こんにちはMASA（＠2103ou_masuke）です。
先日こんなツイートをしました。
【不動産投資のリスクランキング】
第１位 地震
保険は50%までなのでリスクとしか言いようがない…
第２位 金利上昇
現在最低金利なので今後上がる可能性しかない…
ただ大きく上がる可能性は低い☝️第３位 事件・自殺・事故
これも保険では到底カバーできない
対応策は防犯カメラぐらいか🤔— 不動産投資家MASAセミリタイア中 (@2103ou_masuke) March 23, 2021
私は不動産投資はローリスクミドルリターンだと発信していますが、それは不動産投資の場合、ほとんどのリスクが事前に回避可能だからです。
しかし、中には自分ではコントロールできない不可抗力系のリスクも存在します。
これらのリスクは、発生する可能性は限りなく低いのですが、起こってしまった場合は甚大な損失になる可能性の高い大きなリスクです。
そこで今回こういったリスクを解説することで、不動産投資のリスクをしっかりと理解した上で不動産投資を始めるようにしていただけたらと思います。
不動産投資をするのであれば、絶対に知っておくべき内容になっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。
コンテンツ
不動産投資の不可抗力リスク①天災リスク
不動産投資の中で考えられる最も大きなリスクが天災リスクです。
なぜなら私達投資家ではコントロールできないうえに、損失が甚大になる可能性があるからです。
地震や台風、大雨による浸水などのリスクがあります。
特に地震は１００％カバーできる保険がないため、不動産投資を続ける限り常にこのリスクと付き合っていかなければなりません。
他の天災であれば保険でリスクヘッジすることが可能です。
火災保険は「住まいの総合保険」と呼ばれ、あらゆる天災や事故の補償が可能です。
そして地震保険は、この火災保険とセットでの契約が必要です。
地震保険の保険料は、併せて加入する火災保険の保険金額の３０～５０％の範囲内、保険金の限度は建物が５,０００万円、家財は１,０００万円までと法令で定められています。
私たちにできることは、事前に行政のハザードマップなどで調べることぐらいです。
自治体によっては揺れやすさマップなども作っていますので、参考にしてみてください。
不動産投資の不可抗力リスク②金利上昇リスク
不動産投資はほとんどの場合、ローンを組んで購入することになるため、金利が上昇すれば支払い額が増え、それに伴い収支も悪化するリスクがあります。
金利も私たち投資家がコントロールできるものではありませんが、できる対策は２つあります。
①借入期間を短くする
②固定金利にする
借入期間は短くすればするほど、金利上昇リスクは当然小さくなります。
ただ、その分月々の返済額は増えることになるので、バランスを考えなくてはなりません。
また、変動金利ではなく固定金利にすることで、金利変動の完全なリスクヘッジができます。
しかし、投資用不動産ローンの固定金利を提供している金融機関はとても少なく、あったとしても金利は高くなりますので、こちらもバランスを考慮して決めなければなりません。
既に金利は史上最低金利であり、今後は上がるしかないと言われています。
さらにコロナによるお金バラマキ政策によって、その時期や上昇スピードは早くなる可能性が高くなっています。
個人的には金利が上がると、私たちが破綻する前に大借金を抱えた国が破綻する可能性も高いので、国が何が何でも金利を抑えつけてくると思っています。
とはいえ、ギリギリの許容範囲までは今後上がる可能性が高いので、金利が上がっても耐えうる資金計画で購入していきましょう。
不動産投資の不可抗力リスク③事件事故自殺リスク
これも私たちでは防ぎようのない大きなリスクです。
最もタチが悪いのが事件で、アパートで殺人事件でも起こってしまうと、とても大きな損害が出ることになります。
この類のリスクに対する保険はとても弱く、完全にカバーできる保険はありません。
それでも事件事故自殺などに対する保険自体はありますので、物件によって検討するようにしましょう。
私たちにできることと言えば、オートロックにしたり、モニター付きインターフォンにしたり、防犯カメラを設置するぐらいです。
治安が悪い地域の物件は避けることも、リスクヘッジとしては考えるべきなのかもしれません。
不動産投資の不可抗力リスク④家賃下落・空室リスク
家賃下落や空室リスクに関しては、物件レベルの話ではなく、国全体規模でのリスクの話をします。
意外と忘れがちですが、日本はすごいスピードで人口が減少していっている国です。
にも関わらず、不動産業者は不動産市況の好況を追い風に、新築戸建ての建売やマンション建設を止めることなく過剰なほど供給し続けています。
その傍らで空き家問題が取りだたされるなど、今の矛盾した状況はいずれ供給過剰によって、私たち不動産投資家を苦しめることになります。
供給過剰により空室が増えると、当然家賃にも下落圧力がかかることになります。
これらのリスクをヘッジするためには、今のうちから人口が減っている地域の物件は買わない、他の物件との差別化が図れる物件にしておくなどの対応が求められます。
今後は大家として、より一層の努力が必要となりそうです。
まとめ
いかがでしたか？
今回は不動産投資をする限り、なくなることのないリスクを紹介してきました。
他にもよく指摘されるリスクはありますが、他のリスクに関しては私たちがコントロールできるリスクです。
同じリスクでも、対応可能なリスクと不可抗力的リスクを頭の中で理解しておくことは重要です。
ビジネスや投資にリスクはつきものです。
リスクをいかに小さくできるかが、投資家としての腕の見せ所であり、成功の秘訣にもなります。
ぜひリスクをただ恐れるのではなく、うまくヘッジしながら付き合っていってください。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
