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もう騙されない!悪徳不動産業者の特徴・手口・見分け方15選と対処法

悪い人
困っている人
不動産業界って怖いイメージがあるんだけど、騙されないようにするにはどうしたらいいの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

不動産業界は大きなお金が動くだけに、残念ながら騙そうとする人も多くいるのが現実です。

不動産業界は、大きな利害関係を伴った慣習が多いこと、業者と客の間に大きな情報格差があることにより、悪いことをしようと思ったらいくらでもできます。

例えば、賃貸物件を探すときに業者が紹介するのは、AD(広告料)がたくさんもらえる物件ばかりです。

お客様の条件にピッタリの物件があったとしても、広告料がもらえない物件であれば紹介することはありません。

広告料がもらえる物件とそうでない物件であれば、もらえる物件を紹介した方が売上が上がるわけですから、当然と言えば当然ですが・・

不動産業界は制度に多くの問題がありますが、どれも不動産業者にとって都合の良いものばかりなので、業界全体で変えようという機運にもなりません。

そこで今回は、悪徳不動産業者の特徴や手口を解説していきます。

最後には見分け方や対処方法も解説しておりますので、騙されないようにするためにも、ぜひ最後までご覧ください。

 

悪徳不動産業者の特徴と手口10選

まずは悪徳不動産業者の特徴と手口を解説していきます。

これらを知ることで、このような言動があったときに「怪しい」と気付くことができます。

できるだけすべて頭に入れておきましょう。

両手仲介を狙った囲い込み

囲い込みは自分が売主として物件を売却する際に、特に問題となります。

囲い込みとは、自社で「両手仲介」をしたいがために、売却依頼を受けた物件の情報を市場に公開しない、もしくは公開しても他社には紹介させない行為のことを言います。

両手仲介とは、1つの物件の不動産売買において、1社の不動産会社が売主と買主の双方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することを言います。

宅建業法では不動産の売却を依頼されたら、売主と媒介契約を結ぶことになっており、専任媒介契約の形態の場合は7日以内に、物件の情報をレインズ(不動産流通機構の情報システム)に登録して、他の不動産会社にも公開することが義務付けられています。

しかし登録していても、他の不動産会社からの問い合わせに対しては、「担当者が外出中」「売主が旅行中で連絡が取れない」などと言い訳して、門前払いするケースが今でも後を絶ちません。

こういった行為を売主は知ることができませんし、売主にとっては早く希望通りの価格で売れるチャンスを失ってしまい、機会損失となってしまいます。

問い合わせがあったことも売主に知らされることはありません。

囲い込みは、売主に対する重大な背信行為なのです。

業者物件しか紹介しない

これも両手仲介を狙った手口の一つです。

仲介会社は新築やリフォーム済物件などの業者売主物件を紹介したがります。

それは仲介手数料が、売主である業者からももらえるからです。

例えば3,000万円の物件だとしたら、買主のみの手数料の場合96万円ですが、売主からももらえる場合192万円と倍になります。

96万円も違うわけですから、営業マン心理としてはしょうがない部分もありますが、買主が買いたい条件にピッタリの中古物件があったとしても、両手仲介にならなければ紹介しないことに問題があります。

業者売主の物件しか紹介しない仲介会社には注意が必要です。

デメリット(リスク)は伝えず、メリットばかりを強調する

不動産には、どのような物件でもメリットとデメリットの両方が存在します。

にもかかわらず、メリットばかり強調してくるような業者には注意が必要です。

重要事項説明書で一通り説明はするはずですが、それだけでリスクをすべて把握できる買主はほとんどいません。

丁寧な業者であれば、重要事項説明書を読むだけではなく、噛み砕いて詳しく説明してくれるはずです。

メリットばかりを強調してくる営業マンに出会ったら、「デメリットは何ですか?」とこちらから聞き出すようにしましょう。

「おとり広告」を利用する

おとり広告は賃貸に多い手口ですが、売買でもたまに見受けられます。

おとり広告とは、存在しない物件を販売していることだけではありません。

  • 物件は既に売れているのにもかかわらず、客引きのために掲載
  • 物件価格を実際よりも安く公開
  • 完成していないのに、あたかも完成しているように掲載
  • 物件写真に別物件の一部を利用

このような行為はすべておとり広告になります。

要は、物件情報自体がウソの情報ということです。

そしておとり広告を見て連絡してきた客には「今売れてしまいましたので他の物件を紹介しましょうか?」などと言って、その後もしつこく電話営業などを続ける業者もいます。

売れた後にちゃんと成約処理をしたけど、ネット掲載はタイムラグの関係でまだ落ちていないことも確かにありますが、他のおとり広告に関してはこちらでもわかりますので、発覚したらその業者とは取引しないようにしましょう。

購入をとにかく焦らせてくる

これは不動産業界に限らず、どこの業界でも共通する悪徳業者の特徴です。

不動産の購入は、人生に大きく関わることですので、じっくり時間をかけて検討したい方がほとんどだと思います。

しかし、悪徳業者の営業マンは「他に検討している方がいるので、気に入ったのであればすぐに申し込みしないと取られますよ」などと言って、とにかく購入を焦らせてきます。

このぐらいであれば、悪徳業者ではない営業マンでも、お客様の背中を押してあげたり決心してもらうため、多少こういった言い回しをすることはあります。

つまり限度の問題です。

営業マンが必要以上に購入を焦らせてきたら、良い業者・営業マンとは言えないでしょう。

焦らされても付き合わないことです。

「とりあえず」で申込書を書かせる

これも典型的な悪徳業者のパターンです。

例えば「この物件を止めるために、とりあえず申し込みだけしておきましょう!」といった言い方で書類に記入をさせようとする場合には注意が必要です。

不動産売買においては、「申し込みをして物件を止める」なんて概念はありませんし、そんなことはできません。

していたとしたら仲介業者の営業マンが勝手にしているだけで、売主への背信行為になります。

購入申込書(買付証明書)を提出することは、物件を購入するという意思表明なのです。

通常であれば、そのことを業者がお客様に説明しないといけないのですが、申込書の意味を軽視している業者や営業マンは危険と言えるでしょう。

とにかくしつこい

しつこい勧誘を受け、強引に契約を進めようとされた経験がある方も多いのではないかと思います。

しつこい勧誘が法律違反であることを知っておけば、強固な態度で断ることができます。

なので、法律で定められている禁止事項について確認しておきましょう。

・勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止
・相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止
・迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止

これらをしっかりと頭に入れておき、こういったしつこい勧誘などにあった時は、断固な姿勢で対応しましょう。

「あなたの家を買いたがっている人がいます」というチラシが投函される

郵便ポストに「あなたの家を買いたがっている人がいます」というチラシが投函されていた場合は、まずは疑ってください。

そのようなチラシは嘘である可能性が高く、実際に買いたい人がいるケースはほとんどありません。

なぜ嘘を付くかというと、より具体的な内容のチラシの方が反響を取れるからです。

不動産会社は常に売り物件を集めているため、実際には買いたい人がいなくても、所有者がその条件だったら売ってもいいなと思うようなチラシを作成します。

チラシを鵜呑みにして連絡すると、売却するために必要だと言って、媒介契約を結ぶよう話を進められます。

しかし媒介契約を結んだとしても、「あなたの家を欲しがっていた人は他の物件を購入してしまいました」と言われ、買主を紹介されることはありません。

このようなチラシは、知名度や信用力の弱い地場の小さい会社に多く見受けられます。

空室なのに高利回り物件として販売

実需のための物件としては売りづらい物件を、収益物件として予想利回りで高利回りを謳って販売しているケースをよく見かけます。

特に健美家や楽待のような不動産投資専門サイトに多いです。

これをやる業者はだいたい決まっていますので、一度発見したら覚えておくといいでしょう。

空室の多いアパートなどでも、空室の予想賃料を高くすることで、満室想定利回りを高くして売るケースも多いですね。

物件を確認する時は、必ず予想賃料が適正か見極めなくてはなりません。

適正だとしても、募集して長い期間賃借人が見つからなければ、その分利回りは下がることになります。

名ばかりの高利回り物件に騙されないように気を付けましょう。

新築ワンルーム業者

新築ワンルームは、まず儲からないと覚えておいて間違いないです。

本当に良い物件で、保有期間中ずっとCFが出る物件だとしても、新築ワンルームより利益の取れる物件はいくらでもあります。

新築ワンルームが儲かる物件であれば、営業電話なんかしなくても即完売するはずです。

新築ワンルームに限って、しつこい営業の電話が来るのは売れないからです。

新築ワンルーム投資に関しては、【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?をご覧ください。

【暴露】不動産投資でワンルームマンションは失敗する?成功する?
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悪徳不動産業者の見分け方5選

悪徳不動産業者の特徴と手口が分かったところで、次に見分け方を解説していきます。

慣れてくると悪徳業者かどうかは感覚的にわかってきますが、それまでは以下のようなことを確認してください。

  • 宅建免許があることを確認する
  • 宅建免許の更新回数を確認する
  • 評判口コミをチェックする
  • 若い社員が多い(離職率が高い)
  • 国土交通省のネガティブ情報検索システムを利用する

宅建免許があることを確認する

通常不動産仲介業者は「宅地建物取引業」の免許により営業していますが、ごくまれに自称「不動産コンサルタント(業界ではブローカーと呼ばれる)」として、価値の低い物件を不当に高く売りつけたり、高額なコンサルフィーを要求したりする悪徳業者もいます。

このような業者は宅建業者でないケースも多く、契約になると宅建免許を持つ不動産会社や施工会社などに丸投げし、問題が発覚する前に姿をくらますこともあります。

「フリーでやってます!」

こんな人も要注意ですね^^;

不動産を知っている人からしたら、フリーって何?といった感じですが、だいたいどこかの宅建業者の名前だけ借りてブローカーとしてやっているような人です。

例えば、勤めていた会社を退職したにもかかわらず、名刺だけはまだ使わせてもらい、成約すれば前の会社から報酬をもらうようなやり方をしています。

こういったブローカーと付き合う必要はまったくありませんので、不動産取引は必ず宅建免許を持っている業者を窓口にして行うようにしましょう。

宅建免許の更新回数を確認する

宅建免許のある不動産会社ならすべて安心というわけではありません。

ついでに免許番号もチェックしてみてください。

例えば、東京都の業者であれば「東京都知事(1)12345号」のように免許番号が表記されますが、(1)の部分に注目してください。

これは5年に一度の宅建免許の更新回数を表し、(1)はまだ一度も更新していない(=5年未満)ことを意味します。

悪徳業者の中には「会社を立ち上げて悪事がバレる前に潰す」を繰り返して、不当な利益を上げているところもあります。

もちろん設立間もない優良業者もありますが、更新回数が多い業者よりは悪徳業者である可能性は高まります。

悪質な営業活動をおこなっている不動産会社は、行政処分を受けたり、悪評によって利用者が減っていくため、長く営業できないからです。

不動産屋は廃業率が高く、開業から5年で8割の不動産屋が潰れてしまうとも言われていますので、営業歴の長い不動産会社は、信頼できる可能性が高いでしょう。

評判口コミをチェックする

ネットで「不動産会社の名前+口コミ」と検索し、悪評がないかチェックしましょう。

いろいろな口コミサイトがある中でおすすめなのは、Googleと2chの口コミです。

特に2chなどの掲示板にはリアルで激しい(笑)口コミが集まるため、見てみると参考になると思います。

評価が高い口コミの場合は、ヤラセの可能性があるので注意してください。

批判的なものでも、クレイジーなお客さんも中にはいるので、よりまともで具体的な書き込みだけを参考にしていきます。

ただし、口コミは基本的に批判したい時に書く人が多いので、大きな会社になればなるほど批判的な口コミ数は多くなります。

その辺のバランスはうまく鑑みて参考にするようにしましょう。

また担当営業マン個人の名前で検索してみるのもアリです。

プライベートでの言動が見られる場合もあり、参考になるケースもあります。

若い社員が多い(離職率が高い)

急成長中のベンチャー企業で、積極的な採用によって若手社員が多い場合は別ですが、一般の不動産業者で若手が多すぎるところは、体質的に問題がある可能性があります。

例えば、ブラック企業であったり理不尽なことを言われる会社であったり・・

そういった会社は往々にして、お客様ファーストではなく自分ファーストの考えを持っています。

特にベンチャー企業はイケイケな会社が多く、その分ブラック企業も多い印象です。

若い社員が多いと、当然業務に不慣れであったり、経験・知識不足だったりと良いサービスを受けることができません。

落ち着いた雰囲気でベテランが多い会社が、質の高いサービスを受けることができる可能性が高いと言えるでしょう。

国土交通省のネガティブ情報検索システムを利用する

国土交通省は、過去5年間に免許取消や業務停止などの行政処分を受けた不動産会社を検索できる「ネガティブ情報検索システム」というサービスの提供をおこなっています。

ネガティブ情報検索システムを利用すれば、悪質な営業によって罰則を受けた不動産会社を調べることができます。

都道府県別で見ると、やはり東京や大阪が多いのが印象的です。

また大阪の方が重めの処分が多いのも気になります。

怪しい業者と取引する場合は、過去に行政処分を受けていないか確認するようにしましょう。

 

悪徳不動産業者に騙されたときの対処法

ここでは悪徳業者に騙された、もしくは騙されているのか確認したい場合の対処法について紹介します。

悪徳業者とは事前に取引を回避することが望ましいですが、もし騙されたときは以下の相談先にお問い合わせしてみてください。

苦情・相談は、無料で受け付けてくれます。

悪徳業者かもしれないと思ったら、一人で悩まずすぐに相談するようにしましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

少なくなってはきたものの、残念ながら不動産業界はまだまだ悪徳業者が存在します。

不動産は取引金額が大きくなるだけに、損失も問題も大きくなりがちです。

裁判などになったら、どちらにとっても損失でしかありません。

悪徳業者をしっかりと見極めて、事前にトラブルを回避できるようにしましょう!

 

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