不動産のこと

よく不動産業界で使われる素人には分かりにくい専門用語一覧全25語

よく不動産業界で使われる素人には分かりにくい専門用語一覧全25語
困っている人
不動産業界って専門用語が多すぎない?全部教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産業界は業界専門用語が多いので、意味がわからなくて困った経験がある方も多いかと思います。

そこでこの記事では、不動産業界のわかりにくい専門用語をピックアップして解説していきます。

あいうえお順に並べていますので、目次を参照のうえ、お役立てください。

 

位置指定道路

位置指定道路とは、建築基準法上の道路種別の1つであり、建築物を建てることを目的に、特定行政庁(都道府県知事や市町村等)から「土地のこの部分が道路である(道路位置指定)」と指定を受けた私道です。

位置指定道路が作られる経緯は、宅地開発により面積が大きい土地を分筆して複数の宅地に分ける際に、新しく作られる道路が特定行政庁の指定を受け、位置指定道路となるケースが多いです。

 

売主物件

売主物件とは、物件の所有者が物件を販売している業者自身であることです。

そのため売主物件は、仲介手数料もかかりません。

ただし売主である業者は、他の仲介会社にも販売を依頼していることが多く、その仲介業者を通して購入してしまうと当然仲介手数料が発生してしまいますので注意が必要です。

 

買い付け

買い付けとは、購入申込書のことです。

一般の方は、「申し込み」と呼ぶ方が多いですが、業者は「買い付け」と呼ぶことが多いです。

 

確定測量

確定測量とは、すべての隣接地(道路との境界も含む)との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことです。

確定測量により作成された実測図のことを「確定測量図」または「確定実測図」と呼びます。

また、法務局で取得できる地積測量図は、境界の確定が担保されているわけではないことに注意が必要です。

 

囲い込み

囲い込みとは、自社で売主と買主の仲介をして、両社から仲介手数料をもらう「両手仲介」を実現したいがために、売却依頼を受けた物件の情報を市場に公開しない行為のことです。

両手仲介に関しては、「両手仲介」の項目をご覧ください。

また市場に公開したとしても、「既に申し込みが入っている」などと噓をついて他社に紹介させない行為も含みます。

売主としては、売却できるチャンスを失うことになるので、囲い込み業者に依頼してしまうと大きな損失になる可能性があります。

囲い込みイメージ図

 

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、建物の引渡し後、建物の状態・状況が契約時に伝えられた通りでないケースの瑕疵に対し、売主が一定期間(個人の場合は通常3ヶ月間、業者の場合は2年間)負うべき責任のことです。

しかし実は、2020年4月の民法改正によって「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。

内容的にも従来の瑕疵担保責任と変わった部分が多少ありますが、不動産業界では現在でも通称として瑕疵担保責任の呼び名が用いられるケースが少なくありません。

 

片手仲介

片手仲介とは、物件の売却依頼を受けた業者とは別の業者が買主を見つけてきた場合に、買主を見つけてきた業者は買主からのみ仲介手数料をもらい、売却依頼を受けた業者は売主からのみ仲介手数料をもらうことです。

一つの契約に仲介業者2社が入り、それぞれの業者は買主もしくは売主の片方からしか仲介手数料をもらえないため、業界用語で片手取引というわけです。

手別れと言うこともあります。

片手仲介の仕組み図

 

客付け

客付けとは、売却している物件の買い手を見つけることです。

また、買い手を見つけることができた業者のことを「客付け業者」と言います。

 

境界復元

境界復元とは、亡失した境界杭を既存資料に基づいて元の位置に戻すための測量です。

この既存資料には当然担保(正確性と信用性)が求められるため、確定測量を元に復元を行うことが多くなります。

 

公示地価

公示地価とは、適正な地価の形成に役立てるために、全国で指定された1地点につき不動産鑑定士2名以上による毎年1月1日時点の鑑定評価をもとに、毎年3月下旬頃に国が公表している1㎡当たりの価格です。

一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことで、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京23区は各区)が個別に決める評価額のことです。

銀行融資審査の際の積算評価の基になる評価額として用いられることもあります。

固定資産税評価額を調べるには、不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書を確認する方法や、不動産を管轄する市役所などで取得できる固定資産税評価証明書で確認する方法があります。

 

再建築不可

再建築不可の物件とは、建築基準法上、現在ある建物を壊して新たな建物の建築ができない物件のことです。

その建築基準法では、「建物を建てる時は、その土地が幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していないといけない」という接道義務が課されており、この接道義務を満たしていない物件が再建築不可物件となります。

 

三為契約(中間省略)

三為契約(中間省略)とは、正確には「第三者のためにする契約」と言い、当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約のことです。

分かりやすくは、その名の通り第三者の為にする契約のことです。

こういった取引を主に行っている、もしくは頻繁に行う業者のことを業界では三為業者とも言います。

なぜこういった契約をするかというと、契約の流れに従いA→B、B→Cと登記を移転させると登録免許税が2回かかりますし、Bには不動産取得税も課されてしまいます。

しかし、Bが所有権を取得する目的ではなく最初から転売目的で購入し、AB間の売買とBC間の売買契約を並行して行い、同時決済することで上記の費用を抑えることができるわけです。

このようにAからCへとBを中間省略して登記を移転できる方が、いろいろと都合がよいわけですね。

三為契約の説明図

 

敷地延長(旗竿地)

敷地延長とは、敷地の一部分が通路上になっている宅地のことで、道路側から見ると建物が奥まった部分にあり、この通路を通って出入りすることになる土地のことです。

略して「敷延(しきえん)」や、その形状から「旗竿地(はたざおち)」などとも呼ばれます。

通常の土地(間口が広い土地)よりも土地の価値は下がるので注意が必要です。

旗竿地のイメージ図

 

実勢価格

実勢価格とは、実際に市場で売買される取引価格のことであり、過去の取引実績における平均値のことです。

時価や相場と言えば、この実勢価格になります。

不動産市況はその時々の相場があるので、より直近の近隣における取引事例を参考に算定することになります。

 

但し書き道路

但し書き道路とは、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築は不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことです。

建築基準法で定められた接道義務を満たせない土地を、例外的に救済するために設けられた規定です。

今まで「43条但し書き道路」と呼ばれていましたが、2018年の建築基準法の改正によって正しくは「43条2項2号道路」になりました。

ただし、今も昔の名残から但し書き道路と言う業者さんが多いです。

 

仲介物件

仲介物件とは、仲介会社に仲介を依頼し、売主ではない仲介会社によって販売されている物件を仲介物件といいます。

売主物件とは違い、当然仲介手数料が発生することになります。

 

手付解除

手付解除とは、契約で定められた手付解除可能期日までに、手付金を支払ったもの(買主)は手付金を放棄し、相手方(売主)は受け取った手付金の2倍を返却する(手付倍返しと言う)ことで、契約を解除することです。

手付解除期日前であっても、すでに買主が売買代金全額を支払い、所有権を移転した後などは手付解除はできません。

注意すべきは、手付解除された場合でも仲介会社への仲介手数料が発生することです。

 

手付金

手付金とは、売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認めるため、あるいは相手方に債務不履行があった場合に損害賠償もしくは違約金に充当するため、買主から売主に対して支払われる金銭です。

そのため、基本的には売買契約時に支払います。

手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて、売買代金の一部に充当されることが一般的です。

 

媒介

媒介とは、「間に立ってとりもつこと」なので、不動産業界における媒介とは、「売主と買主の間に入り取りまとめること」です。

そして売主と買主それぞれが、取りまとめることを依頼した仲介会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。

 

物元

物元(ぶつもと)とは、 売主と直接媒介契約を交わし、物件の販売窓口となっている仲介会社のことです。

この仲介会社を「物元業者」と呼びます。

物元業者が販売している物件に対して、客付けする業者が「客付け業者」ですね。

 

両手仲介

両手仲介とは、 1つの物件の不動産売買取引において、1社の仲介会社が売主と買主の双方の仲介を行うことです。

そのため、売主からも買主からも仲介手数料をもらえるので、両手と言います。

買主もしくは売主の一方のみの仲介を行う場合は、片手と言います。

両手仲介の仕組み図

 

融資特約(ローン特約)

融資特約(ローン特約)とは、買主が融資を利用する予定で売買契約を結んだ後で、その融資を依頼する金融機関の最終承認が得られずに、融資が組めなかったときは「売買契約を白紙解除できる」というものです。

この場合、契約解除となるため、買主が契約締結時に支払った手付金や仲介手数料は返還され、契約前の状態に戻すことになります。

融資が組めなかった買主を保護するための制度ですが、売主にも融資特約による解約によって迷惑がかからないようにするため、基本的に買主は事前に事前審査の承認を得る必要があります。

 

レインズ

レインズ(REINS)とは、「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

不動産流通機構の近代化方策として、建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られました。

現在では、不動産取引を行なう上でなくてはならないインフラ(基盤)となっています。

ただし不動産業者しか利用できないため、このシステムが情報格差を生んでいるとの問題も指摘されています。

 

路線価

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示)のことで、路線価が定められている地域の土地を評価する場合に用いられます。

宅地の価格水準が、基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想に基づいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものです。

公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されています。

この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年7,8月ごろに一般に公開されていて、1992年以降は地価公示の8割程度となるように評定されています。

路線価図

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

 

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