不動産投資のメリットとデメリットについて分かりやすく解説

困っている人

不動産投資のメリットとデメリットをそれぞれ教えて！

こんにちは、投資家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産価格の高騰が続いているため、不動産投資を検討している人も増えてきました。

インフレ下では、不動産価格はまだまだ上がると考える人も少なくないですよね。

そこで今回は、不動産投資をこれから始めるか検討している人のために、不動産投資のメリットとデメリットを解説していきます。

最後に不動産投資に向いている人も解説しています。

最後までお読みいただき、不動産投資を始めるべきか参考にしてみてくださいね。

不動産投資の利益構造

まずは、不動産投資の利益構造について触れておきます。

不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインを狙うことになります。

インカムゲインは小さな利益を着実に積み上げていくイメージで、キャピタルゲインは短期間に大きな利益を得る可能性を秘めていますが、その分大きな損失になるリスクもあります。

インカムゲインをメインに利益を得ながら、チャンスがあればキャピタルゲインを狙いにいく方法がおすすめです。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

投資前から利益がわかる

不動産投資は、正確には不動産賃貸業という事業であるため、購入前に事業計画を作ります。

そして経験が多い人ほど、その事業計画と大きく乖離することはなくなります。

つまり、購入する前から利益がわかったうえで投資できるということです。

事業前から利益がわかるビジネスなんて他にはないですよね。

金融機関から融資を受けれる（レバレッジをかけれる）

不動産投資が最も早く資産を増やすことができるのは、金融機関から融資を受けることができるからです。

同じ利回り10％でも、200万の10％は20万ですが、2,000万の10％は200万ですからね。

いかにレバレッジをかけれるかが重要だということがわかるかと思います。

不動産投資のレバレッジについては、下のブログ記事をご覧ください。

節税になる

不動産投資には、減価償却という実際には出費が発生しない経費があります。

不動産所得は給与所得などと損益通算ができるため、帳簿上赤字になれば節税効果があります。

特に所得税率が高い人は、減価償却が大きく取れる物件を購入することで、大きな節税が可能になります。

また不動産（土地）は相続時に、相続税の基となる路線価評価額が使われますが、この価格は実際の売買価格よりもはるかに低いことが多いので、その分節税になります。

さらに不動産（建物）は、路線価よりさらに低い固定資産税評価額が使われ、もし賃貸しているのであれば、その評価額からさらに30％が減額され、固定資産税評価額の70％ほどとなります。

不動産投資の税金や節税については、下のブログ記事をご覧ください。

価格変動が緩やか

不動産は価格変動が緩やかなため、上がるにしても下がるにしても年単位で少しずつ変動していきます。

賃貸の価格変動は、売買の価格変動に比べさらに緩やかになりますので、不動産市況に振り回されることなく、精神的な負担も小さいと言えます。

インフレに強い

資産運用ではインフレリスク（物価上昇リスク）への考慮も重要ですが、不動産はインフレにより物価が上がれば、それに合わせて不動産価格も上がるため、インフレにも強いのがメリットです。

賃貸の家賃も、物価上昇に伴い適正価格へと上げることができます。

ただし家賃は、インフレによる物価上昇が起こってもすぐに上げることはできず、他の物価に比べかなり遅れを取ることは覚えておきましょう。

毎月安定した収入が得られ、着実に資産を増やしていける

不動産は賃借人がいる間は、安定して毎月決まった収入を得ることができます。

そしてそれは、資産として着実に積み上がっていきます。

まさにコツコツ資産を積み上げていくためには最適な投資です。

不動産投資のデメリット

一方デメリットとして、以下のことが挙げられます。

それぞれ解説していきます。

参入ハードルが高い（勉強が必要）

不動産投資は難しそうというイメージがある通り、参入するにはそれなりの勉強が必要になります。

そしてその勉強する範囲が広範囲にわたるため、断念する人が多いわけですね。

おすすめの不動産投資勉強方法については、下のブログ記事をご覧ください。

一定の属性が必要

不動産投資を始めるには、不動産を購入するための資金を持っている、もしくは金融機関から借りることができるというのが必須条件になります。

ほとんどの人が金融機関から融資を受けて購入することになるため、融資を受けれるだけの属性が必要です。

属性とはその人のステータス（年収や保有資産）のことです。

年収800万で保有資産500万円以上になってからスタートすることをおすすめします。

手軽さに欠ける

不動産投資は、物件探しや契約、融資の審査や決済などがあり、不動産を手に入れるまでに一定の手間と時間を要します。

購入した後も、管理の手間がかかります。

株のようにワンクリックで投資をスタートできるわけではないので、面倒に感じる人も多いでしょう。

手軽に不動産投資を始めたい人は、不動産投資型のクラウドファンディングがおすすめです。

詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

天災や事件・事故などのリスクがある

不動産投資は様々なリスクがあります。

しかしリスクのほとんどが、事前対応可能です。

火災リスクは火災保険に加入しておけばいいですし、滞納リスクは保証会社に加入しておけば問題になりません。

対処のしようがないリスクとして、「地震リスク」と「事件・事故・孤独死リスク」があります。

どちらも保険はありますが、十分ではありません。

例えば地震保険は、最大でも火災保険の補償額の半分までしか補償されません。

どちらも可能性はとても小さいですが、そういったリスクが常にあることは頭に入れておく必要があります。

不動産投資のリスクに関しては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

短期間でのキャピタルゲインはあまり期待できない

不動産価値は短期間で大きく変動しないため、基本的には一獲千金を狙う投資ではありません。

不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）を目的とする中長期の運用が前提となります。

短期間でキャピタルゲインを得たい人にとってはデメリットになるでしょう。

右肩下がりのビジネスモデル

あまり知られていませんが、実は不動産賃貸業は右肩下がりのビジネスモデルです。

基本的に家賃は購入当初が最も高く、経費は少なくなっていくため、手取り収入が減っていきます。

詳しくは下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人は以下のような人です。

それぞれ解説していきます。

老後資金も視野に入れて、手堅く運用したい人

不動産投資は、家賃収入によってコツコツ資産を積み上げていくことができます。

市況も変動が小さいため、手堅く安定した運用が可能です。

不動産投資は、まさに年金代わりにもなりうる投資です。

レバレッジを利用して早く資産を増やしたい人

不動産投資は融資が利用できるため、少ない自己資金で大きな取引ができます。

そのため、資金効率よく資産を増やしていくことが可能になります。

家賃収入にてインカムゲインを得つつ、チャンスがあれば転売することで、資産の拡大を早めることもできます。

インフレに強い資産を築きたい人

不動産はインフレにも強いので、物価上昇時も安心して運用することが可能です。

高属性の人

不動産投資は融資でレバレッジを利用するため、融資を受けることができる属性が必要です。

特に高属性の人であれば、スムーズに資産と収入を拡大していけるでしょう。

おわりに

いかがでしたか？

不動産投資にも当然ながら長所・短所がありますので、しっかりと理解したうえで始めることが重要です。

また、自分の属性や生活習慣に合っているかも確認してみてくださいね！

不動産投資に関する相談を下記より受け付けていますので、不動産投資を始めようか悩んでいる方はご相談ください。

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