフォーム
困っている人
退去が出たんだけど、リフォームしようか迷う・・

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

大家として不動産賃貸業を営んでいると、退去後にどの程度のリフォームをするべきかという問題にしばしば直面します。

あなたは退去が出た時、どのように考えてどうするか結論付けますか?

どうすべきかわからぬまま、管理会社の言いなりになっている人も多いかと思います。

この選択肢を間違うことで、下手すると何百万単位で損することになりかねませんので、正しい考え方を知ることはとても重要です。

そこで当ブログ記事では、退去が出た時の賃貸リフォームの考え方について、私の事例をもとに解説していきます。

賃貸リフォームは、退去が出る度に判断していかなくてはならないため、不動産賃貸経営においては大きなポイントになります。

この記事を参考にしていただき、自分の大切な物件を上手に管理していきましょう!

こんな方に読んでほしい

  • 不動産賃貸業を営む大家さん
  • 退去が発生する度にリフォームで悩む
  • 退去後リフォームは管理会社に任せっきり
  • 賃貸リフォームの考え方を学びたい

大家が賃貸リフォームで考えるべきポイント3選

賃貸リフォームのポイントは3点です。

ポイント

  1. 費用対効果を考える
  2. 全体のバランスを考える
  3. 住む人の気持ちになって考える

以下それぞれ解説します。

 

費用対効果を考える

リフォームで最もお金がかかるのは、キッチンとバスルームです。

そのため、よほど交換した方が良い場合以外は交換しないようにします。

お金のかかる水回りの中でも、トイレと洗面台は大して費用がかかりませんので、ある程度古い場合は交換するようにします。

特にトイレは新品が喜ばれますので、迷ったら交換するようにします。

そして最も費用対効果があるのは、クロスの張替です。

なぜなら見える部分が最も大きく、印象がガラリと変わるのが壁紙だからです。

しかもクロスの張替費用は高くありません。

次に効果があるのは床ですが、クロスの倍ほどかかるので、傷んでいたり軋みがない限りはそのままにするようにします。

このように、より費用対効果の高いものから優先的にリフォームするようにしましょう。

 

室内全体のバランスを考える

部分リフォームをする際は、室内全体のバランスを考えなくてはいけません。

例えば、キッチン以外のすべてをリフォームしたら、キッチンだけが古いのでより古さが際立ってしまいます。

設備のグレードに関しても同じことが言えます。

キッチンや浴室はグレードが高いのに、洗面台だけ安っぽいのを使うと、より目立ってしまいます。

賃貸の場合は、基本的に低グレードのもので合わせることになりますが、全体のバランスを見て考えるようにします。

 

住む人の気持ちになって考える

費用対効果だけを考えてリフォームしてしまうと、住みにくい家になってしまいます。

住む人の気持ちになって考えてリフォームすることで、長く住んでもらえることにもつながります。

特に収納は気を使うべきポイントです。

古い物件は使い勝手の悪い収納が多いので、使いやすい収納にしてあげることで、印象は格段と良くなります。

トイレは前の人が使ったままでは嫌がる人も多いので、なるべく交換するようにします。

自分が住むならどうしてほしいかを考えると答えは見つけやすいでしょう。

 

実際の事例をもとに賃貸リフォームで考えるべきポイントを解説

私はオーナーチェンジ物件を買っているため、中古で買ったすべての物件の室内状況がまったくわかりません。

今回事例に挙げる物件も、築年数や賃借人の在住年数を考えたらフルリフォームを覚悟していました。

そして不動産市況がとても良いので、売却と賃貸の募集を同時並行で進めようと考えていたのです。

しかし、室内に入ると思ったよりも綺麗でした。

そこで私は、フルリフォームから部分リフォームに予定を変更し、すぐにリフォーム業者の手配をしました。

キッチンとバスルームはまだ使えそうだったので、そのままにすることにしました。

ただしキッチンは壁のタイルが古さを感じさせるため、張り替えることにしました。

Before

キッチンリフォーム前

After

キッチンリフォーム後

どうですか?

この張替自体はサービスでしときますとのことでしたが、大きく印象変わりますよね。

洗面台とトイレは、金額の割に印象が変わるので基本的には交換します。

今回も交換しました。

Before

洗面台リフォーム前

After

洗面台リフォーム後

Before

トイレリフォーム前

After

トイレリフォーム後

印象がまったく変わりますよね。

クロスはとても綺麗だったため、張替はしませんでした。

次に床ですが、この物件は洋室2部屋が絨毯だったため、2部屋ともフローリングに張り替えることにしました。

Before

フローリングリフォーム前

After

フローリングリフォーム後

畳の表替えも1枚5,000円ほどですので、替えるようにします。

Before

畳表替え前

After

畳表替え後

そして意外と重要なのが収納です。

昔の物件の収納は古臭さを感じさせるのでモダンに、そして使いやすいようにリフォームするようにします。

写真を取り忘れましたが、靴箱収納と洋室2部屋のクローゼットをリフォームしました。

以上、合計費用は以下の通りです。

  • 収納 52,200円
  • フローリング張替え 113,400円
  • トイレ 91,500円
  • 洗面化粧台 139,820円
  • トイレ・洗面所CFシート張替 15,000円
  • 畳表替え 24,000円
  • 美装 40,000円
  • 大工手間 60,000円
  • 諸経費 100,000円
  • 税金 63,592円
    合計 699,000円

私は知り合いの業者にしてもらいましたが、知り合いがいない場合は、必ず3社ほど見積もりを取ることをオススメします。

建築会社同様、安ければ良いというわけではなく、施工技術やコミュニケーション能力も重要です。

部分リフォームなどの場合は、くらしのマーケットを利用すると、リフォーム内容別に良い業者を簡単に見つけることができるのでオススメです。

施工件数や口コミの評価を見れば一目瞭然で分かりやすいですし、料金も提示されています。

私の物件でバスルームの水栓が壊れた時、管理会社からの見積もりは48,000円でしたが、くらしのマーケットで探したところ、17,800円でやってくれる業者を見つけることができました。

ちなみにその業者とは今後もお付き合いをする予定です。

くらしのマーケットは、不用品処分や引越業者なども探すことができますので、とても重宝しています。

利用したことがない人はぜひ利用してみてくださいね!

 

退去後の判断と賃貸リフォーム費用対効果の考え方

戸建てや区分マンションで退去が発生したら、まずは売るか貸すかを決めますが、その時の不動産市況で判断します。

私の目安としては、買った金額もしくは残債の1.5倍以上であれば、売却を検討します。

今回の事例では800万円で買った物件でしたが、実は1,600万円で買いたいという買取業者がいました。

倍ですが、取得して3年ほどの短期譲渡(税金約40%)になってしまうため、できたらまだ賃貸で回したいと考えました。

ただ1,980万円ほどでも売れる可能性があったため、それで売れるなら税金40%でも良しという考えのもと、賃貸と並行募集することにしました。

戸建てや区分マンションで、退去が発生した時の考え方については、下のブログ記事をご覧ください。

大家必見!保有賃貸物件から退去が発生した時の正しい考え方と行動
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そして大事なのが、賃貸募集の家賃値付けの考え方です。

基本的には、リフォーム費用が15年で元が取れる金額設定にします。

逆に言えば、15年で元が取れるようなリフォーム内容にするということです。

例えば事例のリフォームは70万円ほどでしたので、「70万÷15年÷12ヶ月=3,888円/月」を前の家賃からアップさせる必要があります。

前の家賃は85,000円でしたので、今回は4,000円アップの89,000円で募集することにしました。

結果は1ヵ月以内に客付けすることができましたので、今回のリフォームは成功だったということです。

 

おわりに

いかがでしたか?

退去が発生した時に、何も考えず何となく同じ金額で賃貸募集を再開する人もいるかと思いますが、今回説明したような考え方ができればプラスにすることもできるわけです。

退去が出たらピンチと考える人がほとんどですが、チャンスと捉えることもできます。

退去を怖がらなくていいような賃貸運営を実践していきましょう!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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