不動産投資vs株式投資どっちがおすすめ？メリットとデメリット

困っている人

不動産投資と株式投資はどっちの方が儲かるの？

こんにちは、投資家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

「さぁそろそろ投資を始めよう！」って時に、投資といっても様々な投資があり、何を始めようか迷った経験がある方も多いのではないでしょうか。

私も最初は不動産投資か株式投資で悩みましたが、当時は不動産投資に関してはまったくの無知だったので、手軽に始めることができる株式投資を始めました。

今では不動産投資の方がメインになっていますが、大学生から始めた株式投資もいまだに続けています。

当ブログでは、投資の中でも最も代表的な「不動産投資」と「株式投資」を比較形式で解説していきます。

私の最初の就職先は証券会社で、最後の就職先が不動産会社でした。

どちらも知り尽くした私が、それぞれのメリットやデメリット、項目別の比較を解説します。

最後までお読みいただき、不動産投資と株式投資どちらがいいのか、どちらの方が自分に向いているのか確認してみてくださいね。

不動産投資と株式投資は利益構造は同じ

まずは、不動産投資と株式投資の利益構造について触れておきます。

実は不動産投資と株式投資は、利益構造は同じなんです。

どちらもインカムゲインとキャピタルゲインを狙うことになります。

インカムゲインは小さな利益を着実に積み上げていくイメージで、キャピタルゲインは短期間に大きな利益を得る可能性を秘めていますが、その分大きな損失になるリスクもあります。

どちらもインカムゲインをメインに利益を得ながら、チャンスがあればキャピタルゲインを狙いにいく方法がおすすめです。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

投資前から利益がわかる

不動産投資は、正確には不動産賃貸業という事業であるため、購入前に事業計画を作ります。

そして経験が多い人ほど、その事業計画と大きく乖離することはなくなります。

つまり、購入する前から利益がわかったうえで投資できるということです。

事業前から利益がわかるビジネスなんて他にはないですよね。

金融機関から融資を受けれる（レバレッジをかけれる）

不動産投資が最も早く資産を増やすことができるのは、金融機関から融資を受けることができるからです。

同じ利回り10％でも、200万の10％は20万ですが、2,000万の10％は200万ですからね。

いかにレバレッジをかけれるかが重要だということがわかるかと思います。

節税になる

不動産投資には、減価償却という実際には出費が発生しない経費があります。

不動産所得は給与所得などと損益通算ができるため、帳簿上赤字になれば節税効果があります。

特に所得税率が高い人は、減価償却が大きく取れる物件を購入することで、大きな節税が可能になります。

また不動産（土地）は相続時に、相続税の基となる路線価評価額が使われますが、この価格は実際の売買価格よりもはるかに低いことが多いので、その分節税になります。

さらに不動産（建物）は、路線価よりさらに低い固定資産税評価額が使われ、もし賃貸しているのであれば、その評価額からさらに30％が減額され、固定資産税評価額の70％ほどとなります。

不動産投資の税金や節税については、下の記事をご覧ください。

価格変動が緩やか

不動産は価格変動が緩やかなため、上がるにしても下がるにしても年単位で少しずつ変動していきます。

賃貸の価格変動は、売買の価格変動に比べさらに緩やかになりますので、不動産市況に振り回されることなく、精神的な負担も小さいと言えます。

インフレに強い

資産運用ではインフレリスク（物価上昇リスク）への考慮も重要ですが、不動産はインフレにより物価が上がれば、それに合わせて不動産価格も上がるため、インフレにも強いのがメリットです。

賃貸の家賃も、物価上昇に伴い適正価格へと上げることができます。

ただし家賃は、インフレによる物価上昇が起こってもすぐに上げることはできず、他の物価に比べかなり遅れを取ることは覚えておきましょう。

毎月安定した収入が得られ、着実に資産を増やしていける

不動産は賃借人がいる間は、安定して毎月決まった収入を得ることができます。

そしてそれは、資産として着実に積み上がっていきます。

まさにコツコツ資産を積み上げていくためには最適な投資です。

不動産投資のデメリット

一方デメリットとして、以下のことが挙げられます。

それぞれ解説していきます。

参入ハードルが高い（勉強が必要）

不動産投資は難しそうというイメージがある通り、参入するにはそれなりの勉強が必要になります。

そしてその勉強する範囲が広範囲にわたるため、断念する人が多いわけですね。

また株と違って、不動産投資はまだまだ身近なものになっていないと感じています。

おすすめの不動産投資勉強方法については、下の記事をご覧ください。

一定の属性が必要

不動産投資を始めるには、不動産を購入するための資金を持っている、もしくは金融機関から借りることができるというのが必須条件になります。

ほとんどの人が金融機関から融資を受けて購入することになるため、融資を受けれるだけの属性が必要です。

属性とはその人のステータス（年収や保有資産）のことです。

とはいえ、最低でも平均年収で300万円ほど現金を持っていれば、スタートすることは可能でしょう。

手軽さに欠ける

不動産投資は、物件探しや契約、融資の審査や決済などがあり、不動産を手に入れるまでに一定の手間と時間を要します。

購入した後も、管理の手間がかかります。

株のようにワンクリックで投資をスタートできるわけではないので、面倒に感じる人も多いでしょう。

天災や事件・事故などのリスクがある

不動産投資は様々なリスクがあります。

しかしリスクのほとんどが、事前対応可能です。

火災リスクは火災保険に加入しておけばいいですし、滞納リスクは保証会社に加入しておけば問題になりません。

対処のしようがないリスクとして、「地震リスク」と「事件・事故・孤独死リスク」があります。

どちらも保険はありますが、十分ではありません。

例えば地震保険は、最大でも火災保険の補償額の半分までしか補償されません。

どちらも可能性はとても小さいですが、そういったリスクが常にあることは頭に入れておく必要があります。

不動産投資のリスクに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。

短期間でのキャピタルゲインはあまり期待できない

不動産価値は短期間で大きく変動しないため、基本的には一獲千金を狙う投資ではありません。

不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）を目的とする中長期の運用が前提となります。

短期間でキャピタルゲインを得たい人にとってはデメリットになるでしょう。

右肩下がりのビジネスモデル

あまり知られていませんが、実は不動産賃貸業は右肩下がりのビジネスモデルです。

基本的に家賃は購入当初が最も高く、経費は少なくなっていくため、手取り収入が減っていきます。

詳しくは下の記事をご覧ください。

株式投資のメリット

次に株式投資のメリットを見ていきましょう。

それぞれ解説していきます。

短期間で収入を得られる可能性がある

株式投資は、買ったその日から利益を得られる可能性があります。

買ったその日のうちに売却するデイトレードで、生活している人もいます。

長期的な投資では、株主優待や配当金といったインカムゲインを得られます。

価格変動の幅が大きいため、1年間で購入価格の2倍や3倍になるなど、大きな利益を得られるケースもあります。

手軽に始めることができる

株式投資は証券会社に口座を開設し、口座に入金すればすぐに始めることができます。

価格の幅が広く、安いものは数千円程度から売買できますので、誰でも気軽に始めることができます。

経済ニュースの知識が深まる

優良株を購入するために、企業や各業界を研究することになりますし、保有した後も保有企業の状況や経済状況を、ニュースで常にウォッチする必要があります。

経済動向も含め、自然と経済ニュースについて詳しくなります。

下落相場でも利益を狙うことができる

株式投資は、「信用取引」「先物」「オプション取引」「CFD」などによって、売りから市場に参加することが可能です。

そのため、購入して上がるのを待つだけではなく、下落相場でも利益を狙うことができます。

売りからエントリーすることを「空売り」とも言いますが、特にCFDがおすすめです。

CFDの詳細に関しては、下の記事をご覧ください。

ただしこれらの取引は、自己資金以上の金額で株式取引ができるため、損失が大きくなる可能性があることに注意が必要です。

頑張ってほしい企業を応援できる

自分が応援したい企業やプロダクトに、株主という形で関わることができるのも株式投資の醍醐味の一つです。

というより本来株式投資とは、自分が応援したい企業に対して投資するものです。

自分が成長してほしいと思う企業が、自分の思惑通り大きくなっていくのは、大きな喜びを感じることができます。

流動性が高い

株式市場は買い手も売り手も多く流動性が高いため、売買がしやすいのはメリットです。

急に資金が必要になって現金化したい時も、すぐに売却することができます。

株式投資の成功法則については、下の記事をご覧ください。

株式投資のデメリット

株式投資のデメリットは以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

利益を出せるとは限らず、確実性に欠ける

株式投資は、業績が拡大していきそうな企業の株を買うことになりますが、事業計画通りにいくとは限らず、計画を下回った場合は株価も下がります。

そしてなかなか計画通りにいかないのが経済活動です。

企業の問題だけではなく、経済情勢にも影響を受けるので、企業が正確な予測をするのは難しいと言えます。

さらには値下がりしても、値上がりを期待してなかなか損切り（損失が少額のうちに売却してしまうこと）ができず、損失が大きくなってしまうのはよくあることです。

インカムゲインについても、一部上場銘柄の平均利回りは約2.5%とさほど高くありません。

株は1日の中で大きく価格変動を起こすことがあるため、日中に値動きが気になるなど、本業を持つサラリーマンは仕事に支障をきたす恐れもあります。

手持ち資金が少ないと、資産がなかなか増えない

10万円の資金で始めたとしたら、年100%のパフォーマンスで2倍になっても、たったの20万円にしかなりません。

早く資産を増やすにはレバレッジをかける必要がありますが、株でレバレッジをかけようとすると、自己資金の最大で約3.3倍のレバレッジを効かせた信用取引があります。

しかし金融機関からの融資ではないため、不動産投資よりもレバレッジ効果が小さいと言えます。

また、利益を大きくできる可能性はありますが、同時に損失も大きくなる可能性がありますのでおすすめはできません。

最悪の場合、紙くずになる可能性もある

株は価格変動が大きいため、元本割れをするリスクも大きく、最悪の場合企業が倒産すると、紙くずになることもあります。

不動産は何があっても土地が残りますので、資産がゼロになることはありません。

企業業績は良好の優良企業でも、事件・事故や不祥事など、急な業績悪化を招く恐れのある出来事がいつ起こるかわかりません。

そのため株式投資をするのであれば、分散投資は絶対にすべきでしょう。

購入する銘柄を決めるまで時間がかかる

日本の株式市場に上場している会社は、3,800社ほどあります。

この中から自分が最も成長すると思う企業を選んでいくわけですから、大変な作業です。

1つの企業分析をするのに最低でも30分は必要で、分散投資のために3～5社は優良企業を見つけないといけないので、妥協しなければ相当な時間を要します。

他の所得と損益通算できない

株式の損失は、不動産投資のように給与所得との損益通算ができません。

ただし確定申告をすることで、3年間は損失を繰越控除できますので、うまく活用していきましょう。

項目別比較

次に項目別に不動産投資と株式投資を比較していきます。

比較するのは以下の項目です。

それぞれ解説していきます。

収益性

収益性は確実性や期待利回りからみて、不動産投資に軍配が上がります。

不動産投資は金融機関から融資を受けて、レバレッジが使えるのが大きなメリットです。

しかし、短期間で収益を狙える可能性があるのは株式投資です。

ただし元手資金が小さい場合は、収益が出たとしてもわずかな金額にしかなりません。

流動性

不動産投資は株式投資に比べると資産の流動性が低く、売却には時間がかかります。

すぐに買い手が見つかっても、売却代金が入ってくるのは約2,3ヵ月後になるので、すぐに現金化は難しいでしょう。

株式投資は一般的には、株式市場が開いている時間（平日の朝9:00から11:30まで（前場）と12:30から15:00まで（後場））であれば、いつでも売買できます。

しかし、平日の上記時間以外や土・日・祝日、年末年始などは取引所は休みですので、取引ができません。

手軽さ

手軽さもクリックのみで売買が行える株式投資に軍配があがります。

手軽すぎて、大した勉強をせずに参入する人が多く、損失を出している素人投資家が多いことは見逃せません。

物理的には株式投資の方が手軽ですが、どちらもしっかりと勉強・研究する時間が必要です。

購入後の手間はどちらも同じぐらいで、不動産投資の場合は管理の手間が、株式投資の場合はウォッチし続ける手間がかかります。

リスク

不動産投資はローリスク・ミドルリターン、株式投資はミドルリスク・ミドルリターンです。

不動産投資は自分でコントロールできる部分が多いため、知識や経験値によってローリスクになります。

株式投資は、買った後は上がるか下がるか祈るだけの博打的要素があります。

不動産投資は、不動産賃貸業という事業であるため、購入した後も自分でさらに収益力を上げたりと、経営努力によってコントロールできます。

リスクに関しても事前に対応可能なのが不動産投資です。

難易度

難易度は不動産投資の方が高いと言えそうです。

不動産投資は覚えないといけない領域が広いため、覚えるべき知識も多岐に渡ります。

また専門的な用語も多いので、最初は困惑する人が多いと思います。

株式投資も様々な指標があるため、覚えようとしたらかなり難易度はあがりますが、不動産投資とは違い必須の知識ではありません。

ただし株式投資は、投資する業種が多岐に渡る場合は、それに合わせて勉強すべき領域も広がります。

資産性

資産性は不動産投資の方が高いです。

土地があるので価値がゼロになることはありませんが、株式投資は最悪の場合ゼロになる可能性があります。

またインフレに強いのも不動産ですし、担保にすることができるのも不動産です。

節税

不動産投資は、他の所得と損益通算することができます。

ただし譲渡損失の場合は、その損失の金額を他の土地または建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

また不動産投資は、減価償却という魔法の経費を使ってうまく節税することが可能です。

株式投資は損益通算することはできませんが、確定申告することで譲渡損失を3年間繰り越すことができます。

項目別の比較を表にまとめてみました。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人は以下のような人です。

それぞれ解説していきます。

老後資金も視野に入れて、手堅く運用したい人

不動産投資は、家賃収入によってコツコツ資産を積み上げていくことができます。

市況も変動が小さいため、手堅く安定した運用が可能です。

不動産投資は、まさに年金代わりにもなりうる投資です。

レバレッジを利用して早く資産を増やしたい人

不動産投資は融資が利用できるため、少ない自己資金で大きな取引ができます。

そのため、資金効率よく資産を増やしていくことが可能になります。

家賃収入にてインカムゲインを得つつ、チャンスがあれば転売することで、資産の拡大を早めることもできます。

インフレに強い資産を築きたい人

不動産はインフレにも強いので、物価上昇時も安心して運用することが可能です。

高属性の人

不動産投資は融資でレバレッジを利用するため、融資を受けることができる属性が必要です。

特に高属性の人であれば、スムーズに資産と収入を拡大していけるでしょう。

株式投資に向いている人

株式投資に向いている人は以下の通りです。

それぞれ解説していきます。

すぐに手軽に投資を始めたい人

株式投資は証券会社に口座を開設し、入金するだけですぐに始めることが可能です。

安いものでは数千円程度から買える銘柄があるので、少額から投資をスタートできます。

急に現金が必要になる可能性がある人

株式投資は流動性が高く、株式市場には多くの取引相手がいるうえに、売買手数料も安く設定されています。

すぐに現金が欲しいときは、スピーディーに売却することができます。

相場が悪い時も高パフォーマンスを目指したい人

株式投資は、空売りを仕掛けることによって、下落相場時も収益を上げることが可能です。

相場が上がる時も下がる時も、貪欲に稼ぎたい人に向いていると言えるでしょう。

優良企業を見つけたり応援するのが好きな人

数ある企業の中から優良企業を見つけ出す作業は大変ですが、こういった作業を楽しんでできる人は、向いていると言えます。

自分の思惑通りに業績が拡大し、株価が上がっていくときには、これ以上ない快感を味わえるでしょう。

不動産投資と株式投資のメリットを生かした運用がおすすめ！

ここまで「株式投資か不動産投資」と二者択一であるかのように解説してきましたが、実は株式投資と不動産投資を同時に行うのがおすすめです。

インカムゲインは不動産投資の方が優れているため、不動産投資を主体にしつつ、相場環境によってチャンスがある時には、株式投資に参入していくスタイルが収益の最大化に適しています。

私たち個人投資家の強みは、常に相場と向き合わなくてもいいことです。

ファンドマネージャーなど運用を仕事にしている人は、収益を生み出し続ける必要があるため、常にどこかに投資していないといけません。

でも私たちはチャンスが来た時だけでいいのです。

下の画像を見てください。

これはアメリカナスダックのチャートですが、黄色の枠のような投資チャンスが、年に何回か訪れます。

原油も一時マイナスになった時がありましたよね。

そういった時だけ株式投資に参加すれば、とても効率よく稼ぐことができます。

不動産投資で安定的にインカムゲインを得つつ、チャンスの時のみ株式投資で大きなキャピタルゲインを狙う。

もちろん不動産投資でも、チャンスがあればキャピタルゲインも狙います。

性質の異なる不動産投資と株式投資を組み合わせることで相乗効果が生まれ、安定性と収益性を両立した資産運用が可能になります。

さいごに

いかがでしたか？

不動産投資と株式投資どちらが一方的に優れているということはありません。

それぞれ長所・短所がありますので、それぞれの長所だけをとったハイブリット運用をしていくことで、収益の最大化を図ることができます。

また、自分の生活習慣に合わせた運用をしていくことも重要です。

この記事を参考に、自分にあった投資スタイルを確立してくださいね！

不動産投資に関する相談を下記より受け付けていますので、不動産投資を始めようか悩んでいる方はご相談ください。