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不動産投資 管理・賃貸経営術

不動産投資でおすすめの経費節約術8選|コスト削減で賢く賃貸経営

不動産投資でおすすめの経費節約術8選|コスト削減で賢く賃貸経営
困っている人
不動産投資で有効な経費削減方法を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。

不動産投資は意外に引かれものが多く、手取り収入が少ないと感じている人も少なくないと思います。

「仲介手数料」「印紙代」「融資手数料」「登記費用」「不動産取得税」「固定資産税」「管理費」「清掃費」・・など多くの経費があります。

収益性の高い物件を買うことはもちろん大事ですが、こういった経費を削減し、手取り額を増やしていくことも重要です。

収益性ばかりに目がいって、コストは気にかけない人がいますが、コスト管理は賃貸経営の収益に直結していることを忘れてはいけません。

そこで今回は、賢く賃貸経営をするための経費削減ポイントをご紹介します。

もし改善の余地がありそうな場合は、すぐに手を付けてみてください。

こんな方におすすめ

  • 不動産投資の手取り収入を増やしたい
  • 賃貸経営のコストを削減したい

不動産投資の経費コスト削減術

おすすめの経費削減術は、以下の8つです。

経費削減術8選

  1. 管理会社への管理委託費
  2. 既存銀行融資の金利交渉
  3. 火災保険料
  4. リフォーム工事費
  5. アパート建築時の不動産取得税
  6. プロパンガス会社の協力
  7. 登記費用と契約印紙代
  8. 固定資産税の支払い方法

それぞれ解説します。

 

管理会社への管理委託費

賃貸経営を行う上で、多くの大家が物件の管理を不動産管理会社に任せています。

管理委託費は、管理を任せている不動産管理会社に支払う管理委託報酬のことです。

管理会社や物件により、賃料の3~8%が相場となっています。

しかし清掃代や賃貸募集の際のAD(広告費)は別費用になるケースも多いため、トータルでは10%近く費用を払っている大家もいます。

こういった経費を抑えたい場合は、管理会社に交渉するか変更するしかありません

ただし管理費だけで管理会社を選んではいけません。

管理費が安い会社は、代行してもらえる業務の幅が狭かったり、そもそも管理業務や賃貸募集をしっかりとしてくれない業者もたくさんあります。

そのため、管理の業務内容や口コミをしっかりと確認し、その金額が見合っているかどうか検討するようにしましょう。

管理会社の選び方については、下のブログ記事をご覧ください。

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ちなみに私は、アパート以外はすべて自主管理で行っていますが、連絡やトラブルはほとんどないので、何も問題なく経営できています。

アパートは清掃以外の管理業務を3%で委託していて、清掃はご近所ワークで見つけた方に格安でしてもらってます。

1回2時間あたり3,000円程度で請け負ってくれるので、管理会社に任せるよりもはるかに安く、大きな経費削減が期待できます。

また、とても詳細な完了報告書を送ってもらえるシステムになっているので安心できます。

自主管理については、下のブログ記事をご覧ください。

不動産投資の賃貸管理は管理会社に委託するべき?それとも自主管理?
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既存銀行融資の金利交渉

銀行融資を利用して物件を購入している人に限りますが、毎月のローン金利負担も大きい経費です。

例えば3,000万円の物件を、金利1.5%期間20年で借入している人は、金利を1.3%にするだけで毎月返済額が2,743円も節約できます。

総返済額では、658,320円も節約できることになります。

不動産を複数所有している人は、月々1万円以上の金利負担削減も可能ですよね。

しかしなるだけ3年以上経過した融資に対してのみ、上手に金利交渉を行わないといけません。

別件で銀行の営業マンと会う際や、営業マンからのお願い(投資信託の購入など)を聞いてあげるタイミングで依頼するといいでしょう。

いきなり「金利低くしてください!」とお願いするのは、賢い方法ではありません。

また、ローンの他銀行への借り換えはおすすめしません。

もうその銀行と取引する可能性がない場合は選択肢になりますが、今後も付き合っていくのであれば絶対にタブーです。

銀行に嫌われたら賃貸経営に大きな支障を及ぼしますので、変な駆け引きなどもしないようにしましょう。

 

火災保険料

火災保険料も大きな出費ですよね。

特にアパートや戸建ては、耐火構造のマンションと違って負担が大きいので、大きな経費削減が期待できます。

団体割引が使える融資銀行に火災保険を任せる人も多いですが、必ず相見積もりを取るようにしてください。

確かに団体割引が使えた方が安くなりますが、実は銀行の火災保険は、余計な補償まで入っていることが多く、その分割高になっています。

例えばマンションの場合、水災や風災、盗難などは必要ないですよね。

ネットの火災保険会社では、こういった細かい項目ごとに補償する内容をプランニングできます。

無駄な補償を削減した分安くなりますので、特にマンションの場合はネットの火災保険をおすすめしています。

私はいつも相見積もりをしていますが、保険会社によって保険料がまったく違いますので、大きな経費削減になります。

火災保険会社や補償の選び方については、下のブログ記事をご覧ください。

大家の火災保険はどこがいい?選び方を完全解説!10年契約廃止で実質値上げへ
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リフォーム工事費

リフォーム工事費は、不動産投資のコストの中でも、大きな費用がかかってしまいます。

その分うまくやれば、大きなコスト削減が期待できます。

リフォームを行う際には、いくつかの建築会社に相見積もりを取ると思います。

しかし私の経験上、最も簡単かつ安く依頼できる方法は、「くらしのマーケット」を利用することです。

くらしのマーケットでは、地域やリフォーム内容を指定するだけで、最も安く施工してくれる業者を探すことができます。

また不安な施工技術や会社の信頼度においても、口コミで確認することができるので、安心して依頼することができます。

私は今までたくさんのリフォームをしてきましたが、いつもくらしのマーケットの業者が最も安いので、ぜひ利用してみてください。

 

アパート建築時の不動産取得税

土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームにすることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、戸あたり40㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。

参考

全戸40㎡にする必要はなく、例えば30㎡×4戸、40㎡×4戸にした場合は、戸数に応じた50%が免除になりますので、できる限りの戸数分でも有効です。

新築アパートの不動産取得税は、大きな額の請求がきますので、本当に助かる軽減制度です。

しかもメリットはこれだけではありません。

30㎡前後の1LDKアパートはたくさんあるのですが、40~50㎡の2LDKアパートは少ないため、客付けしやすいという大きなメリットもあります。

また、同じ㎡数でも1LDKではなく2LDKにするだけで、3~5%ほど高い家賃設定が可能になります。

 

プロパンガス会社の協力

不動産投資において、プロパンガス会社の協力はとても重要です。

プロパンガス会社の協力により、無料でガス機器を交換してくれるばかりか、エアコンや給湯器、インターホン機器など、諸設備の交換費用も負担してくれることがあるからです。

建築時や更新時、ガス会社変更時にお願いしてみるといいでしょう。

大規模修繕などのタイミングで、設備更新する際にお願いしてみるのもいいですね。

契約年数の条件などがありますが、設備費用を負担してくれるのでとても助かります。

ただしこの費用分は、結局プロパン会社が利用者である賃借人のガス代に転嫁していますので、入居者満足度が低下する可能性があります。

むやみに依頼するのではなく、ガス代とのバランスも考えて依頼するようにしましょう。

注意ポイント

プロパンガス会社から大家への無償貸与が、当たり前の商慣行になってしまったため、経済産業省は賃貸集合住宅向けのLPガス(プロパンガス)料金について、給湯器やエアコンなどガス供給と関係のない設備費用の上乗せを禁止する方針を固めました。
2025年度から実施される予定になっているので、今後の動向を注視していきましょう。

 

登記費用と契約印紙代

売買する際には、所有権移転の登記費用がかかります。

登記費用は登録免許税以外の司法書士報酬のみで10万円ほどかかりますが、人から紹介してもらうなどうまく交渉して5万円前後まで下げることが可能です。

それだけで5万円ほど節約できるので大きいですよね。

また売買契約書を作成すると、そこには印紙を貼る必要があり、「印紙税」という税金が以下の通り売買金額に応じて課税されます。

100万円超 ~ 500万円以下 ⇒ 1,000円(2,000円)
500万円超 ~ 1,000万円以下 ⇒ 5,000円(10,000円)
1,000万円超 ~ 5,000万円以下 ⇒ 10,000円(20,000円)
5,000万円超 ~ 1億円以下 ⇒ 30,000円(60,000円)
1億円超 ~ 5億円以下 ⇒ 60,000円(100,000円)
※印紙税額は軽減税率を記載()内は本則税率

売買契約書を2通作成すれば印紙代も2倍になるわけですが、この印紙税を節約するために、売買契約書の作成を1通だけにする方法があります。

1通の売買契約書に売主と買主双方が署名捺印を行い、印紙は契約書原本をもらう相手の負担で貼付して消印をします。

そして自分はそのコピーをもらうようにすれば、印紙代を節約することができます。

これは税法上は脱税にはあたらない合法の裏ワザですが、以下のことに注意してください。

注意ポイント

  1. 事前に仲介会社へ伝えておくこと
  2. 自分が買主でローンを利用する場合は、金融機関から売買契約書の原本提示を求められることがあるため事前に確認しておくこと

売買金額が大きくなればなるほど、大きな節約になりますのでご活用ください。

 

固定資産税の支払い方法

毎年4月頃、固定資産税の納税通知書が届いているかと思いますが、これを現金で払ったり口座引き落としにするのではなく、何かしらのポイントが付く形でお得に支払うことをおすすめします。

例えば福岡の場合は、クレジットカードでも支払い可能ですが、クレジットカードはポイント分より手数料がかかるので損してしまいます。

しかし楽天ペイなどの電子マネーであれば、手数料がかかることなく、クレジットカードからチャージする際のポイント分だけお得になります。

私は固定資産税だけで年間100万円以上の支払いになるので、毎年5,000円以上の節約になっています。

手間がかかるわけでもないので、利用しない手はないですね。

固定資産税のお得な支払い方法については、下のブログ記事をご覧ください。

固定資産税のお得な支払い方法|クレジットカード×電子マネーで高ポイント還元
固定資産税のお得な支払い方法|クレジットカード×スマホQRコード決済で高ポイント還元

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おわりに

いかがでしたか?

不動産投資では、収入ばかりに気が取られて、支出は経費になるからと疎かにしている人も少なくありません。

ケチって本末転倒になってはいけませんが、無駄な出費は控えるべきです。

こういった小さな節約も、保有物件数が多くなるほど大きな節約になっていきます。

今回紹介した節約術を活用して、手取り収入を増やしてくださいね!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年以上|不動産投資コンサルティング実績200件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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