不動産投資

【不動産投資】おすすめの経費節約術7選|コスト削減で賢く賃貸経営

【不動産投資】おすすめの経費節約術7選|コスト削減で賢く賃貸経営
困っている人
不動産賃貸経営で有効な経費削減方法を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。

不動産投資を始めて最初に気付くのは、意外に経費が多く、手取り収入が少ないことではないでしょうか。

「仲介手数料」「印紙代」「融資手数料」「登記費用」「不動産取得税」「固定資産税」「管理費」「清掃費」・・など挙げだしたらキリがないくらい経費が発生します。

収益性の高い物件を買うことはもちろん大事ですが、こういった経費を節約し、手取り額を増やしていくことも重要です。

たまに、コストは経費として計上できるからといって、気にかけない人がいますが、コスト管理は賃貸経営の収益に直結していることを忘れてはいけません。

そこで今回は、賢く賃貸経営をするための経費削減ポイントをご紹介します。

もし改善の余地がありそうな場合は、すぐに手を付けてみてください。

 

賃貸経営の経費削減術① 管理会社への管理委託費

賃貸経営を行う上で、70%以上の大家が物件の管理を不動産管理会社に任せています。

管理委託費は、管理を任せている不動産管理会社に支払う、管理委託報酬のことです。

管理委託費は、管理会社や物件により賃料の3〜8%が相場となっています。

しかし実際には、清掃代や賃貸募集の際のAD(広告費)は別費用になるケースも多いため、トータルでは10%を超える費用を払っている大家が多いと思います。

なので、少しでも経費を抑えたい場合は、管理会社を変更するのが手っ取り早く効果的です。

ただし、管理費だけで管理会社を選ぶのは危険です。

管理費が安い会社は、代行してもらえる業務の幅が狭かったり、そもそも管理業務や賃貸募集をしっかりとしてくれない業者もたくさんあります。

そのため、管理の業務内容や口コミをしっかりと確認し、その金額が見合っているかどうか検討するようにしましょう。

ちなみに僕の場合、アパート以外はすべて自主管理で行っていますが、連絡やトラブルはほとんど起きないので、何も問題なく経営できています。

アパートは清掃以外の業務を3%で委託していて、清掃を月に一回自分でやっているので、アパートの状況を把握することができています。

自主管理にすると管理費が0になることはもちろん、入居者と直接やりとりをすることになるので、どういった人が住んでいるのか知ることができますし、コミュニケーションを取る良い機会になります。

清掃も面倒な人や物件が遠い人は、地域のシルバー人材センターに依頼するのもおすすめです。

1回1時間あたり1,000円程度で請け負ってくれるので、管理会社に任せるよりもはるかに安く、大きな経費削減が期待できます。

管理会社の選び方については、不動産投資の管理会社の選び方10選と運営方法をご覧ください。

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賃貸経営の経費削減術② 既存銀行融資の金利交渉

これは銀行融資を利用して物件を購入している人に限りますが、毎月のローン金利負担も大きい経費になっています。

例えば、3,000万円の物件を金利1.5%期間20年で借入している人は、金利を1.3%にするだけで毎月返済額が2,743円節約できます。

総返済額では、658,320万円も節約できることになります。

不動産を複数所有している人は、月々1万円以上の金利負担削減も可能ですよね。

しかし、金利交渉は上手に行わないといけません。

できたら3年以上経過した融資に対して、銀行との何かのコンタクトのついでや、銀行からのお願いを聞いてあげるタイミングに依頼してみましょう。

いきなり「金利低くしてください!」とお願いするのは、賢い方法ではありません。

また、ローンの他銀行への借り換えはおすすめしません。

もうその銀行と取引する可能性がない場合は選択肢になりますが、今後も付き合っていきたいのであれば、絶対にタブーです。

銀行に嫌われたら、賃貸経営に大きな支障を及ぼしますので、変な駆け引きなどもしないようにしましょう。

 

賃貸経営の経費削減術③ 火災保険料

火災保険料も何気に大きな出費になります。

特にアパートや戸建は、耐火構造のマンションと違って負担が大きくなりますので、大きな経費削減が期待できます。

銀行の保険だと団体割引が使えるからと、相見積もりを取ることなく依頼していませんか?

確かに団体割引が使えた方が安くなりますが、実は銀行の保険は、余計な補償まで入っていることが多く、その分割高になっています。

例えばマンションの場合、水災や風災、盗難などは必要ないですよね。

ネットの火災保険会社では、こういった細かい項目ごとに付ける内容をプランニングできます。

もちろんその分安くなりますので、特にマンションの場合はネットの火災保険をおすすめしています。

僕はいつも相見積もりをしていますが、倍近く違いますので、大きな経費削減になります。

火災保険の選び方については、不動産投資で火災保険は入るべき!?をご覧ください。

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賃貸経営の経費削減術④ アパート建築

土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームに合わせることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、1戸あたり40㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。

全戸40㎡にする必要はなく、例えば30㎡×4戸、40㎡×4戸にした場合は、ちゃんと50%が免除になりますので、できる限りの戸数分でも有効です。

新築アパートの不動産取得税は何百万という規模の請求がきますので、本当に助かる税制度です。

しかもメリットはこれだけではありません。

30㎡前後の1LDKアパートはたくさんあるのですが、40~50㎡の2LDKアパートは少ないため、客付けしやすいという大きなメリットもあります。

また、同じ㎡数でも1LDKではなく2LDKにするだけで、3,000円ほど高い家賃設定が可能になります。

ぜひ試してみてください。

 

賃貸経営の経費削減術⑤ プロパンガス会社変更

不動産投資において、プロパンガス会社をどこにするのかはとても重要です。

なぜなら、プロパンガス会社を変えることにより、無料でガス機器を交換してくれるばかりか、エアコンや給湯器、インターホン機器などの諸設備の交換費用も負担してくれることがあるからです。

契約年数の条件などがありますが、設備費用を負担してくれるのはオーナーとして大変助かります。

契約が切れるタイミングや、大規模修繕などのタイミングで設備更新する際に、現在のプロパンガス会社にお願いするか、変更することで費用負担をお願いしてもいいですね。

ただし、この費用分は結局プロパン会社が利用者である賃借人のガス代に転嫁していますので、入居者満足度が低下する可能性があります。

むやみやたらに依頼するのではなく、ガス代とのバランスも考えて依頼するようにしましょう。

 

賃貸経営の経費削減術⑥ 登記費用と契約印紙代

売買する際には、所有権移転の登記費用がかかります。

通常は税金以外の報酬のみで5~10万円ほどかかりますが、人から紹介してもらうなどうまく交渉して4万円前後まで下げることが可能です。

実際僕は、現金買いの時は2万円、融資がある時は3万円でしてもらっています。

これだけで5万円ほど節約できるので、大きいですよね。

また、売買契約書を作成すると、そこには印紙を貼る必要があり、「印紙税」という税金が以下の通り売買金額に応じて課税されます。

100万円超 ~ 500万円以下 ⇒ 1,000円(2,000円)
500万円超 ~ 1,000万円以下 ⇒ 5,000円(10,000円)
1,000万円超 ~ 5,000万円以下 ⇒ 10,000円(20,000円)
5,000万円超 ~ 1億円以下 ⇒ 30,000円(60,000円)
1億円超 ~ 5億円以下 ⇒ 60,000円(100,000円)
※印紙税額は軽減税率を記載()内は本則税率

売買契約書を2通作成すれば、印紙代も2倍になるわけですが、この印紙税を節約するために、売買契約書を相手の負担で1通だけ作成するという方法があります。

1通の売買契約書に、売主・買主双方が署名捺印を行い、印紙は相手の負担で1通分だけ貼付して消印をします。

そして自分はそのコピーをもらうようにすれば、印紙代を節約することができます。

これは税法上は脱税にはあたらない合法の裏ワザです。

ただし注意事項として、

①事前に仲介会社へ伝えておくこと

②自分が買主で住宅ローンを利用する場合は、金融機関から売買契約書の原本提示を求められることがあるため事前に確認しておくこと

があります。

売買金額が大きくなればなるほど、大きな節約になりますのでご活用ください。

 

賃貸経営の経費削減術⑦ 固定資産税の支払い方法

毎年4月頃、固定資産税の納税通知書が届いているかと思いますが、これを現金で払ったり、口座引き落としにするのではなく、何かしらのポイントが付く形でお得に支払うことをおすすめします。

例えば福岡の場合は、クレジットカードでも支払い可能ですが、クレジットカードは手数料がかかるので、ポイント分が相殺されてしまいます。

しかし、PayPayなどの電子マネーであれば手数料がかかることなく、ポイント分だけお得になります。

僕は固定資産税だけで年間100万円以上の支払いになるので、1万円以上の節約になっています。

微々たるものですが、手間がかかるわけでもないので、利用しない手はないですね。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資では、収入の方にばかり気が取られて、支出は経費になるからと疎かにしている人も少なくありません。

ケチって本末転倒になってはいけませんが、単に無駄な出費は控えるべきです。

こういった小さな節約も、保有物件数が多くなればなるほど大きな節約になっていきます。

今回紹介した節約術を活用して、賢い賃貸経営をおこなっていきましょう!

 

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