不動産投資でおすすめの経費節約術７選｜コスト削減で賢く賃貸経営

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不動産投資で有効な経費削減方法を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は意外に引かれものが多く、手取り収入が少ないと感じている人も少なくないと思います。

「仲介手数料」「印紙代」「融資手数料」「登記費用」「不動産取得税」「固定資産税」「管理費」「清掃費」・・など多くの経費があります。

収益性の高い物件を買うことはもちろん大事ですが、こういった経費を削減し、手取り額を増やしていくことも重要です。

たまにコストは経費として計上できるからといって気にかけない人がいますが、コスト管理は賃貸経営の収益に直結していることを忘れてはいけません。

そこで当ブログでは、賢く賃貸経営をするための経費削減ポイントをご紹介します。

もし改善の余地がありそうな場合は、すぐに手を付けてみてください。

賃貸経営の経費削減術① 管理会社への管理委託費

賃貸経営を行う上で、70％以上の大家が物件の管理を不動産管理会社に任せています。

管理委託費は、管理を任せている不動産管理会社に支払う管理委託報酬のことです。

管理会社や物件により、賃料の3〜8%が相場となっています。

しかし清掃代や賃貸募集の際のAD（広告費）は別費用になるケースも多いため、トータルでは10%を超える費用を払っている大家が多いのが現状です。

こういった経費を抑えたい場合は、管理会社を変更するのが手っ取り早く効果的です。

ただし管理費だけで管理会社を選んではいけません。

管理費が安い会社は、代行してもらえる業務の幅が狭かったり、そもそも管理業務や賃貸募集をしっかりとしてくれない業者もたくさんあります。

そのため、管理の業務内容や口コミをしっかりと確認し、その金額が見合っているかどうか検討するようにしましょう。

管理会社の選び方については、下の記事をご覧ください。

ちなみに私は、アパート以外はすべて自主管理で行っていますが、連絡やトラブルはほとんどないので、何も問題なく経営できています。

アパートは清掃以外の管理業務を3%で委託していて、清掃は月に一回自分で行っています。

月に一回アパートに行くことで、アパートの管理状況を把握することができて一石二鳥です。

自主管理にすると管理費がかからないことはもちろん、入居者と直接やりとりをすることになるので、どういった人が住んでいるのか知ることができますし、コミュニケーションを取る良い機会になります。

清掃が面倒な人や物件が遠い人は、地域のシルバー人材センターに依頼するのもおすすめです。

1回1時間あたり1,000円程度で請け負ってくれるので、管理会社に任せるよりもはるかに安く、大きな経費削減が期待できます。

賃貸経営の経費削減術② 既存銀行融資の金利交渉

銀行融資を利用して物件を購入している人に限りますが、毎月のローン金利負担も大きい経費です。

例えば3,000万円の物件を、金利1.5%期間20年で借入している人は、金利を1.3%にするだけで毎月返済額が2,743円も節約できます。

総返済額では、658,320円も節約できることになります。

不動産を複数所有している人は、月々1万円以上の金利負担削減も可能ですよね。

しかしなるだけ3年以上経過した融資に対してのみ、上手に金利交渉を行わないといけません。

別件で銀行の営業マンと会う際や、営業マンからのお願い（投資信託の購入など）を聞いてあげるタイミングで依頼するといいでしょう。

いきなり「金利低くしてください！」とお願いするのは、賢い方法ではありません。

また、ローンの他銀行への借り換えはおすすめしません。

もうその銀行と取引する可能性がない場合は選択肢になりますが、今後も付き合っていくのであれば絶対にタブーです。

銀行に嫌われたら賃貸経営に大きな支障を及ぼしますので、変な駆け引きなどもしないようにしましょう。

賃貸経営の経費削減術③ 火災保険料

火災保険料も何気に大きな出費になります。

特にアパートや戸建は、耐火構造のマンションと違って負担が大きいので、大きな経費削減が期待できます。

団体割引が使える融資銀行に火災保険を任せる人も多いですが、必ず相見積もりを取るようにしてください。

確かに団体割引が使えた方が安くなりますが、実は銀行の火災保険は、余計な補償まで入っていることが多く、その分割高になっています。

例えばマンションの場合、水災や風災、盗難などは必要ないですよね。

ネットの火災保険会社では、こういった細かい項目ごとに補償する内容をプランニングできます。

無駄な補償を削減した分安くなりますので、特にマンションの場合はネットの火災保険をおすすめしています。

私はいつも相見積もりをしていますが、保険会社によって保険料がまったく違いますので、大きな経費削減になります。

火災保険会社や補償の選び方については、下の記事をご覧ください。

賃貸経営の経費削減術④ アパート建築時の不動産取得税

土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームにすることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、1戸あたり40㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。

新築アパートの不動産取得税は、大きな額の請求がきますので、本当に助かる軽減制度です。

しかもメリットはこれだけではありません。

30㎡前後の1LDKアパートはたくさんあるのですが、40～50㎡の2LDKアパートは少ないため、客付けしやすいという大きなメリットもあります。

また、同じ㎡数でも1LDKではなく2LDKにするだけで、3～5%ほど高い家賃設定が可能になります。

賃貸経営の経費削減術⑤ プロパンガス会社の協力

不動産投資において、プロパンガス会社の協力はとても重要です。

プロパンガス会社の協力により、無料でガス機器を交換してくれるばかりか、エアコンや給湯器、インターホン機器など、諸設備の交換費用も負担してくれることがあるからです。

建築時や更新時、ガス会社変更時にお願いしてみるといいでしょう。

大規模修繕などのタイミングで、設備更新する際にお願いしてみるのもいいですね。

契約年数の条件などがありますが、設備費用を負担してくれるのでとても助かります。

ただしこの費用分は、結局プロパン会社が利用者である賃借人のガス代に転嫁していますので、入居者満足度が低下する可能性があります。

むやみに依頼するのではなく、ガス代とのバランスも考えて依頼するようにしましょう。

賃貸経営の経費削減術⑥ 登記費用と契約印紙代

売買する際には、所有権移転の登記費用がかかります。

登記費用は登録免許税以外の司法書士報酬のみで10万円ほどかかりますが、人から紹介してもらうなどうまく交渉して4万円前後まで下げることが可能です。

それだけで6万円ほど節約できるので大きいですよね。

また、売買契約書を作成すると、そこには印紙を貼る必要があり、「印紙税」という税金が以下の通り売買金額に応じて課税されます。

売買契約書を2通作成すれば印紙代も2倍になるわけですが、この印紙税を節約するために、売買契約書の作成を1通だけにする方法があります。

1通の売買契約書に売主・買主双方が署名捺印を行い、印紙は契約書原本をもらう相手の負担で貼付して消印をします。

そして自分はそのコピーをもらうようにすれば、印紙代を節約することができます。

これは税法上は脱税にはあたらない合法の裏ワザですが、以下のことに注意してください。

売買金額が大きくなればなるほど、大きな節約になりますのでご活用ください。

賃貸経営の経費削減術⑦ 固定資産税の支払い方法

毎年4月頃、固定資産税の納税通知書が届いているかと思いますが、これを現金で払ったり口座引き落としにするのではなく、何かしらのポイントが付く形でお得に支払うことをおすすめします。

例えば、福岡の場合はクレジットカードでも支払い可能ですが、クレジットカードはポイント分より手数料がかかるので損してしまいます。

しかし楽天ペイなどの電子マネーであれば、手数料がかかることなくポイント分だけお得になります。

私は固定資産税だけで年間100万円以上の支払いになるので、毎年1万円以上の節約になっています。

手間がかかるわけでもないので、利用しない手はないですね。

固定資産税のお得な支払い方法については、下の記事をご覧ください。

さいごに

いかがでしたか？

不動産投資では、収入ばかりに気が取られて、支出は経費になるからと疎かにしている人も少なくありません。

ケチって本末転倒になってはいけませんが、無駄な出費は控えるべきです。

こういった小さな節約も、保有物件数が多くなるほど大きな節約になっていきます。

今回紹介した節約術を活用して、手取り収入を増やしてくださいね！